Le logement étudiant hors campus fournit une ligne de vie COVID-19 pour les principaux collèges – Observateur commercial


Le joyau de la couronne dans le livre important sur les origines des prêts de Walker & Dunlop est un accord soutenu par une propriété de logements étudiants.

Fin février, le géant du financement multifamilial coté en bourse a émis une hypothèque titrisée de 293 millions de dollars – le plus gros prêt unique de son histoire – pour que l’emprunteur Landmark Properties acquière Sol à West Village, une propriété de 663 unités de plus de 2200 lits située à Davis, Calif. Il est si proche de l’Université de Californie-Davis qu’il pourrait être confondu avec le campus.

Peu de temps après son origine, la pandémie de COVID-19 s’est intensifiée aux États-Unis et les collèges ont commencé à fermer. Will Baker, directeur général principal chez W&D, a commencé à recevoir des appels.

Baker, qui est à l’origine de plus de 3 milliards de dollars de dettes de logement étudiant au cours de sa carrière, a d’abord répondu aux appels de l’acheteur du prêt, Fannie Mae, puis du PDG de W&D, Willy Walker, qui voulait se renseigner sur le statut de la plus grande hypothèque de son entreprise et les perspectives. pour l’université, elle compte.

«Notre PDG m’a appelé et m’a dit:« Will, c’est le plus gros prêt que notre entreprise ait jamais accordé. Que se passe-t-il avec le système de l’Université de Californie? », A déclaré Baker. « J’ai appelé Landmark et leur ai demandé ce qu’ils entendaient et ils ont dit: » Nous ne sommes pas inquiets du tout. « »

Baker a déclaré que Landmark avait été au téléphone avec UC Davis pour discuter de la location par le maître de certains lits sur la propriété.

« Le même jour que l’État de Cal [school system] a annoncé qu’il allait être entièrement en ligne pour l’automne], UC essayait d’en louer davantage », a déclaré Baker à propos de l’annonce à la mi-mai du système scolaire de l’État de Californie, qui comprend des collèges comme la massive California State University-Fullerton. «C’est un bon microcosme de ce qui se passe. Nous devons nous préparer à la [uncrowding] de la situation de dortoir de première année. « 

Alors que les administrateurs des collèges à travers le pays sont aux prises avec COVID-19 et à quoi ressemblera l’avenir de leurs établissements – les prévisions d’inscription pour beaucoup sont en baisse maintenant et beaucoup sont également préoccupés par la baisse des revenus – le secteur du logement étudiant hors campus est devenu un peu bouée de sauvetage pour les collèges et les étudiants, et de nombreux propriétaires et exploitants l’apprécient.

Sol à West Village est le type de logement étudiant sur lequel les prêteurs salivent, un développement riche en commodités bordant une université qui vise à cibler et à bénéficier d’une riche offre renouvelable de locataires potentiels produite par cette université. (Il se trouve que c’est aussi juste à côté d’un collège communautaire séparé.)

Le logement étudiant a toujours été caractérisé par certains comme «résistant à la récession» en raison de la théorie selon laquelle, en cas de ralentissement économique, les gens décident d’investir en eux-mêmes et de prioriser leurs études dans l’espoir que cela propulsera leurs perspectives d’emploi. Personne ne prêchant ce message n’aurait pu imaginer un scénario qui verrait la vie du campus universitaire anéantie pendant des mois – et peut-être dans un avenir prévisible.

« Ce que j’entends des opérateurs et des gestionnaires de fonds que je connais dans l’espace; il y avait un espoir prudent, qui s’est transformé en optimisme prudent, qui s’est transformé en optimisme au cours des dernières semaines », a déclaré Jake Reiter, président de l’investisseur immobilier Verde Capital. « C’est au jour le jour et semaine par semaine en temps réel, ce qui est différent de toute autre classe d’actifs. »

La promotion de mai 2020 qui avait occupé de nombreuses unités dans ces propriétés est devenue une économie touchée par la pandémie qui a maintenant enregistré plus de 40 millions de demandes de chômage en moins de trois mois. Et les étudiants existants et potentiels peuvent voir la vie universitaire complètement bouleversée, ne sachant pas s’ils pourront même marcher sur le terrain de leur campus et profiter de ses commodités d’ici la fin de l’été – sans parler de savoir où ils vivront ou si c’est même nécessaire Quitter son domicile.

Pourtant, de nombreux collèges à travers le pays prévoient de rouvrir pour le semestre d’automne, plusieurs ayant déjà annoncé qu’ils avaient ouvert leurs portes, comme l’Université de Notre Dame à South Bend, en Ind., Ou l’Université de l’Utah. Au 28 mai, environ 65% des collèges avaient indiqué qu’ils prévoyaient des cours en personne à l’automne, selon les données d’environ 830 écoles suivies par La chronique de l’enseignement supérieur.

