Les superviseurs légalisent les locations de courte durée, avec des conditions


L’opératrice de Henrico Airbnb RoseMarie Young discute des locations à court terme avec le conseil des autorités de surveillance lors d’une audience publique le 25 février. (Avec la permission du comté de Henrico)

Le conseil des superviseurs du comté de Henrico a légalisé hier soir les locations à court terme dans le comté, mais il l’a fait avec un certain nombre de conditions. Bien qu’il soit techniquement illégal pour quiconque de louer des propriétés dans le comté à court terme via des plates-formes telles que Airbnb et d’autres sites Web et applications similaires, environ 175 à 300 annonces de ce type sont apparues chaque mois.

Maintenant, ces locations seront légales dans certains cas et nécessiteront des permis spéciaux d’utilisation conditionnelle dans d’autres cas. Dans tous les cas, les propriétaires de chaque propriété locative devront payer des frais d’inscription annuels de 200 $ au comté et une taxe d’hébergement de 8% pour chaque séjour (des frais que les hôtes ajouteront aux frais de location).

Ces frais sont les mêmes que ceux exigés des exploitants d’hôtels et de motel du comté. Les responsables de Henrico ont déclaré qu’ils pensaient qu’il était juste d’appliquer les mêmes frais aux hôtes de location à court terme pour créer des conditions équitables.

Les nouveaux règlements entreront en vigueur le 1er juillet. Ils permettront de droit la location à court terme dans n’importe quelle résidence dans un quartier de maisons unifamiliales (sur des terrains zonés R0 à R4A ou A-1), tant que ces propriétés ont au moins 80 pieds. de façade routière et ne sont pas loués à plus de six personnes à la fois. Le propriétaire du bien doit également habiter le bien 185 jours par an ou plus et doit être présent lors de la location.

Les propriétaires qui souhaitent louer leur maison pendant plus de 60 jours par an, ou à plus de six personnes à la fois ou qui ne veulent pas être présents pendant les locations doivent demander des permis d’utilisation conditionnelle au comté – un processus qui nécessiterait des frais de 300 $ et permettraient à la Commission des appels de zonage d’examiner les commentaires des voisins avant qu’une décision ne soit rendue.

À ce jour, le comté n’a pas cherché à punir les hôtes en location à court terme, même si les locations étaient illégales à Henrico, et il ne commencera pas immédiatement à infliger une amende à ceux qui enfreignent les ordonnances modifiées une fois qu’elles entreront en vigueur. Ils ont plutôt l’intention d’utiliser un délai de grâce pour informer initialement les contrevenants sur les nouvelles réglementations et envisager l’application si les violations se répètent à l’avenir.

Le règlement imposerait 12 exigences aux locataires à court terme, y compris la limitation du nombre total de locataires autorisés à doubler le nombre de chambres dans la maison; exiger qu’au moins un des locataires soit un adulte; et nécessitant au moins une place de parking pour chaque chambre d’hôtes disponible dans la maison, entre autres.

Huit personnes ont pris la parole lors de l’audience publique du conseil d’administration hier soir – six contre les propositions.

RoseMarie Young, qui exploite cinq maisons Airbnb à Henrico qui ont accueilli plus de 1 000 invités, a déclaré que les modifications nuiraient non seulement au tourisme à Henrico mais également à d’autres entreprises locales.

« Je peux vous dire qu’Airbnb amène des gens à Richmond et que cela aide les gens à aimer le comté de Henrico, car quand ils me demandent » Quelles sont les choses amusantes à faire quand je viens dans votre ville? « Je leur dis », a-t-elle dit. «Je leur parle de nos très bons restaurants, je leur parle des superbes musées et parcs que nous devons apprécier et des grands magasins. Les gens me posent des questions sur les friperies et les brasseries et les cafés, et je leur dis et je les dirige vers des entreprises locales.

«Mais notre Airbnb soutient également d’autres petites entreprises. Nous avons plusieurs femmes de ménage, nous avons des entreprises d’aménagement paysager, nous avons des entreprises de lutte antiparasitaire – ce sont toutes des entreprises locales. Nous travaillons avec des magasins locaux et des designers locaux et des entrepreneurs locaux pour prendre soin de nos propriétés, donc cela soutient les petites entreprises – beaucoup de petites entreprises. « 

Une autre conférencière nommée Shannon a déclaré au conseil qu’elle travaillait comme femme de ménage pour les propriétés Airbnb locales et qu’elle discutait régulièrement avec les locataires. Leurs commentaires l’ont convaincue que beaucoup moins de personnes loueront des maisons si elles savent que leurs propriétaires seront présents lors de leur location.

«Cela va définitivement mettre des gens comme moi à la porte», a-t-elle déclaré.

Les modifications de l’ordonnance ont été recommandées par la commission de planification du comté à la suite d’un processus de deux ans au cours duquel les responsables de la planification ont parlé à une variété d’intervenants – y compris les hôtes en location à court terme, les voisins de ces locataires, les associations communautaires, les exploitants d’hôtels et de motel et autres – à propos de le sujet.

Le procureur du comté de Deupty Henrico, Andrew Newby, a déclaré au conseil que le règlement avait été conçu pour empêcher les rares locations gênantes tout en permettant aux hôtes de s’engager légalement dans des locations.

«La plupart des hôtes Airbnb sont extrêmement responsables et gèrent parfaitement leur entreprise», a-t-il déclaré. «Mais la peur est la maison du parti, la peur est que 50 personnes se présentent, la peur est que 25 personnes se présentent. Et nous l’avons fait arriver, et cela crée des problèmes pour les voisins – des problèmes très graves. Et donc une ligne a été tracée – six [renters] ou moins, pas de problème, vous n’avez même pas besoin d’un permis, allez-y et faites-le. Plus de six, venez nous voir, venez faire venir les voisins, parlons. »

Le comté s’attend à recevoir environ 50 000 $ par an des frais d’inscription payés par les hôtes de location à court terme, mais ne fera probablement pas de profit sur ces revenus, ont déclaré les responsables du comté, car cet argent sera utilisé pour payer le vendeur qui gère les enregistrements et pour couvrir les inspections annuelles des bâtiments. La majeure partie de la taxe d’hébergement de 8% sera acheminée au Greater Richmond Convention Centre, qui reçoit de tels revenus de toutes les localités du métro.

Le superviseur du district de Brookland, Dan Schmitt, a déclaré que s’il soutenait les modifications de l’ordonnance, il serait disposé à les modifier encore plus à l’avenir si nécessaire.

« C’est une bonne chose pour les gens qui souhaitent mener cette activité et le faire légalement », a-t-il déclaré. «C’est une bonne chose pour la protection du quartier, mais comme tout ce que nous faisons au fil des années et des années, ce comté a été ici, nous pouvons, nous irons toujours mieux – toujours. Et les conversations que nous avons vues ici ce soir, ces conversations continueront. « 

5 raisons d’investir dans le marché immobilier cette année


L’achat d’une maison, d’un immeuble à appartements ou d’un terrain est l’une des décisions d’investissement les plus importantes que vous puissiez prendre. Peut-être que vous achetez une propriété dans le but de la louer à des locataires rentables pour la maison, ou vous avez décidé que l’achat d’un terrain dans une zone urbaine émergente est un moyen intéressant de diversifier votre portefeuille d’investissement. Cependant, il est difficile de savoir quand c’est le bon moment pour entrer sur le marché immobilier – et comprendre comment ce marché peut vous bénéficier en tant qu’investisseur à long terme peut être quelque peu difficile. Parce que les investissements immobiliers nécessitent souvent d’importants montants initiaux de capital, la compréhension des concepts importants de la valeur immobilière en tant qu’investissement est essentielle à votre réussite en tant qu’investisseur.

