La fatigue de la tolérance commence-t-elle à s’installer? – Observateur commercial


Une doublure argentée de la pandémie de coronavirus a observé une nouvelle dynamique se dérouler dans la relation prêteur-emprunteur; c’est plus doux et plus compatissant que les crises passées.

Contrairement au doigt pointé pendant la crise financière mondiale, les deux parties ont rapidement convenu que personne n’était en faute dans la crise actuelle. Cela n’a pas été causé par la cupidité, l’ingénierie financière, un manque de réglementation, une mauvaise tarification ou une fraude des emprunteurs. Tout le monde connaît quelqu’un dont la santé a été affectée par cette crise, et tout le monde dans l’industrie a été pris au dépourvu simultanément.

« [COVID-19] s’est faufilé et nous a écrasés dans une toute nouvelle crise financière mondiale en l’espace de trois semaines », a déclaré un autre prêteur. « Maintenant, tout le monde doit essayer de travailler ensemble pour passer de l’autre côté. »

Au fur et à mesure que le virus a commencé à se propager, de nombreux propriétaires se sont vite rendu compte qu’ils ne recevraient pas nécessairement le paiement du loyer en avril, mai ou peut-être même en juin.

La vague de demandes de soulagement des emprunteurs a commencé en mars, avec des prêteurs qui ont parlé avec Commercial Observer racontant des appels entrants qui variaient de «Salut, viens vérifier avec vous» à «Je veux 18 mois d’abstention et utiliser toutes les réserves.  » (Cet emprunteur particulier a rencontré un clic assez rapide du téléphone raccroché.)

«Est-ce que certaines personnes ont commencé par demander la lune? Bien sûr », a déclaré le prêteur alternatif. «Il y avait des gens qui passaient en voiture pour voir si des déjeuners gratuits étaient distribués lorsque leurs placards étaient pleins et qu’il y avait beaucoup de nourriture dans le réfrigérateur. C’était assez facile de leur dire non. »

Alors que 18 mois ne voleront jamais, une abstention modérée de trois mois est devenue un arrangement commun entre le prêteur et l’emprunteur. Mais alors que nous entrons dans les trois prochains mois d’un marché qui a du mal à trouver ses marques et que le temps s’écoule sur les abstentions précédentes, la patience du prêteur commence-t-elle à s’user?

«La fatigue de la tolérance est ce que vous voyez commencer à apparaître», a déclaré le cofondateur et directeur général de JCR Capital, Jay Rollins. « Comment [lenders] choisissez et choisissez qui obtient le prochain tour [of relief] et qui l’obtiendra maintenant sera très précis. Je ne pense pas qu’il y ait beaucoup de gens avec des propriétés de trésorerie à 1,25x DSCR qui demandent un soulagement. Il y en a toujours quelques-uns qui génèrent des liquidités et le demandent, et s’ils le sont, ils ne devraient pas obtenir de soulagement. C’est une conversation difficile, elle deviendra plus difficile dans les 90 prochains jours et cette conversation va être classe d’actifs par classe d’actifs. « 

Compte tenu de l’incertitude qui règne à travers le pays autour d’une réouverture, a ajouté Rollins, il va y avoir une «très lourde deuxième et troisième série d’abstentions. Les prêteurs commencent à séparer le troupeau. Quand les prêteurs vont-ils dire non aux propriétés qui ne peuvent pas couvrir [debt service]? C’est à ce moment-là que le caoutchouc prendra la route et que cela façonnera l’industrie. « 

Plus que nous ne pouvons l’être

Les prêteurs étaient tout à fait disposés à accorder une abstention allant jusqu’à trois mois au début, a déclaré Warren de Haan, cofondateur d’ACORE Capital. Il a noté que même si le marché boursier a rebondi au cours des trois derniers mois, les emprunteurs n’ont pas vu de gains similaires et ne sont pas en aussi bonne position que ce calendrier tire à sa fin.

« Si vous regardez où le marché boursier se négocie aujourd’hui, vous pensez que tout est complètement revenu à la normale et qu’il n’y a aucun problème dans le monde », a-t-il déclaré. « Mais quand vous parlez à des gens sur le terrain sur la rue Main, nous sommes au chômage record, il n’y a pas de remède contre le virus. Les gens commencent à ouvrir l’économie – ce qui est la bonne décision, je pense – mais il s’agit de savoir si la population peut se distancier socialement de manière appropriée et garder le virus sous contrôle. »

En autorisant une abstention de trois mois, de nombreux prêteurs – conscients de l’incertitude de la chronologie du virus – a élaboré des solutions qui s’étireraient un peu plus loin.

« Dans un monde idéal, nous aimerions réparer [borrowers’ problems] pour plus longtemps », a déclaré de Haan. « Nous sommes occupés, donc nous ne voulons pas que les emprunteurs nous reviennent tout le temps. Nous avons donc essayé de conclure des accords avec des emprunteurs où ils mettraient plus d’argent aujourd’hui et nous leur accordions six mois d’abstention. Cette indulgence était en retour pour l’emprunteur, soit en remboursant un peu le prêt, soit en mettant de l’avant d’importantes réserves. »

D’autres prêteurs ont utilisé une stratégie similaire.

