1 stock de casino à acheter en 2020


Parmi les principaux acteurs, les titres de casino les plus performants de 2019 étaient Caesars Entertainment et Centres de villégiature Eldorado, en hausse de 100% et 65%, respectivement. Mais leur performance a été tirée par un rachat que le marché a jugé bénéfique pour les deux sociétés.

Un autre rachat important serait surprenant en 2020, compte tenu de la consolidation de l’industrie. Les investisseurs devraient donc regarder la croissance fondamentale et la valeur sous-jacente qui ne sont pas encore débloquées dans les actions des casinos. Et c’est la valeur et la croissance qui font Centres de villégiature à Wynn (NASDAQ: WYNN) mon premier choix pour 2020.

Encore le port de Boston vu de l'extérieur

Source de l’image: Wynn Resorts.

La place de Wynn dans les actions des casinos

Après l’agitation entourant le départ de Steve Wynn, l’action de Wynn Resorts a connu une excellente année en 2019. L’action a augmenté de 40%, dépassant ses rivaux MGM Resorts, Las Vegas Sands, et Melco Les stations.

Cependant, bien que l’action se soit bien comportée, rebondissant sur un creux provoqué par la tourmente, les opérations n’étaient pas tout à fait ce que les investisseurs auraient pu espérer. Les revenus ont été relativement stables au cours des deux dernières années et les opérations de Macao ont connu des difficultés.

Graphique des revenus WYNN (TTM)

Données WYNN Revenue (TTM) par YCharts

Au troisième trimestre 2019, les revenus de Wynn Palace à Cotai ont diminué de 18,1% et les revenus de Wynn Macau ont chuté de 18,2%. Cela s’explique par une baisse de 18,6% du jeu de baccara VIP en 2019, par rapport à un bond de 17,9% du jeu de baccara grand public. En tant qu’entreprise axée sur les VIP, Wynn a certainement perdu des parts de marché l’année dernière.

La bonne nouvelle est que le jeu de masse est à marge plus élevée, ce qui explique en partie l’augmentation du BAIIA ci-dessus. Alors que Wynn Resorts s’adapte à un marché VIP plus petit et transfère ses efforts de marketing vers des acteurs du marché de masse «premium», nous devrions voir le résultat net s’améliorer.

Une année d’opérations en croissance

L’autre grand changement en 2019 a été l’ouverture du port Encore Boston. La station n’a pas beaucoup contribué au résultat net, avec seulement 7,7 millions de dollars d’EBITDA immobilier ajusté, mais elle a généré 175,8 millions de dollars de revenus au troisième trimestre 2019. En 2020, nous devrions voir les revenus et l’EBITDA s’améliorer.

Wynn Las Vegas prévoit également d’ouvrir un centre de réunions et de congrès de 425 millions de dollars, 430 000 pieds carrés au premier trimestre de 2020. Le complexe a toujours pris du retard sur ses voisins dans l’espace des congrès, ce qui pourrait combler une partie de cet écart, tout en aider progressivement l’hôtel, le casino et les restaurants.

Ajoutez-le, et Wynn Resorts est configuré pour une année de croissance solide, même si ses marchés d’origine ne progressent pas de manière significative.

Possibilités de REIT

Une valeur cachée que les investisseurs peuvent ne pas considérer avec ce stock de casino est son immobilier. En tant que voisins comme Césars et MGM Resorts ont libéré des milliards de dollars en espèces en vendant des biens immobiliers à des FPI, Wynn Resorts a surtout conservé ses biens immobiliers en dehors de quelques petites ventes dans les centres commerciaux.

En 2020, il pourrait décider de vendre une partie de ces biens immobiliers pour rembourser près de 10 milliards de dollars de dette, voire verser un joli dividende aux investisseurs. J’ai récemment écrit que les ventes immobilières pourraient générer entre 5 et 10 milliards de dollars de recettes basées sur les ventes des centres de villégiature voisins. Ce serait un afflux bienvenu pour l’entreprise, et donnerait certainement un coup de pouce au stock.

Les meilleurs jours de Wynn sont encore en avance

2019 a été une année de retour pour Wynn Resorts, mais cela ne fait que commencer. La société a encore des avantages à Boston à mesure que sa nouvelle station arrive à maturité, et Macao devrait voir des améliorations car elle commercialise davantage auprès des acteurs du marché de masse.

En 2020, je pense que ces améliorations opérationnelles et le potentiel d’une vente d’actifs à une FPI maintiendront la charge des actions plus élevée. C’est pourquoi je pense que c’est le meilleur stock de casino cette année.



Premières étapes de l’analyse des investissements dans les immeubles locatifs


Ils disent que vous faites votre argent à l’achat.

Mais qu’est ce que cela veut dire exactement?

Cela signifie que si jamais vous gagnez ou perdez de l’argent sur une affaire, cela dépend entièrement de votre analyse et de votre plan qui alimente votre prix d’achat.

Cet article se concentre sur la partie d’analyse des transactions, qui est de loin la partie la plus importante. (Vous pouvez lire sur la rédaction du plan d’affaires ici)

Vraiment, il n’y a que 4 étapes fondamentales de l’analyse des investissements:

  1. Déterminer la valeur marchande
  2. Calculer les coûts d’exploitation
  3. Connaissez vos loyers
  4. Estimer les coûts de réadaptation

Assez simple, non?

OK, peut-être pas, alors plongeons-nous un peu dans chaque section.

Étape 1: Déterminer la valeur marchande du bien locatif

Il peut être très difficile de calculer le prix d’une propriété; Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les valeurs peuvent varier considérablement entre deux propriétés similaires.

La valeur marchande, par définition, est le prix auquel une propriété peut être vendue. Donc, cela ne vaut peut-être pas autant vous mais si quelqu’un d’autre paie plus, c’est la valeur marchande.

Je vais donc passer en revue les deux principales méthodes que nous utilisons pour analyser les propriétés locatives.

Méthode 1 – Analyse comparative du marché

La maison de votre voisin vient d’être vendue pour 400 000 $, alors la vôtre doit valoir autant, non?

Peut-être et peut-être pas.

Comps, ou propriétés comparables, sont ce pour quoi d’autres propriétés de la région se sont vendues. Ils peuvent donner un indice sur la valeur d’une autre propriété, mais ne peuvent pas vraiment le prédire.

BONUS: Obtenez un analyseur de propriété de location gratuit

À certains égards, qui se soucie de ce qu’il a vendu? Votre propriété est unique. C’est pourquoi on l’appelle «biens immobiliers» – c’est le seul sur la planète et rien ne lui est identique.

Bien qu’il soit unique, les gens peuvent être disposés à acheter une autre propriété similaire pour moins (ou plus) que la vôtre, c’est pourquoi le prix de vente d’une autre propriété est significatif. La relation s’arrête là cependant parce que nous ne pouvons nous soucier que de ce qui est similaire, ce n’est pas identique.

Utilisez une analyse comparative du marché pour estimer la valeur des maisons unifamiliales et des propriétés résidentielles de 1 à 4 unités

«L’AMC est utilisée pour aider à évaluer la façon dont votre maison se comportera par rapport à la concurrence. Il examine les maisons actuellement répertoriées et celles récemment vendues. Le but est de trouver le prix le plus élevé qui rendra la maison toujours compétitive sur le marché libre. »- Realtor.com

Faire une analyse comparative du marché (CMA) et trouver des ventes comparables (comps) ne devrait être qu’un élément de votre analyse globale de la propriété. Vous devriez également considérer les revenus et les dépenses de location (tels que l’entretien, les taxes et les hypothèques) pour analyser votre rendement.

Il convient également de noter qu’il existe plusieurs façons d’analyser la valeur de la propriété. D’autres méthodes incluent l’utilisation du taux de capitalisation ou du multiplicateur de loyer brut. Consultez chacun d’eux pour en savoir plus et voir quelle méthode vous devez utiliser.

Il existe d’innombrables propriétés pour perdre votre temps à analyser. Honnêtement, trouver les bonnes affaires est la partie la plus difficile, donc je vous recommande fortement d’apprendre à trouver des offres d’investissement sans perdre tout votre temps et votre argent pendant la recherche. Ne faites pas une centaine de rapports d’analyse de marché comparables juste pour découvrir que ce sont tous de terribles affaires.

Qu’est-ce qu’une vente comparable?

Une maquette est une maison similaire vendue récemment dans votre région. Il devrait avoir des caractéristiques similaires telles que – le nombre de chambres et de salles de bains, la superficie en pieds carrés similaire, les caractéristiques du garage, la taille du lot, etc. Heureusement, il existe des moyens de s’adapter aux différences, mais vous devez d’abord trouver les propriétés les plus similaires et ne dévier que si vous devez absolument.

Trouver des ventes récentes est vraiment facile car tout est rendu public. Si vous avez accès à MLS, génial, utilisez-le. Sinon, vous pouvez facilement utiliser une ressource telle que Zillow.com.

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Avec des services comme Zillow, il est assez facile de trier les propriétés en fonction de ce qui a été vendu récemment, puis de noter les informations sur chaque propriété.

Comment utiliser des ventes comparables pour déterminer la valeur marchande

C’est un peu plus délicat car chaque marché est différent. Si vous pouvez trouver des propriétés presque identiques, vous ne devriez avoir aucun problème à comparer simplement. Par exemple:

Propriété cible – 1500 pc, 3 chambres 2 salles de bain, 5000 pc de terrain pour 160 000 $

  • First Comp – Lot de 1550 pc, 3/2, 4800 pc – vendu pour 152000 $
  • Second Comp – 1475 pc, 3/2, 5300 pc de terrain – vendu pour 150000 $
  • Troisième Comp – 1520 pc, 3/2, 5100 pc de terrain – vendu pour 155000 $

Dans cet exemple, (sans devenir extrêmement technique), la propriété cible vaut probablement quelque part autour de 152 000 $, et vous devez négocier en conséquence. Il y a des fluctuations de prix pour lesquelles nous n’avons pas de raison, mais il y a toujours des écarts en raison de conditions telles que l’état, l’attrait du trottoir et l’emplacement dans le quartier.

Il est également extrêmement important d’estimer la valeur marchande pour déterminer si vous devez retourner une propriété ou la louer. S’il y a suffisamment de retour d’argent, vous pouvez le vendre pour cet argent rapide au lieu de le louer pour un petit retour.

Comment faire des ajustements à une RMR

Cela devient un peu plus difficile lorsqu’il n’y a pas (ou très peu) de propriétés similaires dans la région. Prenons la même propriété cible ci-dessus et trouvons de nouvelles compositions.