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Les meilleures raisons d’investir dans le marché immobilier

C’est pourquoi vous trouverez cinq des meilleures raisons d’investir dans le marché immobilier et pourquoi ces facteurs sont particulièrement pertinents cette année ici.

1. Flux de revenus prévisibles

Vous avez peut-être déjà investi dans des actions qui rapportent des dividendes chaque trimestre ou chaque année. Ces dividendes peuvent varier en fonction de la valeur des actions, de sorte que vous ne savez peut-être pas exactement ce que vous obtenez à chaque fois que ces dividendes sont déposés. Mais si vous investissez dans un bien qui peut être loué à des locataires avec des baux de six mois ou d’un an, vous pouvez déterminer directement le prix que ces locataires paient en loyer. En bloquant les prix du loyer, vous obtiendrez chaque mois un flux de revenus prévisible de ces locataires.

«Cependant, comme tout investissement, il existe des risques.» Selon Roy Dekel, fervent investisseur et PDG de la société de logiciels immobiliers SetSchedule, «Rien n’est sûr, louer à un locataire solide avec un dossier financier solide et un contrat de location clairement défini vous aidera à prévoir activement avec une certaine précision ce que revenu que vous produirez pour la durée de l’accord, mais faites vos devoirs. Il est primordial de comprendre le marché et de faire preuve de diligence raisonnable dans la mesure du possible lors de l’achat d’une propriété, de la tarification d’une propriété ou lors de la location à un locataire. Cette recherche est une nécessité pour pouvoir prédire le revenu et atténuer le risque d’un immeuble de placement vacant ou d’une expulsion coûteuse. »

Bien que vous puissiez avoir des coûts imprévisibles pour la maintenance et l’entretien, ces coûts sont généralement dans une fourchette suffisamment petite pour être prévisible dans le grand schéma de votre portefeuille d’investissement. Cette année est une excellente année pour fixer les prix des loyers, car les marchés prédisent que les prix de location devraient augmenter d’une année à l’autre de manière significative au cours des prochaines années.

2. Puissance de l’acheteur

Lorsque vous investissez dans le marché boursier, vous devez généralement payer des frais par transaction, quelle que soit la taille de la transaction. Vous pensez peut-être que cela est également vrai sur le marché immobilier – mais de manière surprenante, dans de nombreux endroits, ce n’est pas le cas pour les acheteurs. Dans la plupart des États des États-Unis, c’est en fait le vendeur immobilier qui paie les commissions des courtiers immobiliers (sauf si d’autres accords ont été conclus). Cela signifie que vous pourrez utiliser l’expertise du courtier sans avoir à payer la facture, ce qui peut être une aubaine énorme lors de l’achat de propriétés plus grandes.

3. Déduction fiscale intelligente

Une fois que vous avez acheté une propriété, vous vous rendrez compte qu’il existe de nombreux coûts sous-jacents associés à la propriété. Des hypothèques aux impôts fonciers, ces frais peuvent s’additionner. Heureusement, le régime fiscal des États-Unis comporte plusieurs déductions et réductions que vous pouvez utiliser. Si vous êtes propriétaire, vous pouvez déduire les honoraires payés aux avocats, aux gestionnaires immobiliers et aux autres professionnels associés tant que le travail payé était lié à vos biens locatifs. Si vous êtes propriétaire d’une maison, vous pouvez déduire les intérêts courus sur votre hypothèque pour la dette jusqu’à 750 000 $ (si vous êtes marié et déposez ensemble).

Certains experts financiers, comme Selena Maranjian, pensent que c’est l’un des moyens les plus efficaces de réduire vos impôts en raison des récents changements de la législation fiscale, ce qui en fait une excellente raison d’investir dans une maison cette année.

4. Baisse des prix du marché immobilier dans certaines régions

Si vous savez où chercher des biens immobiliers, vous constaterez que les prix médians de la valeur des maisons ont légèrement baissé depuis 2017. Cependant, dans ces mêmes régions, les prix médians des loyers ont augmenté. Cela signifie une demande plus élevée de propriétés locatives et une demande plus faible de logements à long terme, une tendance qui est probablement due à l’incapacité des greffes à acheter des maisons dans la région.

Pour vous, cela signifie qu’il existe des opportunités d’achat de maisons qui peuvent facilement être transformées en immeubles locatifs à des taux de retour plus élevés que prévu. Si vous cherchez à emménager dans une maison, c’est toujours une excellente opportunité car cette tendance indique que plus de gens emménagent dans la région.

5. Tendances stables des taux hypothécaires

Le marché immobilier américain connaît actuellement des taux hypothécaires inférieurs à 4%, et cette tendance devrait se poursuivre tout au long de 2020. Selon des experts comme Skylar Olsen, cela devrait profiter aux locataires et aux acheteurs. Avec des taux d’intérêt bas, il y a moins de dépenses à long terme associées à l’achat de maisons ou de maisons en kit – et combiné avec de nombreuses personnes plus jeunes incapables de payer les frais de mise de fonds, cela signifie que vous pourriez être en mesure de bloquer une hypothèque avec taux d’intérêt bas avec peu d’effort.

Chaque opportunité d’investissement nécessite une recherche approfondie et le marché immobilier n’est pas différent. Mais avec les cinq raisons énumérées ci-dessus, avec l’aide de professionnels de l’espace immobilier dans votre recherche d’options d’actifs, vous serez en mesure de comprendre le pouvoir de l’immobilier en tant qu’investissement à long terme.

Investissement immobilier – Wikipedia


Investissement immobilier implique l’achat, la propriété, la gestion, la location et / ou la vente de biens immobiliers à but lucratif. L’amélioration des biens immobiliers dans le cadre d’une stratégie d’investissement immobilier est généralement considérée comme une sous-spécialité de l’investissement immobilier appelée développement immobilier. L’immobilier est une forme d’actif avec une liquidité limitée par rapport aux autres investissements, il est également capitalistique (bien que le capital puisse être obtenu par le biais d’un effet de levier hypothécaire) et dépend fortement des flux de trésorerie. Si ces facteurs ne sont pas bien compris et gérés par l’investisseur, l’immobilier devient un investissement risqué.

Sources et acquisition d’immeubles de placement[[Éditer]

Les marchés immobiliers de la plupart des pays ne sont pas aussi organisés ou efficaces que les marchés d’autres instruments d’investissement plus liquides. Les propriétés individuelles sont uniques en elles-mêmes et ne sont pas directement interchangeables, ce qui représente un défi majeur pour un investisseur cherchant à évaluer les prix et les opportunités d’investissement. Pour cette raison, la localisation des propriétés dans lesquelles investir peut impliquer un travail important et la concurrence entre les investisseurs pour acheter des propriétés individuelles peut être très variable selon la connaissance de la disponibilité. Les asymétries d’information sont monnaie courante sur les marchés immobiliers. Cela augmente le risque transactionnel, mais offre également de nombreuses opportunités aux investisseurs d’obtenir des propriétés à des prix défiant toute concurrence. Les entrepreneurs immobiliers utilisent généralement une variété de techniques d’évaluation pour déterminer la valeur des propriétés avant l’achat.

