Premier gouvernement Tebboune: sept éléments à retenir


La présidence de la République a annoncé jeudi soir la liste du nouveau gouvernement d’Abdelaziz Djerad. Un exécutif qui, sur papier, devait répondre à deux paramètres: répondre aux exigences d’ouverture et de renouveau exprimées par le mouvement populaire, et incarner la volonté d’Abdelmadjid Tebboune qui souhaitait un gouvernement de jeunes et d’universitaires.

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Plus de poste de vice-ministre de la Défense

Première observation, le poste de vice-ministre de la Défense n’existe plus, Tebboune gardant le titre de ministre de la Défense, comme son prédécesseur le président déchu Abdelaziz Bouteflika. Occupé de 2005 à 2013 par l’ex-général-major Abdelmalek Guenaizia, puis par le patron de l’armée Ahmed Gaïd Salah de 2013 à 2019, ce poste a été une sorte de début de transition vers l’autonomisation du statut de ministre de la Défense, un poste théoriquement administratif. Cette transition a été malmenée par l’installation du chef d’État-major comme vice-ministre, cumulant ainsi deux postes militaires et politiques.

Ainsi, la première conférence est de considérer que Tebboune, en accord avec le haut commandement de l’armée, un fait un premier pas vers «le retour de l’armée vers la caserne», comme l’exige le mouvement de contestation populaire. Saïd Chengriha, chef d’État-major par intérim (il sera certainement confirmé à ce poste), reste dans la sphère strictement militaire, alors que le ministre de la Défense demeure un civil en personne du chef de l’État. Une politique souvent critiquée en Algérie par l’opposition, qui ne comprend pas pourquoi sur ne normaliser pas le poste de ministre de la Défense en nommant par exemple un haut gradé à la retraite.

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Retour de ministres de Bouteflika

Beaucoup sur les réseaux sociaux, ainsi que des activistes du hirak, critiquent le retour de certaines figures du système Bouteflika dans le nouveau gouvernement. Plusieurs ministres (Farouk Chiali aux Travaux publics, Sid Ahmed Ferroukhi à la Pêche et Hassane Mermouri au Tourisme, Tayyeb Zitouni aux Moudjahidine, Abderrahmane Raouya aux Finances) sont nommés à des postes qu’ils occupaient déjà sous la règne de Bouteflika. Avec une nuance pour Sid Ahmed Ferroukhi qui, député FLN d’Alger, avait démissionné de son mandat en mars 2019 pour appuyer le mouvement populaire. «Ils étaient sous Bouteflika des ministres, des exécutants, certains ont déjà payé le prix de leurs compétences et leur refus d’obéir au vrai président, Saïd Bouteflika [frère du président déchu aujourd’hui en prison] », Se défend une source officielle. Trois ministres gardent leur portefeuille depuis le dernier gouvernement Bedoui: aux Affaires religieuses Youcef Belmehdi, à l’Énergie Mohamed Arkab, Kamel Beldjoud à l’Intérieur et à la Justice Belkacem Zeghmati, soutiens-gorge séculier de la campagne de lutte contre la corruption que Tebboune s’est engagé à poursuivre. «Remarquez bien que Houda Feraoun [ex-ministres de la Poste et des Télécommunications, très liée au clan Bouteflika et aux Kouninef, fratrie de puissants oligarques en prison] n’a pas été reconduite, c’est un signe », précise la même source officielle. Quant au retour de Raouya aux finances, nos sources expliquent que «son profil de fiscaliste aurait la nouvelle politique de recouvrement par les impôts et une fiscalité plus rigoureuse dans une conjoncture de sécheresse budgétaire».

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Le profil universitaire et ses limites

C’était un des engagements d’Abdelmadjid Tebboune: mobiliser les compétences universitaires pour l’ancien gouvernement. «Ce gouvernement est celui des universitaires, pas celui des walis [préfets] que nous avons connu durant les dernières années de Bouteflika », affirme au Point Afrique l’analyste politique Fayçal Métaoui.

Le profil de son Premier ministre Abdelaziz Djerad, politologue, correspond à cette vision qui se concrétise dans certains nouveaux profils. Mais cette stratégie souffre de certaines limites, comme le souligne l’éditorialiste Nadjib Belhimer: «L’acceptation d’un poste de ministre dans le gouvernement actuel signifie tout simplement soutenir le plan du pouvoir qui a mené les élections de la manière que nous savons et qui persiste à imposer le fait accompli. C’est un choix politique avant tout, que le ministre soit un spécialiste de l’atome ou un simple usurpateur de qualité, ce qui les unit en définitive est qu’ils participent au ravalement de la façade du régime et à la normalisation du fait accompli imposé par la force. »« Un spécialiste est bon dans sa branche, il n’est pas un politique. Il ne peut qu’exécuter tout en tentant d’innover ou d’imposer avec une marge de manœuvre très étroite dans un gouvernement où les grandes lignes sont décidées par le président et l’État profond », souligne un analyste algérois.

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Start-up, culture et régions du Sud: les nouvelles priorités

Yacine Oualid a 26 ans, médecin de formation, il est très apprécié dans le milieu de la nouvelle économie naissante en Algérie. Créateur du premier hébergeur algérien, Smart Solutions Housing, il devient ministre délégué aux Start-up. Ce qu’il faut souligner est que la dernière loi des finances a annoncé des encouragements fiscaux pour la start-up et qu’une série de rencontres discrètes ont eu lieu entre les start-upers et les autorités pour booster ce secteur en pleine expansion malgré un environnement juridique et technique très contraignant. Dans la même logique, on peut citer la nomination de Nassim Diafat comme ministre délégué chargé des incubateurs, il est président du bureau national de l’Association des bénéficiaires de crédit et des jeunes investisseurs.

La seconde tendance, probablement en lien avec les origines et la carrière même du chef de l’État issu des régions sahariennes et ancien préfet dans le grand sud, est la création de ce ministère délégué de l’Environnement saharien avec à sa tête un notable du Sud et un universitaire, Hamza Al Sid Cheikh. Pour le secteur de la culture, la priorité est donnée à ce secteur en spécialisant les portefeuilles: voiture au-delà du ministère de la Culture maintenue, également un secrétaire d’État chargé de l’industrie cinématographique et un secrétaire d’État chargé de la Production culturelle. «Les autorités ont compris que l’industrie culturelle en Algérie, sortie des méandres de la corruption et de la folklorisation, peut devenir un secteur stratégique», explique une source gouvernementale.

Affaires étrangères: la continuité face aux tensions régionales

Sabri Boukadoum a été maintenu à son poste aux Affaires étrangères dans un contexte critique dans la région avec l’envoi par Ankara de troupes en Libye. Homme affable et cultivé, «diplomate par vocation» selon un de ses proches, il devra faire face à la crise qui se profile dans la région avec l’ingérence turque en Libye. Le 2 janvier, il a déclaré que l’Algérie lançait «les prochains jours plusieurs initiatives en faveur d’une solution pacifique à la crise libyenne», tout en répétant le principe algérien qui refusait «la présence de toute force étrangère, quelle qu ‘ elle soit, dans ce pays voisin ». «Après les errances bouteflikiennes, une présidence qui a pris en otage la diplomatie algérienne, il sera très difficile de remonter la pente et de s’imposer comme l’acteur régional pivot qu’est l’Algérie», souligne un ancien haut cadre. «Par exemple, l’Algérie ne peut être larguée face aux bouleversements que provoque l’assassinat de Qacem Soleimani. On doit être dans le monde et ne plus le subir, c’est notre rôle en tant que pays puissant régionalement », poursuit la même source.

La société civile investit les médias, l’industrie et la culture

Trois noms retiennent l’attention: Ferhat Aït Ali, Amar Belhimer et Malika Bendouda. Le premier ministre, ministre de l’Industrie et des Mines, hérite d’un département dont deux ministres sont poursuivis par la justice algérienne. Homme d’affaires et intervenant virulent contre la gestion économique du pays sur les médias d’opposition, il défend les stratégies osées en termes de fiscalité et d’économie. Le second, Amar Belhimer, professeur de droit, un des fondateurs du Mouvement des journalistes algériens à la fin des années 1980, réformateur et très respecté par la gauche algérienne, membre du panel de dialogue à l’été 2019, est nommé ministre de la Communication et porte-parole du gouvernement. Un intellectuel opposant qui a vu ses journaux interdit par les autorités durant les années 1990 et qui a tout le temps défendu un exercice libre de l’information. Comme ministre de la Culture, Malika Bendouda, professeure d’université en philosophie, animatrice d’une émission de débat intellectuel sur une chaîne privée et autrice d’essais, marque les esprits par son profil d’intellectuelle indépendante qui a publiquement soutenu le hirak .