« Lorsque nous avons conclu un accord d’abstention pour trois mois, nous ne nous sommes pas contentés de résoudre pour les trois mois », a déclaré un prêteur d’un FPI qui a parlé sous couvert d’anonymat. «Nous avons fait beaucoup de projections de flux de trésorerie avec les sponsors, beaucoup d’hypothèses sur le niveau d’occupation, la rapidité avec laquelle ils augmenteraient et les flux de trésorerie attendus. Nous leur avons accordé une tolérance sur leurs intérêts et les avons accumulés pendant un certain temps. Nous leur avons également accordé un allègement sur les réserves FF&E. Certains de ces sponsors ont pu emprunter dans le cadre de programmes PPP et d’autres avaient un fonds de roulement dans leur transaction lorsque la merde a frappé le fan. Ainsi, lorsque nous avons conclu ces accords d’abstention à court terme, ils se sont fondés sur de nombreuses analyses en termes de besoins attendus au cours des neuf à douze prochains mois – alors, comment jouent-ils? »

« Nous ne considérons pas cela comme un simple engagement de trois mois, nous le considérons comme un engagement à vie », a déclaré Michael Pop, directeur général de Basis Investment Group. «Les données montrent des tendances positives selon lesquelles la majorité des locataires ont payé un loyer en avril et mai.»

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Les consommateurs sont, bien sûr, le premier maillon de la chaîne de paiement, l’argent passant du consommateur au locataire au propriétaire au prêteur, et l’activité des consommateurs détermine ce que nous pouvons voir en termes de la prochaine série de demandes de secours, de Haan a déclaré: «Cela pourrait générer des chiffres économiques positifs. Mais je pense qu’il est peu probable que nous voyons suffisamment d’activité économique pour que les propriétés atteignent le seuil de rentabilité. Je pense qu’il y a beaucoup plus de chances que les emprunteurs aient besoin d’une extension ou d’une modification de leur abstention, ou quelque chose du genre. »

Faites attention aux grands prêteurs derrière le rideau

Cette chaîne de marguerites s’étend encore plus loin aux entrepôts ou aux prêteurs en pension qui financent les activités des prêteurs. Ces fournisseurs de liquidités ont leurs propres chaînes à tirer lorsque les emprunteurs demandent un soulagement.

«C’est un peu tridimensionnel dans un sens avec certaines sociétés de financement, car elles se sont généralement levées», a déclaré Dustin Stolly, codirecteur de la dette et de la pratique de financement structuré de Newmark Knight Frank. « Ce n’est pas une discussion en tête-à-tête mais une discussion en tête-à-tête, donc beaucoup de ces décisions seront dirigées par plus d’une partie. »

« Les prêteurs d’entrepôt et les sociétés financières conduiront de nombreuses décisions et l’inconnu est de savoir comment les prêteurs d’entrepôt réagiront à cette deuxième abstention », a déclaré une autre source consultative, qui a demandé l’anonymat. «S’ils exigent un remboursement des installations d’entrepôt, les sociétés financières sont-elles suffisamment garanties pour le faire? Sinon, il y aura des situations de vente – vente de prêt. De toute évidence, la plupart du stress en ce moment est dans le monde de l’hôtellerie et de la vente au détail. Nous le voyons s’infiltrer dans d’autres catégories d’actifs, comme les bureaux qui peuvent avoir une base de locataires plus petite et les collections de petits locataires sont bien moins qu’un bureau institutionnel avec des locataires plus grands ou des bureaux où l’argent institutionnel peut avoir atteint le rendement. « 

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La source consultative a ajouté: «dans le cadre de la diligence que le capital de sauvetage effectuait sur des goûts de Ladder [Capital] et [TPG Real Estate Finance Trust], ces investisseurs spécifiques étaient évidemment en dialogue avec les prêteurs de ces organisations spécifiques et le consensus que j’ai entendu était que les prêteurs d’entrepôt n’allaient pas être aussi flexibles au second semestre de l’année lorsque les données de performance reviendraient sur les actifs plus risqués qui allaient nécessitent plus de remargining. La plupart de ces sociétés de financement ont recalculé leurs marges au cours des dernières semaines, mais il y aura davantage d’appels de marge à la fin de l’abstention. »

Vendredi, TPG REIT a annoncé que Starwood Capital Group était intervenu pour la recapitaliser à la suite de graves problèmes de liquidité et de trois mois d’appels de marge. TPG recevra jusqu’à 325 millions de dollars de capitaux de Starwood, dont le produit sera utilisé en partie pour désendetter les facilités de financement garanties de TPG.

La plupart des prêteurs non bancaires qui dépendent des lignes d’entrepôt effectuent des restructurations assez courtes du prêt où il y a un certain niveau d’abstention d’intérêts qui s’accumule, a déclaré le prêteur du FPI. En retour, les prêteurs demandent des capitaux propres pour le prêt, ou des garanties, ou les deux.

