La suppression des restrictions LVR sur les nouveaux prêts hypothécaires ne sera probablement pas d’une grande aide pour les premiers acheteurs de maisons dans des zones à prix élevés comme Auckland, Bay of Plenty, Wellington et Nelson


Par Greg Ninness

Les prix des logements à l’extrémité inférieure du marché ont baissé dans la plupart des régions du pays en avril par rapport à mars, alors que les Néo-Zélandais ont verrouillé pour empêcher COVID-19. Combinée à la baisse continue des taux d’intérêt hypothécaires, la baisse des prix a rapproché l’objectif d’accession à la propriété pour les aspirants acheteurs d’une première maison, en supposant qu’ils n’ont pas rejoint la file d’attente de chômage qui s’allonge.

L’Institut immobilier de Nouvelle-Zélande a enregistré une baisse des prix de vente du quartile inférieur entre mars et avril dans sept régions (Northland, Auckland, Waikato, Bay of Plenty, Canterbury, Otago et Southland), tandis que le prix national du quartile inférieur a baissé par rapport au niveau record 480 000 $ fixés en mars à 462 000 $ en avril.

À contre-courant de la tendance à la baisse, les prix du quartile ont augmenté à Taranaki, Wellington et Nelson / Marlborough en avril, les trois régions enregistrant des records. Les prix inférieurs du quartile sont demeurés inchangés entre mars et avril à Hawke’s Bay et Manawatu / Whanganui.

Les acheteurs potentiels de première maison auraient également bénéficié de la baisse continue des taux d’intérêt hypothécaires, la moyenne des taux fixes de deux ans offerts par les principales banques tombant à 3,30% en avril, selon les rapports sur l’accessibilité au crédit immobilier de interest.co.nz.

Ce chiffre était en baisse par rapport à 3,97% en avril de l’année dernière et à 4,55% en avril 2018.

Les faibles taux d’intérêt qui prévalaient ont maintenu les versements hypothécaires des maisons du quartile inférieur à un prix abordable pour les acheteurs d’une première maison avec des revenus moyens dans tout le pays.

Selon les rapports sur l’accessibilité financière des prêts immobiliers, la baisse des prix du quartile en avril variait de 265 000 $ à Southland à 728 000 $ à Auckland.

Cela signifie que les versements hypothécaires sur une maison au quartile inférieur à Southland seraient de 214,13 $ par semaine (en supposant une durée de 30 ans), ce qui représente seulement 13,0% du salaire médian à la maison des couples âgés de 25 à 29 ans dans la région en supposant que les deux travaillent à plein temps.

À Auckland, où les prix des maisons sont les plus élevés, les versements hypothécaires sur une maison au quartile inférieur s’élèveraient à 588,25 $ par semaine, ce qui représente un peu plus du tiers (34,3%) du salaire net médian des couples âgés de 25 à 29 ans dans la région. , en supposant également que les deux travaillent à temps plein.

Cela donne à penser qu’une hypothèque pour une maison à bas quartile à Auckland devrait être abordable pour les jeunes couples gagnant des taux de rémunération moyens. Cependant, ils feraient toujours face à un obstacle majeur pour franchir le seuil de leur propre maison – augmenter le dépôt.

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Les calculs d’accessibilité ci-dessus supposent qu’ils auraient un dépôt de 20% et à Auckland, les prix des logements sont si élevés que cela signifierait une augmentation de 145000 $ pour le dépôt sur une maison au prix du quartile inférieur de la région de 728000 $.

Pour un couple gagnant un salaire médian après impôt de 1714 $ par semaine (pour les 25-29 ans), qui a pu mettre de côté 20% de son salaire net chaque semaine pour épargner pour un dépôt, il leur faudrait huit ans (avant de tenir compte de l’inflation ou de tout intérêt sur leur épargne) pour accumuler un dépôt de 20% sur une maison abordable à Auckland.

Naturellement, cela pourrait faire du rêve de devenir propriétaire un rêve impossible pour beaucoup. Le problème ne se limite pas à Auckland non plus.