Propriété cible – 1500 pc, 3 chambres 2 salles de bain, 5000 pc de terrain pour 160 000 $

  • First Comp – Lot de 2200 pc, 3/2, 7000 pc – vendu 200 000 $
  • Second Comp – 2100 pc, 4/2, 7100 pc de terrain – vendu pour 220 000 $
  • Troisième Comp – 1600 pc, 4/2, 5050 pc lot – vendu pour 175000 $

Eh bien maintenant, n’est-ce pas difficile?

Comp 1, le seul 3/2 sur la liste, est beaucoup plus grand et sur un terrain énorme. Il n’y a aucun moyen que cela soit comparable à notre petite maison que nous examinons.

D’un autre côté, le Comp 3 est de taille similaire mais dispose d’une chambre supplémentaire. Encore une fois, pas génial à des fins de comparaison.

La seule façon d’essayer d’obtenir une estimation de la valeur marchande de notre propriété cible est d’essayer de trouver la valeur du différences. Il existe différentes techniques, et vous développerez vos propres techniques à mesure que vous gagnerez en expérience, mais je trouve la propriété la plus similaire à ma cible, et je trouve juste la différence majeure.

Comp 1 est différent dans la taille du bâtiment et la taille du lot; Il deuxième maquette est différente dans la taille du bâtiment, la taille du lot et les chambres; comp 3 est différent uniquement avec le nombre de chambres. Je choisirai la maquette 3 comme la plus similaire.

Comp 3 a une chambre supplémentaire par rapport à ma cible, alors trouvons la valeur d’une chambre.

Que vaut une chambre à coucher?

Heureusement, Comp 1 et 2 sont très similaires les uns aux autres, mais l’un a une chambre supplémentaire. Étant donné que le nombre de chambres est leur SEULE différence, nous pouvons supposer que la majeure partie de la différence de prix est due à cette chambre supplémentaire. Étant donné que Comp 2 s’est vendu 220 000 $ et Comp 1 s’est vendu 200 000 $, j’estimerai qu’une chambre vaut environ 20 000 $ dans une propriété identique à d’autres égards.

Maintenant, bien sûr, vous auriez besoin de creuser beaucoup plus pour trouver la valeur moyenne d’une chambre supplémentaire… Je ne fais que cela pour illustrer COMMENT.

Ajuster la composition avec les nouvelles données

Retour à la propriété comparable # 3. Elle est de taille très similaire mais a cette chambre supplémentaire embêtante. Heureusement, nous avons déterminé qu’une chambre ajoute une valeur de 20 000 $ à une propriété. Comp 3 s’est vendu pour 175 000 $, alors retirons 20 000 $.

En utilisant des compositions ajustées, nous estimer la valeur à 155 000 $ (175 $ – 20 $)

Les RMR sont approximatives et ne sont PAS des évaluations

Vous remarquerez qu’avec chaque CMA, nous avons obtenu un résultat légèrement différent. Le fait est qu’une RMR est utilisée pour aider à estimer la valeur marchande, mais déterminer valeur marchande – le marché le détermine. Vous devez vous attendre à trouver des valeurs qui varient en fonction des propriétés que vous choisissez.

De plus, plus vous avez de variabilité dans vos compositions, moins votre CMA sera précis. Essentiellement, plus vous avez besoin d’estimer et d’ajuster, plus vos résultats mai varient de la valeur réelle du marché.

De plus, une CMA ne remplace pas la nécessité d’une autre diligence raisonnable. Il y a mille caractéristiques uniques différentes de toute propriété qui peuvent affecter sa valeur marchande. Une analyse comparative du marché est une méthode large pour trouver un prix en fonction de caractéristiques générales. La diligence raisonnable devrait trouver les caractéristiques uniques dont vous pourriez avoir besoin pour négocier un prix inférieur.

Utiliser une analyse de marché comparative pour planifier la réadaptation

Je suis sûr que vous avez lu toutes sortes d’articles sur la valeur ajoutée de certains travaux de rénovation par rapport au coût de ces projets. La réalité est que tous ces articles ne font que deviner et utiliser des moyennes sur tous les marchés. Il n’y a vraiment qu’une seule façon de savoir si un projet en vaut la peine…

Comparez le coût du projet à la variation de la valeur de votre propriété!

Cela semble si intuitif une fois que vous l’avez lu, mais si c’était si évident, personne ne poserait la question.

Donc, en utilisant l’exemple ci-dessus, nous savons que la chambre supplémentaire vaut environ 20 000 $ supplémentaires sur ma propriété. Si je peux trouver un moyen de modifier mon plan d’étage, de construire un ajout ou d’ajouter une chambre pour MOINS de 20 000 $, alors j’ai gagné de l’argent. Si le projet coûte plus de 20 000 $, alors ne le faites pas.

Vous pouvez utiliser cette technique lorsque vous envisagez d’ajouter une demi-salle de bain ou une salle de bain complète, en ajoutant un garage, une terrasse, une piscine, en remodelant une cuisine… vous l’appelez. La technique est exactement la même.

Une RMR ne peut pas estimer le prix de plus grandes locations multifamiliales

Comme le suggère le premier titre, il n’est valable que pour 1 à 4 propriétés unitaires. Ce n’est pas une règle stricte; un immeuble de 5 unités n’utilise pas soudainement une méthode différente alors qu’un immeuble de 4 unités l’utilise.

Plus le bâtiment est grand, plus il passe à l’évaluation commerciale par rapport à une analyse comparative. Souvent, les petits immeubles multifamiliaux, comme un immeuble de 3 ou 4 logements, utiliseront principalement une RMR et la compareront ensuite à une valeur dérivée à l’aide d’un taux de capitalisation (en savoir plus sur l’analyse des immeubles de placement). En théorie, les évaluations utilisant deux méthodes devraient être similaires, mais les forces du marché peuvent les forcer à diverger. N’oubliez pas qu’une petite propriété multifamiliale a également les caractéristiques d’une «maison» par rapport à une propriété d’investissement stricte.

Un immeuble de 5 à 8 unités peut utiliser certaines compositions à titre de comparaison et se concentrer principalement sur le taux de capitalisation, tandis que les bâtiments plus grands seront entièrement évalués sur leur retour sur investissement (taux de capitalisation) et pas du tout sur les compositions.

Le taux de capitalisation, également appelé taux plafond, est une technique fondamentale utilisée pour calculer la valeur d’un bien immobilier commercial. Ceci est généralement défini comme ayant 5 unités ou plus.

Définition du taux plafond:

Les taux de capitalisation, ou simplement le taux plafond, est le rapport entre le bénéfice d’exploitation net (NOI) et la valeur des actifs. Si une propriété se vendait 100 000 $ et génère 8 000 $ de revenus après dépenses (mais avant les frais financiers), le taux plafond serait de 8 000 $ / 100 000 $, ce qui correspond à 8%.

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Qu’est-ce qu’un «taux plafond»?

Le taux de capitalisation est une méthode utilisée pour déterminer la valeur des biens productifs de revenus. Il est lié, mais fondamentalement différent, au multiplicateur de loyer brut.

Le multiplicateur de loyer brut utilise uniquement le revenu pour donner une estimation approximative de la propriété et est généralement utilisé comme un outil de dépistage rapide. Le taux plafond utilise l’ensemble de l’image – les revenus et les dépenses pour déterminer la valeur de la propriété.

Il est également important de noter que le multiplicateur de loyer brut et le taux plafond sont inversement liés. Le GRM est un rapport prix / bénéfice tandis que le taux plafond est le retour sur investissement.

Bien que l’utilisation de taux plafonds pour évaluer la propriété ou votre retour sur investissement puisse être très précise la plupart du temps, elle n’est toujours pas applicable dans certaines circonstances.

Comment calculer les taux de plafonnement

Prenons l’application la plus courante des taux plafonds. Si vous envisagez d’acheter un immeuble d’appartements dont la valeur est estimée à 2 000 000 $ et dont le NOI est de 130 000 $, le taux de plafond serait de 6,5% (ou 6,5).

Exemples de taux plafond

Les taux plafonds peuvent également être utilisés pour revenir à un prix d’offre. Prenons l’exemple ci-dessus.

Si votre immeuble à appartements a un NOI de 130 000 $ mais que vous savez que le marché de votre région a un taux plafond de 7%, vous pouvez calculer un prix d’offre.

Ici, ce serait 130 000 $ / 0,07 = 1 857 142 $.

Donc, vous pourriez dire que la valeur marchande de cette propriété serait de 1,86 million de dollars sur la base d’un taux plafond de 7%.

Alternativement:

Si les taux plafonds sont de 6% sur le marché, vous savez que la valeur marchande est plus proche de 2,17 millions de dollars. Vous auriez une certaine marge pour enchérir ou créer des capitaux propres excédentaires.

Vous pouvez utiliser ce calculateur de retour de trésorerie pour revenir dans votre offre, ou estimer les taux de plafond avec ce calculateur de taux de plafond.

Les taux de capitalisation boursière peuvent être difficiles à estimer

Un problème avec les taux plafonds est qu’il existe de nombreux taux différents sur un même marché.

Pourquoi?

Les taux plafonds pourraient également être considérés comme une prime de risque. Certains bâtiments seront plus risqués que d’autres, ils exigeront donc un rendement plus élevé pour compenser les investisseurs.

Vous avez donc besoin de beaucoup de données pour essayer de décomposer le taux plafond dans chaque «classe» de propriété. Une fois que vous avez classé toutes les autres propriétés du marché, vous pouvez placer cette propriété dans l’une de ces classes.

Vous ne pouvez pas vous attendre à ce qu’une propriété de classe A ait le même taux plafond qu’une propriété de classe C. La propriété C exigera clairement un taux de rendement plus élevé pour compenser les investisseurs pour son risque perçu.

Une autre façon de voir les taux de capitalisation

Le taux plafond, ainsi que tout taux de rendement, peut être considéré comme la prime de risque requise pour accepter un niveau de risque donné plus le taux de rendement sans risque.

Donc, si le rendement actuel du Trésor est de 1,6% et le taux plafond de votre propriété potentielle est de 6%, la prime de risque est de 4,4%.

Autrement dit, vous recevez une rémunération supplémentaire de 4,4% pour retirer votre argent de l’investissement le plus sûr (trésorerie) et accepter tous les risques inhérents à l’immeuble de placement.

Ces risques pourraient inclure:

  • Âge et état de la propriété
  • Le type de locataires
  • Fondamentaux du marché (ville / état en croissance, création d’emplois, etc.)
  • Fondements économiques plus larges (récession ou croissance)

Quand utiliser les taux plafonds

Les taux plafonds sont excellents pour comparer rapidement plusieurs propriétés dans une zone géographique donnée.

Si une propriété a un plafond de 6% et l’autre est de 8%, vous savez que l’une est plus risquée. Alternativement, l’un peut être trop cher ou trop bas.