« L’important, c’est que ça ne sera pas à l’échelle du portefeuille [distress] pour tout le monde, et par conséquent, les personnes qui nous prêtent vont le regarder comme une image plus large, et nous la considérons également comme une image plus large », a déclaré le prêteur. « Ce n’est pas comme si tout le portefeuille de prêts était sous la contrainte. »

En effet, « si l’emprunteur continue de mettre des capitaux propres, nous serons plus enclins à les aider si nous sentons qu’il y a de la valeur dans la propriété », a déclaré le prêteur alternatif.

Un accord est un accord

«Du côté de CMBS, il y a certainement des gens qui arrivent», a déclaré Manus Clancy, directeur général principal et chef des données appliquées, de la recherche et de la tarification au sein de la firme de recherche Trepp. « [You might have an] un gars de bureau avec une bonne base de locataires et des locataires payant à un niveau assez élevé disent: «Pourquoi pas? Si tout le monde est soulagé, pourquoi pas moi?  » Les agents de service prennent chacun séparément et examinent les mérites, sans en dévoiler et en essayant de prendre une bonne décision alors que leurs boîtes de réception s’accumulent. [They’re working to] voyez-les tels quels: là où l’abstention est nécessaire et où c’est une demande opportuniste. C’est une expérience très différente pour eux par rapport à une banque ou une non-banque, où ils ont plus de flexibilité. Les agents de CMBS sont soumis à certaines règles et ce n’est pas la même chose qu’un prêt relationnel d’une banque où une certaine latitude a été donnée au début, puis la patience est mise à l’épreuve. »

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De Haan a déclaré qu’à la fin de la journée, ACORE avait pour mission d’accorder des prêts aux emprunteurs et des plans d’affaires auxquels il croyait, et sa vision de savoir qui était le meilleur propriétaire et exploitant possible de ces actifs n’avait pas changé après la pandémie. . «Je ne peux penser qu’à peut-être deux situations dans l’ensemble de notre portefeuille où je peux maintenant dire que je peux penser à un meilleur emprunteur pour cette propriété. Mais, en plus de cela, nous avons le bon emprunteur et l’opérateur et il n’y a pas de mauvais acteurs liés à ce problème de santé. »

À ce titre, ACORE continuera de travailler avec ses emprunteurs, tout en gardant à l’esprit la bonne entente qui a été conclue lors de la signature des documents de prêt: vous nous rembourserez, nous ferons des intérêts et vous garderez l’avantage.

« Tant que les emprunteurs opèrent dans l’esprit de la relation entre l’emprunteur et un prêteur, vous verrez les prêteurs faire la réciprocité de toutes les manières possibles et fournir l’abstention nécessaire pour surmonter cette pandémie », a déclaré de Haan. « C’est le résultat que je prévois être le plus répandu. De là, vous avez des écarts importants qui sont dictés par la capacité de l’emprunteur à continuer de contribuer à la transaction. « 

D’un autre côté, dans la mesure où les emprunteurs ne soutiennent pas leurs propriétés, les prêteurs ont désormais amplement le temps de réfléchir à la fermeture des propriétés, a déclaré de Haan. Si les choses tournent mal, les prêteurs seront contraints de prendre des décisions difficiles et, par exemple, de participer aux fonds propres en échange d’un financement supplémentaire.

«Nous examinons certainement tous les différents résultats des accords; si nous pourrions avoir à les reprendre, ce que nous ferions avec eux si nous les reprenions, quelles sont les caractéristiques du rebond propriété par propriété », a déclaré de Haan. « Nous sommes bien préparés pour l’un de ces résultats, mais cela va vraiment se faire au cas par cas et emprunteur par emprunteur. Le thème général est que nous sommes satisfaits des décisions que nous avons prises, mais maintenant nous devons voir ce que les emprunteurs sont capables de faire pendant les événements qui se produisent au cours des trois prochains mois. Cela est en grande partie lié à l’élan créé par la réouverture de l’économie, mais tout dépend de la résurgence du virus et – s’il y en a – alors tous les paris sont annulés. « 

Sauve moi

Tout comme les prêteurs en difficulté sont recapitalisés par des pairs consentants, les emprunteurs dont les prêteurs ne jouent pas bien avec eux peuvent également trouver des sauveurs sous la forme d’autres prêteurs prêts à intervenir avec des capitaux de sauvetage.

«Nous examinons des situations comme celle-ci», a déclaré de Haan. « Nous prêterions activement dans de telles situations et nous pensons que c’est la prochaine vague d’origines. »

En fin de compte, «le gouvernement parie que leur stimulus et se déplaçant à grande vitesse sur une [COVID-19] la thérapeutique dépassera les abstentions », a déclaré Rollins, ajoutant qu’il y avait un sentiment dès le début que vous seriez honteux du gouvernement si vous ne fournissiez pas d’abstentions. « Finalement [lenders] dira assez c’est assez. Le «M. Nice Guy ‘va s’estomper, et si [a borrower is not impaired], [lenders will start] forclusion ou nous vendons votre billet, ou autre chose. « 

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