Les sources typiques d’immeubles de placement comprennent:

Une fois qu’un immeuble de placement a été localisé et que la diligence raisonnable préliminaire (enquête et vérification de l’état et du statut du bien) est terminée, l’investisseur devra négocier un prix de vente et les conditions de vente avec le vendeur, puis exécuter un contrat de vente. La plupart des investisseurs emploient des agents immobiliers et des avocats immobiliers pour aider au processus d’acquisition, car cela peut être assez complexe et les transactions mal exécutées peuvent être très coûteuses. Lors de l’acquisition d’une propriété, un investisseur fera généralement une offre formelle d’achat, y compris le paiement de « l’argent sérieux » au vendeur au début de la négociation pour lui réserver les droits de conclure la transaction si le prix et les conditions peuvent être négociés de manière satisfaisante. Cet argent sérieux peut être remboursable ou non, et est considéré comme un signal de la gravité de l’intention d’achat de l’investisseur. Les termes de l’offre comprendront également généralement un certain nombre de contingences qui permettent à l’investisseur de faire preuve de diligence raisonnable, d’inspecter la propriété et d’obtenir du financement, entre autres, avant l’achat final. Au cours de la période d’urgence, l’investisseur a généralement le droit d’annuler l’offre sans pénalité et d’obtenir un remboursement des arrhes. Une fois que les éventualités ont expiré, l’annulation de l’offre nécessitera généralement la déchéance des dépôts en argent sérieux et peut également entraîner d’autres pénalités.

Les actifs immobiliers sont généralement très chers par rapport à d’autres instruments d’investissement largement disponibles (comme les actions ou les obligations). Les investisseurs immobiliers ne paieront que rarement le montant total du prix d’achat d’une propriété en espèces. Habituellement, une grande partie du prix d’achat sera financée à l’aide d’une sorte d’instrument financier ou de dette, comme un prêt hypothécaire garanti par la propriété elle-même. Le montant du prix d’achat financé par la dette est appelé effet de levier. Le montant financé par le capital propre de l’investisseur, au moyen de transferts en espèces ou d’autres actifs, est appelé capitaux propres. Le ratio de l’effet de levier sur la valeur estimative totale (souvent appelé «LTV», ou prêt sur valeur pour une hypothèque conventionnelle) est une mesure mathématique du risque qu’un investisseur prend en utilisant l’effet de levier pour financer l’achat d’une propriété. Les investisseurs cherchent généralement à réduire leurs besoins en capitaux propres et à accroître leur effet de levier, afin que leur retour sur investissement
(ROI) est maximisé. Les prêteurs et autres institutions financières ont généralement des exigences de fonds propres minimales pour les investissements immobiliers qu’ils sont invités à financer, généralement de l’ordre de 20% de la valeur estimative. Les investisseurs à la recherche de faibles exigences en fonds propres peuvent envisager d’autres modes de financement dans le cadre de l’achat d’une propriété (par exemple, financement par le vendeur, subordination du vendeur, sources de capital-investissement, etc.)

Si la propriété nécessite des réparations substantielles, les prêteurs traditionnels comme les banques ne prêtent souvent pas sur une propriété et l’investisseur peut être amené à emprunter auprès d’un prêteur privé en utilisant un prêt-relais à court terme comme un prêt en argent dur auprès d’un prêteur en argent dur. Les prêts en espèces sont généralement des prêts à court terme où le prêteur facture un taux d’intérêt beaucoup plus élevé en raison de la nature plus risquée du prêt. Les prêts en espèces sont généralement à un ratio prêt / valeur beaucoup plus faible que les prêts hypothécaires conventionnels.

Certaines organisations d’investissement immobilier, telles que les fiducies de placement immobilier (FPI) et certains fonds de pension et fonds spéculatifs, disposent de réserves de capital et de stratégies d’investissement suffisamment importantes pour permettre une participation de 100% dans les propriétés qu’ils achètent. Cela minimise le risque lié à l’effet de levier, mais limite également le retour sur investissement potentiel.

En tirant parti de l’achat d’un immeuble de placement, les paiements périodiques nécessaires au service de la dette créent un flux de trésorerie négatif continu (et parfois important) à partir du moment de l’achat. Ceci est parfois appelé coût de portage ou «portage» de l’investissement. Pour réussir, les investisseurs immobiliers doivent gérer leurs flux de trésorerie pour créer suffisamment de revenus positifs de la propriété pour au moins compenser les frais de portage.

Avec la signature de la loi sur les emplois en avril 2012 par le président Obama, les sollicitations d’investissement ont été assouplies. Une nouvelle méthode pour lever des capitaux propres en plus petites quantités est le financement participatif immobilier qui peut regrouper des investisseurs accrédités et / ou non accrédités dans un véhicule à usage spécial pour tout ou partie des fonds propres nécessaires à l’acquisition. Fundrise a été la première entreprise à financer financièrement un investissement immobilier aux États-Unis.[1][2]

Sources et gestion des flux de trésorerie[[Éditer]

Un immeuble de placement type génère des flux de trésorerie pour un investisseur de quatre manières générales:

Résultat opérationnel net, ou NOI, est la somme de tous les flux de trésorerie positifs provenant des loyers et autres sources de revenus ordinaires générés par un bien, moins la somme des dépenses courantes, telles que l’entretien, les services publics, les frais, les taxes et autres éléments de cette nature (dette n’est pas pris en compte dans le NOI). Le ratio de NOI au prix d’achat de l’actif, exprimé en pourcentage, est appelé taux de capitalisation, ou taux de CAP, et est une mesure courante de la performance d’un immeuble de placement.

Compensations d’abris fiscaux se produisent de trois manières: amortissements (qui peuvent parfois être accélérés), crédits d’impôt et pertes de report qui réduisent l’impôt à payer sur les revenus d’autres sources pour une période de 27,5 ans. Certains avantages d’abri fiscal peuvent être transférables, selon les lois régissant l’obligation fiscale dans la juridiction où la propriété est située. Ceux-ci peuvent être vendus à d’autres pour un retour en espèces ou un autre avantage.

Constitution de capitaux propres est l’augmentation du ratio des capitaux propres de l’investisseur, car la portion des paiements au titre du service de la dette consacrée au capital s’accroît avec le temps. La constitution de capitaux propres compte comme un flux de trésorerie positif provenant de l’actif lorsque le paiement du service de la dette est effectué à partir des revenus de la propriété, plutôt qu’à partir de sources de revenus indépendantes.

L’appréciation du capital est l’augmentation de la valeur marchande de l’actif au fil du temps, réalisée en tant que flux de trésorerie lorsque la propriété est vendue. L’appréciation du capital peut être très imprévisible à moins qu’elle ne fasse partie d’une stratégie de développement et d’amélioration. L’achat d’une propriété pour laquelle la majorité des flux de trésorerie projetés est attendue de l’appréciation du capital (hausse des prix) plutôt que d’autres sources est considéré comme une spéculation plutôt qu’un investissement.

Gestion des risques[[Éditer]

La gestion et l’évaluation des risques sont un élément majeur de toute stratégie d’investissement immobilier réussie. Les risques se présentent de différentes manières à chaque étape du processus d’investissement. Vous trouverez ci-dessous un tableau de certains risques courants et des stratégies typiques d’atténuation des risques utilisées par les investisseurs immobiliers.