Les taux plafonds sont également bons pour déterminer les tendances du marché.

Si les taux plafonds augmentent ou diminuent sur un marché particulier, vous pourrez peut-être comprendre la tendance générale. En examinant les tendances, vous pourrez peut-être décider si un certain marché est surévalué ou vendu à rabais par rapport à une tendance à long terme.

Les taux plafonds peuvent également déterminer quand une propriété est mal gérée.

Si vous trouvez une propriété dans un excellent emplacement mais avec un taux de plafond élevé, il est possible que la direction ait différé l’entretien ou ait eu des critères bas pour les locataires. En fin de compte, ces problèmes diminueront la qualité et augmenteront le risque.

Il pourrait créer une opportunité de «valeur ajoutée» en réalisant un entretien différé et en «stabilisant» la base des locataires. Non seulement les bénéfices augmenteront, mais vous pourrez peut-être réduire sa prime de risque et créer de la valeur.

Exemple de prime de risque de taux plafond

Supposons que vous ayez identifié une propriété de classe C mal gérée qui serait un B- si elle était bien gérée.

Il a un NOI de 100 000 $ et se vend à un taux plafond de 7% pour 1,43 million de dollars.

Supposons maintenant que vous investissiez 100 000 $ dans la propriété et augmentiez le NOI à 110 000 $. À un taux plafond de 7%, la nouvelle valeur est de 1,57 million de dollars. Pas mal, vous avez créé environ 40 000 $ en capitaux propres.

Mais que se passe-t-il si en faisant les mises à niveau et en rendant la base des locataires de meilleure qualité, vous avez réduit le risque de la propriété d’un C à un B-. Dans ce marché imaginaire, disons qu’un B- vise un taux plafond de 6,7%.

Vous êtes maintenant récompensé par une propriété d’une valeur de 110 000 $ / 0,067 = 1,64 million de dollars.

Vous avez créé 40 000 $ en valeur grâce à des rénovations, puis 70 000 $ supplémentaires en réduisant le risque pour un grand total de 110 000 $ en capitaux propres.

Quand vous ne devriez pas utiliser les taux de capitalisation

Si la propriété a un flux de revenus complexe qui est irrégulier ou dont les flux de trésorerie varient considérablement, il peut être difficile d’estimer votre taux de rendement. Dans ces situations, il est préférable d’utiliser une analyse des flux de trésorerie actualisés.

Par exemple, vous pouvez acheter une propriété et planifier plusieurs phases de rénovations majeures sur une période de 3 ans. Les rénovations peuvent entraîner des taux d’inoccupation élevés de façon sporadique et créer des tarifs de location différents à différents moments.

Ce type d’analyse dépasse le cadre des taux plafonds et vous auriez besoin de quelque chose de plus avancé.

Les taux de capitalisation ne doivent pas être utilisés pour estimer les rendements ou la valeur de structures uniques

Les taux de capitalisation ne doivent pas être utilisés pour estimer les rendements ou la valeur de structures uniques

Les taux plafonds ne permettent pas non plus de calculer la valeur de certains types de bâtiments à des fins uniques. Un exemple serait une grande structure ou historique comme une église ou une cathédrale. Ces types de bâtiments seraient évalués selon une approche fondée sur les coûts.

Les taux plafonds sont également terribles pour évaluer les propriétés qui peuvent être occupées par le propriétaire. Il s’agit généralement de propriétés résidentielles de 1 à 4 unités, mais elles peuvent comprendre de petits bâtiments à usage mixte.

4 unités n’est pas une coupure stricte, et les bâtiments avec un peu plus peuvent utiliser une approche hybride.

En général, une petite propriété résidentielle serait évaluée avec l’approche de comparaison des ventes, qui peut être estimée avec une analyse comparative du marché.

L’évaluation des propriétés locatives et commerciales est compliquée

Il n’y a pas de réponse exacte à l’évaluation de la valeur d’une propriété. Tout le monde a une tolérance au risque et des objectifs de ROI différents. Ce qui peut être avantageux pour une personne peut être terrible pour une autre.

Ces méthodes doivent être utilisées pour vous aider à analyser si l’accord vous convient. Il ne peut pas être utilisé pour juger si l’accord est bon pour quelqu’un d’autre.

Vous devez être armé de connaissances sur tous les aspects de l’évaluation des propriétés et des calculs de rendement afin d’obtenir ce que vous voulez de vos investissements.

Multiplicateur de loyer brut

C’est de loin le moyen le plus simple d’avoir une idée approximative de la valeur marchande d’un immeuble de placement, mais aussi le moins précis. Le multiplicateur de loyer brut est une mesure très approximative d’un immeuble de placement, utilisant uniquement les loyers bruts tout en ignorant les dépenses.

Comment calculer le multiplicateur de loyer brut?

Prenez simplement le prix de vente (ou le prix demandé) et divisez-le par les loyers bruts (loyer total avant toutes dépenses).

Prix ​​demandé / loyers bruts = GRM

Si le prix demandé pour une propriété est de 250 000 $ et que son loyer brut est de 40 000 $ par an, le GRM est de 6,25. Pour tout savoir sur le multiplicateur de loyer brut.

Comment le GRM s’intègre-t-il dans l’analyse des biens locatifs?

Lorsque vous recherchez des propriétés, vous devez rechercher un certain nombre de ventes récentes dans votre zone de marché. Vous pouvez assez facilement calculer le GRM de ces propriétés car le prix de location et de vente est généralement disponible en ligne. En créant une feuille de calcul, vous pouvez calculer tous les GRM et, espérons-le, trouver une plage ou une moyenne approximative.

Une fois que vous le faites, vous pouvez inverser le calcul et l’utiliser pour estimer la valeur. Supposons que vous ayez constaté qu’un GRM de 8 est moyen dans votre région. Utilisez la nouvelle formule pour calculer votre investissement potentiel

Raisons pour lesquelles vous devriez utiliser le GRM

  1. C’est super simple à calculer.
  2. Économisez une tonne de temps en filtrant les propriétés multiples faibles
  3. Analyser le prix sur la base d’informations accessibles au public

Fondamentalement, c’est facile et cela peut vous faire gagner beaucoup de temps.

Si vous allez utiliser le multiplicateur de loyer brut lors de la recherche de propriétés, je l’utiliserais comme filtre, mais pas comme facteur décisif. En filtrant les propriétés à faible GRM, vous vous épargnez probablement beaucoup de temps et des propriétés d’analyse d’énergie qui seraient de toute façon une perte de temps.

De plus, la plupart des propriétés ne répertorient pas les dépenses détaillées lorsque vous les consultez pour la première fois. Il est impossible d’évaluer avec précision un bien locatif sans connaître les dépenses (regardez mes 3 étapes ci-dessus). GRM vous donne donc un moyen d’estimer le prix sans avoir toutes les pièces dont vous avez besoin.

Raisons pour lesquelles vous ne devriez pas utiliser le multiplicateur de loyer brut

C’est un calcul rapide et sale pour vous donner un point de départ approximatif. Il ne s’agit pas d’une mesure précise de la valeur réelle du marché.

Vous avez peut-être remarqué que le calcul GRM ne prend pas en compte les dépenses. Tous ses chutes sont liées à cela. Parce que les propriétés peuvent fluctuer considérablement avec leurs dépenses, le GRM fluctuera également comme un fou. Vous pouvez voir une propriété avec un GRM de 6 et une autre avec un multiplicateur de loyer de 15.

Il est peu probable qu’une propriété soit un vol et l’autre un mauvais achat, donc la différence est probablement due à des dépenses élevées. N’oubliez pas que les anciennes propriétés ont tendance à avoir des dépenses plus élevées et à vendre à un prix inférieur, vous pouvez donc vous attendre à voir les multiples changements basés sur cela également.

Étape 2. Calcul des coûts d’exploitation

La meilleure chose que vous puissiez faire est d’obtenir des informations précises sur les dépenses du propriétaire actuel AVANT de faire une offre.

Vous devez comparer les dépenses qu’ils vous donnent à votre propre pro-forma. Essentiellement, comparez les informations exactes qu’ils vous donnent à vos hypothèses sur les revenus et les dépenses. Vous pouvez le faire en consultant une feuille de calcul des revenus de location.

Feuille de calcul des revenus de location

Vous pouvez utiliser la feuille de calcul des revenus et dépenses que j’ai sur la page liée, ou vous pouvez créer votre propre feuille de calcul d’analyse des biens locatifs à emporter avec vous. Quoi qu’il en soit, vous devez avoir des hypothèses sur les dépenses à comparer aux dépenses actuelles sur la propriété.

La règle des 50% est un excellent point de départ. Bien que toute «règle d’or» ait ses inconvénients, la règle des 50% est en fait un nombre assez sûr à utiliser.

Le premier problème n’est pas que chaque propriétaire fonctionne de la même manière. Certains reportent la maintenance et ne font pas de réparations de base. D’autres sur-améliorent une propriété et ont des dépenses très élevées.

Pour le rendre encore plus difficile, certaines propriétés nécessitent plus d’entretien que d’autres. Des facteurs tels que l’âge, le type de propriété et l’emplacement jouent tous un rôle majeur dans la détermination du ratio des dépenses.

Donc, pour aider à analyser ces différences et à prévoir avec précision vos dépenses, vous devez télécharger le calculateur d’analyse des transactions.

La règle des 50% – Faire des hypothèses sur les dépenses de location

Afin d’analyser la propriété, vous devrez faire des hypothèses sur vos dépenses. C’est là que la règle des 50% entre en jeu:

La règle des 50% n’est qu’une simple hypothèse selon laquelle 50% de vos revenus de location iront aux dépenses de fonctionnement. Les paiements de capital et d’intérêts sont exclus des dépenses d’exploitation ainsi que des dépenses en capital, mais comprennent la plupart des autres dépenses que vous engagerez.

50% peut sembler beaucoup ou pas. Il s’agit d’une hypothèse large, elle peut donc être exacte ou non en fonction de votre propriété particulière.

La meilleure façon de vérifier cette règle est de posséder une propriété et de suivre vos dépenses. Si vous n’en possédez pas, essayez de travailler avec quelqu’un qui en possède.

Si vous possédez 3 autres propriétés locatives qui sont toutes des triplex dans une même ville et qui ont toutes été construites dans les années 1930, vous pouvez probablement faire des hypothèses précises sur un quatrième triplex dans la même ville construite en 1936.

D’un autre côté, cela peut ne pas fonctionner sur une maison de ville construite en 1989. C’est pourquoi nous avons la règle des 50% comme point de départ.