Les prix des maisons ont tellement augmenté dans tout le pays au cours des dernières années qu’il y a maintenant quatre régions où un dépôt de 20% sur une maison à prix inférieur au quartile serait de 100 000 $ ou plus – Auckland 145 000 $, Bay of Plenty 100 000 $, Wellington 117 000 $ et Nelson / Marlborough 118 200 $, ce qui rendrait extrêmement difficile pour les acheteurs d’une première maison ayant un revenu moyen dans ces régions d’économiser un acompte.

La décision récente de la Banque de réserve de supprimer les restrictions du ratio prêt / évaluation (LVR) sur les nouveaux prêts hypothécaires accordés par les banques a sans aucun doute été considérée comme une bouée de sauvetage par de nombreux acheteurs de première maison pleins d’espoir qui ont du mal à économiser un dépôt de 20%. Malheureusement, ils peuvent être déçus. C’est parce que l’achat d’une maison avec moins d’un acompte de 20% a un double effet sur les versements hypothécaires.

L’acheteur a une hypothèque plus importante, ce qui augmente ses paiements, mais ils seront également certainement touchés par des taux d’intérêt hypothécaires beaucoup plus élevés que les acheteurs avec un dépôt de 20%.

La plupart des gens connaissent les faibles taux hypothécaires annoncés par les banques pour attirer de nouvelles entreprises. Ce qui est moins évident, c’est qu’il s’agit généralement de taux «spéciaux» qui sont généralement réservés aux emprunteurs à faible risque, généralement avec un dépôt minimum de 20%. Les emprunteurs avec moins d’un dépôt de 20% doivent généralement se contenter d’hypothèques avec des taux d’intérêt «standard» qui sont généralement plus élevés que les «spéciaux» annoncés par les banques.

En plus de cela, les banques ajoutent généralement une faible prime de fonds propres aux taux d’intérêt hypothécaires qu’elles facturent aux emprunteurs avec moins d’un dépôt de 20%, ce qui augmente encore leurs paiements hypothécaires. L’effet de ceci peut être vu dans les tableaux ci-dessous, qui comparent les paiements hypothécaires estimés pour les emprunteurs achetant des maisons au prix du quartile inférieur dans toutes les régions avec des dépôts de 20% et 10%.

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À Auckland, les versements hypothécaires sur une maison achetée au prix du quartile inférieur de 728 000 $ avec un dépôt de 20% (145 600 $) s’élèveraient à environ 588 $ par semaine, ce qui représenterait 34,3% du salaire net des acheteurs typiques d’une première maison gagnant des taux médians. de rémunération.

S’ils n’avaient qu’un dépôt de 10%, le montant qu’ils auraient besoin d’emprunter passerait de 582 400 $ à 655 200 $ et leurs taux d’intérêt passeraient d’environ 3,30% à environ 4,50% (aux taux moyens d’avril), ce qui ferait passer leurs paiements hypothécaires de 588 $ à 766 $ par semaine. Cela signifie que les acheteurs avec un acompte de 10% devraient trouver 178 $ de plus par semaine pour les versements hypothécaires par rapport aux acheteurs avec un acompte de 20% pour la même propriété.

Cela ferait passer la proportion du salaire net des acheteurs d’une première maison typique d’Auckland à réserver chaque semaine pour leur hypothèque de 34,3% avec un acompte de 20% à 44,7% avec un acompte de 10%.

Du point de vue d’une banque, les profils de risque d’un emprunteur avec 20% de capital et des versements hypothécaires équivalant à 34,3% du salaire net, contre un avec 10% de capital et des versements hypothécaires de 44,7% du salaire net, sont des mondes à part, en particulier lorsque cela s’oppose à l’incertitude créée par la faiblesse du marché du logement et les faibles perspectives d’emploi.

La différence est probablement suffisante pour tous, mais exclut les prêts à faible valeur nette accordés aux acheteurs d’une première maison à revenu moyen à Auckland, et ils ne devraient pas être une caractéristique majeure du prêt immobilier dans d’autres régions où les prix des maisons sont élevés, comme la Bay of Plenty et Wellington.

Ironiquement, les régions où les chiffres pourraient s’accumuler pour les prêts à faible valeur nette sont des régions où les prix des logements sont si bas qu’ils ne devraient pas être nécessaires, car dans ces régions, les acheteurs de première maison typiques devraient pouvoir économiser un acompte de 20% dans un délai raisonnable quantité de temps. Ne vous attendez donc pas à une augmentation significative des prêts à faible LVR par les banques simplement parce que la Banque de réserve a supprimé les restrictions LVR.