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Des ruptures difficiles

«C’est un exercice difficile: équilibrer entre la continuité de l’État (justice, diplomatie, économie) et provoquer des ruptures», commente un analyste algérois. «L’idée est d’anciens cadres de demain en impulsant des jeunes et des universitaires, les jeunes ministres délégués d’aujourd’hui seront les ministres et les décideurs du futur», poursuit la même source. À l’opposé, un ancien haut responsable des finances se montre plus sceptique: «Les autorités sont dans le court et moyen terme pour régler les problèmes de maintenant en convoquant des vieux réflexes comme adhérer à l’air du temps [comme pour les start-up] ; ou l’Algérie vit depuis le 22 février les signes de fins de cycle, une véritable révolution de paradigmes qui changera durablement le pays sur au moins un siècle. Le pouvoir n’arrive pas à comprendre les ruptures générationnelles et managériales que réclame la société parce qu’il n’a plus l’ingénierie de le faire. C’est encore une occasion ratée. »

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Cairn Housing Association gagne 38 000 £ en avantages sociaux pour les locataires handicapés


Cairn Housing Association gagne 38 000 £ en avantages sociaux pour les locataires handicapés



Association de logement de Cairn a transformé la vie de deux locataires souffrant d’une invalidité chronique en leur reconquérant une somme inattendue combinée de 38 000 £ d’avantages impayés.

Jason MacGilp, directeur général de Cairn Housing Association

Le personnel de l’équipe de maintien en service de la Cairn Housing Association, dirigée par Martin Conroy, est intervenu pour convaincre Département du travail et des pensions (DWP) que de graves erreurs avaient été commises dans le traitement des deux dossiers de prestations.

Un locataire, qui souffre d’une grave maladie du dos et qui avait eu des difficultés financières pendant plusieurs années malgré ses nombreuses demandes de prestations au DWP, a reçu près de 25 000 £ de prestations antidatées et est désormais mieux payé 65,85 £ par semaine grâce à une augmentation convenue de son revenu.

L’autre locataire, qui est atteint de paralysie cérébrale et confiné dans un fauteuil roulant, a gagné 13 513 £ d’avantages antidatés remontant à trois ans – ainsi que le bonus de 336 £ supplémentaires chaque mois.

Jason MacGilp, directeur général du groupe, a déclaré: «Nous sommes fiers de notre équipe de première ligne qui se spécialise dans des domaines allant des droits sociaux à l’inclusion financière – ils font un travail remarquable. Sans leur connaissance et leur engagement, nos locataires perdraient inutilement. »

Le premier locataire d’Inverness, qui a demandé à ne pas être nommé, a déclaré: «Je suis tellement reconnaissant pour le soutien que j’ai eu à Cairn parce que si j’avais suivi les conseils du DWP« Vous devez réclamer le crédit universel », je se sont vu refuser ma manne et auraient encore du mal.

« Lorsque je traite avec des gens par téléphone ou par e-mail moi-même, j’ai juste l’impression de ne pas être entendu. Et c’est aussi un processus compliqué, donc avoir le soutien de Cairn signifiait beaucoup.

«J’ai déménagé à Cairn car mon état de santé se détériorait et j’avais eu des difficultés financières dans ma précédente location. Déménager m’a rapproché d’une famille qui pouvait me soutenir. Donc, passer de cette situation à avoir des dizaines de milliers de terres sur mon compte en banque était un grand sentiment. C’est un soulagement de savoir que je n’aurai plus à me soucier de l’argent de la même manière maintenant. Déménager à Cairn a été la meilleure décision que j’aurais pu prendre – je ne peux pas assez remercier l’équipe là-bas. »

Le deuxième locataire, qui vit à Aviemore et qui a également demandé à ne pas être nommé, a pu en bénéficier après que le personnel de Cairn a identifié des lacunes dans son Universal Credit Award et sa capacité limitée à travailler en raison de son handicap.

Cependant, il a fallu plus de six mois d’attente et de discussions avant de convenir qu’il recevrait une somme antidatée de 13 513 £ et des prestations mensuelles supplémentaires de 336 £.

Exclusivité Cosmo: Pourquoi les femmes devraient investir tôt dans l’immobilier | Carrière


Nous avons discuté avec Parisa Kabiri, directrice des ventes et du crédit-bail de SRG Properties au sujet de l’augmentation du nombre de femmes investissant dans l’immobilier, et pourquoi elles peuvent commencer le plus tôt possible.

Parlez-nous un peu de votre parcours et comment vous êtes devenu si impliqué dans la propriété?
J’ai grandi dans la partie allemande de la Suisse, même si cela n’a jamais vraiment été comme chez moi. La première fois que j’ai vraiment senti que j’appartenais quelque part, c’était lorsque j’ai visité Dubaï avec ma famille en 2004. Je me souviens que nous roulions sur Sheikh Zayed Road pour regarder un projet dans un nouveau développement passionnant – la marina de Dubaï. Je me suis tourné vers ma mère et lui ai dit que c’était l’endroit où je voulais vivre!

Dès mon plus jeune âge, mon père m’a inclus dans ses décisions immobilières, ce que j’ai trouvé extrêmement excitant. J’ai rapidement réalisé qu’investir dans l’immobilier serait la clé pour parvenir à un style de vie confortable à l’avenir.

Lorsque j’ai déménagé à Dubaï en 2005, c’était au milieu d’un boom immobilier et c’était l’endroit idéal. Je me suis immédiatement connecté à la vision de la ville et j’ai commencé à vivre la vie dont j’avais toujours rêvé. Je n’ai pas hésité à passer de l’hospitalité à l’immobilier.

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La propriété est également généralement considérée comme un domaine d’investissement dominé par les hommes. Comment les femmes peuvent-elles développer leurs propres portefeuilles?
Il est vrai que le marché immobilier a toujours été dominé par les investisseurs masculins. Cependant, au cours de mes 15 années dans l’industrie, j’ai vu de plus en plus de femmes chercher à investir dans l’immobilier. Alors que de nombreuses femmes franchissent les barrières du secteur des entreprises pour accéder à des postes à hauts revenus, il est désormais courant de constater qu’elles disposent des capitaux nécessaires pour saisir des opportunités d’investissement.

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Mon conseil à quiconque fait son premier investissement est de toujours rechercher en profondeur le développeur et de choisir le bon emplacement est la clé. Il est également très important de trouver un bon consultant, car l’achat d’une propriété peut entraîner de nombreux coûts cachés. Il est donc essentiel que vous soyez informé de tout ce qui est impliqué dès le départ.

Quel est le plus grand défi auquel les femmes sont susceptibles d’être confrontées à cet égard?
Bien que je ne pense pas qu’il y ait de défi qui soit particulièrement spécifique au genre, les femmes sont plus susceptibles de rechercher la perfection! Parfois, nous prêtons plus d’attention aux détails et finissons par analyser les situations.

Cela étant dit, il est important d’être en possession de tous les faits, c’est pourquoi une recherche approfondie sur tout développement est importante. Le marché d’aujourd’hui regorge de projets à venir qui peuvent souvent sembler trop beaux pour être vrais, vous devez donc toujours demander conseil à un consultant immobilier fiable qui peut vous renseigner sur le marché et faire de votre expérience d’achat une expérience agréable.

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Quels sont vos trois principaux conseils que les jeunes femmes doivent garder à l’esprit lorsqu’elles entrent dans le monde en tant que jeunes adultes?
Le premier conseil serait que les femmes possèdent leur force intérieure; la plupart des femmes sont des maîtres de l’intuition. Nous en avons la chance et nous devrions l’utiliser plus souvent à notre avantage.