Ce qui est inclus dans la règle des 50%

La règle des 50% comprend toutes les dépenses d’exploitation qui comprennent (mais sans s’y limiter):

La règle des 2% et la règle des 50% sont étroitement liées et souvent utilisées ensemble. (en savoir plus sur la règle des 2%.)

La règle des 50% est utilisée pour estimer les dépenses en pourcentage du loyer; La règle des 2% est un outil de filtrage suggérant que les loyers mensuels devraient représenter environ 2% du prix de vente. (Voir également comment tout cela se rapporte au multiplicateur de loyer brut.)

Pensez-y – les dépenses sont liées aux loyers; les loyers sont liés à la valeur des propriétés; les dépenses ont donc également un rapport avec la valeur de la propriété.

  • Les taxes
  • Assurance
  • Utilitaires
  • Frais de gestion immobilière
  • Les frais d’entretien
  • Frais de marketing / location
  • Coûts de chiffre d’affaires
  • Administration générale
  • Dépenses de paie
  • Dépenses en capital (ou économies pour CapEx)

J’ai une calculatrice simplifiée que vous pouvez utiliser pour estimer vos dépenses et vos flux de trésorerie potentiels. Ce sont les mêmes calculateurs que j’utilise pour analyser mes offres et j’ai acheté plus de 200 unités de location.

Répartition des dépenses dans la règle des 50%

Voici une ventilation approximative des dépenses. Vos pourcentages peuvent être différents et chaque propriété est complètement différente, alors utilisez-les uniquement comme guide.

  • 12% – Gestion immobilière
  • 5-8% – Vacance
  • 5% – Entretien
  • 5% – Dépenses en capital
  • 3% – Réserve
  • 5% – Taxes et assurances
  • 2-5% – Eau / égouts / services publics (augmenter le loyer si ce montant est plus élevé)
  • 5% – Divers, Juridique, Comptabilité, etc…

Total – Entre 42 et 48%. Dépenses d’exploitation. Pour être conservateur, il peut être arrondi à 50%.

CE QUI N’EST PAS INCLUS

Il est important de savoir que le capital et les intérêts ne sont pas inclus.

Quand faut-il utiliser la règle des 50%

Tout comme les autres «règles», celle-ci n’est qu’une hypothèse faite pour aider à analyser et à filtrer les propriétés.

Il peut y avoir des dizaines, voire des centaines d’offres potentielles, et vous devez pouvoir trier rapidement ces offres en bonnes et mauvaises.

Vous ne devez jamais utiliser cette règle à la place des dépenses historiques réelles sur une propriété.

Vraiment, si vous n’avez pas d’historique de dépenses ou d’expérience en location, utilisez cette règle comme estimation prudente. Pourtant, j’obtiendrais toujours les dépenses réelles de la propriété que vous regardez.

Si leurs dépenses sont supérieures à 50% du loyer, vous devez comprendre pourquoi. Peut-être que les loyers sont vraiment bas, ou que des réparations majeures ont été effectuées récemment.

Si les dépenses sont vraiment faibles, vous pouvez supposer qu’il y a un entretien différé à faire ou peut-être que le vendeur déforme ses coûts réels.

Brisez la règle et réduisez vos coûts

Maintenant que nous savons comment fonctionne la règle des 50%, voyons comment manipuler vos coûts pour les maintenir bas.

Augmentez les loyers tout en maintenant les coûts fixes

Disons que vous avez un bâtiment de 2 unités. Votre toit coûte 6 000 $ à remplacer une fois tous les 20 ans. C’est 300 $ / an ou 150 $ par unité par an. Si chaque unité génère 1 000 $ par mois, vous devez économiser 1,25% des loyers chaque année pour ce toit.

Disons que vous pouvez ajouter une 3e unité au grenier ou au sous-sol.

Une fois que vous avez ajouté une 3e unité, le toit coûte encore 6 000 $ à remplacer. C’est maintenant 100 $ par unité par an ou 0,83% du loyer. Certains coûts fixes ne changeront pas lorsque vous remplissez plus d’unités dans le même bâtiment, réduisant ainsi vos dépenses en pourcentage du loyer.

Économisez de l’argent sur la gestion immobilière

Vous devez inclure les dépenses de gestion immobilière dans vos calculs, car bien sûr, un jour, vous ne voudrez pas gérer vous-même toutes vos propriétés.

Heureusement, vous avez du temps libre et cherchez à maximiser vos revenus. Voyons deux façons de tirer parti de votre temps libre pour augmenter vos revenus.

Jeu de gestion immobilière n ° 1

Augmentez les coûts, mais économisez de l’argent en le faisant vous-même, puis utilisez ces économies pour acheter plus de biens.

Si vous êtes en mesure de trouver des propriétés de 100 000 $ qui génèrent un revenu de 2 000 $, alors faire votre propre gestion de propriété vous fera économiser 200 à 240 $ / mois. Disons juste 2 800 $ par an.

Je vais également dire que vous économisez suffisamment d’argent pour acheter 1 propriété par an avec un acompte de 20 000 $.

Ainsi, la première année, vous économisez 2 800 $ de frais sur une propriété, la deuxième année, vous économisez 5 600 $ sur deux propriétés, etc. À la 5e année, vous aurez économisé suffisamment pour acheter une propriété supplémentaire.

Ainsi, vous disposerez de 6 propriétés au lieu de 5. En gérant votre propre propriété, vous avez augmenté vos actifs de 20% en 5 ans.

Fondamentalement, vous tirez parti de votre temps dans plus de biens.

Jeu de gestion immobilière n ° 2

Celui-ci n’est pas aussi cool que le jeu n ° 1, mais il fonctionne toujours si vous prévoyez de gérer vos propres propriétés pendant quelques années.

Presque chaque année que vous possédez une propriété, les loyers auront tendance à augmenter. Si vous trouvez une bonne affaire sur une propriété maintenant, même si elle ne répond pas exactement à la règle des 50% (ses dépenses sont trop élevées, disons), en 4 à 6 ans d’augmentation de loyer, les loyers peuvent être suffisamment élevés pour justifier une gestionnaire immobilier professionnel.

Ce n’est pas la méthode préférée, mais il est important de se rappeler que les loyers ont tendance à augmenter ainsi que la valeur des propriétés. S’il y a un accord solide qui est à la limite, vous voudrez peut-être toujours l’obtenir en sachant que les chiffres seront solides dans quelques années.

LA RÈGLE DE 50% EST RIDICULEUSE, MAIS VOUS DEVEZ TOUJOURS L’UTILISER

La règle des 50% est ridicule et ne fonctionne vraiment pas si vous y réfléchissez logiquement pendant une seconde. Je peux facilement penser à un certain nombre de situations où cette «règle» échoue complètement. Passons en revue quelques-uns:

Échec # 1

Vous trouvez une toute petite résidence unifamiliale qui répond aux critères de la règle des 50% et de la règle des 2%. Il en coûte 75 000 $, se loue pour 1 500 $ et ses dépenses réelles sont d’environ 750 $ par mois. Wow, quelle propriété parfaite à acheter! Donc, vous l’achetez.

Vous vous rendez compte qu’il est petit et vous décidez de faire quelques rénovations et d’ajouter une chambre. Cela vous coûte 25 000 $ et augmente le loyer à 2 000 $. Wow, c’est vraiment une propriété de nos rêves!

Mais qu’en est-il de la règle des 50%? Puisque les loyers ont augmenté de 500 $, nos coûts devraient augmenter d’au moins 250 $ / mois (sans compter le capital et les intérêts, rappelez-vous). Bien sûr, certains frais d’entretien supplémentaires seront engagés au fil du temps, mais croyez-vous vraiment qu’une chambre à coucher ajoute un montant si important de dépenses mensuelles? Bien sûr que non.

Échec # 2

Vous achetez une propriété de 2 familles pour 200 000 $ qui reçoit actuellement 800 $ par côté (1 600 $ au total). Il fonctionne bien et la règle des 50% s’applique et chaque mois, 800 $ sont consacrés à des dépenses (ou à des économies pour des améliorations en capital). Vous décidez de remodeler la propriété en remettant à neuf les planchers, en enlevant de vieux tapis et en jetant des comptoirs en granit, ce qui vous permet maintenant de recevoir 1 000 $ par mois.

Encore une fois, il est très peu probable que ces améliorations entraînent une augmentation des dépenses de 200 $.

Échec # 3

Vous avez acheté un immeuble de 2 unités et pouvez convertir le grenier ou le sous-sol en une 3ème unité. La nouvelle unité générera 1 000 $ par mois de loyer, donc les dépenses devraient augmenter de 500 $, non?

Dans ce scénario, vous encourrez des dépenses accrues car une troisième cuisine, salle de bains, sols, etc. nécessitera tous un entretien. Mais certains coûts fixes ne changeront pas, tels que le toit, les fondations, le parement, etc., ce qui entraînera en fait votre rapport de dépenses à diminution.

Comme je l’ai mentionné ci-dessus, en mettant plus d’unités dans un espace, vos coûts fixes ne changeront pas, donc votre coût par unité diminuera.

La relation de règle 2% / 50%

La règle des 2% et la règle des 50% sont étroitement liées et souvent utilisées ensemble. (en savoir plus sur la règle des 2%.)

La règle des 50% est utilisée pour estimer les dépenses en pourcentage du loyer; La règle des 2% est un outil de filtrage suggérant que les loyers mensuels devraient représenter environ 2% du prix de vente. (Voir également comment tout cela se rapporte au multiplicateur de loyer brut.)

Pensez-y – les dépenses sont liées aux loyers; les loyers sont liés à la valeur des propriétés; les dépenses ont donc également un rapport avec la valeur de la propriété.

Étant donné que ces sujets sont si étroitement liés, il est essentiel de les lire et de les découvrir tous.

Vérifications nécessaires

Il est extrêmement important de faire preuve de diligence raisonnable avant l’achat. Il est fort probable que le propriétaire actuel vous cache un entretien différé, des réparations nécessaires ou même de mauvais locataires. La plus grande chose qui peut faire exploser vos chiffres est de se tromper en premier lieu. Check out this article on conducting due diligence to avoid these problems in the first place.

Step 3. Knowing Market Rents

It’s absolutely essential to know the rent you can receive for the unit.

Being off by just a few percent can totally kill the profits in a deal, so make sure you spend a lot of time on this.

Recently, I put together a video on this topic that will really help you out.

I hope that clears it up a bit for you.

Step 4. Estimating Rehab Costs

Before we even get started with this, I’ll just put a disclaimer saying that it is absolutely impossible to create an estimation rule of thumb that works in all markets at all times for all property types.

But, we need to do quelque chose to estimate rehab costs because we can’t take a contractor with us everywhere.

So, consider the concept behind it and make some adjustments so it fits your particular geographic area and niche.