Pour les premiers acheteurs d’espoir ayant un revenu moyen dans des zones à prix élevés comme Auckland, la baie de l’Abondance, Wellington et Nelson / Marlborough, les défis liés à l’accession à la propriété sont aussi grands maintenant qu’ils l’étaient lorsque les restrictions de prêt hypothécaire LVR étaient en place.

Les rapports complets sur l’abordabilité des prêts immobiliers pour toutes les villes et régions de Nouvelle-Zélande sont disponibles ici.

Lire  Transcription révisée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de l'IIFL.NSE 29 mai 20 20h30 GMT
Abordabilité du prêt immobilier avec un dépôt de 20%
Pour une maison achetée au prix du quartile inférieur dans chaque région
Dépôt de 20% $ Montant de l’hypothèque nécessaire $ Paiements hypothécaires hebdomadaires moyens $ Rémunération médiane après impôt $ Paiements hypothécaires en% du salaire net
Northland 76 000 304 000 307,05 $ 1 590,09 19,3%
Auckland 145 600 582 400 588,25 $ 1,713,80 34,3%
Waikato 85 000 340 000 343,41 $ 1 652,13 20,8%
Hawke’s Bay 79 800 319 200 322,41 $ 1 577,76 20,4%
Manawatu / Wanganui 59 000 236 000 238,37 $ 1.605,00 14,9%
Taranaki 71 800 287 200 290,08 $ 1.605,00 18,1%
Wellington 117 000 468 000 472,70 $ 1.737,64 27,2%
Nelson / Marlborough 118 200 472 800 477,55 $ 1 622,18 29,4%
Canterbury / Westland 74 600 298 400 301,40 $ 1.700,09 17,7%
Bay of Plenty 100 000 400 000 404,02 $ 1 580,88 25,6%
Otago 66 000 264 000 266,65 $ 1601,68 16,6%
Southland 53 000 212 000 214,13 $ 1 648,22 13,0%
Nouvelle-Zélande 92 400 369 600 373,31 $ 1 681,87 22,2%
Sources: REINZ prix de vente du quartile inférieur mensuel; Paiements hypothécaires basés sur l’enquête de interest.co.nz sur les taux hypothécaires bancaires; Les taux de rémunération médians sont pour les couples de 25 à 29 ans travaillant à temps plein, selon la série de données couplées employeur-employé de Statistics NZ
Abordabilité du prêt immobilier avec un dépôt de 10%
Pour une maison achetée au prix du quartile inférieur dans chaque région
Dépôt de 10% $ Montant de l’hypothèque nécessaire $ Paiements hypothécaires hebdomadaires moyens $ Rémunération médiane après impôt $ Paiements hypothécaires en% du salaire net
Northland 38 000 342 000 399,62 $ 1 590,09 25,1%
Auckland 72 800 655 200 765,59 $ 1,713,80 44,7%
Waikato 42 500 382 500 446,94 $ 1 652,13 27,1%
Hawke’s Bay 39 900 359,100 419,60 $ 1 577,76 26,6%
Manawatu / Wanganui 29 500 265 500 310,23 $ 1.605,00 19,3%
Taranaki 35 900 323,100 377,54 $ 1.605,00 23,5%
Wellington 58 500 526 500 615,20 $ 1.737,64 35,4%
Nelson / Marlborough 59 100 531 900 621,51 $ 1 622,18 38,3%
Canterbury / Westland 37 300 335 700 392,26 $ 1.700,09 23,1%
Bay of Plenty 50 000 450 000 525,82 $ 1 580,88 33,3%
Otago 33 000 297 000 347,04 $ 1601,68 21,7%
Southland 26 500 238 500 278,68 $ 1 648,22 16,9%
Nouvelle-Zélande 46 200 415 800 485,85 $ 1 681,87 28,9%
Sources: REINZ prix de vente du quartile inférieur mensuel; Les paiements hypothécaires basés sur l’enquête interest.co.nz sur les taux hypothécaires bancaires; Les taux de rémunération médians sont pour les couples de 25 à 29 ans travaillant à temps plein, selon la série de données couplées employeur-employé de Statistics NZ

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