Le marché des prêts hypothécaires privés approche de la décomposition et de l’annulation d’une décennie de travail


Le marché naissant des prêts hypothécaires privés américains est au bord de l’effondrement alors que la crise des coronavirus met en péril des années de travail pour réduire le rôle du gouvernement dans le prêt immobilier.

Plusieurs entreprises qui émettent des obligations hypothécaires sans garanties fédérales ont licencié la plupart de leur personnel et ont cessé de faire des affaires alors que l’économie s’arrêtait. Et le marché autrefois florissant des titres qui transfèrent le risque des agences soutenues par le gouvernement vers les investisseurs privés a également calé, certains commerçants affirmant qu’ils ont même eu du mal à obtenir des prix.

Contrairement à la crise financière de 2008, les hypothèques sont des dommages collatéraux plutôt que la principale cause de détresse économique. Mais la pandémie a accru la dépendance du marché du logement à l’égard du soutien américain et menace d’avoir des ramifications durables sur les efforts visant à protéger les contribuables contre le risque de récession immobilière. Le bouleversement remet en question la mesure dans laquelle Washington peut vraiment reculer devant un secteur qui représente un cinquième de l’économie nationale.

Entre février et mars, le volume des prêts vendus sur Maxex, un échange qui permet aux prêteurs de vendre des prêts hypothécaires à des investisseurs comme Goldman Sachs Group Inc. et Metlife Inc., a chuté de 45% à environ 600 millions de dollars, a déclaré le président de Maxex, Bill Decker. Il a déclaré que les investisseurs qui empruntent de l’argent pour acheter des hypothèques, comme les fiducies de placement immobilier, ont fortement reculé et ne reviendront peut-être jamais si la détresse dure trop longtemps.

« C’est bien de tailler le buisson, mais si vous le coupez trop fort, il ne revient pas du tout », a déclaré Decker, dont l’échange porte principalement sur des hypothèques jumbo qui ont des soldes élevés et aucun soutien gouvernemental.

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En 2019, les titres de marque privée ne représentaient que 46 milliards de dollars sur les 2,38 billions de dollars de prêts hypothécaires émis, selon l’Urban Institute, un organisme de recherche sur les politiques basé à Washington. Les prêts de portefeuille qui ne sont pas titrisés et qui ne bénéficient pas non plus d’un soutien gouvernemental représentent 853 milliards de dollars supplémentaires.

La crise de 2008 a anéanti l’appétit des investisseurs pour le risque de crédit hypothécaire, laissant la charge presque entièrement aux entités fédérales comme Ginnie Mae ou aux entreprises soutenues par le gouvernement comme Fannie Mae et Freddie Mac. Les obligations hypothécaires privées, qui représentaient plus de 40% du marché en 2006, avaient pratiquement disparu en 2009.

Le département du Trésor, en commençant par l’administration Obama et en continuant sous le président Trump, a travaillé pour relancer au moins un semblant de marché privé. Ils ont réuni des prêteurs, des investisseurs et des gestionnaires de prêts hypothécaires dans une série d’efforts pour rétablir la confiance et créer de nouvelles structures de titrisation potentielles.

Le Trésor a également encouragé le développement de nouveaux titres vendus par Fannie et Freddie pour décharger le risque de crédit sur les investisseurs privés. Ceux-ci étaient principalement constitués de titres de transfert pour risque de crédit, une forme de dette dont les rendements dépendent de la performance des prêts hypothécaires sous-jacents.

L’objectif du gouvernement n’était pas de revenir aux prêts risqués du passé, mais de faire en sorte que les investisseurs privés plutôt que les contribuables subissent des pertes en cas de récession immobilière. Certains types d’emprunteurs, comme les travailleurs autonomes, ne sont souvent pas admissibles aux programmes hypothécaires du gouvernement. Les autorités espéraient qu’un marché privé réactivé pourrait prendre soin de ces consommateurs.

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Bon nombre des entreprises qui ont mené la croissance des prêts hypothécaires privés ne font pas du tout affaire actuellement. Angel Oak Mortgage Solutions, spécialisée dans les prêts non garantis par le gouvernement, a supprimé 70% de ses effectifs. Deephaven Mortgage, qui fait de même, a déclaré sur son site Web qu’elle avait suspendu toutes les demandes de prêt, les fermetures et le financement « en raison de l’extrême volatilité du marché ». Citadel Servicing Corp. a également déclaré qu’elle cesserait de faire de nouvelles hypothèques pendant un mois.

Une partie du problème pour les prêteurs hypothécaires privés est que leurs propres banques, qui leur accordent des prêts à court terme pour financer des hypothèques, réduisent leurs lignes de crédit ou les rendent considérablement plus chères.

Sans une sorte de solution pour maintenir le fonctionnement du marché privé, « il semble que vous couriez le risque de revenir en arrière sur le marché privé pour le risque de crédit et d’annuler une grande partie de ce qui s’est passé au cours des six ou sept dernières années », a déclaré Jim Parrott. , qui a été conseiller principal en logement auprès du président Barack Obama et est maintenant consultant auprès de prêteurs, d’investisseurs et d’autres acteurs du marché hypothécaire.

Jusqu’à présent, le gouvernement a hésité à aider. Les groupes industriels ont fait pression pour que les obligations hypothécaires privées de haute qualité soient éligibles à la facilité de prêt de titres adossés à des actifs à terme, qui permettrait aux émetteurs de mettre en gage des obligations en échange de prêts à court terme. Mais la Réserve fédérale n’a pas inclus d’obligations hypothécaires résidentielles privées lorsqu’elle a annoncé une expansion du programme la semaine dernière.

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Certains investisseurs en sécurité de transfert de risque de crédit ont également fait pression sur l’Agence fédérale de financement du logement, qui supervise Fannie et Freddie, pour permettre aux géants hypothécaires de racheter certains des titres à escompte ou de créer leurs propres facilités de prêt à court terme, selon l’un investisseur qui a demandé l’anonymat pour discuter des conversations privées.

L’investisseur a reconnu qu’une telle démarche pouvait sembler contraire au point de transfert du risque, qui était de faire supporter aux investisseurs privés le risque de pertes en cas de ralentissement. Mais la personne a déclaré que le marché est encore si naissant et relativement peu liquide que cette crise pourrait éloigner définitivement certains investisseurs.

En plus de cela, certains propriétaires d’obligations hypothécaires privées disent ressentir de la pression pour soulager les propriétaires. Le Congrès a adopté une loi obligeant les agents de service à laisser les emprunteurs retarder les paiements des prêts garantis par le gouvernement pendant un an, mais certains législateurs et défenseurs du logement abordable affirment que l’allégement devrait également s’étendre aux hypothèques privées. Contrairement aux prêts garantis par l’État, les investisseurs subiraient des pertes potentielles.

« Je ne voudrais pas être devant certains membres du Congrès lors d’une audition pour expliquer pourquoi j’ai refusé le genre d’abstention que leurs pairs accordent », a déclaré Eric Kaplan, directeur du Milken Institute’s Center for Financial Markets.

Concernant le marché hypothécaire privé, Kaplan a déclaré: « Pour l’instant, il s’agit d’un exercice visant à passer de l’autre côté et à se rendre de l’autre côté avec le moins de dommages possible. »



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