Risque Stratégie d’atténuation
Vente frauduleuse Vérifier la propriété, acheter une assurance titres
Possession défavorable Obtenez un levé des limites auprès d’un arpenteur agréé
Contamination environnementale Obtenir une étude environnementale, tester les contaminants (peinture au plomb, amiante, contaminants du sol, etc.)
Composant du bâtiment ou défaillance du système Effectuez une inspection complète avant l’achat, effectuez un entretien régulier
Paiement en trop à l’achat Obtenir des évaluations de tiers et effectuer une analyse des flux de trésorerie actualisés dans le cadre de l’investissement pro forma, ne pas compter sur l’appréciation du capital comme principale source de gain pour l’investissement
Déficit de trésorerie Maintenir des réserves de liquidités ou de liquidités suffisantes pour couvrir les coûts et le service de la dette pendant une certaine période,
Ralentissement économique Acheter des propriétés avec des caractéristiques distinctives dans des emplacements souhaitables pour se démarquer de la concurrence, contrôler la structure des coûts, faire signer des baux à long terme
Destruction des biens par le locataire Sélectionner soigneusement les locataires potentiels, embaucher des gestionnaires immobiliers expérimentés
Sous-estimation du risque Analysez soigneusement la performance financière en utilisant des hypothèses prudentes, assurez-vous que la propriété peut générer suffisamment de flux de trésorerie pour subvenir à ses propres besoins
Déclin du marché Acheter des propriétés selon une approche prudente selon laquelle le marché pourrait décliner et les revenus de location pourraient également diminuer
Usure générale entreprendre des techniciens de bricolage ou professionnels tels que plombiers, électriciens, constructeurs, charpentiers (contribution de JC)
Incendie, inondation, blessures corporelles Police d’assurance sur la propriété
Planification fiscale Planifiez les achats et les ventes autour d’une stratégie de sortie pour réduire les taxes.

Avantages et inconvénients de l’investissement immobilier[[Éditer]

Les avantages[[Éditer]

  • Flux de trésorerie stable. Les revenus locatifs tirés de l’immobilier permettent d’emprunter et de bénéficier des effets de levier en contribuant au paiement des intérêts hypothécaires.
  • Contrôle. Contrôle direct des rendements d’un investissement. Les actifs sont gérés par le propriétaire, plutôt que par une grande société ou un gestionnaire de fonds.
  • Influence. Les banques prêtent jusqu’à 80% de la valeur de la propriété, ce qui permet d’utiliser l’argent des autres pour acheter des investissements plus importants.
  • Avantages fiscaux. Les immeubles de placement offrent d’importants avantages fiscaux, notamment l’amortissement et la possibilité d’un engrenage négatif.
  • Volatilité réduite. L’immobilier offre la sécurité ferme, car les maisons ne se «cassent pas» comme le font les entreprises ou les actions. Même si la pire propriété a été achetée au pire moment possible, il y a de fortes chances qu’elle continue d’augmenter en valeur au cours des prochaines années.
  • Une assurance pour de nombreux risques est disponible. Les investisseurs peuvent souscrire une assurance immeuble et propriétaire pour protéger leurs intérêts.

Désavantages[[Éditer]

  • Coûts d’entrée et de fonctionnement élevés. Alors que l’achat d’actions nécessite une dépense minimale en espèces, l’investissement immobilier nécessite de grosses sommes d’argent: un acompte, des frais de clôture, de l’argent pour réparer et mettre à jour la propriété, les taxes foncières, l’assurance, les paiements hypothécaires, l’entretien de la propriété.
  • Illiquidité des biens. Vendre une propriété prend généralement du temps, il n’y a aucun moyen de vendre une partie d’une propriété et de la convertir en espèces. Les coûts de transaction sont plus élevés que la vente d’actions.
  • Problèmes avec les locataires. Périodes de vacance locative pendant la recherche d’un locataire, location à un locataire qui ne paie pas ou laisse le bien en mauvais état.
  • Des risques uniques. Changement des taux d’intérêt, réparations imprévues, augmentation de la responsabilité pour les accidents pouvant survenir sur la propriété, surendettement.[3][4][5]

Stratégies d’investissement[[Éditer]

Investissement de forclusion[[Éditer]

Certaines personnes et entreprises concentrent leur stratégie d’investissement sur l’achat de propriétés qui sont à un certain stade de forclusion. Une propriété est considérée en pré-saisie lorsque le propriétaire a fait défaut sur son prêt hypothécaire. Les processus de saisie formelle varient selon les États et peuvent être judiciaires ou non judiciaires, ce qui affecte la durée pendant laquelle la propriété est en phase de pré-saisie. Une fois le processus de forclusion formel en cours, ces propriétés peuvent être achetées lors d’une vente publique, généralement appelée vente aux enchères de forclusion ou vente par le shérif. Si la propriété ne se vend pas aux enchères publiques, la propriété de la propriété est retournée au prêteur.[6] Les propriétés à cette phase sont appelées Real Estate Owned ou REO.

Une fois qu’un bien est vendu lors de la vente aux enchères ou en tant que REO, le prêteur peut conserver le produit pour honorer son hypothèque et tous les frais juridiques qu’il a engagés moins les frais de vente et les obligations fiscales en suspens.

La banque ou l’établissement de crédit saisissant a le droit de continuer à honorer les baux des locataires (s’il y a des locataires dans la propriété) pendant la phase REO, mais généralement la banque veut que la propriété soit vacante afin de la vendre plus facilement.[7]

Acheter, réhabiliter, louer et refinancer[[Éditer]

Acheter, réhabiliter, louer, refinancer (BRRR)[8] est une stratégie d’investissement immobilier, utilisée par les investisseurs immobiliers qui ont de l’expérience dans la rénovation ou la réhabilitation de propriétés mais qui souhaitent investir dans des biens locatifs pour un flux de trésorerie constant. Certains investisseurs ajoutent un R supplémentaire qui représente la répétition comme un moyen de construire un portefeuille immobilier.

Un investisseur immobilier achète un immeuble de placement avec une valeur déprimée car il a besoin de réparations et / ou de mises à jour cosmétiques. L’investisseur met ensuite à jour la propriété, y compris les réparations structurelles nécessaires pour mettre une maison au code actuel. Il comprend souvent des mises à jour cosmétiques telles que de nouvelles peintures, revêtements de sol, carreaux, plans de travail et appareils de cuisine. L’investisseur trouve alors un locataire et devient un propriétaire recevant un loyer, généralement sur une base mensuelle.[9] La propriété est ensuite refinancée, généralement sur un prêt de 30 ans entièrement amorti.

Voir également[[Éditer]

Les références[[Éditer]


Roofstock Review 2020: cette plate-forme vous convient-elle?


Résumé: Roofstock est-il un bon investissement?

Semblable à de nombreuses plateformes de financement participatif, Roofstock fournit un marché où les acheteurs peuvent voir et acheter des maisons de location avec des profils d’investissement et un potentiel de flux de trésorerie attrayants, et les vendeurs peuvent commercialiser des maisons à vendre à des acheteurs investisseurs. La disponibilité de propriétés locatives unifamiliales louées facilite l’achat et la possession d’un portefeuille personnalisé de maisons certifiées et rentables dans les 1031 délais d’échange.