Les présidents des collèges publics sont beaucoup plus opposés à l’idée de reprendre les cours que leurs homologues des écoles publiques et privées de quatre ans, selon un sondage de l’American Council on Education (ACE) qui interroge 310 présidents d’université à travers le pays.

«Non seulement l’ouverture ou la réouverture des universités nous a donné plus de certitude quant à nos flux de trésorerie ou à nos distributions pour cette année, mais les marchés des actions et de la dette ont un œil attentif à cela», a déclaré Reiter. «Il y a trois mois, vous ne pouviez pas acheter de logements étudiants – les prix étaient si agressifs – et après un mois, vous ne pouviez pas les vendre. Et juste au cours de la dernière semaine ou deux, l’intérêt recommence à remonter. Nous signons des baux alors que les universités annoncent leur ouverture. »

«Les gagnants seront des projets qui intègrent naturellement cette distanciation sociale», a ajouté Reiter, en faisant référence à des propriétés telles que celles avec des unités partagées qui ont chacune leur propre salle de bain ou d’autres unités conçues pour un seul occupant.

Le logement étudiant est un sous-secteur plus petit de l’espace multifamilial qui ne représente que 8% de la dette CMBS multifamiliale non-agence existante, selon les données de la firme de recherche Trepp. Bien qu’il ait connu des difficultés avec les mauvais résultats de ses prêts, il a signalé des niveaux record d’activité de prêt et d’investissement au cours des deux dernières années. Malgré son label relatif de «résistance à la récession» et les rendements historiquement robustes qu’il produit, beaucoup dans le secteur multifamilial choisissent de rester à l’écart de la volatilité inhérente du logement étudiant – méfiant de choses comme une offre excédentaire sévère, des problèmes de gestion et un roulement constant du leasing et des maux de tête créer.

«La construction excessive sur les campus, avec un nivellement des inscriptions d’étudiants, a fait peser l’offre sur certaines parties du marché», a déclaré Manus Clancy, directeur général principal de la firme de recherche Trepp. «Le cycle est binaire pour ces gars-là. C’est comme voler. Une fois qu’un avion décolle, vous ne pouvez pas embarquer un autre passager. Ils ont ça [leasing] fenêtre de quatre à cinq mois, de peut-être dès novembre au moment où les étudiants partent en mai. Une fois que les enfants partent, il n’y a pas beaucoup d’activité pour le logement étudiant privé; le gâteau a été cuit et vous vous retrouvez avec ce que vous avez.  »

« [Operators have] perdu deux mois critiques de rembourrage [leasing] », a ajouté Clancy. « Il n’y a pas [real] idée si la fréquentation [in the fall] va représenter 70 à 90 pour cent de ce qu’elle avait été, donc vous vous retrouvez avec cette incertitude et aussi si les écoles ouvriront du tout. « 

Pour cette raison, COVID-19 a déclenché une refonte rapide des logements étudiants sur le campus et hors campus dans les plus grandes écoles du pays.

Les participants de l’industrie et les observateurs qui ont parlé au CO ont déclaré qu’il y avait un changement fondamental sur le chemin parce que l’éloignement social est devenu clé et les soins de santé et la sécurité sont devenus primordiaux. Pour cette raison, de nombreux collèges ont commencé à repenser la disposition de leurs dortoirs sur le campus, s’éloignant des espaces traditionnellement exigus, des lits superposés et des salles de bains communes où les étudiants de première année sont généralement logés, et ils cherchent maintenant à s’étendre au-delà de leurs frontières pour répondre à la demande .

« Les dortoirs de première année sur le campus à double occupation sont terminés, et ils n’en veulent plus », a déclaré Baker. « Il y a un grand besoin pour les écoles de dire: » Où allons-nous mettre les étudiants de première année? Maîtrisons la location de 500 lits dans une propriété parce que nous devons mettre notre recrue quelque part, et ils veulent leurs propres salles de bain et chambres. « Cela pourrait créer une augmentation de la demande. »

Les propriétaires et les investisseurs ayant des propriétés situées à moins d’un mile des campus devraient bien faire, selon Billy Meyer, directeur général des prêts immobiliers à Columbia Pacific Advisors, basé à Seattle, un prêteur privé qui se lance dans le logement étudiant. De nombreux acteurs de l’industrie ont déclaré à CO que les logements hors campus soutiennent les petites écoles privées et les institutions moins connues des marchés secondaire et tertiaire qui subiront plus que probablement une pression accrue et prolongée de la part de COVID-19.

Reiter a déclaré qu’il avait une propriété de logement étudiant près du campus de l’Université de Floride du Sud à Tampa et que son groupe avait été contacté par l’université au sujet de la location potentielle de l’ensemble de l’actif.