We’ll briefly touch upon 2 primary ways to quickly estimate rehab costs

Interior Only Upgrades

With this method you will use a chart to quickly estimate the rehab budget, then make adjustments from it. Here’s the chart:

Rehab analysis for rental property

Basically, you start with a single price and adjust it up for quality and up for scope of work. Pretty straightforward method.

You’d need to individually add in any big-ticket items that need replacement or repair.

Full Rehab Cost Per SF Method

If the property needs a large variety of work throughout, estimating a price per square foot may be useful and easier than trying to use the previous method then making adjustments off it.

Again, this will depend on the scope and location, but a full rehab is usually somewhere from $10 to $25 per square foot. Think about it this way, a 1200 sf single family would range from about $12,000 to $30,000 under this method.

…and that does sound about right.

This method generally includes most big ticket items (but excludes most major repairs such as foundation, major landscape, mold remediation, etc).

Step 5. Calculate Returns On Your Investment Property

This is the part we are all looking for, right? Knowing your return is the most important thing…but I’ll throw you a curve ball – There are different types of return you can calculate. I’ll cover two major ways to calculate return.

Cash on Cash Return

This is actually a kind of interesting because it has different meanings in different fields. As it relates to rental property, Cash on Cash return is the Cash you get back each year compared to the cash you put down on the property.

Cash on Cash Return Formula

This is actually quite simple: (Net Operating Income – Debt Service)/Cash Invested.

How to Calculate Cash on Cash Return

Let’s say you put $50,000 down on a $200,000 house (assume that includes all closing costs) and it has a yearly Gross Rents of $20,000. Now let’s say the following are your expenses

  • Principal & Interest – $12,000
  • Insurance – $1,500
  • Taxes – $2,500
  • Maintenance, Repairs, Misc – $4,000
  • Property Management – $4,200
  • Total Expenses – $24,200
  • Total return – $20,000 – $24,200 = -$4,200

So calculating your cash on cash return: $4,200/$50,000 = -.084= -8.4%

Your cash on cash return is negative 8.4%, not very good!

Return on Investment

ROI and Cash on Cash are very similar, except one main difference. Cash on Cash is strictly cash in vs cash out. ROI includes only actual expenses, not principal payments. Remember, a principal payment is essentially putting cash from one pocket into another (your bank account into the equity of the property). Your new list of expenses looks like this:

  • Interest – $6,000
  • Insurance – $1,500
  • Taxes – $2,500
  • Maintenance, Repairs, Misc – $4,000
  • Property Management – $4,200
  • Total Expenses – $18,200
  • Total return – $20,000 – $18,200 = $1,800

So calculating your cash on cash return: $1,800/$50,000 = .036 = 3.6% return on investment.

3.6% still isn’t very good in real estate, but when you sell the property, you should get that principal back, which is why it’s not counted as an expense for ROI.

Cash on Cash vs ROI

Though ROI is extremely important and a more accurate way to calculate your return, cash on cash return is the most prevalent way to calculate returns in real estate.

Pourquoi?

Well, it doesn’t matter if you are earning 20% per year ROI, if your Cash return is negative, you will eventually run out of money and you won’t have any money to pay the bills!

A high ROI but low CoC property definitely has a place in a portfolio, but will probably be a shorter term with the intent to sell, and you will need good cash-flowing properties in the portfolio to pick up the slack from the low cash generated from this investment.


Rental Property Analysis – What the Banks look at

Now let’s flip this whole thing around and look at what the banks want to see.

Who cares if you think you found a great deal, will the bank finance it?

Banks are pretty boring about how they lend. If you don’t meet their ratios they simply won’t lend. Learn a bit about the secret sauce and you’ll figure out how to get financing.

Debt Coverage Ratio (or Debt Service Coverage Ratio)

In layman terms, the debt coverage ratio is how much net rent you have each month above what the bank is going to charge for a mortgage.

Calculating Debt Coverage Ratio

DCR (or DSCR) = net rent/Debt Service

So if you have a net monthly rent of $1,200 and a monthly mortgage payment of $1,000, your debt coverage ratio is 1.2.

Why Banks Use Debt Coverage Ratio

Banks are very simple in the way they make investment decisions and this ratio is a simple number, so banks love it.

Essentially, if you have a good cushion of net rent each month above the mortgage amount, the bank feels comfortable you will pay them. Often, banks use a DCR or 1.2-1.3, though every bank has a different requirement.

Debt Coverage Ratios are a terrible way to analyze a deal, but it is essential to know it and calculate it. It doesn’t matter how much money you will earn, if you don’t have monthly rents at a certain threshold, they simply won’t lend.

How to manipulate the DCR

Everything that has numbers can be manipulated. It is important to know these numbers before you apply for financing because you can easily manipulate them.

If you find the debt coverage ratio on your deal is too low, but it’s a killer deal you don’t want to pass up, find ways to raise the ratio. You can do this by finding ways to increase rent or cut expenses. Electricity isn’t sub-metered? Terminé. Landlord pays the water? Just fix the lease…

Now the debt ratios work and the bank will lend.



Une femme dépose une plainte de 5 millions de dollars contre un officier qui est entré par effraction chez elle et a crié des insultes raciales


L’officier de l’époque du NYPD lui aurait donné des coups de pied et l’aurait menacée.

Une femme de Nashville a déposé une plainte de 5 millions de dollars contre un ancien policier de New York qui est entré par effraction chez elle, l’a menacée et a crié des insultes raciales au milieu d’une rage ivre.

Mercredi, Conese Halliburton, qui est noir, a déposé une plainte fédérale contre Michael Reynolds, l’accusant d’accusations d’agression, d’intrusion et de détresse émotionnelle.

Lors de sa visite à Nashville pour un enterrement de vie de garçon en 2018, Reynolds, qui est blanc, a donné un coup de pied à la porte d’Halliburton et a crié qu’il « casserait chaque f —— os » dans son cou et l’appelait elle et ses enfants le mot N , selon le procès.

« Environ huit minutes après avoir envahi le domicile de Mme Halliburton, terrorisant Mme Halliburton et ses enfants mineurs, leur lançant des insultes raciales et les menaçant d’une force meurtrière, l’officier Reynolds est retourné avec désinvolture à l’Airbnb où il résidait lorsqu’il est devenu clair pour lui que la police était sur le point d’arriver « , a déclaré le procès. « En quittant la maison de Mme Halliburton, un compagnon de l’agent Reynolds a crié et lui a demandé: » L’avez-vous fait déshabiller? «  »

Reynolds, qui a démissionné du département de police de New York au début du mois, a été reconnu coupable d’agression et d’intrusion criminelle dans le cadre de l’incident de juillet 2018. Il a été condamné à 15 jours de prison et à trois ans de probation en décembre après avoir plaidé sans contestation contre quatre délits, selon les archives judiciaires.

Un avocat de Reynolds a refusé de commenter lorsqu’il a été contacté par ABC News.

Plus de 10 000 personnes ont signé une pétition en ligne appelant à son licenciement en faveur de Halliburton. Reynolds a témoigné que lui et ses amis avaient bu avant l’incident. Il ne pouvait pas se rappeler combien il avait bu, mais il a dit qu’il était entré par erreur dans la maison d’Halliburton, pensant que c’était sa propriété locative, selon un témoignage du tribunal.

« Mme Halliburton espère que l’ex-officier Reynolds a eu le temps d’examiner les conséquences de ses actes pendant qu’il purgeait sa peine de prison », a déclaré mercredi à ABC News Daniel Horwitz, l’avocat de la femme, dans un communiqué. « Elle a également l’intention de poursuivre cette affaire jusqu’à ce que M. Reynolds et les autres officiers qui l’ont aidé à dissimuler son inconduite flagrante et criminelle soient pleinement responsables. »

Halliburton a déclaré que l’épisode l’avait laissée traumatisée, elle et ses enfants.

« Mes enfants veulent déménager. Ils ne veulent plus être dans cette maison », a-t-elle déclaré lors de la condamnation de l’officier le mois dernier. « Nous n’avons pas la paix. Savoir que tu as vécu quelque part toute ta vie, et que tu n’en as plus, et où irais-tu, ce n’est pas juste. »

« Ce n’est pas juste que quelqu’un puisse rire de votre visage et que leurs amis puissent en rire comme si c’était une blague, et votre vie s’arrête, et leur vie peut continuer », a-t-elle ajouté.

Halliburton demande des dommages-intérêts punitifs de 3,75 millions de dollars et des dommages-intérêts compensatoires de 1,25 million de dollars, selon la poursuite.

Plus tôt ce mois-ci, le NYPD a révélé que Reynolds avait été placé en « service modifié » à la lumière de l’affaire en cours. Il a annoncé la démission de l’agent, prenant effet immédiatement, quelques jours plus tard.

« Il ne recevra ni pension ni prestations de santé, ni ne sera autorisé à porter une arme à feu », a déclaré le NYPD dans un communiqué après sa démission. « Ses actions sont totalement incompatibles avec les valeurs et les normes que le département de police de New York attend et exige de ses agents. »

Stratégies d’investissement immobilier | Gestion de placements MetLife


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Deux sociétés immobilières de longue date de Waccamaw Neck s’apprêtent à fusionner | Éducation et affaires


The Litchfield Company Real Estate et The Lachicotte Company / Christie’s International / NAI Commercial Real Estate ont récemment annoncé la fusion de leurs activités commerciales. La fusion intègre deux des sociétés immobilières / de location les plus anciennes et les plus réputées du Waccamaw Neck.

La société Litchfield est la plus grande société de gestion de ventes immobilières et de locations de vacances dans les Carolines. Au cours de la dernière décennie, la société a élargi sa portée et sa qualité de services immobiliers principalement en embauchant et en formant des agents de qualité supérieure et s’est développée grâce à des fusions avec d’autres petites et moyennes sociétés de courtage qui partagent sa culture. Avec l’ajout de The Lachicotte Company, les huit emplacements de The Litchfield Company comprennent désormais: le siège social de Litchfield, Prince Creek / Murrells Inlet, Myrtle Beach, Charleston, Wyboo, Lake Marion, Georgetown et Lachicotte. L’entreprise combinée comprendra maintenant environ 160 agents avec des ventes de plus de 300 millions de dollars en 2019 et la plus grande entreprise de location de vacances dans la région avec plus de 700 propriétés de vacances et de location annuelle.

«La fusion avec The Lachicotte Company est un choix naturel, compte tenu de nos similitudes culturelles et de la prestation progressive de ventes et de locations immobilières à service complet», a déclaré William B. Davis, vice-président et courtier en charge de The Litchfield Company. , Jr. «La force combinée de The Litchfield Company et de The Lachicotte Company renforcera notre capacité à fournir des services immobiliers et de location de vacances de qualité toujours plus élevée à nos clients.»