L’astuce numéro deux est de faire de votre travail votre passion. Trouvez quelque chose que vous aimez faire et c’est aussi simple que cela. De cette façon, vous ne travaillerez jamais vraiment un jour dans votre vie.

Enfin, mon dicton préféré est: «Le monde est votre huître». Sachez ce que vous voulez et soyez prêt à travailler dur pour cela. Ne laissez pas les obstacles vous détourner de vos objectifs ou vous faire douter de vous-même. Rien de ce qui vaut la peine n’est facile.

Quel est le conseil que vous souhaiteriez pouvoir donner à votre jeune de 18 ans?
La partie la plus sage de moi dirait dépenser moins et économiser plus! Mais sur le sujet de la vie, je serais gentil avec ma jeune personne en lui disant que «chaque fois que vous êtes confronté à un défi, ce à quoi vous êtes réellement confronté est une leçon et vous pouvez apprendre de chaque expérience, bonne ou mauvaise».

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#SRG Properties #Immobilier #Parisa Kabiri





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Comment investir dans l’immobilier avec votre 401k ou IRA


Vous vous rendez compte que vous avez besoin de biens immobiliers dans votre portefeuille, mais vous n’avez tout simplement pas assez d’argent pour commencer à investir dans l’immobilier.

Ou vous?

Il s’avère que vous pouvez réellement investir dans l’immobilier avec votre 401k ou votre IRA (HSA et Coverdells également). Donc, si vous êtes assis sur un joli petit nid, vous avez essentiellement deux options.

Cette première option (et la plus simple) est disponible pour les personnes avec un 401k. Investissez dans l'immobilier en utilisant votre IRA ou 401kVous pouvez simplement emprunter jusqu’à 50 000 $ (ou 50% de votre portefeuille, selon le moindre des deux) et l’investir comme bon vous semble. Il a un délai de remboursement de 5 ans où le solde devra être remboursé avec intérêt (quelques points au-dessus du taux préférentiel).

La seconde consiste à utiliser un compte autogéré pour investir dans l’immobilier. Cette option est un peu plus restrictive, mais vous pouvez également utiliser beaucoup plus d’argent pour investir. La mise en garde est que vous ne pouvez pas emprunter sur un compte autogéré.

Avant d’entrer dans les détails exacts de l’utilisation de vos comptes de retraite pour investir dans l’immobilier, vous devez répondre «dois-je utiliser mon 401k ou IRA pour investir dans l’immobilier?»L’immobilier est considéré comme un investissement« alternatif », et il a son propre ensemble unique de risques et de récompenses. Il est extrêmement important de comprendre dans quoi vous vous embarquez.

* Avertissement * Ceci est à titre informatif uniquement. Vous devriez consulter les professionnels appropriés avant de déterminer quel type de compte vous convient et si vous devez utiliser un compte de retraite pour investir dans des placements alternatifs. Cet article ne doit en aucun cas être interprété comme un conseil fiscal, financier, juridique ou autre.

Si vous comprenez déjà les risques de l’immobilier, passez directement à la section suivante pour passer à l’une des sections suivantes.

Avantages de l’investissement immobilier avec votre IRA ou 401k

Il y a une tonne de raisons pour lesquelles les gens choisissent d’investir, mais cet article ne couvrira que quelques-unes des principales raisons pour lesquelles les gens choisissent d’investir dans l’immobilier.

L’immobilier ajoute de la diversification

La diversification du portefeuille avec l’immobilier est assez bien étudiée. L’immobilier a une faible corrélation avec le marché boursier plus large, ce qui signifie qu’il s’agit d’une approche efficace de la diversification.

De plus, les rendements de l’immobilier ont historiquement surpassé le S&P 500, tel que mesuré par les rendements des FPI.

Ainsi, en réduisant la corrélation et en ajoutant des actifs plus performants, vous augmenterez vos rendements globaux et réduirez le risque.

L’immobilier offre un revenu passif à long terme

De nombreuses actions fournissent un dividende, bien qu’il soit généralement relativement faible (peut-être 1-2%). Afin d’utiliser tout l’argent que vous avez bloqué dans des actions, vous devez en vendre.

L’immobilier peut également s’apprécier, mais la principale source de revenus est le loyer.

Avec un 401k ou un IRA typique, vous devrez retirer de l’argent chaque année pour couvrir votre retraite. Cela signifie que chaque année, votre portefeuille diminue (sauf s’il est extrêmement important). L’objectif est que vous retiriez une quantité suffisamment faible pour qu’elle puisse durer, espérons-le, jusqu’au jour de votre mort.

Cela ressemble à une course vers le bas si vous me demandez.

L’immobilier est différent. Le loyer étant mensuel, vous disposez d’une source de revenus durable à utiliser chaque mois. L’utilisation du revenu de location à la retraite n’atteint pas la valeur de votre portefeuille comme le ferait la vente d’actions.

Lorsque votre temps viendra enfin, votre bien vaudra probablement bien plus que lorsque vous l’avez acheté et payez également des loyers beaucoup plus élevés.

L’immobilier peut être exploité

Autrement dit, vous pouvez tirer parti de votre argent jusqu’à 4 ou 5 fois lorsque vous l’investissez dans l’immobilier. Les marchés hypothécaires sont très développés, le financement est facile à obtenir et les taux d’intérêt sont incroyablement bas.

Cela peut transformer un retour sur investissement de 6% en 10% + très facilement.

levier

Investir votre 401k ou IRA dans l’immobilier peut vous permettre d’utiliser le pouvoir de levier.

Souvenons-nous de l’effet de levier – il vous permet de faire bien plus que ce que vous pourriez faire autrement. 250 000 $ en bourse, c’est juste ça, 250 000 $. Le même montant en immobilier vous permet de contrôler plus d’un million de dollars en immobilier. Cela signifie des rendements plus élevés pour vous.

Les actions peuvent également être exploitées, mais il existe un certain nombre d’inconvénients.

  • En règle générale, l’effet de levier est limité car les marchés peuvent évoluer rapidement.
  • Les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés.
  • L’effet de levier peut être appelé si les marchés tournent.

C’est pourquoi il n’est pas largement utilisé dans la population générale.

La propriété directe évite les coûts et les réglementations liés aux FPI et autres fonds

Les raisons de la diversification avec l’immobilier sont bien établies, mais pourquoi ne pas simplement ajouter quelques FPI à votre portefeuille actuel?

Eh bien, les FPI sont très réglementées et leur cotation en bourse entraîne de nombreux coûts. Vous payez également pour des couches de gestion. Investir directement dans l’immobilier évite tous ces coûts.

L’immobilier est considéré comme le seul actif «réel»

Par définition, les biens immobiliers sont considérés comme des «biens immobiliers» tandis que tout le reste est considéré comme des «biens personnels». En d’autres termes, il n’y a plus de biens immobiliers.

À mesure que les populations et les économies croissent, de plus en plus de terres sont nécessaires au développement. Ainsi, les valeurs foncières et immobilières tendent à correspondre étroitement à la croissance de l’économie.

La valeur des actions peut atteindre zéro si une entreprise fait faillite. Les entreprises ferment littéralement tous les jours. L’immobilier, en revanche, ne peut pas atteindre une valeur nulle (sauf dans certaines circonstances très particulières). Il y a toujours une valeur résiduelle dans le terrain.

Cela signifie que l’immobilier est un incroyable se protéger contre l’inflation, et ce sera de valeur à vous et à votre famille pour littéralement d’innombrables générations.

Risques d’investir dans l’immobilier avec votre compte de retraite

L’immobilier n’est pas sans risque. En fait, c’est plein de risques. Soyez pleinement conscient qu’investir votre 401k ou IRA dans l’immobilier signifie que vous mettez retraite sur la ligne. Si vous subissez une perte immobilière catastrophique, la récupération de votre portefeuille peut prendre très longtemps.

Soyons réalistes, cependant, les actions sont aussi pleines de risques – les gens sont simplement plus conscients de ces risques. Les économies changent, les entreprises font faillite ou prennent de mauvaises décisions et les consommateurs cessent parfois d’aimer leurs produits.

C’est pourquoi vous n’achetez pas d’actions dans une entreprise sans faire beaucoup de recherches à ce sujet au préalable. Vous devriez être prêt à faire autant de diligence raisonnable (ou plus) lors de l’achat d’un bien immobilier.

