Considérations pour le financement immobilier …


L’impact de la pandémie de coronavirus sur le financement immobilier a plongé le secteur dans des eaux inconnues et inquiétantes. Alors, quelles sont les ramifications probables?

Le gouvernement a réagi rapidement avec une gamme d’interventions, notamment: des taux d’intérêt commerciaux, des prêts garantis par le gouvernement et des règles interdisant l’expulsion des locataires commerciaux touchés par le virus.

Alors que la crise se poursuit, il est fort probable que davantage sera nécessaire. Les promesses d’initiatives futures, bien que les détails soient aplanis par le gouvernement, ne sont d’aucune utilité pour les entreprises confrontées à des problèmes de trésorerie.

Les parties financières doivent faire le point sur leur position dès que possible, afin de pouvoir aborder ces mois difficiles à venir de manière informée et décisive.

Les prêteurs et les emprunteurs doivent évaluer rapidement leurs positions juridiques décrites dans leurs documents de prêt. Il est essentiel qu’un dialogue ouvert s’établisse entre les parties aussi rapidement que possible, car cela améliorera les chances d’un résultat mutuellement bénéfique pour ces événements sans précédent.

Que disent les documents de prêt?

La première étape consiste à revoir la documentation du prêt et à considérer un certain nombre de clauses passe-partout pouvant être déclenchées par les événements actuels:

Couverture du prêt à la valeur et du service de la dette

La préoccupation la plus immédiate pour les deux parties sera les problèmes entourant les flux de trésorerie et la capacité de payer les intérêts.

Les évaluations sont susceptibles d’être touchées (selon l’actif) – en supposant qu’elles puissent être mises à jour dans ce climat actuel de distanciation sociale.

Les droits de guérison, sous forme de prépaiement ou d’octroi de garanties supplémentaires (en supposant que l’emprunteur peut se permettre de les exercer) pourraient fournir une solution temporaire pendant que les parties espèrent que la situation s’améliore.

Il est beaucoup plus probable que les parties devront avoir une conversation ouverte et opportune sur les prévisions de revenus, les évaluations et si une marge de manœuvre peut être fournie à l’emprunteur pendant que le prêteur réserve ses droits.

Changement défavorable important (MAC)

La plupart des documents de prêt contiennent une clause couvrant une situation dans laquelle il y a eu un changement défavorable important ou une incidence sur les activités, les opérations ou les actifs de l’emprunteur (clause MAC).

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Les prêteurs ont tendance à utiliser les clauses MAC comme une violation supplémentaire à ajouter à la combinaison avec des événements de défaut plus clairs, tels qu’une violation de l’engagement financier. La question de savoir si Covid-19 peut être interprétée comme entraînant un changement défavorable important sur les activités d’un emprunteur devra en fin de compte être examinée en fonction de son impact spécifique sur les activités.

Les prêteurs doivent toutefois agir avec prudence, car l’impact à long terme de Covid-19 reste incertain, même si l’on suppose que certains secteurs (commerce de détail, loisirs, etc.) continueront de souffrir davantage des changements provoqués par la pandémie que d’autres.

Perturbation du marché

Les dispositions relatives aux perturbations du marché visent à saisir les cas où le coût des fonds d’un prêteur dépasse le taux de référence du prêt interbancaire pertinent, et où le prêteur a la possibilité de calculer les intérêts sur le coût de financement du prêteur.

Ceci est pertinent dans le climat actuel avec l’instabilité du marché des prêts causée par Covid-19. Cependant, étant donné les difficultés de calcul du coût des fonds, il peut être préférable de prolonger les périodes d’intérêt à court terme pour permettre à l’emprunteur de bénéficier d’une liquidité accrue.

Événements de défaut et d’accélération du prêt

Les événements de défaillance les plus évidents qui pourraient être déclenchés sont ceux qui sont liés à l’insolvabilité. À court terme, aucune ordonnance de liquidation ne sera rendue, car il est entendu que, pour des raisons d’ordre public, le tribunal des sociétés ne mettra pas fin à d’autres sociétés par ordonnance avant le 17 juin 2020 au plus tôt.

Ces dispositions peuvent être rédigées assez largement et n’exigent pas de dépôt de plainte formelle ni de procédure. La plupart des cas de défaut couvrent les définitions légales de l’insolvabilité, qui comprennent à la fois des tests de flux de trésorerie et de bilan.