Roofstock, qui a été lancé en 2015 et a été financé par un capital de risque de 133 millions de dollars, a conclu sa première transaction en mars 2016 et se considère comme un marché immobilier locatif « créé par des investisseurs pour des investisseurs ». Pour chaque offre, Roofstock fournit des recherches, des analyses et des informations qui vous permettent d’évaluer et d’acheter des propriétés certifiées indépendamment. Les offres sur Roofstock sont pré-certifiées.

Le filtre de recherche Roofstock vous permet de trouver facilement des propriétés d’investissement certifiées triées par les attributs qui vous intéressent, que ce soit l’emplacement, le prix catalogue, le rendement brut, la cote du quartier, le type de financement, l’appréciation annuelle estimée ou d’autres critères. Et une fois inscrit sur le site, vous pouvez enregistrer les filtres personnalisés que vous avez configurés afin de trouver rapidement les offres qui vous intéressent à chaque fois que vous vous connectez. Au moment d’écrire ces lignes, le marché de Roofstock comptait plus de 700 propriétés disponibles, ce qui permet de rechercher est une caractéristique importante.

Un aspect important de la propriété d’un immeuble locatif est la gestion immobilière, qui comprend la sélection et le placement des locataires, la perception du loyer, la gestion du roulement des locataires et la prise en charge des problèmes d’entretien. Si elle n’est pas gérée correctement, votre location peut devenir un gouffre financier. Roofstock propose des «gestionnaires immobiliers préférés» qu’ils ont sélectionnés, mais chaque investisseur décide en fin de compte comment il souhaite gérer la propriété après la fermeture.

L’emplacement est un facteur de réussite majeur qui déterminera si votre location génère le revenu mensuel fiable dont vous avez besoin. Roofstock vous fournit quelques informations. Bien sûr, vous voudrez creuser plus profondément pour découvrir les taux de criminalité, les évaluations des écoles et des quartiers, les loyers, la commodité du transport, la disponibilité de l’emploi et d’autres choses importantes pour les locataires.

Tomkinson: Plex potentiel pour les investisseurs de Vaudreuil-Soulanges





La valeur médiane d’un plex de deux à cinq unités à Montréal a bondi de 30% entre 2015 et 2019.

DAVE SIDAWAY / La Gazette

Si vous cherchez à investir dans l’immobilier, vous pouvez supposer qu’il vaut mieux acheter un bien locatif sur l’île de Montréal plutôt que dans les bâtons.

Après tout, la plupart des emplois se trouvent dans la ville, et de nombreux locataires sont des étudiants ou de nouveaux immigrants qui préfèrent vivre près des lignes de métro ou des zones avec un service de bus fréquent, plutôt que dans une communauté dépendante de la voiture.

Et il est vrai que si la valeur des propriétés a monté en flèche sur l’île au cours des dernières années, les gains à Vaudreuil-Soulanges ont été plus modestes.

Au cours des cinq dernières années, la valeur médiane d’un plex de deux à cinq unités à Montréal a bondi de 30%, passant de 470 000 $ en 2015 à 600 000 $ en 2019, contre 470 000 $ en 2019.

Hors des îles (à Île-Perrot, Notre-Dame-de-l’Île-Perrot, Pincourt, St-Lazare, Hudson, Rigaud, S.-Zotique et Vaudreuil-Dorion), les prix des plex n’ont augmenté que de 20% sur la même période, à 332 500 $ par rapport au prix médian de 270 000 $.

Mais voici le problème: l’augmentation de la valeur des propriétés dans la ville signifie qu’il est plus difficile pour les propriétaires de trouver une propriété dont les loyers couvrent les dépenses mensuelles.

Parce que les augmentations de loyer sont strictement contrôlées par la Régie du Logement, les locataires de longue date paient désormais des loyers bien inférieurs aux taux du marché. Dans certains cas, les loyers ne sont pas assez élevés pour couvrir les dépenses hypothécaires, fiscales et d’entretien du propriétaire.

Hors de l’île, c’est une autre histoire.

Le courtier de Royal LePage, Sean Broady, a déclaré qu’il était toujours possible de trouver un plex positif pour les flux de trésorerie au centre-ville, mais que ces joyaux étaient beaucoup plus faciles à trouver hors de l’île.

Broady a récemment effectué une vérification d’impulsion du marché des plex ici, et a constaté que sur 10 listes de plex sélectionnées au hasard sur le marché de Vaudreuil-Soulanges, tout parmi eux, les flux de trésorerie étaient positifs, les bénéfices dépassant les dépenses de 400 $ par mois dans certains cas.

« Je pense que pour les investisseurs et pour les personnes qui ont la possibilité de vivre hors de l’île, je pense que ces propriétés à revenus sont un superbe investissement », a déclaré Broady.

Par exemple, une propriété qu’il a trouvée à St-Zotique a été construite en 2013 et ses flux de trésorerie étaient positifs d’environ 3 000 $ par année. De construction plus récente, il aurait probablement moins de problèmes d’entretien qu’un plex des années 1930 dans un quartier chaud comme NDG – et à un prix d’achat beaucoup plus bas également, a-t-il déclaré.

Broady a déclaré que la plupart des listes de plex qu’il avait analysées avaient des locataires en place, dont beaucoup étaient des locataires à long terme, ce qui pourrait rassurer les propriétaires soucieux de trouver des locataires.

« Je pense que l’Off-Island est un peu un joyau caché », a-t-il déclaré.

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Certains allégements fiscaux étranges sont devenus plus difficiles à réclamer


Thomas Fricke | Getty Images

Il y a une planification fiscale agressive – puis il y a des allégements fiscaux pour les huiles de culturisme et l’aménagement paysager.

La refonte fiscale de 2018 a rendu plus difficile pour les déclarants de demander des déductions détaillées. La législation a également éliminé un sac à main d’allégements fiscaux obscurs, connus sous le nom de déductions détaillées diverses.

Pourtant, certains des contribuables les plus ambitieux iront au tapis contre l’oncle Sam pour économiser quelques dollars.

Dans les cas les plus extrêmes, l’affaire peut se terminer devant la Cour canadienne de l’impôt, où les batailles avec l’IRS peuvent prendre des années après les processus d’audit et d’appel.

« Le fardeau auquel vous êtes confronté dépend de la question des faits par rapport à la loi », a déclaré Ed Zollars, CPA chez Thomas, Zollars & Lynch à Phoenix.

« Est-ce agressif parce que vous n’avez pas les dossiers pour le sauvegarder, ou est-ce agressif parce que vous pouvez dire ‘Vous pouvez lire la loi de cette façon et peut-être que cela fonctionne?' », A-t-il demandé.

Voici cinq allégements fiscaux inhabituels que les déclarants ont réclamés.

Une copine résidante

Une enseigne à louer et belle maison ancienne

ejs9

En 1978, Douglas E. Bruce, alors de Pacific Palisades, en Californie, possédait des immeubles locatifs dans la région métropolitaine de Los Angeles.

Sa petite amie, Elissa Elliot, a emménagé avec lui et a géré les locations, y compris la supervision des rénovations et des améliorations de la maison dans les propriétés.

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Lors du calcul de son revenu de location net pour déposer ses impôts, Bruce a demandé une déduction de 9 000 $, déclarant qu’il s’agissait d’une compensation versée à sa petite amie.

En 1983, la Cour de l’impôt a bloqué le montant total de la radiation, mais a permis à Bruce de réclamer 2 500 $ en «dépenses ordinaires et nécessaires» engagées pour la gestion et l’entretien des propriétés.