L’immobilier est toujours soumis à des risques tels que des changements économiques, des changements démographiques ou des changements de goûts et de préférences. En plus de cela, il y a 3 choses principales qui peuvent ronger votre revenu de location ou la valeur de votre propriété.

Risque locataire

C’est probablement la raison la plus citée pour laquelle les gens évitent l’immobilier. Tout le monde a toujours peur d’obtenir le «locataire de l’enfer».

… Et vous auriez raison de le craindre. Certains locataires peuvent être désastreux pour votre retour sur investissement et pour votre propriété.

C’est pourquoi il est essentiel d’apprendre à être un grand propriétaire, ou tout simplement embaucher un professionnel pour gérer vos locataires et propriétés.

Risques immobiliers

Les inconnues de l’immobilier sont un autre facteur important qui effraie de nombreux investisseurs et comprend des éléments tels que les dommages cachés par les insectes, la structure, le toit, les tuyaux, etc.

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Ce sont des risques car

  1. Vous n’êtes probablement pas un entrepreneur ou un inspecteur, vous ne pouvez donc pas les identifier facilement
  2. Même si vous êtes un pro, ces risques peuvent passer inaperçus et aggraver
  3. Les gens reportent parfois un petit entretien pour économiser de l’argent, ce qui peut également aggraver ces problèmes

Vous pouvez minimiser ces problèmes en connaissant vos forces et vos faiblesses et en embauchant des professionnels pour combler les points faibles. Cela peut inclure l’embauche de professionnels pour inspecter et / ou gérer la propriété.

En embauchant des inspecteurs avant d’acheter une propriété, vous éviterez, espérons-le, tout problème majeur (évitable). Vous devez également créer un plan de maintenance basé sur l’inspection initiale.

Le plan d’entretien résoudra tous les problèmes avec la propriété au fil du temps et gardera tous les problèmes d’entretien à jour. Cette réparation / remplacement des choses avant qu’elles ne deviennent un problème vous permet finalement d’économiser de l’argent à long terme.

Gouvernement

Les gens l’ignorent souvent. Le gouvernement municipal a beaucoup de pouvoir sur les biens immobiliers locaux. Essentiellement, ils peuvent planifier des projets, rezoner ou faire des tonnes de choses folles qui feront chuter (ou exploser) vos valeurs.

Comment rempliriez-vous si vous achetiez une grande propriété demain, puis dans un mois, vous en apprendrez plus sur un projet de logement à faible revenu dans la même rue?

C’est pourquoi il est important d’être impliqué dans la ville dans laquelle vous allez investir et de savoir ce qui se passe.

Investir ou ne pas investir, telle est la question.

Nous avons passé en revue de nombreuses raisons d’investir dans l’immobilier ainsi que certains des principaux risques. Veuillez faire plus de recherches et tirer vos propres conclusions. Il est important de prendre une décision éclairée.

Si vous n’êtes pas dissuadé et si vous avez décidé que l’immobilier convient à votre portefeuille, vous devez déterminer comment vous souhaitez investir dans l’immobilier.

Il n’y a pas de «bonne façon» d’investir dans l’immobilier. Le plus important est que vous connaître vos objectifs, puis découvrez comment configurer votre compte de retraite pour atteindre ces objectifs.

Les moyens les plus courants d’investir dans l’immobilier avec leur compte de retraite IRA ou 401k

Il existe probablement des dizaines de façons d’investir dans l’immobilier avec votre 401k et votre IRA. En général, cependant, il existe 3 façons fondamentales que la grande majorité choisit de suivre.

Prêt privé avec votre compte de retraite

La façon la plus courante d’investir passivement dans l’immobilier est de devenir un prêteur privé. Cela relève de la catégorie des investir dans la dette.

C’est une très bonne façon d’investir – c’est moins risqué (parce que les prêts sont garantis par l’immobilier) et vous devez investir très peu de temps. Une fois que vous avez approuvé un accord et prêté l’argent, il vous suffit de percevoir les intérêts.

UNEbanqueen outre, les frais de prêt sont généralement à la charge de l’emprunteur. Si vous avez besoin d’un avocat pour préparer les documents et déposer le privilège, facturez-le simplement à l’emprunteur.

Vous pouvez emprunter contre votre 401k ou créer un compte autogéré pour devenir un prêteur immobilier privé. Si vous débutez en tant que prêteur privé et que vous souhaitez faire de petits prêts, vous pouvez facilement emprunter jusqu’à 50 000 $ à votre 401k et le prêter.

Les IRA autogérés (ou autres comptes autogérés) sont également parfaits pour les prêts privés. Vous pouvez accorder des prêts beaucoup plus importants et financer des achats entiers, des remises en état, des prêts relais ou toute autre chose.

Exemple:

Supposons qu’un prêteur privé choisisse de prêter 60 000 $ sur une propriété de 100 000 $ à 8%. Si tout se passe bien, vous obtiendrez 8% (4 800 $ pour l’année).

Si l’affaire se passe mal, vous pouvez saisir la propriété et, espérons-le, être en mesure de récupérer la plupart ou la totalité de votre investissement. C’est la sécurité offerte par le privilège.

L’inconvénient – Si l’accord est incroyable et que l’investisseur gagne 50 000 $ supplémentaires, vous n’obtenez toujours que 4 800 $.

Ce qui conduit à la prochaine façon dont les gens utilisent leurs fonds de retraite pour investir dans l’immobilier.

Partenariat sur une transaction immobilière

Ceci est similaire au prêt privé, sauf sur le côté équité.

Vous n’aurez pas de privilège parce que vous êtes copropriétaire. En acceptant plus de risques, vous gagnez plus de potentiel à la hausse dans la transaction. Les partenaires reçoivent une partie de tous les capitaux propres et le loyer, selon les détails de l’opération particulière.

Exemple:

Revenons à l’exemple ci-dessus. Si vous mettez 60 000 $ dans la transaction en tant que partenaire à 50%, votre retour dépend entièrement de la façon dont la transaction se déroule.

Si l’accord échoue lamentablement, vous pourriez perdre beaucoup d’argent (ou même tout cela si un prêteur vous empêche).

D’un autre côté, si l’accord est un succès retentissant et qu’il y a un profit de 50 000 $, vous en obtiendrez la moitié.

En acceptant le risque de perte, vous pouvez gagner des rendements bien plus élevés.

Acheter un bien locatif

Beaucoup de gens utiliseront leur 401k ou IRA pour se mouiller les pieds dans l’immobilier et acheter une petite location.

La façon la plus simple de procéder est de simplement prendre un prêt sur votre 401k et de l’utiliser comme acompte sur ce bien locatif, tant qu’il est inférieur à 50000 $.

Les gens préfèrent cette option car il y a peu de règles qui dictent ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire avec ce prêt. Vous pouvez l’utiliser comme versement initial, puis obtenir un financement conventionnel pour le reste du prêt. Vous pouvez également l’acheter de façon conventionnelle et utiliser le prêt 401k pour financer la réhabilitation.

L’autre option consiste à utiliser un IRA autogéré, un solo 401k ou un autre compte autogéré pour l’acheter. Cette option est un peu plus lourde car les prêts disponibles sont réduits et il y a beaucoup de règles impliquées. Le plus important est que vous ne pouvez pas gérer directement la propriété (nous y reviendrons un peu plus tard).

N’oubliez pas, cependant, que ce n’est pas entièrement passif et peut nécessiter une surveillance continue ou un travail de votre part.

Utiliser votre 401k pour investir dans l’immobilier

Si vous avez un 401k et un match d’entreprise, ce serait formidable de l’utiliser pour investir dans l’immobilier, non?

La façon la plus simple est d’emprunter jusqu’à 50 000 $ et de l’investir comme bon vous semble. Vous devrez le rembourser dans les 5 ans, mais il y a très peu de règles à part cela.

Si vous souhaitez investir davantage, vous avez besoin d’un compte autogéré. En règle générale, votre employeur offre plusieurs options d’investissement avec votre 401k, mais sa portée est souvent limitée. Malheureusement, seulement environ 1/3 des employeurs offrent une option 401k autogérée.