Plus largement encore, les accords peuvent inclure, en cas de défaut, l’emprunteur prenant des arrangements informels avec les créanciers. C’est quelque chose que de nombreuses entreprises sont susceptibles d’entreprendre en ce moment sous une forme ou une autre.

Il est également courant qu’il y ait un cas de défaut lié à la cessation des activités de l’emprunteur; bien que la rédaction spécifique doive être examinée pour savoir si cela s’applique, car les plans de continuité des activités d’un emprunteur peuvent lui permettre de fonctionner à un certain niveau.

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Enfin, il convient de considérer que, même si l’accord financier examiné n’entraîne pas un emprunteur en défaut de son propre chef, un défaut de cet emprunteur dans le cadre d’une facilité distincte peut entraîner un cas de défaut en vertu des dispositions sur les défauts croisés de la facilité. vous regardez.

Force majeure

Bien qu’ils ne soient pas courants, les documents financiers peuvent contenir une forme de clause de force majeure qui peut suspendre ou résilier les obligations d’une partie dans des circonstances indépendantes de sa volonté.

Les motifs de la naissance de ces droits doivent être expressément énumérés dans les dispositions et une partie ne peut pas nécessairement invoquer le terme «cas de force majeure», car il est difficile à prouver.

Idéalement, il pourrait y avoir une rédaction faisant référence à des épidémies ou à des pandémies, mais aussi à tout ce qui concerne les lois adoptées ou les actions du gouvernement, car il impose le verrouillage actuel à travers le Royaume-Uni.

La doctrine de la frustration

En règle générale, un contrat peut être résilié pour cause de frustration lorsque quelque chose survient après la formation du contrat qui le rend physiquement ou commercialement impossible à exécuter, ou transforme l’obligation d’exécuter en quelque chose de radicalement différent de celui envisagé au départ.

La frustration est une règle difficile à invoquer et, dans le contexte d’un accord de financement, elle ne sera probablement pas disponible lorsque les motifs se rapportent à la valeur des actifs et à la dépréciation de la capacité d’un emprunteur à rembourser le prêt.

En effet, l’accord est rédigé pour traiter de ces questions et les parties les ont toujours gardées à l’esprit dès le départ.

Autres considérations commerciales et réglementaires

Bien sûr, bien que la compréhension de la position juridique soit essentielle, les parties financières seront parfaitement conscientes des pressions externes exercées par les organes représentatifs et le gouvernement sur eux pour être conscients de la nature sans précédent de la crise actuelle et de la façon dont nous sommes tous dans le même bateau.

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En conséquence, on s’attend de plus en plus à ce que chacun doive modérer ses réponses aux problèmes liés à Covid-19 en conséquence.

Dans cet esprit, la Prudential Regulation Authority (PRA) a publié des directives à l’intention des banques et des sociétés de crédit immobilier concernant le traitement des emprunteurs qui ne respectent pas les clauses directement liées à Covid-19.

Il invite instamment les prêteurs à examiner attentivement leurs réponses à ces violations et leurs conséquences.

L’ARP s’attend à ce que les prêteurs considèrent la nécessité de traiter différemment les incertitudes qui sont de nature générale ou propres au prêteur mais sans rapport avec la solvabilité ou la liquidité de l’emprunteur.

On s’attend à ce que les prêteurs agissent de bonne foi et n’imposent pas de nouveaux frais ou restrictions aux clients.

Les prêteurs d’assurance ont également appelé à une intervention similaire de la part de l’ARP afin qu’ils puissent être flexibles avec les emprunteurs et modifier les conditions du prêt, ou accorder des dérogations, sans renoncer à l’allégement du capital pour leurs prêts qu’ils perdraient autrement en prenant de telles mesures.

Prochaines étapes pour les parties financières

Le message clé en cette période de test est que les parties devraient examiner les documents financiers en place, participer à un dialogue ouvert pour assurer la continuité des activités et obtenir des conseils juridiques si nécessaire.

L’intervention de l’État a montré que le gouvernement cherche à obtenir un engagement positif des prêteurs et des entreprises afin que tout le monde puisse mieux surmonter ce qui est probablement une crise mondiale prolongée.

Ce sont des moments sans précédent et extrêmement difficiles et toute entreprise qui souhaite parler de ses préoccupations peut me contacter ou contacter un membre de l’équipe de Rosling King.

* Alexander Pelopidas est associé chez Rosling King LLP et fournit des conseils à une variété de clients des secteurs privé et public en ce qui concerne les questions financières, corporatives et commerciales avec un accent particulier sur le marché du financement immobilier.


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