La branche de location de The Litchfield Company, Litchfield Beach Vacation Rentals, intégrera désormais le portefeuille Lachicotte de locations de maisons de vacances à la plage à Pawleys Island, les plages de Litchfield et la colonie Debordieu. «Cette fusion est une excellente nouvelle pour les clients et les propriétaires d’immeubles locatifs des deux sociétés. La portée combinée de nos bases de données d’entreprise et de nos plates-formes de marketing augmentera de manière exponentielle les options pour nos clients ainsi que l’exposition et les revenus potentiels pour nos propriétaires », explique Bill Baldree, associé directeur de The Litchfield Company Vacation Rentals.

La société Litchfield reconnaît l’importance et la valeur de l’héritage de Lachicotte dans la région et prévoit de maintenir le nom, ainsi que les deux affiliations existantes de CHRISTIE’S International Real Estate et NAI-Commercial. Kathy Besse, courtière responsable de Lachicotte, note: «Les valeurs sous lesquelles opère The Litchfield Company s’harmonisent si bien avec nos professionnels de Lachicotte. Nous avons une chimie unique dans notre bureau avec des agents et un personnel incroyables, tout comme The Litchfield Company – nous sommes ravis de combiner ces deux équipes puissantes. »

La société Lachicotte a été fondée en 1991 par le célèbre entrepreneur local et promoteur immobilier A.H. «Doc» Lachicotte. En 2012, deux familles emblématiques de Lowcountry – les Lachicottes et Coopers – ont uni leurs forces lorsque The Lachicotte Company a fusionné avec Vintage Estates Realty. En 2018, Doc Lachicotte a passé le flambeau aux quatre frères et sœurs de Cooper: Gina Cooper, Christy Cooper Whitlock, Chuck Cooper et Gary Cooper. Après avoir exploité l’entreprise pendant deux ans, la famille a décidé d’accepter l’opportunité de la fusion afin de se concentrer sur d’autres entreprises et partenariats partagés. «Nous considérons le caractère, l’intégrité et la longévité de The Litchfield Company comme un choix parfait pour le nom et la culture de Lachicotte. Les antécédents éprouvés de Royce et Will et la réputation exceptionnelle de la communauté étaient les principales raisons pour lesquelles nous estimions que la fusion était juste pour notre personnel, nos agents, nos clients et nos clients », a déclaré Christy Whitlock, associée directrice et chef de la direction de The Lachicotte Company.

Le président et chef de la direction de The Litchfield Company, G. Royce King convient: «La fusion est une famille. Nous voyons les Lachicottes et les Cooper comme nous nous voyons. Leur réputation est impeccable. Cette fusion permettra de maintenir un environnement dans lequel chaque membre de l’équipe est éthique et moral, s’efforce toujours de faire mieux dans notre profession, traite les membres de l’équipe comme ils aimeraient être traités et considère le présent et l’avenir avec optimisme. »Il poursuit:« Nous sera une équipe synergique qui grandit et prospère à l’interne et à l’externe, s’engage à l’excellence personnellement et professionnellement, et donne notre cœur à nos clients – passés, présents et futurs.

À propos de The Litchfield Company: Depuis 1956, The Litchfield Company relie les familles avec la meilleure sélection de maisons dans les communautés de plage, de rivière et de golf le long de la côte pittoresque de la Caroline du Sud. Dédiée à servir les résidents et les propriétaires fonciers des communautés le long de la côte de la Caroline du Sud, l’entreprise s’engage à développer des relations personnelles basées sur l’honnêteté, l’intégrité et le professionnalisme. La société Litchfield offre des services de promotion immobilière, de vente, de gestion de locations de vacances, de gestion de location à long terme et de marketing. Aujourd’hui, la Litchfield Company est la plus grande société de gestion de ventes immobilières et de locations de vacances le long de la côte de la Caroline. Pour plus d’informations, visitez notre site Web à: www.thelitchfieldcompany.com

À propos de la société Lachicotte: La société Lachicotte a été créée en 1991. En tant que filiale exclusive de Grand Strand pour CHRISTIE’S International Real Estate et NAI Global, la maison de courtage à service complet offre des services immobiliers résidentiels et commerciaux avec gestion immobilière. De plus, la Division de la location offre des services de planification et de location de vacances, de gestion de propriétés de maisons de vacances ainsi que de gestion et de placement à long terme. Pour plus d’informations sur The Lachicotte Company, visitez le site Web de la société à www.lachicotte.com. Pour plus d’informations sur NAI-Lachicotte, visitez www.nailachicotte.com.



Projet de loi visant à limiter les dommages aux biens locatifs – Lane Report


Le sénateur John Schickel, R-Union

FRANKFORT, Ky. – Une mesure visant à décourager les locataires d’endommager un bien locatif après leur expulsion a été avancée jeudi par un comité sénatorial – le premier projet de loi à le faire au Sénat cette session.

La législation, connue sous le nom de Sénat Bill 11, clarifierait les lois actuelles sur les méfaits criminels en créant une catégorie dans le code pénal du Kentucky exclusivement pour endommager les propriétés locatives. Cela n’augmenterait pas la peine, a déclaré le sénateur John Schickel, R-Union, qui a présenté le projet de loi.

Après que Meg Savage de la Kentucky Coalition Against Domestic Violence s’est prononcée contre SB 11, la mesure a été modifiée par le Comité sénatorial des licences, des professions et des règlements administratifs afin de donner aux procureurs une plus grande discrétion pour décider des poursuites pénales à engager contre les personnes prises à endommager les logements locatifs. Savage a déclaré qu’elle craignait que des partenaires abusifs ne blâment leurs victimes pour les appartements endommagés – même avec l’amendement.

Jesse Brewer, un gestionnaire immobilier du nord du Kentucky qui a témoigné en faveur de SB 11, a déclaré que le projet de loi aiderait les gestionnaires immobiliers à identifier plus facilement les personnes ayant des antécédents de saccage des logements locatifs lors de la vérification des locataires potentiels par le biais de vérifications des antécédents criminels.

«J’ai traité la question des propriétés endommagées à plusieurs reprises», a déclaré Brewer, qui est également commissaire du comté de Boone. «De plus, j’ai travaillé avec plusieurs clients qui ont subi une grande variété de dommages intentionnels à leurs biens – des choses comme déchirer toutes les armoires des murs, boucher les drains, laisser l’eau couler, enduire les excréments humains sur les plafonds, le béton dans les drains et ainsi de suite. « 

Le sénateur Christian McDaniel, R-Taylor Mill

Le sénateur Christian McDaniel, R-Taylor Mill, a demandé à Brewer si SB 11 inciterait plus de procureurs à poursuivre des accusations criminelles contre les personnes qui endommagent les propriétés locatives.

«J’espère que ce sera un autre outil dans la ceinture à outils du procureur», a déclaré Brewer, ajoutant que le changement proposé clarifie, espérons-le, que l’endommagement intentionnel d’un logement locatif est un acte criminel et pas seulement une affaire civile. «Cela donne aux procureurs quelque chose dans la loi concernant les biens locatifs dans lesquels ils peuvent se mordre les dents.»

Fiducies de placement immobilier (FPI)


Que sont les FPI?

Les fiducies de placement immobilier («FPI») permettent aux particuliers d’investir dans des biens immobiliers à grande échelle et productifs de revenus. Une FPI est une société qui possède et exploite généralement des biens immobiliers productifs de revenus ou des actifs connexes. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, de centres commerciaux, d’appartements, d’hôtels, de centres de villégiature, d’installations de libre-entreposage, d’entrepôts et d’hypothèques ou de prêts. Contrairement à d’autres sociétés immobilières, un FPI ne développe pas de biens immobiliers pour les revendre. Au lieu de cela, une FPI achète et développe des propriétés principalement pour les exploiter dans le cadre de son propre portefeuille de placements.

Pourquoi quelqu’un investirait-il dans des FPI?

Les FPI offrent aux investisseurs individuels un moyen de gagner une part des revenus générés par la propriété d’un immeuble commercial – sans avoir à sortir pour acheter un immeuble commercial.

Quels types de FPI existe-t-il?

De nombreuses FPI sont enregistrées auprès de la SEC et sont cotées en bourse. Ce sont des FPI cotées en bourse. D’autres peuvent être enregistrés auprès de la SEC mais ne sont pas cotés en bourse. Ils sont connus sous le nom de FPI non négociés (également appelés FPI non négociés en bourse). Il s’agit de l’une des distinctions les plus importantes parmi les différents types de FPI. Avant d’investir dans une FPI, vous devez savoir si elle est cotée en bourse ou non et comment cela pourrait affecter les avantages et les risques pour vous.

Quels sont les avantages et les risques des FPI?

Les FPI offrent un moyen d’inclure l’immobilier dans son portefeuille de placements. De plus, certains FPI peuvent offrir des rendements de dividendes plus élevés que certains autres investissements.

Mais il existe certains risques, en particulier avec les FPI non négociés en bourse. Parce qu’elles ne se négocient pas en bourse, les FPI non négociées comportent des risques particuliers:

  • Manque de liquidité: Les FPI non négociées sont des placements non liquides. Ils ne peuvent généralement pas être vendus facilement sur le marché libre. Si vous devez vendre un actif pour lever des fonds rapidement, vous ne pourrez peut-être pas le faire avec des actions d’un FPI non négocié.
  • Transparence de la valeur de l’action: Bien que le prix du marché d’un FPI coté en bourse soit facilement accessible, il peut être difficile de déterminer la valeur d’une part d’un FPI non coté. Les FPI non négociés ne fournissent généralement une estimation de leur valeur par action que 18 mois après la clôture de leur offre. Cela peut prendre des années après que vous ayez fait votre investissement. Par conséquent, pendant une période de temps importante, vous pourriez ne pas être en mesure d’évaluer la valeur de votre placement FPI non négocié et sa volatilité.
  • Les distributions peuvent être payées sur le produit et les emprunts offerts: Les investisseurs peuvent être attirés par les FPI non cotées en bourse par leurs rendements en dividendes relativement élevés par rapport à ceux des FPI cotées en bourse. Contrairement aux FPI cotées en bourse, cependant, les FPI non cotées versent souvent des distributions supérieures à leurs fonds provenant de l’exploitation. Pour ce faire, ils peuvent utiliser le produit de l’offre et les emprunts. Cette pratique, qui n’est généralement pas utilisée par les FPI cotées en bourse, réduit la valeur des actions et les liquidités dont dispose la société pour acheter des actifs supplémentaires.
  • Les conflits d’intérêts: Les FPI non négociés ont généralement un gestionnaire externe au lieu de leurs propres employés. Cela peut entraîner des conflits d’intérêts potentiels avec les actionnaires. Par exemple, le FPI peut payer au gestionnaire externe des honoraires importants en fonction du montant des acquisitions immobilières et des actifs sous gestion. Ces incitations tarifaires ne correspondent pas nécessairement aux intérêts des actionnaires.