Si vous ne pouvez pas configurer un 401k autogéré, vous pouvez le convertir en un IRA autogéré afin d’ouvrir plus d’options. Attention cependant, un compte autogéré ne peut pas fournir le prêt de 50 000 $. C’est pourquoi il est important de connaissez d’abord vos objectifs, puis choisissez le meilleur chemin.

Restrictions un IRA autogéré pour l’investissement immobilier

Les IRA sont un peu plus diversifiés et il existe de nombreuses options, notamment un Roth, SEP ou IRA traditionnel. Vous devriez consulter un fiscaliste avant de configurer un IRA (ou IRA auto-dirigé) et surtout avant de rouler sur un 401k en un.

Limites d’utilisation de votre IRA autogéré

L’immeuble que vous achetez doit être un immeuble commercial

Il ne peut s’agir d’une résidence personnelle, d’une résidence secondaire ou d’une location occasionnelle. De plus, vous ne pouvez pas utiliser votre IRA pour acheter une propriété que vous possédez déjà; ce doit être un nouvel achat directement dans l’IRA.

Cela signifie qu’il ne peut pas s’agir d’une résidence personnelle, d’une résidence secondaire ou d’une location occasionnelle. De plus, vous ne pouvez pas utiliser votre IRA pour acheter une propriété que vous possédez déjà; ce doit être un nouvel achat directement dans l’IRA.

Votre IRA ne peut pas acheter une propriété appartenant à vous ou à une personne disqualifiée.

  • Fiduciaires (qui dans le cas d’un IRA autogéré vous inclut, en tant que propriétaire de l’IRA)
  • Les membres de la famille suivants du propriétaire de l’IRA:
    • Époux
    • Parents
    • Grands-parents et arrière-grands-parents
    • Enfants (et leurs conjoints)
    • Petits-enfants et arrière-petits-enfants (et leurs conjoints)
  • Fournisseurs de services de l’IRA (par exemple, dépositaire de l’IRA, CPA, planificateur financier)
  • Une entité (telle qu’une société, une société de personnes, une LLC, une fiducie ou une succession) dont 50% ou plus est détenue directement ou indirectement ou détenue par un fiduciaire ou un fournisseur de services; également un partenaire qui détient 10% d’une coentreprise de cette entité

Vous ne pouvez pas bénéficier d’avantages indirects d’une propriété appartenant à un IRA autogéré.

Vous ne pouvez pas occasionnellement prendre des vacances dans votre location ou bénéficier d’autres avantages. Il est destiné à prévoir une retraite future, et non à donner des prestations maintenant.

Cette règle s’applique également aux personnes disqualifiées.

Titre unique de chaque investissement IRA.

Tous les documents doivent être intitulés correctement car vous et votre IRA êtes deux entités distinctes. Souvent, le titre ressemble à: «Dépositaire de la société Equity Trust Company [for benefit of] (FBO) [Your Name] IRA. « 

L’immobilier dans un IRA peut être acheté avec financement.

Il doit être sans recours et est également soumis à l’impôt sur le revenu des entreprises non lié (UBIT) conformément à l’article 511 de l’Internal Revenue Code.

D’autres sources de financement peuvent inclure des partenariats (c’est pourquoi il est si populaire) et en utilisant des intérêts indivis.

Le revenu immobilier doit retourner à votre IRA.

Si vous recevez et encaissez des chèques provenant de l’investissement, il sera considéré comme une distribution et sera soumis à des taxes et pénalités.

Toutes les dépenses doivent être payées par l’IRA.

Chaque réparation doit être facturée à l’IRA et payée à partir de ce compte.

Il est important de noter que vous ne pouvez pas travailler vous-même sur la propriété. Étant donné que vous et l’IRA sont considérés comme des entités distinctes, et tout travail est une forme d’équité en sueur, l’IRS l’interdit. Cela conduit à la dernière règle:

Vous devez utiliser un tiers pour la gestion.

Les règles de l’IRS ne le disent pas spécifiquement, mais la plupart des dépositaires IRA autogérés l’exigent. Vous pouvez voir comment il est facile d’interpréter la règle précédente, puis supposer que la direction serait également envisagée de fournir du travail gratuit à l’IRA.

Il sera donc important que vous ayez une société de gestion qui gère directement votre propriété. Vous pouvez également vous associer à la transaction et avoir l’autre partenaire en tant que gestionnaire.

Comment ouvrir et utiliser un IRA autogéré pour acheter un bien immobilier

Étape 1) Déterminez le type de compte que vous souhaitez

De nombreuses options sont disponibles pour investir. Cet article se concentre évidemment sur les comptes de retraite, mais vos options incluent:

  • Compte d’épargne santé
  • Compte d’épargne-études Coverdell
  • IRA traditionnel
  • SEP IRA
  • Roth IRA
  • Solo 401k
  • Roth Solo 401k

J’ai eu de longues conversations sur la mise en place d’un Coverdell pour ma fille et son utilisation pour financer ses futures études. C’est définitivement quelque chose que je ferai bientôt.

Étape 2) Identifiez le dépositaire ou l’administrateur

La première chose à faire est de trouver une entreprise locale pour vous aider. Commencez par rechercher «dépositaire IRA autogéré (ville, État)». Vous pouvez donc taper dans google «dépositaire IRA autogéré à Dallas, Texas».

Si vous ne pouvez pas en trouver un local, voici un grande liste de dépositaires et administrateurs en ligne.

Juste au cas où vous vous interrogeriez sur la différence entre les dépositaires et les administrateurs, j’ai également trouvé une excellente ressource pour vous.

Étape 3) Configurer le compte

La configuration réelle est assez simple. Une fois que vous avez identifié un dépositaire et le type de compte que vous souhaitez, il vous suffit de remplir les documents et de le financer.

Une note cependant. Plusieurs professionnels de l’IRA m’ont dit d’éviter les IRA avec un «contrôle de chéquier» ou un «IRA de chéquier». Essentiellement, le dépositaire vous donne le contrôle du chéquier au lieu de s’occuper des paiements par le biais de l’entreprise.

La raison – vous reprenez une partie de la «gestion» de l’entreprise. Il m’a également été expliqué qu’il n’existait pas de règles spécifiques de l’IRS permettant le contrôle des chéquiers, et qu’elles se fondaient sur un nombre limité d’affaires judiciaires et n’ont pas encore été contestées.

Personnellement, je ne veux pas être coincé du mauvais côté avec mon compte de retraite tant que les règles ne seront pas plus claires.

Alors, faites des recherches et décidez exactement comment vous souhaitez configurer ce compte.

Étape 4) Trouvez un accord

Soit vous trouvez une propriété à acheter, soit quelqu’un vous propose une offre et vous décidez de la financer.

Si vous décidez d’être un prêteur privé ou un partenaire, vous devez vous concentrer sur trouver d’autres investisseurs au lieu de trouver un accord. Vous pouvez le faire en trouvant des clubs ou des rencontres d’investissement immobilier local.

Étape 5) Financer et gérer correctement la propriété

Même l’offre initiale et l’argent sérieux doivent provenir de l’IRA. N’oubliez pas que vous ne pouvez pas rédiger une offre en votre nom, puis la transférer sur votre IRA.

L’IRS peut considérer comme une transaction interdite de payer l’EMD puis de le transférer à l’IRA. De même, vous ne pouvez pas vous rembourser par la suite.

Cela s’applique à tout, depuis le dépôt initial jusqu’à la clôture.

De plus, il est important de garder un œil sur la façon dont les dépenses sont payées et la façon dont la gestion est menée.

Quelle est votre expérience de l’utilisation de votre IRA, 401k ou d’autres comptes pour investir dans l’immobilier? Laissez vos commentaires.





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DHFL gagne 5% après que les créanciers ont donné leur accord pour reprendre leurs activités de prêt


NEW DELHI :
Les actions de l’insolvable Dewan Housing Finance Corp Ltd (DHFL) ont augmenté lundi de 5% dans les échanges à la mi-journée, un jour après que le comité des créanciers (CoC) a approuvé un plan qui permettrait de reprendre les activités de prêt de la banque parallèle.