Huile musculaire

Photographie Gwyn | Vision numérique | Getty Images

Corey Wheir, un chaudronnier de Wisconsin Rapids, Wisconsin, aurait manqué à l’impôt fédéral sur le revenu en 1999, 2000 et 2001.

Au cours de ces trois années, Wheir a tenté de demander une déduction pour ses dépenses de musculation, qui comprenaient des suppléments – tels que son habitude de viande de buffle « 3 livres par jour » – et une gamme d’huiles et de produits qu’il a utilisés pour renforcer son apparence à la compétition. .

La Cour de l’impôt n’a pas autorisé la radiation de la viande de buffle, mais les huiles qui ont rendu le Wheir brillant et bronzé ont été autorisées.

« En ce qui concerne ces produits, bien qu’il puisse y avoir un doute, la Cour conclut, dans l’ensemble, que l’échelle penche toujours si légèrement en faveur du pétitionnaire », a déclaré la Cour de l’impôt.

Arbres d’exception

Une étoile solaire pénétrant à travers la canopée dense du banian géant près de Wailea, Maui, USA.

Photographie de Matt Anderson

Les Hawaïens peuvent être éligibles à une déduction fiscale «arbre exceptionnel» sur leurs déclarations d’État, amortissant jusqu’à 3 000 $ en frais d’entretien par arbre une fois sur une période de trois ans.

Votre ficus en pot ne sera pas admissible. Les arbres doivent répondre à une série de critères, notamment la valeur culturelle ou historique, l’âge, la rareté et l’emplacement.

Cette vieille maison

Le quartier historique d’Annapolis, Maryland

L. Toshio Kishiyama

Le Colorado, le Delaware, le Maryland et New York font partie des États qui offrent des allégements fiscaux aux propriétaires qui résident et entretiennent des logements historiques. Sachez que votre maison doit répondre à certaines exigences pour être admissible.

Par exemple, il doit être inscrit dans le registre national ou national des lieux historiques, ou il doit être situé dans un quartier historique éligible.

Sachez que la rénovation de ces propriétés doit également préserver les caractéristiques historiques importantes de la maison.

Révision extérieure

Jardin privé la nuit.

Sisoje

Les retenues d’entreprises sont des situations où les choses ont tendance à devenir délicates pour les contribuables.

« Cela revient vraiment à avoir les reçus pour noter vos dépenses, et vous devez prouver que les dépenses sont nécessaires », a déclaré Lisa Greene-Lewis, CPA et fiscaliste chez TurboTax.

En 2001, Henry J. et Patricia Langer, un couple du Minnesota, ont réclamé une gamme de déductions pour entreprises à domicile, selon un avis de 2008 de la Cour canadienne de l’impôt.

À l’époque, Patricia enseignait le piano à la résidence du couple, tandis qu’Henry, un ancien agent de l’IRS, dirigeait également un cabinet d’enquête financière hors de leur maison.

Les deux ont essayé de déduire une multitude de dépenses, y compris les fournitures de piscine, l’aménagement paysager, un ensemble de la Nativité et un SUV, a conclu le tribunal.

Le tribunal a bloqué la plupart de ces allégements fiscaux, mais a permis au couple d’acquérir une radiation partielle pour un système d’éclairage extérieur, ainsi que des intérêts hypothécaires liés à l’utilisation professionnelle de la maison.

« Les pétitionnaires ont réclamé comme déduction des dépenses d’entreprise de nombreux articles manifestement personnels », a déclaré la Cour de l’impôt. « Un ancien agent de l’Internal Revenue Service aurait dû mieux savoir. »

Origin Investments achète des appartements de Monroe Aberdeen Place dans le West Loop de Chicago


À 550 000 $ par unité, la vente se classe parmi les offres d’appartements les plus chères de Chicago au cours des deux dernières années, mais le prix serait encore plus élevé si Origin ne tenait pas compte d’une forte hausse des taxes foncières sur la propriété. De nombreux propriétaires d’appartements locaux se préparent à de fortes augmentations d’impôts au cours des prochaines années, alors que l’évaluateur du comté de Cook, Fritz Kaegi, augmente les évaluations, ou les valeurs estimées utilisées pour calculer les impôts fonciers.

« La seule chose dont nous pouvons être sûrs à Chicago, c’est que les impôts vont augmenter, et ils vont augmenter considérablement », a déclaré le directeur de l’origine, Michael Episcope.

Les développeurs et les propriétaires ont prospéré au cours d’un boom des appartements unique au cours des dernières années, leur permettant de vendre leurs propriétés dans la région de Chicago pour de gros gains. Plus récemment, cependant, certains investisseurs se sont aigris contre le comté de Cook, craignant que la hausse des taxes foncières commerciales ne fasse baisser les bénéfices et la valeur des propriétés. Les ventes de propriétés commerciales ont plongé l’an dernier, et des données récentes suggèrent que les valeurs baissent également.

« Il y a beaucoup d’incertitude », a déclaré Episcope dans sa présentation. « Cette incertitude conduit à de moins en moins de transactions parce que le bid-ask entre le vendeur et l’acheteur est si grand qu’il y a juste beaucoup de propriétés qui ne sont pas des transactions. »

Les investisseurs se préparent à des hausses d’impôts alors que la ville de Chicago tente de lever des revenus pour résoudre ses problèmes fiscaux et que le bureau de Kaegi poursuit son processus de réévaluation de trois ans. Élu sur un programme de réforme en 2018, l’évaluateur utilise une méthodologie d’évaluation différente de celle de son prédécesseur, Joseph Berrios, et a alarmé les propriétaires commerciaux avec de fortes augmentations d’évaluation.

L’an dernier, le bureau de Kaegi a réévalué des propriétés dans la banlieue nord du comté de Cook, où la valeur totale des propriétés commerciales et industrielles a augmenté de 74,4%, contre 15,6% pour le résidentiel. Il s’attaque à la banlieue sud cette année avant de passer aux propriétés de la ville en 2021.

Le timing présente un gros problème pour les investisseurs qui pèsent sur les achats à Chicago car ils n’ont aucune idée de ce qu’il adviendra de leurs impôts. Les factures fiscales basées sur les nouvelles évaluations de Kaegi ne sortiront pas avant 2022. Pour l’instant, les entreprises comme Origin ne peuvent que deviner.

Origine suppose que les impôts doubleront presque à Monroe Aberdeen, un complexe de deux bâtiments à 1050 et 1060 W.Monroe St.Sa taxe foncière s’élève aujourd’hui à environ 4000 $ par unité, soit environ 480000 $ au total, a déclaré Episcope dans sa présentation. Mais Origin estime qu’ils passeront à 7 650 $ par unité, soit 918 000 $, en hausse de 91%, d’ici la troisième année de son investissement.

Pour tenir compte du coût plus élevé, Origin joue beaucoup moins qu’il ne le ferait autrement pour la propriété. En supposant un rendement de 5% la première année, ou un taux de capitalisation, proche de ce que Origin gagnera dans la transaction, l’augmentation de 438 000 $ réduit le prix de vente de l’entreprise de 8,76 millions de dollars. En d’autres termes, sans une augmentation de taxe projetée, Origin aurait été disposée à payer environ 74,8 millions de dollars, et non 66 millions de dollars.