Comment acheter et vendre des FPI

Vous pouvez investir dans une FPI cotée en bourse, qui est cotée sur une grande bourse, en achetant des actions par l’intermédiaire d’un courtier. Vous pouvez acheter des actions d’un FPI non négocié par l’intermédiaire d’un courtier qui participe à l’offre du FPI non négocié. Vous pouvez également acheter des actions d’un fonds commun de placement FPI ou d’un fonds négocié en bourse FPI.

Comprendre les frais et les taxes

Les FPI négociées en bourse peuvent être achetées auprès d’un courtier. En règle générale, vous pouvez acheter des actions ordinaires, des actions privilégiées ou des titres de créance d’un FPI coté en bourse. Des frais de courtage s’appliqueront.

Les FPI non négociées sont généralement vendues par un courtier ou un conseiller financier. Les FPI non négociés ont généralement des frais initiaux élevés. Les commissions de vente et les frais d’offre initiale représentent généralement environ 9 à 10% de l’investissement. Ces coûts réduisent considérablement la valeur de l’investissement.

Considérations fiscales spéciales

La plupart des FPI versent au moins 100% de leur revenu imposable à leurs actionnaires. Les actionnaires d’une FPI sont tenus de payer des impôts sur les dividendes et les gains en capital qu’ils reçoivent dans le cadre de leur investissement dans la FPI. Les dividendes payés par les FPI sont généralement traités comme un revenu ordinaire et n’ont pas droit aux taux d’imposition réduits sur les autres types de dividendes des sociétés. Pensez à consulter votre conseiller fiscal avant d’investir dans des FPI.

Éviter la fraude

Méfiez-vous de toute personne qui tente de vendre des FPI qui ne sont pas enregistrées auprès de la SEC.

Vous pouvez vérifier l’enregistrement des FPI cotées en bourse et des sociétés non négociées via le système EDGAR de la SEC. Vous pouvez également utiliser EDGAR pour examiner les rapports annuels et trimestriels d’une FPI ainsi que tout prospectus d’offre. Pour en savoir plus sur l’utilisation d’EDGAR, veuillez consulter Recherche sur les sociétés ouvertes.

Vous devriez également consulter le courtier ou le conseiller en placement qui recommande l’achat d’un FPI. Pour savoir comment procéder, visitez la page Travailler avec des courtiers et des conseillers en placement.

Information additionnelle

Bulletin aux investisseurs de la SEC: fiducies de placement immobilier (FPI)

Alerte aux investisseurs de la FINRA: FPI publiques non cotées en bourse – effectuez un examen minutieux avant d’investir

Le projet de loi de la Floride permettrait aux propriétaires d’exiger des preuves pour les animaux de soutien émotionnel


Nouvelles

Le projet de loi n ° 209 interdirait également aux propriétaires de facturer davantage aux locataires pour garder leurs animaux de soutien émotionnel.

Mercredi 15 janvier 2020, 17h26 EST par Dave Elias

Les chats, les chiens, les poulets et même les serpents peuvent tous être considérés comme des animaux de soutien émotionnel avec presque aucune preuve.

Certains législateurs de Floride veulent changer cela.

Ils veulent une répression, et le projet de loi n ° 209 permettrait aux propriétaires d’exiger la preuve que vos animaux de compagnie sont vraiment des animaux de soutien émotionnel. Ce projet de loi pourrait changer plusieurs choses.

Cela permettra aux propriétaires de demander la preuve que votre animal de compagnie est utilisé pour le soutien émotionnel. Cela interdirait également aux propriétaires de vous facturer davantage pour garder l’animal, et il tient le propriétaire de l’animal responsable de tout dommage que l’animal pourrait causer à la propriété.

Shania Bergman est senior à la Florida Gulf Coast University. Koda est son animal de soutien émotionnel.

«Il est vital pour tous les jours. Sans lui, je ne pense pas que je pourrais passer la journée », a déclaré Bergman.

Elle vit sur le campus et avait besoin de son médecin pour prouver Koda comme animal de compagnie de soutien émotionnel.

«Le processus pour le faire venir ici a été difficile. Une fois ici, il a été grandement accepté par mes colocataires », a-t-elle déclaré.

«Nous avons constaté une augmentation du nombre d’étudiants, de clients, de patients, dans l’ensemble, de personnes cherchant ces lettres pour un animal de soutien émotionnel», a déclaré le Dr Yaro Garcia, professeur de counseling à la FGCU.

FGCU ne permet pas aux animaux de soutien émotionnel dans les salles de classe ou les espaces communs.

« Les animaux de soutien émotionnel peuvent parfois être des animaux dont d’autres personnes ont peur, et lorsque cela se produit, nous ne sommes pas … en train de soutenir émotionnellement des personnes qui ont peur », a déclaré le Dr Garcia.

La représentante de l’État démocratique, Anna Eskamani, a exprimé son soutien au projet de loi.

« Les gens ne peuvent pas simplement prétendre que c’est mon animal de soutien et pouvoir s’en tirer avec ça », a déclaré Eskamani.

Il doit vraiment y avoir une preuve médicale vérifiée, a-t-elle dit.

Le projet de loi pénalise également les propriétaires d’animaux qui paient frauduleusement des lettres de médecins en ligne.

« Si vous avez du mal au point où vous avez besoin d’un animal de soutien émotionnel, alors vous avez besoin d’une thérapie et d’un type de traitement continu », a déclaré le Dr Laura Streyffeler.

Les législateurs disent que depuis des années, les gens abusent des animaux de compagnie comme animaux de soutien émotionnel afin de les garder dans leur propriété de location et de les emmener en avion.

Certains médecins en ligne fourniront une lettre pour aussi peu que 50 $, une pratique que le projet de loi veut mettre fin.

© Copyright 2019 WBBH / WZVN (Waterman Broadcasting). Tous les droits sont réservés.

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Comment gérer un bien locatif


La gestion d’un bien locatif n’est pas pour les âmes sensibles en raison de la logistique impliquée. La gestion des tâches quotidiennes d’un immeuble locatif, telles que la vérification des locataires, la perception des loyers et le traitement des demandes d’entretien doit toujours être effectuée de manière légale. Envisagez de consulter un avocat en immobilier pour vous aider à comprendre et à respecter les lois fédérales sur le logement équitable et les propriétaires locaux.

Grande salle à manger beige clair avec bois franc merisier.

La gestion d’un bien locatif nécessite la connaissance des lois du propriétaire-locataire.

crédit: irina88w / iStock / Getty Images

Conditions requises pour gérer la propriété

Découvrez les conditions de licence et de certification pour la gestion immobilière dans votre état, comté ou municipalité. La plupart des États exigent que les gestionnaires immobiliers obtiennent une licence immobilière. Le Montana, le Dakota du Sud et la Caroline du Sud ne nécessitent qu’une licence de gestion immobilière et l’Oregon accepte une licence immobilière ou de gestion immobilière. Six États, dont le Massachusetts, n’ont pas besoin d’une licence pour gérer un bien locatif. Certains gouvernements locaux exigent également des certificats d’occupation pour prouver que les locations sont habitables et conformes aux codes du bâtiment locaux. Les gestionnaires immobiliers, qu’ils soient des particuliers ou des entreprises, peuvent également avoir besoin d’obtenir une licence commerciale.

Vidéo du jour

Trouver les bons locataires

Examiner avec diligence les antécédents de crédit et les références des demandeurs de location et effectuer des vérifications des antécédents criminels. Le dépistage commence par une demande de location écrite qui comprend les numéros de sécurité sociale et de permis de conduire, des informations sur l’emploi et le revenu et tout historique d’éviction ou de faillite. Les gestionnaires immobiliers peuvent extraire des rapports de crédit avec l’autorisation du demandeur. Vous devez informer les candidats rejetés par écrit du motif du rejet, de la source des informations de crédit défavorables et les informer de leur droit à un rapport de crédit annuel gratuit. Vous ne devez pas utiliser la race, la religion, l’origine ethnique, le sexe, le handicap ou le statut parental d’un demandeur comme base pour les décisions de location.

Établir des systèmes pour les loyers et les dépôts

Les États limitent les montants des dépôts de garantie et réglementent les procédures de détention et de remboursement des dépôts. Documentez l’état du bien locatif avant et après la location pour garantir l’exactitude des déductions et des remboursements de caution. De plus, établissez un système de perception des loyers et décrivez ces procédures de perception des loyers dans vos contrats de location écrits. Conservez les contrats de location pour toute la location, pour référence et en cas de litige, et jusqu’à l’expiration du délai de prescription de votre état, qui est généralement de trois à cinq ans. Vous pouvez garantir les paiements de location à temps en mettant en place un système de paiement automatique qui débite leurs comptes via des systèmes de «paiement de factures en ligne» ou une chambre de compensation automatique, également connue sous le nom de débit ACH. Les locataires peuvent également être disposés à fournir un ou plusieurs chèques de loyer postdatés, que vous déposez ensuite à une date spécifiée chaque mois, comme le premier, mais pas plus tôt.

Traiter avec des locataires difficiles

Élaborer des méthodes pour traiter efficacement et légalement les locataires difficiles. Le professionnalisme et la courtoisie peuvent vous aider à établir et à maintenir de bonnes relations avec les locataires, en minimisant les conflits, les dommages matériels et votre responsabilité. Que vous essayiez d’apaiser un locataire particulièrement difficile ou de gérer une expulsion, assurez-vous de respecter votre contrat de location et la loi. Les locataires ont de nombreux droits et vous devez faire preuve de prudence lorsque vous traitez la multitude de problèmes qui peuvent survenir, tels que le loyer en retard, les chèques sans provision, les animaux domestiques et les invités non autorisés ou le bruit excessif. Établissez des relations avec d’autres professionnels dans le domaine de la gestion immobilière, ayez au moins un avocat expérimenté que vous pouvez consulter et suivez régulièrement des cours de formation pour mettre à jour vos connaissances et compétences en gestion immobilière.

Entretien de la propriété et réparations

Sélectionnez une équipe de maintenance professionnelle et fiable pour gérer l’entretien et les réparations de la propriété en temps opportun. Que les gens de métier vivent sur ou hors site, ils doivent être réactifs chaque fois que des problèmes de maintenance d’urgence surviennent. En tant que gestionnaire immobilier, ne gérez que les projets que vous êtes qualifié ou certifié pour réparer, sinon embauchez des professionnels et des spécialistes pour assurer la sécurité et la qualité du travail des locataires.