À 12 h 15, les actions de DHFL se négociaient à 16,85 chacun sur l’ESB. Cela, cependant, était contraire au sentiment général du marché. L’indice de référence BSE Sensex a atteint 640 points ou 1,6%, la plus forte baisse d’un jour depuis septembre 2019, suivant une flambée des prix mondiaux du pétrole brut et les inquiétudes subséquentes concernant la facture d’importation de l’Inde et le déficit du compte courant.

Les prix mondiaux du pétrole brut ont poursuivi leur rallye pour la deuxième session consécutive, alors que de nouvelles inquiétudes concernant les ruptures d’approvisionnement en pétrole brut sont apparues après que les frappes aériennes américaines ont tué le haut commandant iranien iranien, le général Qassem Soleimani, tôt vendredi.

Le comité des créanciers de DHFL a approuvé un plan en vertu duquel le prêteur hypothécaire reprendra ses prêts immobiliers en commençant par 500 crore par mois pour arrêter la baisse de son carnet de crédit. La société n’a pas décaissé de prêts depuis plus de six mois en raison d’un resserrement de la liquidité qui a également entraîné une série de défauts de remboursement de la dette.

Un document de l’administrateur nommé par la Reserve Bank of India montre que la DHFL se rétablit 1,700-1,800 crore de prêts antérieurs chaque mois et après avoir mis de l’argent de côté pour la titrisation, les paiements et les dépenses opérationnelles, il peut recommencer les décaissements de 500 crore par mois.

À l’heure actuelle, les actifs sous gestion de DHFL 1,19,952 crore, dont 63 690 crore sont en prêts de détail et le reste en gros.

Les prêteurs, obligataires, employés et autres créanciers de DHFL ont réclamé des 87 905,6 crore dans le cadre du processus de résolution de l’insolvabilité. Cela n’inclut pas les détenteurs de dépôts fixes (FD) à qui DHFL devait 6 188 crore comme le 6 juillet.

DHFL est devenue la première société de financement non bancaire de l’Inde à faire face à une procédure de faillite, après que la Reserve Bank a emmené la société au banc de Mumbai du National Company Law Tribunal. Le 20 novembre, la RBI a remplacé le conseil d’administration de DHFL et a ensuite référé le prêteur hypothécaire à la NCLT. La banque centrale avait cité les problèmes de gouvernance et les défauts de paiement du prêteur hypothécaire comme raisons de remplacer le conseil d’administration.



Transfert de prêt immobilier: les principales choses à surveiller lors du transfert de votre prêt immobilier


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Les prêts à long terme, comme les prêts immobiliers, varient généralement entre 15 et 30 ans. Le taux d’intérêt pour ce type de prêts joue un rôle important en raison de leur longue durée. Par conséquent, les emprunteurs sont souvent vus changer de prêt au milieu de leur mandat et opter pour des prêteurs plus rentables. De cette façon, ils obtiennent de meilleurs taux d’intérêt sur leurs prêts, ainsi que des pénalités de remboursement anticipé et des frais de traitement moins élevés. Certains prêteurs ne facturent pas non plus de pénalité pour remboursement anticipé.

La conversion d’un prêt immobilier ou le transfert du solde du prêt immobilier signifie que le prêt existant d’une banque est repris par un nouveau prêteur en remboursant intégralement l’ancien prêteur. L’emprunteur commence alors à rembourser le prêt au nouveau prêteur, qu’il a obtenu à un meilleur taux d’intérêt.

Les experts suggèrent que les prêts à long terme comme les prêts immobiliers, qui viennent pour une durée plus longue, ne devraient pas être optés pour un prêt à un taux d’intérêt plus élevé. Si les emprunteurs paient un taux d’intérêt élevé, le transfert du prêt à un prêteur à taux d’intérêt plus bas aidera l’emprunteur à long terme, en particulier en ce qui concerne les dépenses d’intérêt.

Si vous envisagez de changer votre prêt immobilier, voici quelques points à surveiller:

  • Pour économiser sur les frais d’intérêt, il est toujours préférable de changer de prêt tôt pendant la durée du mandat. N’attendez pas une offre bien meilleure si vous avez déjà quelque chose en main.
  • Notez que vous ne tirerez aucun avantage de la conversion de votre prêt immobilier si la durée de validité de votre remboursement est inférieure à 5 ans.
  • Soyez conscient si vous optez pour des régimes de prêts teaser. Les experts suggèrent de ne pas opter pour le transfert de prêt simplement parce que les régimes de prêt teaser offrent des taux bas.
  • Si vous optez pour un régime de prêt teaser, gardez à l’esprit que le taux teaser augmente après un délai stipulé.
  • Pour éviter les tracas à l’avenir avec votre prêteur actuel, obtenez une déclaration de sa part indiquant que les documents de propriété seront expédiés dans un certain délai.
  • De plus, un transfert de prêt ne sera pas possible en cas de remboursement irrégulier avec le prêteur actuel de l’emprunteur.
  • Vérifiez les frais de forclusion. Ce sont les frais prélevés par les banques pour la clôture anticipée du prêt, et certains frais de traitement sont facturés par la nouvelle banque où le prêt est transféré.
  • N’oubliez pas que les frais de traitement pour le nouveau prêteur peuvent également être négociés et supprimés.
  • Cependant, les emprunteurs doivent être conscients que le transfert du solde du prêt immobilier ne sera pas possible s’il y a des remboursements irréguliers effectués par l’emprunteur à la banque actuelle.

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Immobilier: l’année écoulée pour le secteur du logement et les perspectives pour 2020


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Par Deo Shankar Tripathi

L’ensemble du secteur du logement a très bien performé jusqu’en août 2018 grâce à une liquidité confortable ainsi qu’à la demande. Les sociétés de financement du logement (HFC) ont enregistré une forte croissance de 2015 à 2017, les banques étant en difficulté en raison de l’augmentation des APM. Cependant, à partir de 2017, les banques se sont davantage concentrées sur le commerce de détail, plus particulièrement sur les prêts immobiliers. Le secteur du logement progressait de 18 à 20% et il y avait des HFC, dont la croissance était beaucoup plus rapide jusqu’au 18 août.

La défaillance d’IL&FS le 18 septembre a soudainement provoqué la panique dans le système financier, provoquant une crise de confiance. Le flux de fonds des fonds communs de placement et des banques vers les HFC et les NBFC a été presque stoppé. Craignant une crise de liquidité imminente, presque tous les HFC et NBFC ont cessé de prêter des prêts individuels ainsi que des prêts aux développeurs à partir de la dernière semaine de septembre 2018. Cependant, à partir de novembre 2018, les banques ont progressivement commencé à financer les HFC aux taux les plus élevés. Les coûts d’emprunt globaux des HFC / NBFC ont augmenté de 75 à 125 points de base en raison d’une augmentation du taux de prêt pour les prêts existants et nouveaux.

Lisez aussi: Le constructeur ne termine pas la construction? Vérifiez l’éligibilité de votre projet au RIF 25 000 crore AIF

RBI et le gouvernement sont venus à la rescousse en conseillant aux banques d’étendre leur soutien pour acheter des pools de prêts. Les directives de titrisation d’une rétention minimale de 12 mois sont réduites à 6 mois et la liquidité du système fournie par RBI pour faciliter les achats de pool par les banques. Cela a aidé la plupart des HFC et des NBFC à gérer les liquidités pour le remboursement contractuel des passifs. Le gouvernement a placé Rs 20 000 crores de fonds pour le logement à NHB pour fournir un soutien de liquidité aux HFC. Cependant, seuls quelques HFC ont pu reprendre le décaissement à un niveau inférieur au niveau prévu, tandis que de nombreux petits HFC n’ont pas pu le faire. En conséquence, au cours du deuxième semestre de l’exercice 2018-2019, la croissance n’était que de 9% contre 18-20% auparavant.

Entre-temps, le gouvernement a pris de nombreuses mesures avec un budget annuel pour raviver les sentiments et améliorer la liquidité des NBFC et des HFC. Certaines des étapes étaient les suivantes: – Liquidity Infusion Facility (LIFT) for HFC through NHB, Rs 30,000 crore Affordable Housing Fund, partial credit Guarantee plan for purchase of loan pools by PSBs up to Rs 1 lakh crore (the schéma is modified modified to cover most de HFC / NBFC), poussant les banques à soutenir, réduisant la TPS pour les logements abordables et non abordables, augmentant l’exonération fiscale jusqu’à Rs 3,50 lakh d’intérêt sur les prêts au logement. RBI a modifié les normes d’emprunt commercial extérieur pour les emprunts à l’étranger, une réduction substantielle des taux directeurs, la liaison des prêts immobiliers et autres prêts aux particuliers au benchmark externe à partir du 1er octobre 2019 pour une meilleure transmission des taux réduits, etc.