Episcope a refusé de commenter jusqu’à la clôture de l’acquisition le 9 mars. Un cadre de Michigan Avenue Real Estate, basé à Chicago, n’a pas retourné les appels.

On ne sait pas combien le développeur a dépensé pour le projet. Monroe Aberdeen a été évalué à 70,8 millions de dollars l’automne dernier, selon un rapport sur le prêt immobilier de Bloomberg. Le prêt de 36 millions de dollars a été mis en commun avec d’autres dettes immobilières commerciales et vendu à des investisseurs dans le cadre d’une offre de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales.

Origin prévoit d’investir 17 millions de dollars en capitaux propres dans Monroe Aberdeen par le biais de son fonds IncomePlus, qui possède des immeubles à appartements à Denver, au Colorado; Austin, Texas; Atlanta; et Orlando, Fla. Marchés. La société lève également 10 millions de dollars supplémentaires en fonds propres pour l’acquisition, a déclaré Episcope. Il financera le reste du prix, environ 39 millions de dollars, par l’endettement.

Origin aime Monroe Aberdeen, car elle dispose d’un nombre élevé d’unités de deux et trois chambres, ce qui lui permet de se démarquer dans un marché inondé de petits appartements, a déclaré Episcope dans la présentation. La propriété n’a pas la plupart des commodités, comme un centre de fitness, que vous trouveriez dans un immeuble d’appartements haut de gamme du centre-ville, un désavantage concurrentiel potentiel. Mais cela signifie également que la propriété est moins chère à exploiter que ses pairs, un avantage, a déclaré Episcope.

L’emplacement de l’établissement, à quelques pâtés de maisons au sud du quartier branché de Fulton Market, est un autre point positif.

« Vous avez vraiment raison dans l’épicentre où tout cela se passe », a-t-il déclaré.

De nombreux propriétaires, quant à eux, continueront de vivre dans l’incertitude fiscale foncière. Certains ont trouvé un soulagement au Conseil de révision du comté de Cook. Le panel, où les propriétaires peuvent faire appel de leurs évaluations, s’est avéré plus favorable aux propriétaires de banlieue nord, réduisant largement leurs valeurs évaluées par rapport aux niveaux supérieurs fixés par le bureau de Kaegi. Et si ce schéma se maintient, les impôts de Madison Aberdeen pourraient ne pas bondir de 91% après tout.

Ron DeSantis «s’oppose à» empêcher le contrôle local sur Airbnb


TALLAHASSEE – Le gouverneur Ron DeSantis a exprimé lundi ses préoccupations concernant les propositions législatives qui empêcheraient davantage les gouvernements locaux de réglementer les locations de vacances à court terme.

DeSantis a déclaré qu’il n’avait pas pris sa décision sur les projets de loi (HB 1011 et SB 1128) mais qu’il « appuyait » contre l’effort.

«Nous avons presque 22 millions de personnes. Nous sommes un État très diversifié. Pour que nous puissions microgérer des locations de vacances, je ne suis pas sûr que ce soit la bonne chose à faire », a déclaré DeSantis aux journalistes après une cérémonie de dédicace à la Florida A&M University.

« Ce sont des choses où vous aurez une sorte de quartier calme », ​​a poursuivi DeSantis. «Ensuite, vous aurez quelqu’un qui fera cela et il y aura des fêtes et certains résidents seront contrariés. Selon moi, cela devrait probablement être déterminé localement. »

DeSantis, qui a vécu sur les côtes est et ouest de l’État, a déclaré qu’il avait exprimé son point de vue auprès des membres de l’Assemblée législative.

Le projet de loi de la Chambre, parrainé par le représentant Jason Fischer, R-Jacksonville, et le représentant Mike La Rosa, R-St. Cloud, a autorisé ses commissions et est prêt à être examiné par toute la Chambre. La mesure du Sénat, parrainée par le sénateur Manny Diaz Jr., R-Hialeah, doit être approuvée par le Comité du Règlement avant de pouvoir être renvoyée au Sénat.

La semaine dernière, le House Commerce Committee a rapproché les deux projets de loi en ajoutant un langage qui obligerait les plateformes en ligne telles qu’Airbnb à collecter et à remettre les taxes sur les propriétés de location de vacances, à garantir que seules les locations correctement autorisées sont annoncées et à fournir à l’État des informations spécifiques. sur les locations.

En échange, les réglementations en matière d’inspection ou de licence seraient «préemptées» par le Département d’État des affaires et de la réglementation professionnelle, ce qui priverait les autorités locales des pouvoirs de réglementation.

Les gouvernements locaux pourraient réglementer des questions telles que le bruit, le stationnement et les ordures, tant que les locations de vacances sont traitées de la même manière que les autres maisons dans les quartiers.

Fischer a déclaré jeudi que la proposition visait à protéger les droits de propriété et que de nombreux problèmes liés aux locations de vacances étaient liés aux nuisances et pouvaient encore être résolus localement.

« Rien dans ce projet de loi n’encourage la situation d’une maison de fête », a déclaré Fischer. «Rien ici n’empêcherait les gouvernements locaux d’adopter une ordonnance sur le bruit et d’appliquer ces ordonnances sur le bruit. Ces ordonnances de bon voisinage sont toujours autorisées, elles ne peuvent tout simplement pas cibler les locations de vacances. »

En vertu de la loi actuelle, les villes et les comtés ne peuvent pas interdire les locations de vacances ou réglementer la durée ou la fréquence des locations. Mais les gouvernements locaux sont autorisés à autoriser et à inspecter les propriétés.

Les associations de copropriétaires et de propriétaires seraient exclues des nouvelles règles.

Le maire de Jacksonville Beach, Charlie Latham, a déclaré la semaine dernière au House Commerce Committee que le problème avait explosé ces dernières années, les sociétés ayant commencé à acheter des maisons dans des quartiers unifamiliaux pour les utiliser comme «entités commerciales».

Le lobbyiste de l’Association des comtés de Floride, Eric Poole, a déclaré au comité que les règles existantes sont déjà «favorables» à l’industrie de la location de vacances en Floride, qui a généré l’an dernier 1,2 milliard de dollars de revenus grâce à 6,6 millions d’invités.

Lake Placid réfléchit aux modifications apportées au règlement sur les immeubles locatifs


LAKE PLACID, N.Y. (WCAX) Lake Placid changera-t-elle ses règles de location? Certaines personnes ne veulent pas que les propriétaires louent à des étrangers en utilisant des sites comme Airbnb.

Notre Kelly O’Brien cherche à savoir pourquoi avant une audience publique sur la question mardi soir.

Ils attendent une salle comble car c’est un gros sujet de débat dans le village.

Les résidents à temps plein affirment que l’utilisation commerciale des maisons résidentielles louées est contraire aux règles et que les LLC entrent et achètent 10 à 15 propriétés chacune, uniquement pour la location.

Mais les propriétaires qui louent leurs maisons disent que le tourisme est bon pour l’économie.

« Je ne pense pas que les gens devraient pouvoir me dire pendant combien de temps je peux louer ma propriété », a déclaré Gay Fellows.

Gay Fellows et sa partenaire, Lynn, ont commencé à louer le deuxième étage de leur appartement à Lake Placid en 2015.

« Mon objectif était que la propriété soit rentabilisée », a-t-elle déclaré.

Les boursiers disent qu’elle est un hôte «affiche» parce qu’ils vivent sur la propriété lorsque quelqu’un y séjourne et ils choisissent soigneusement à qui et à qui ne pas louer leur espace.