Les 10 principales caractéristiques d’une propriété de location rentable


Vous cherchez à acheter un immeuble locatif résidentiel? L’idée peut être intimidante pour un premier investisseur. L’immobilier est une entreprise difficile et le champ est parsemé de mines terrestres qui peuvent anéantir vos retours. Voici les éléments les plus importants à considérer lors de l’achat d’une propriété à revenus.

Commencer votre recherche

LaVous voudrez peut-être qu’un agent immobilier vous aide à finaliser l’achat, mais vous devriez commencer à chercher une propriété par vous-même. Un agent peut exercer des pressions inutiles sur vous avant d’acheter un investissement qui vous convient le mieux. Et trouver que l’investissement va prendre des compétences de détective et du cuir pour chaussures.

Points clés à retenir

  • Vérifiez soigneusement le quartier. Son habitabilité et ses équipements sont essentiels.
  • Le taux d’inoccupation du quartier est-il élevé? Ce n’est pas bon signe.
  • Consultez les prix de vente locaux pour avoir une idée de la valeur du marché local.
  • Découvrez le loyer moyen dans la région et travaillez à partir de là pour déterminer si c’est financièrement faisable.

Votre portée sera limitée selon que vous avez l’intention de gérer activement la propriété ou d’embaucher quelqu’un d’autre pour la gérer. Si vous avez l’intention de gérer activement, vous ne voulez pas d’une propriété trop éloignée de votre lieu de résidence. Si vous allez faire appel à une société de gestion immobilière, la proximité est moins un problème.

Jetons un coup d’œil aux 10 principales choses à considérer lors de la recherche du bon bien locatif.

Top 10 des caractéristiques d’une propriété de location rentable

1. Quartier. Le quartier dans lequel vous achetez déterminera les types de locataires que vous attirerez et votre taux d’inoccupation. Si vous achetez près d’une université, il est probable que les étudiants domineront votre bassin de locataires potentiels et que vous aurez du mal à combler les postes vacants chaque été. Sachez également que certaines villes tentent de décourager les conversions de location en imposant des frais de permis exorbitants et en empilant la bureaucratie.

2. Taxes foncières. Les impôts fonciers sont susceptibles de varier considérablement dans votre zone cible, et vous voulez savoir combien vous allez y perdre. Des impôts fonciers élevés ne sont pas toujours une mauvaise chose dans un grand quartier qui attire des locataires à long terme, mais il y a aussi des endroits moche avec des impôts élevés. Le bureau d’évaluation foncière de la municipalité aura tous les renseignements fiscaux au dossier, ou vous pouvez parler aux propriétaires de la communauté. Il est également judicieux de savoir si des augmentations d’impôts fonciers sont probables dans un proche avenir. Une ville en difficulté financière peut augmenter les impôts bien au-delà de ce qu’un propriétaire peut facturer de manière réaliste en loyer.

3. Écoles. Si vous avez affaire à des maisons familiales, tenez compte de la qualité des écoles locales. Bien que vous soyez principalement préoccupé par les flux de trésorerie mensuels, la valeur globale de votre bien locatif entre en jeu lorsque vous finissez par le vendre. S’il n’y a pas de bonnes écoles à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement.

4. Criminalité. Personne ne veut vivre à côté d’un point chaud d’activité criminelle. La police locale ou la bibliothèque publique devrait disposer de statistiques précises sur la criminalité dans les quartiers. Vérifiez les taux de vandalisme, de crimes graves et de délits mineurs et notez si l’activité criminelle augmente ou diminue. Vous pourriez également vouloir vous renseigner sur la fréquence d’une présence policière dans votre quartier.

5. Marché du travail. Les emplacements offrant des possibilités d’emploi croissantes attirent davantage de locataires. Pour savoir comment une zone calcule la disponibilité des emplois, consultez le Bureau américain des statistiques du travail ou rendez-vous dans une bibliothèque locale. Si vous voyez une annonce concernant le déménagement d’une grande entreprise dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d’un endroit où habiter afflueront dans la région. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse des prix des logements, selon le type d’entreprise qui emménage. Vous pouvez supposer que si vous souhaitez que cette entreprise soit dans votre cour, vos locataires le feront également.

6. Commodités. Visitez le quartier et découvrez les parcs, les restaurants, les gymnases, les cinémas, les transports en commun et tous les autres avantages qui attirent les locataires. L’hôtel de ville peut avoir une documentation promotionnelle qui vous donnera une idée de l’endroit où trouver le meilleur mélange d’équipements publics et de propriétés privées.

7. Développement futur. Le service d’urbanisme municipal disposera d’informations sur les nouveaux développements qui arrivent ou qui ont été zonés dans la zone. S’il y a beaucoup de construction en cours, c’est probablement une bonne zone de croissance. Méfiez-vous des nouveaux développements qui pourraient nuire au prix des propriétés environnantes. De nouveaux logements supplémentaires pourraient également rivaliser avec votre propriété.

8. Nombre d’inscriptions et de postes vacants. Si un quartier a un nombre inhabituellement élevé d’inscriptions, il peut signaler un cycle saisonnier ou un quartier en déclin. Vous devez savoir de quoi il s’agit. Dans les deux cas, les taux d’inoccupation élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers pour attirer les locataires. Les faibles taux d’inoccupation permettent aux propriétaires d’augmenter les tarifs de location.

9. Loyers moyens. Le revenu de location sera votre pain et beurre, vous devez donc savoir quel est le loyer moyen dans la région. Assurez-vous que toute propriété que vous considérez portera suffisamment de loyer pour couvrir le paiement de votre hypothèque, les taxes et autres dépenses. Faites suffisamment de recherches sur la région pour évaluer où elle se dirigera au cours des cinq prochaines années. Si vous pouvez vous permettre le quartier maintenant, mais que les taxes devraient augmenter, une propriété abordable aujourd’hui pourrait entraîner une faillite plus tard.

10. Catastrophes naturelles. L’assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos retours, vous devez donc savoir combien cela va vous coûter. Si une zone est sujette aux tremblements de terre ou aux inondations, les coûts de couverture peuvent ronger vos revenus locatifs.

Obtenir des informations

LaLes sources officielles sont excellentes, mais parlez aux voisins pour obtenir le vrai scoop. Parlez aux locataires ainsi qu’aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs car ils n’y ont aucun investissement. Visitez la région à différents moments et à différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.

Choisir une propriété

LaEn général, le meilleur immeuble de placement pour les débutants est une maison unifamiliale ou une copropriété. Les condos nécessitent peu d’entretien car l’association des copropriétés s’occupe des réparations extérieures, vous laissant ainsi vous soucier uniquement de l’intérieur. Les condos, cependant, ont tendance à générer des loyers inférieurs et à s’apprécier plus lentement que les maisons unifamiliales.

Les maisons unifamiliales ont tendance à attirer des locataires à long terme. Les familles ou les couples sont généralement de meilleurs locataires que les célibataires car ils sont plus susceptibles d’être financièrement stables et de payer le loyer régulièrement.

Lorsque le quartier est rétréci, recherchez une propriété qui a le potentiel d’appréciation et un bon flux de trésorerie projeté. Découvrez les propriétés plus chères que celles que vous pouvez vous permettre ainsi que celles à votre portée. L’immobilier se vend souvent en dessous de son prix d’inscription.

Surveillez les prix d’inscription des autres propriétés et demandez aux acheteurs le prix de vente final pour avoir une idée de la valeur marchande du quartier.

Pour un potentiel d’appréciation, vous êtes à la recherche d’une propriété qui, avec quelques changements cosmétiques et quelques rénovations, attirera les locataires désireux de payer des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur de la propriété si vous choisissez de la vendre après quelques années.

Bien sûr, une étape clé pour assurer une entreprise rentable consiste à acheter une propriété à un prix raisonnable. La recommandation pour un bien locatif est de ne pas payer plus de 12 fois le loyer annuel que vous attendez.

Fixer le loyer

Alors, comment est déterminé le loyer potentiel? Vous allez devoir faire une supposition éclairée. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Fixer un loyer trop élevé et se retrouver avec une unité vide pendant des mois ébranle rapidement le bénéfice global.

Commencez par le loyer moyen du quartier et travaillez à partir de là. Demandez-vous si votre place vaut un peu plus ou un peu moins, et pourquoi.

Pour savoir si le numéro de loyer vous convient en tant qu’investisseur, déterminez ce que l’endroit vous coûtera réellement. Soustrayez votre versement hypothécaire mensuel prévu, les impôts fonciers divisés par 12 mois, les frais d’assurance divisés par 12 et une généreuse allocation pour l’entretien et les réparations.

Ne sous-estimez pas le coût de l’entretien et des réparations. Ces coûts dépendent de l’âge de la propriété et du montant que vous prévoyez de faire vous-même. Un bâtiment plus récent nécessitera probablement moins qu’un ancien. Il est peu probable qu’un appartement dans un complexe pour personnes âgées soit soumis aux mêmes dommages qu’un logement universitaire hors campus.

Faire vos propres réparations réduit considérablement les coûts, mais cela signifie également être disponible 24h / 24 et 7j / 7 pour les urgences. Une autre option consiste à embaucher une société de gestion immobilière. L’entreprise s’occupe de tout, des toilettes cassées à la perception du loyer chaque mois. Attendez-vous à payer environ 10% des revenus de location bruts pour ce service.

Si tous ces chiffres sortent même ou, mieux encore, avec un peu de reste, vous pouvez maintenant demander à votre agent immobilier de soumettre une offre.

Faire l’achat

Les banques sont plus exigeantes pour l’octroi de prêts pour des immeubles de placement que pour des résidences principales. Ils supposent que si les temps deviennent difficiles, les gens sont moins enclins à mettre leur maison en danger qu’un immeuble commercial. Soyez prêt à payer au moins 20% à 30% pour un acompte plus les frais de clôture. Faites inspecter la propriété à fond par un professionnel et demandez à un avocat de tout examiner avant de signer.

N’oubliez pas l’assurance habitation. L’assurance du locataire couvre les biens du locataire, mais le bâtiment lui-même est la responsabilité du propriétaire, et l’assurance peut être plus chère que pour une maison similaire occupée par le propriétaire. L’hypothèque, l’assurance et l’amortissement de la propriété sont tous déductibles d’impôt jusqu’à un certain montant.

The Bottom Line

LaChaque État a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers et chaque quartier a de bonnes propriétés. Il faut beaucoup de travail de pied et de recherche pour aligner les trois.

Lorsque vous trouvez votre propriété locative idéale, gardez vos attentes réalistes et assurez-vous que vos propres finances sont suffisamment saines pour que vous puissiez attendre que la propriété commence à générer de l’argent plutôt que d’en avoir désespérément besoin.