Le secteur immobilier qui était déjà aux prises avec d’énormes stocks invendus dans 7 grandes villes, a été le plus touché. Jusqu’à l’année dernière, les NBFC et les HFC étaient les principaux fournisseurs de prêts aux constructeurs. Maintenant, très peu de NBFC peuvent fournir des prêts aux développeurs aussi en petite taille de ticket. La non-disponibilité du prêt à la construction d’une part et la faible vente d’appartements d’autre part en raison de la baisse de la demande et du problème de liquidité des HFC ont eu un impact négatif sur le secteur avec une réduction des nouveaux lancements. Il y a un grand nombre de projets bloqués à travers le pays; bloquant d’énormes ressources financières, causant d’énormes souffrances aux demandeurs d’habitation et une augmentation des défauts de paiement à leurs prêteurs, principalement des HFC / NBFC.

Le gouvernement a pris l’initiative la plus opportune pour relancer le secteur immobilier en difficulté, en créant un fonds de crise de 25 000 crores de roupies, pour commencer, afin de fournir un financement du dernier kilomètre à tous les projets bloqués à n’importe quel stade de la construction, à l’exception de ceux en cours de liquidation par NCLT. Le programme couvre 1 600 projets bloqués et 458 000 logements. La superficie de tapis d’un logement est limitée à 200 mètres carrés et un maximum de 400 cr à un projet. 80% des projets devraient bénéficier d’un soutien. Le plan est déjà mis en branle et une fois que le flux de fonds pour l’achèvement des projets commence, les sentiments généraux reviendront.

Cela verra progressivement la relance du secteur immobilier, mettra fin à l’attente incertaine des demandeurs de logement pour obtenir leur appartement réservé et, plus important encore, stimulera l’économie et créera d’énormes opportunités d’emploi. Il faudrait environ 12 à 24 mois pour la relance du marché immobilier et l’afflux de financements normaux vers le secteur immobilier.

Par rapport à l’exercice précédent, la situation s’est certainement améliorée dans une certaine mesure. La plupart des HFC peuvent obtenir des fonds du système bancaire, mais les petits HFC moins bien cotés, exclusivement engagés dans des logements abordables à faible revenu, ont du mal à trouver des fonds. Le refinancement de la NHB à tous les HFC éligibles sur le fonds de 30 000 crores de Rs pour le logement abordable est un bon soutien. Les banques soutiennent par le rachat d’un pool dans le cadre d’un système de garantie partielle ainsi que par une voie de titrisation normale. Les HFC, qui ont un bon pool, peuvent le vendre et obtenir des fonds. Le marché des capitaux d’emprunt est également devenu actif. La situation globale de financement devient progressivement normale, à l’exception des petits HFC.

Il y a eu une contraction visible de la demande de logements en raison de la détresse de l’économie qui reflète également une légère hausse du NPA dans tous les NBFC / HFC. La contraction de la croissance globale du logement a été d’environ 6% au premier semestre par rapport à l’année dernière. L’impact positif de diverses mesures du gouvernement et de la RBI est attendu au cours du second semestre. La croissance pour 2019-2020 devrait être de 13 à 14% pour l’ensemble des services bancaires et des HFC, ainsi qu’une croissance relativement plus faible pour les HFC.

Bien que le gouvernement ait déjà annoncé une série de mesures pour le secteur, il y a beaucoup d’attentes du prochain budget. L’industrie s’attend à ce que le gouvernement stimule la demande en offrant des avantages fiscaux supplémentaires aux acheteurs de maisons en vertu de l’article 80C de la Loi de l’impôt sur le revenu. Une autre grande préoccupation concerne les prêts immobiliers d’une valeur de 10 milliards de dollars venant à échéance au premier semestre 2020, selon une estimation de Fitch Ratings.

Le secteur est en mode de reprise mais pas suffisamment sain pour assurer le service des prêts. Les retombées du défaut pourraient s’étendre aux banques traditionnelles et provoquer de fortes secousses. RBI et le gouvernement devraient annoncer des mesures dans le budget pour atténuer les risques d’un défaut imminent en permettant une restructuration ponctuelle de ces prêts. Les acteurs de l’immobilier s’attendent également à ce que le gouvernement accorde le statut d’infrastructure à l’ensemble de l’industrie dans le budget qui est actuellement disponible pour le logement abordable.

Les perspectives du secteur résidentiel semblent bonnes pour le prochain exercice. Le contexte de taux bas à la suite des multiples baisses de taux de la banque centrale et du nombre de mesures prises par le gouvernement pour donner une impulsion globale à l’économie devrait relancer la demande de logements et son offre. Le secteur du logement devrait passer de 14% à 16% de 2020 à 2024. La croissance la plus importante devrait concerner le logement abordable dans les petites villes.

Selon les experts de l’industrie, l’immobilier commercial continuera de connaître une forte demande en 2020. La demande stable des sociétés informatiques, des start-ups et des sociétés de coworking stimulera la demande d’espaces commerciaux. En 2020, le secteur immobilier devrait attirer des investissements totaux d’une valeur de 6,5 milliards de dollars, soit une croissance de 5% par rapport à 2019. L’espace de bureaux commerciaux, qui ne représente que 12 à 15% du marché immobilier total, sera le principal moteur pour les investissements.

L’année 2020-2021 semble bien meilleure que ce que nous avons vu après septembre 2018. Diverses mesures réglementaires annoncées par RBI et les lignes directrices attendues sur la titrisation, etc. renforceront les HFC et NBFC pour devenir plus forts et plus résistants pour soutenir l’économie.

(L’auteur est MD et PDG d’Aadhar Housing Finance)

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Que sont les prêts immobiliers d'investissement?


De nombreux particuliers et petites entreprises investissent dans des propriétés à but lucratif et financent leurs investissements par des prêts. Les prêts aux immeubles de placement financent des projets de réhabilitation dans lesquels les propriétés sont réparées puis revendues («fix-and-flip») ou louées. Les prêts qui financent ces projets sont généralement à court terme, et ils sont également connus sous le nom de prêts en espèces ou de crédits relais. Les immeubles de placement peuvent être résidentiels ou commerciaux, mais ils ne peuvent pas être la résidence principale de l'investisseur. Cependant, vous pourriez être en mesure de vivre dans l'une des unités dans une résidence multi-unités et toujours garantir le prêt.

Comment fonctionnent les prêts immobiliers de placement?

L'immeuble de placement fait office de garantie dans un prêt immobilier de placement. Le prêteur (parfois une banque mais souvent un prêteur commercial en argent dur) financera l'achat de la propriété, la réhabilitation de la propriété ou les deux. Le montant du prêt est basé sur les exigences de prêt-valeur du prêteur. En règle générale, les prêteurs d'argent dur prêtent de 60% à 80% de la valeur après réparation estimée (ARV) de la propriété. Notez que cela est différent des banques, qui fondent leurs montants de prêt sur la valeur marchande actuelle de la propriété.

Dans une transaction typique, une réadaptatrice demandera à un prêteur d'immeuble de placement de financer l'achat d'une maison unifamiliale, d'un immeuble en copropriété, d'une habitation multifamiliale ou d'un immeuble commercial qui nécessite des réparations. Le prêteur évaluera le prix demandé de la propriété, le montant que le réparateur investira dans la réparation et la valeur estimée après réparation. Sur la base de l'évaluation, le prêteur proposera un prêt dans le cadre de ses paramètres prêt-valeur, en précisant un taux d'intérêt et une période de remboursement. Dans certains cas, le prêt peut être divisé en tranches, une pour l'achat de la propriété et une ou plusieurs pour la réhabilitation. L'emprunteur s'engage à accorder au prêteur un privilège sur la propriété, lui permettant de saisir la propriété en cas de défaut.

