Créer une Société Civile Immobilière (SCI) familiale peut offrir des avantages fiscaux intéressants, mais vous devez bien comprendre les différentes taxes et prélèvements qui s’y appliquent. En premier lieu, la fiscalité de la SCI dépend du régime choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Chaque option présente des particularités en termes de déductions et d’imposition des bénéfices.
La SCI doit s’acquitter de la taxe foncière sur les propriétés qu’elle détient, ainsi que de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Les revenus fonciers perçus par la SCI sont aussi soumis aux prélèvements sociaux, ce qui peut alourdir la note fiscale. Une bonne préparation et une gestion rigoureuse sont donc essentielles pour optimiser la fiscalité de votre SCI familiale.
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Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique souvent utilisée pour gérer un patrimoine immobilier. La SCI Familiale est une variante spécifique où les associés sont membres d’une même famille. Cette structure permet de faciliter la gestion et la transmission des biens immobiliers entre générations.
Les associés détiennent des parts sociales en proportion de leur apport au capital social de la société. En pratique, chaque associé possède une part du capital qui lui donne droit aux loyers perçus par la SCI, proportionnellement à sa participation. Les décisions importantes, telles que l’achat ou la vente de biens, sont prises en assemblée générale, selon les règles prévues dans les statuts de la société.
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La SCI Familiale peut opter pour deux régimes fiscaux distincts : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal a des conséquences notables sur la manière dont les revenus et les bénéfices sont imposés. Au régime de l’IR, les revenus fonciers sont imposés directement aux associés, tandis qu’avec l’IS, c’est la société elle-même qui est imposée sur ses bénéfices.
Pour créer une SCI familiale, il est nécessaire de rédiger des statuts, de déposer le capital social et de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS). Une fois constituée, la SCI doit respecter certaines obligations comptables et déclaratives, notamment la tenue d’une comptabilité régulière et la déclaration annuelle de ses résultats. Ces étapes sont essentielles pour assurer une gestion transparente et conforme aux exigences légales.
Les régimes d’imposition pour une SCI familiale : IR ou IS ?
Le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) représente une décision stratégique pour une SCI familiale. Chacun de ces régimes présente des avantages et des inconvénients distincts.
Impôt sur le revenu (IR)
En optant pour l’IR, les revenus fonciers générés par la SCI sont directement imposés aux associés selon leur tranche d’imposition personnelle. Les revenus fonciers sont déclarés via la déclaration 2072. Ce régime permet de déduire les charges, dont les intérêts d’emprunt, des revenus fonciers. Toutefois, il ne permet pas l’amortissement des biens immobiliers, ce qui peut limiter les possibilités d’optimisation fiscale.
Impôt sur les sociétés (IS)
Avec l’IS, la SCI est imposée sur ses bénéfices au taux de l’impôt sur les sociétés. Les associés ne sont imposés que lors de la distribution des dividendes. Les bénéfices sont déclarés par le biais de la déclaration 2065. Ce régime permet de pratiquer l’amortissement des biens immobiliers, réduisant ainsi le bénéfice imposable. Les distributions de bénéfices sont soumises aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu des associés.
Comparaison des régimes
| Critère | IR | IS |
|---|---|---|
| Imposition des revenus | Associés | Société |
| Déduction des charges | Oui | Oui |
| Amortissement | Non | Oui |
| Déclaration | 2072 | 2065 |
Les taxes et prélèvements spécifiques à une SCI familiale
Les SCI familiales ne sont pas exemptes des différentes taxes et prélèvements. La taxe foncière constitue la première charge notable. Elle est due chaque année par la SCI, même si les biens sont loués ou vacants.
La SCI est soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), une taxe locale basée sur la valeur locative des biens détenus. La contribution sur les revenus locatifs (CRL), quant à elle, est calculée sur les loyers perçus par la SCI.
TVA et plus-values immobilières
La SCI peut aussi être assujettie à la TVA dans certains cas, notamment pour les locations meublées ou la vente de biens immobiliers neufs. Les plus-values réalisées lors de la vente des biens immobiliers sont soumises à l’impôt. Pour une SCI à l’IR, ces plus-values sont imposées directement entre les mains des associés.
Déficits fonciers
Les déficits fonciers peuvent être déduits des revenus fonciers, permettant ainsi de réduire la base imposable. Les règles de déduction varient selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS.
- Taxe foncière : due chaque année par la SCI
- CFE : basée sur la valeur locative des biens
- CRL : calculée sur les loyers perçus
- TVA : applicable dans certains cas
- Plus-values immobilières : imposées selon le régime fiscal de la SCI
- Déficits fonciers : déductibles des revenus fonciers
Les obligations comptables et déclaratives d’une SCI familiale
La gestion d’une SCI familiale implique des obligations comptables et déclaratives précises. La tenue d’une comptabilité régulière est indispensable, même si elle peut être simplifiée pour une SCI à l’IR.
Pour les SCI à l’IS, la rigueur est de mise. La déclaration annuelle des résultats se fait via le formulaire 2065. En revanche, pour les SCI à l’IR, le formulaire 2072 est à utiliser. Ces déclarations doivent être accompagnées des documents comptables justifiant les opérations de l’exercice.
Assemblées générales et rapports
Les SCI doivent aussi organiser des assemblées générales au moins une fois par an. Ces réunions permettent d’approuver les comptes annuels et de décider de la répartition des bénéfices. Un procès-verbal doit être rédigé et conservé.
Dissolution et liquidation
En cas de cessation d’activité, la dissolution de la SCI doit être formalisée. Cette procédure inclut la liquidation, c’est-à-dire la vente des actifs et la répartition des résultats entre les associés.
Recours à un expert-comptable
Pour faciliter ces démarches, il est possible de recourir aux services d’un expert-comptable en ligne, comme ceux proposés par Dougs. Ces professionnels offrent une assistance précieuse pour la tenue des comptes et les obligations déclaratives.