«Le projet que nous possédons a des moyens de distanciation sociale purement organique; un certain nombre d’unités sont en fait des célibataires, pas comme des dortoirs », a déclaré Reiter. «L’université nous parle de la location de master pour l’ensemble du projet. Il doit répondre à un certain nombre de critères. Mais qu’une équipe sportive le prenne ou que l’université le loue [another way], ça n’a pas d’importance, parce qu’économiquement, ça va. « 

Baker a déclaré: «c’est un excellent moyen pour les opérateurs de louer leurs propriétés. Si vous êtes à moins d’un quart de mile et que vous pouvez vous rendre à pied en classe, vous pourriez recevoir un appel téléphonique [from the college].  »

Pour atténuer les craintes, de nombreuses écoles ont annoncé différentes stratégies, notamment commencer tôt le semestre d’automne, éliminer une «pause d’automne» en octobre, puis terminer le semestre par Thanksgiving, ce qui empêcherait les élèves de voyager pendant deux vacances; L’Université de Caroline du Sud a lancé cette idée. Pourtant, les questions restent sans réponse sur le sentiment général des étudiants et de leurs familles.

En ce qui concerne la liquidité existante dans l’espace, Fannie Mae et Freddie Mac, bien sûr, sont à l’avant-garde du secteur, abordant les transactions de manière beaucoup plus conservatrice qu’elles ne le feraient autrement.

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Les agences ont «réduit leur effet de levier», a déclaré Baker. «Ils allaient jusqu’à 75 [percent] et maintenant votre meilleur pari est de 65 pour cent, et ils sont certainement sélectifs. « 

Reiter a déclaré que les changements de termes et de structure des agences «ont été très fréquents en termes de retenues, de LTV, [interest-only] périodes, [among others]. Nous gardons un œil hebdomadaire dessus. »

Baker a déclaré que les agences envisagent généralement les écoles avec une population étudiante de 10 000 personnes ou plus, mais sont maintenant passées à des «établissements de premier plan». Ils préfèrent voir les écoles avec plus de 25 000 inscriptions – avec une augmentation des inscriptions – sachant que ce ne sera pas ce que c’était [pre-COVID-19]. Ils veulent être dans les grandes écoles, avec une capacité de subsistance, qui ont un financement public.  » Celles-ci incluent le ciblage d’actifs à proximité des écoles «Power 5» – universités publiques de recherche avec athlétisme dans les cinq meilleures conférences sportives de la NCAA.

Les agences ont institué des entiers sur le service de la dette «où ils conserveront l’argent plus longtemps pour les [2021] pour vous assurer que la pandémie ne [have an impact that far down the line]», A déclaré Baker. « [The agencies] croire l’optimisme mais avoir une approche attentiste. [We’re] faisant encore quelques refinancements mais la plupart des acquisitions ont ralenti à une exploration; les emprunteurs veulent plus de certitude sur les situations de recouvrement d’espèces. »

«Les marchés financiers globaux sont excellents car [interest rates on] dette d’agence [are] dans le bas des 3 en ce moment », a ajouté Baker, disant que de nombreux emprunteurs se demandent si ce sera le cas cet automne. « Si vous pouvez résister à l’entiercement du service de la dette, il y a des options pour vous. »

Pour certains prêteurs privés dans les logements étudiants, la formule est évidemment un peu différente car ils seront en mesure de faciliter un éventuel financement à long terme une fois la fumée dissipée.

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Meyer, de Columbia Pacific, a déclaré que son entreprise se disputait actuellement une opportunité de prêt-relais pour un logement étudiant à quelques pâtés de maisons d’une grande université de l’Ohio.

«Il y a quelques semaines à peine, l’emprunteur a loué 20 ou 25 unités au [university] pour l’une des équipes sportives », a déclaré Meyer. « Nous avons des prix et une feuille de conditions là-bas et ils sont toujours en train de magasiner. C’est une construction neuve encore en location qui était occupée à 30% il y a trois semaines. »

« Nous voyons plus de transactions arriver que d’habitude, et il y a un sentiment accru de volatilité sur le marché du logement étudiant. Mais la volatilité se produit lorsque les prêteurs de ponts privés reçoivent le plus d’appels téléphoniques – lorsque les choses montent et descendent ou en cas de changement ou de perturbation. [Borrowers] veulent aller plus vite pour exécuter leur plan et se refinancer rapidement », a déclaré Meyer. «C’est soit un pont vers l’agence, soit un pont vers le conventionnel [loan] ou [the borrower doesn’t] savent vraiment ce qu’ils veulent faire à cause de la façon dont les choses se déroulent en ce moment. Il n’y a pas encore de réelle certitude. « 

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