Si la propriété est un système fixe et inversé, la rééducatrice vendra la propriété terminée et utilisera le produit pour rembourser le prêt et, espérons-le, extraire un profit de l'accord. Si la propriété doit être louée, le réhabilité remplacera généralement le prêt à court terme par une hypothèque à long terme conventionnelle, souvent à un taux d'intérêt plus avantageux.

À titre d'exemple, Joe et Betty sont une équipe de réadaptation mari-et-femme. Ils trouvent une maison unifamiliale forclos à vendre qui, selon eux, serait un bon projet de réparation et de retournement. La dernière propriété a été achetée pour 200 000 $, mais la banque est prête à vendre pour 120 000 $. Joe et Betty croient qu'un investissement de 40 000 $ créera une propriété qui se vendra 200 000 $ après réparations. Ils trouvent un prêteur d'argent dur qui est d'accord avec leur estimation d'ARV et est prêt à prêter 70%, soit 140 000 $. Joe et Betty acceptent le prêt, et ils utilisent le produit pour acheter la maison et payer la moitié de la réhabilitation. Ils accordent au prêteur un privilège sur la propriété et contribuent 20 000 $ pour mener à bien le projet. S'ils vendent ensuite la propriété pour 200 000 $, ils dégageront un bénéfice de 40 000 $, ce qui représente un rendement de 200% sur leur apport en capitaux propres de 20 000 $.

Prêts bancaires vs prêts en espèces

Les prêts immobiliers de placement accordés par des prêteurs en argent dur se distinguent des prêts bancaires à plusieurs égards:

1. Accès: Les prêteurs en argent dur se concentrent sur la valeur de la propriété plutôt que sur la solvabilité de l'emprunteur. Cela signifie que vous pouvez accéder à un prêt en argent dur si vous pouvez présenter une bonne affaire, même si votre cote de crédit n'est pas parfaite.

2. Vitesse: Les prêts bancaires peuvent prendre des semaines à organiser, car les banques évaluent soigneusement l'emprunteur. Les prêts en espèces sont généralement complétés en quelques jours, car il est beaucoup plus facile d'évaluer la propriété plutôt que l'emprunteur.

3. Équité: De nombreuses banques accordent des prêts immobiliers d'investissement à un ratio prêt / valeur de 80%, mais ce nombre s'applique à la valeur avant réparation. Les prêteurs en argent dur peuvent offrir un rapport prêt / valeur inférieur, mais il est basé sur la valeur après réparation, qui peut finir par être un montant de prêt plus élevé.

4. Coût: Si vous pouvez obtenir un prêt immobilier d'investissement auprès d'une banque, cela signifie que vous avez une bonne cote de crédit, alors attendez-vous à payer moins d'intérêts que vous le feriez pour un prêt en argent comptant. N'oubliez pas de prendre en compte les frais de clôture, qui s'élèvent généralement à 1% à 3% du montant du prêt.

Taux et modalités moyens des prêts aux immeubles de placement

Ce sont les taux et conditions moyens des prêts immobiliers de placement.

Prêteur d'argent dur Banque
Montant financé 60% à 80% du ratio prêt / valeur de la valeur après réparation Jusqu'à 80% de ratio prêt / valeur de la valeur marchande actuelle
Taux d'intérêt 10% – 18% 5% – 9%
Temps de financement 2 à 4 jours 2 à 5 semaines
Exigences de pointage de crédit Aucun Excellent (720+)
Durée du prêt 3 à 12 mois 3 à 12 mois

Comment se qualifier pour un prêt immobilier d'investissement

Si vous voulez un prêt immobilier d'investissement d'une banque, vous aurez généralement besoin d'avoir une excellente cote de crédit (au moins 720 sur l'échelle FICO) pour avoir droit à un taux d'intérêt raisonnable, mais ce n'est pas nécessaire pour un prêt en argent comptant . Votre projet devra correspondre aux exigences du prêteur sur la valeur du prêteur. Les banques prêtent généralement 80% de la valeur avant réparation, tandis que les prêteurs d'argent dur prêtent 60% à 80% de la valeur après réparation. Vous devrez montrer que vous avez suffisamment d'argent pour contribuer de 20% à 40% du coût du projet. Le prêteur aura besoin d'un privilège sur la propriété, qui agit comme garantie sur le prêt. Vous devrez peut-être fournir un plan d'affaires pour le projet, y compris un budget pour les coûts de construction ou de rénovation, les déclarations de titre et les évaluations foncières. Les banques ont besoin de beaucoup de paperasse, mais les prêteurs d'argent dur en demandent beaucoup moins.

Où obtenir un prêt immobilier d'investissement

Les deux principales sources de prêts aux immeubles de placement sont les banques et les prêteurs d'argent dur. Certaines grandes banques de ce marché comprennent la banque américaine, la Bank of America et Wells Fargo, mais vous pourriez peut-être obtenir une meilleure offre auprès d'une banque ou d'une coopérative de crédit locale. Vous pouvez obtenir des prêts en argent dur auprès de sociétés financières commerciales telles que RCN Capital, LendingHome, Patch of Land et Lima One Capital. Si vous recherchez des prêteurs en ligne, assurez-vous de vérifier leurs informations d'identification et les plaintes déposées contre eux, en utilisant des ressources telles que le Better Business Bureau et le bureau du procureur général de votre état. Vous pouvez également être en mesure de conclure un accord de financement directement avec le propriétaire de la propriété.

Une autre option consiste à puiser dans la valeur nette de votre maison grâce à un prêt sur valeur domiciliaire ou à une ligne de crédit (HELOC). Ces prêts vous permettent d'emprunter sur les capitaux propres que vous avez accumulés dans votre résidence principale, généralement jusqu'à 80% de la valeur des capitaux propres. Cependant, ces prêts sont garantis par votre maison, ce qui signifie que la banque peut exclure si vous ne faites pas de paiements. Nous ne recommandons pas cette option pour les réadaptateurs nouveaux ou inexpérimentés.

Programme de crédit au logement – Kentucky Housing Corporation


Programme de crédit au logement

Le programme de crédits d'impôt pour le logement à faible revenu (crédits pour le logement) a été introduit dans le cadre de la loi de réforme fiscale de 1986 pour promouvoir le développement de logements locatifs à faible revenu grâce à des incitations fiscales. Le programme offre aux propriétaires fonciers admissibles un crédit d'impôt de dix ans pour chaque logement créé pour les familles à faible revenu. Chaque État reçoit des allocations en fonction de sa population.

Les activités admissibles comprennent une nouvelle construction ou une réhabilitation substantielle d'au moins 20 000 $ par unité à faible revenu ou 20% de la base rajustée, selon le montant le plus élevé. Les projets qui comprennent l'acquisition et la réhabilitation substantielle de bâtiments existants qui ont été mis en service pour la dernière fois ou qui ont subi une réhabilitation substantielle au moins dix ans avant l'acquisition sont également admissibles à des crédits de logement. Les projets peuvent consister en des bâtiments sur des sites dispersés.

Les promoteurs à but non lucratif et à but lucratif de logements abordables sont admissibles aux crédits de logement. Le crédit peut être obtenu de deux manières:

  • Automatiquement, si le projet sera financé par des obligations exonérées d'impôt; ou
  • Grâce à une allocation par KHC à partir d'un processus de candidature compétitif.

Les crédits de logement doivent être utilisés pour une ou plusieurs unités à loyer limité disponibles pour une utilisation locative continue à long terme. En règle générale, au moins 20% des logements d'un projet doivent être loués à des locataires gagnant 50% ou moins du revenu médian du secteur ou 40% des logements doivent être loués à des locataires gagnant 60% ou moins de la médiane du secteur. Les loyers facturés aux locataires ne peuvent dépasser 30% du plafond de revenu applicable à la taille de l'unité, moins une allocation pour les services publics payés par le locataire. Seuls les logements loués à des personnes à faible revenu dans un immeuble sont éligibles au Crédit Logement.

Les bâtiments de quatre unités ou moins ne sont éligibles aux crédits de logement que si le projet fait partie d'un plan d'action de développement parrainé par un gouvernement local ou d'État ou une organisation à but non lucratif qualifiée.

Les candidats peuvent postuler via le concours annuel.