« Nous aimons nos voisins », a déclaré Fellows. « Nous sommes vraiment attentifs à ce qui se passe là-bas et nous le contrôlons nous-mêmes. »

Ce n’est pas le cas pour tous les locataires, selon Heidi et Peter Roland.

« Vous avez des voisins différents chaque week-end », a déclaré Peter Roland.

Ils disent qu’ils ont vu une augmentation des propriétés achetées au cours des 10 dernières années uniquement pour la location et non pour y vivre.

« L’acheter simplement pour le faire fonctionner comme une entreprise. Il s’agit donc clairement d’une violation de nos codes fonciers résidentiels », a déclaré le maire de Lake Placid, Craig Randall.

Il y a environ 600 à 700 propriétés à louer à Lake Placid.

Les Rolands disent qu’avec les locataires viennent des problèmes de bruit, de stationnement et, surtout, ils disent que le roulement constant de ces propriétés fait grimper les valeurs d’évaluation des maisons.

« Nous avons vu des propriétés qui ont changé de mains plusieurs fois. Et ça se vend. Ça se vend plus. Et cela fait augmenter la valeur des propriétés pour tout le monde », a déclaré Peter Roland. « Plus souvent qu’autrement, les gens ne peuvent pas se permettre de vivre ici et ils vivront donc à Wilmington ou à Jay ou à Saranac Lake ou dans l’une des communautés environnantes. »

Le maire Randall dit qu’ils ne veulent pas empêcher les touristes de visiter ou même empêcher les acheteurs d’acheter une résidence secondaire là-bas, mais ils reçoivent régulièrement des plaintes et quelque chose doit être fait.

« Nous voulons le faire d’une manière qui ne gêne pas nos visiteurs et nous ne voulons pas que nos résidents soient mal à l’aise », a déclaré Randall.

Aucune décision ne viendra de l’audience publique de mardi soir. La réunion permet aux membres de la communauté de partager leurs réflexions avec le conseil d’administration avant d’apporter des modifications à la législation concernant les locations.



La ville d’Aspen tourne la clé pour ouvrir le monde de la location à court terme


L’une des nombreuses locations de vacances répertoriées dans la région de Glenwood Springs, celle-ci sur vrbo.com

Le conseil municipal d’Aspen a procédé lundi à une initiative visant à capturer ce qui pourrait être des millions de dollars en recettes de ventes et d’hébergement non perçues sur les locations à court terme sous le radar du gouvernement local.

Le Conseil a convenu d’aller de l’avant en exigeant des propriétaires d’immeubles locatifs qu’ils déposent une demande de permis d’exploitation et qu’ils paient 150 $ par année.

En obligeant les propriétaires de logements, dont beaucoup louent leurs propriétés sur des sites comme VRBO et Airbnb, à avoir des licences commerciales, le gouvernement municipal peut percevoir les 2% de logement et 2,4% de taxes de vente de la ville.

À l’heure actuelle, le directeur des finances de la ville, Pete Strecker, environ 50 licences commerciales comprennent le versement de taxes de vente et d’hébergement sur les logements locatifs à court terme sur les 1000 propriétés ou plus du marché à court terme.

Tricia McIntyre, représentant Aspen Luxury Vacation Rentals, a déclaré au conseil lors de sa session de travail lundi qu’elle croyait qu’il y avait environ 4 000 unités de location à court terme en ville.

Ils comprennent des fractions, des propriétés individuelles qui utilisent des sociétés de gestion immobilière ou gèrent elles-mêmes, ainsi que ce que l’on appelle des «hôtels en copropriété» comme The Gant ou les Alpes d’Aspen dans lesquelles les condos sont la propriété individuelle mais gérés par une entité avec un réception et service sur place 24/7.

Le Conseil a appuyé l’octroi d’une exemption à ces types de propriétés, car l’exploitant sur place perçoit les taxes de vente et d’hébergement au total et paie la ville au nom des propriétaires.

Mais une définition doit être créée par le service de développement communautaire de la ville sur ce qui constitue un «condo-tel» car toutes les sociétés de gestion ne fonctionnent pas de la même manière ou ne fournissent pas de services sur place même si elles peuvent avoir une réponse 24/7 pour les clients.

Strecker a souligné qu’en permettant aux parties responsables de produire une déclaration pour un nombre inconnu de propriétés, il n’y a pas de validation croisée possible pour s’assurer que les propriétés obtiennent des permis.

La structure actuelle permet à un «représentant désigné» d’utiliser une licence commerciale et une déclaration de revenus pour déposer les taxes pour un nombre inconnu de propriétés non divulguées.

Il s’agissait vraisemblablement d’une tentative de se mettre en conformité lorsque le permis de location de vacances a été introduit pour la première fois.

«Cela a peut-être été une approche gérable en 2012. Cependant, le nombre de locations à court terme a explosé, et il n’est pas possible de contrôler manuellement plus de 1 000 propriétés pour vérifier la conformité avec les licences, les permis et les exigences fiscales», écrit Strecker dans un article. note au conseil.

Le Conseil a ordonné au personnel de créer un libellé pour les exemptions aux unités «condo-tel» afin de continuer à verser des taxes sur une seule déclaration et un seul permis de location de vacances pour toutes les unités sous leur gestion.

Le conseil devra approuver les changements au code municipal par ordonnance, ce qui nécessitera deux audiences publiques dans un avenir proche.

Lorsque le conseil fera cela, la ville se joindra à des dizaines de villes de montagne et de villégiature qui ont déjà des ordonnances de location à court terme.

Au-delà de la collecte de la taxe de vente, une ordonnance sur les propriétés locatives à court terme permet à la ville d’avoir une meilleure compréhension du type d’inventaire d’hébergement de la station.

«Le temps est bien passé», a déclaré la conseillère Rachel Richards. « Il s’agit de savoir combien de données réelles nous avons, où elles se trouvent et comment elles sont utilisées » pour déterminer si la station balnéaire a besoin de plus de lodges.

Chaque immeuble locatif devra également demander et recevoir un permis de location à court terme dont le propriétaire reconnaît les règles locales, y compris les ordonnances sur le bruit et les ordures, ainsi que les coordonnées du service d’incendie et d’autres entités d’intervention d’urgence.

« C’est aussi un problème de santé et de sécurité », a déclaré la conseillère Ann Mullins.

De plus, le fait d’avoir une ordonnance de location à court terme nivelle les règles du jeu pour ceux qui trichent le système et ont un avantage concurrentiel sur ceux qui suivent les règles, selon un résident d’Aspen et ancien maire Mick Ireland.

« Je trouve scandaleux que les personnes qui louent 1 000 $ par nuit ne puissent pas partager le fardeau (fiscal) », a-t-il déclaré au conseil.

Le département des finances de la ville a déployé un nouveau logiciel qui nettoie Internet pour identifier les propriétés dans le pool de location.

Le logiciel, appelé MuniRevs, est conçu pour rationaliser le processus pour le public, mieux surveiller les applications, suivre les licences délivrées et signaler les dates d’expiration.

Anthony Lewin, le vérificateur des impôts de la ville, a déclaré que son département s’appuiera fortement sur les données pour appliquer une future ordonnance de location à court terme.

« La bonne chose à propos du logiciel, c’est qu’il crée un boîtier pour nous », a-t-il déclaré.