Commentaire: La mère de toutes les crises du logement se profile si nous ne renflouons pas bientôt les locataires


Près d’un locataire sur trois aux États-Unis n’a pas payé son loyer d’avril au début du mois, a averti mercredi un groupe d’industriels propriétaires.

Cela représente une forte augmentation des paiements manqués, par rapport à un mois auparavant. En mars, 81% des ménages ont payé le loyer dans les premiers jours du mois. En avril, les paiements ponctuels étaient tombés à 69% des ménages.

Il n’est pas vraiment surprenant que tant de locataires n’aient pas pu payer le loyer ce mois-ci, étant donné que 16,6 millions de personnes – environ un travailleur sur 10 – ont déposé une demande de chômage au cours des trois dernières semaines.

Mais il est toujours choquant de voir à quelle vitesse tant de locataires ont sombré dans la détresse financière. C’est un autre rappel que trop de gens vivent de chèque de paie à chèque de paie et vacillent au bord de perdre leur maison même en temps normal.

La Californie et d’autres États ont interrompu les expulsions pendant l’urgence du coronavirus. Cela gardera les gens logés pendant la pandémie. Lorsque les paiements en espèces de 1 200 $ ou plus par famille et les prestations de chômage supplémentaires du programme fédéral de sauvetage commenceront à arriver, cela aidera certains locataires à couvrir leur loyer. Les propriétaires reçoivent également un coup de main; Le Congrès et les régulateurs fédéraux ont demandé aux prêteurs hypothécaires de laisser les emprunteurs retarder le paiement de leur hypothèque sans pénalité s’ils sont touchés par la pandémie.

Pourtant, de nombreuses personnes perdront des revenus pendant les fermetures provoquées par la distanciation sociale et la récession qu’elles provoquent. Aucun État n’a encore déterminé ce qu’il faut faire lorsque l’urgence est terminée et comment les locataires à court d’argent géreront quand tout ce loyer retardé sera dû.

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C’est un énorme problème qui pourrait déclencher une réaction en chaîne de détresse.

Les locataires qui ne peuvent pas payer leur dette de loyer seront expulsés, ce qui peut endommager leur crédit et rendre plus difficile la location d’un autre logement. Beaucoup auront probablement du mal à trouver un logement stable à prix abordable. La Californie a connu une crise des sans-abri avant la pandémie. Si les expulsions montent en flèche après l’urgence, cela ne fera qu’ajouter à la misère.

Pour éviter le genre de souffrance et de dévastation économique qui se sont produits après la dernière récession, les locataires en difficulté auront besoin d’un plan de sauvetage. Ils auront maintenant besoin d’une sorte d’aide au loyer pour éviter de s’endetter qu’ils ne peuvent pas payer. Ou ils auront besoin d’une sorte de remise de dette de loyer sur la route.

Un nombre croissant de défenseurs du logement et d’élus locaux appellent les gouverneurs de Californie, de New York, de Washington et d’autres États à utiliser leurs pouvoirs d’urgence pour annuler le loyer et imposer un moratoire sur les versements hypothécaires des propriétaires pendant l’urgence du coronavirus. Il semble qu’aucun gouverneur n’ait encore répondu à l’appel à l’action, ce qui est compréhensible car il y a toutes sortes de complexités et de ramifications qui découlent de l’annulation du loyer.

L’une des plus grandes questions est de savoir qui devrait payer les frais de sauvetage.

Propriétaires? Non, ce n’est pas juste. Il y a beaucoup de propriétaires qui sont propriétaires de petites entreprises et qui dépendent des paiements de loyer pour leur revenu ou leur retraite. Nous voulons que les propriétaires restent en affaires. Ils fournissent un service essentiel: un toit au-dessus de la tête.

En plus, ils ont leurs propres problèmes. Refusant de payer les loyers indispensables pendant l’urgence, ils risquent d’être saisis si leurs prêteurs ne leur donnent pas la possibilité de retarder les versements hypothécaires. Ils encourent également d’autres sanctions s’ils ne peuvent pas payer leurs impôts fonciers ou entretenir correctement leurs bâtiments. Et ils doivent payer les employés qui gèrent les opérations quotidiennes des propriétés.

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Pire encore, le bilan financier causé par la perte de revenus locatifs pourrait inciter les propriétaires à vendre leurs propriétés en masse, ce qui pourrait déclencher un krach du marché immobilier. Ou cela pourrait également accélérer le passage en cours des propriétaires de mom-and-pop aux sociétés d’investissement. Les avocats disent que ce changement, qui s’est accéléré après la dernière récession, a déjà entraîné la perte d’appartements plus anciens et plus abordables alors que les investisseurs achètent des propriétés pour rénover et augmenter les loyers.

Alors, pourquoi ne pas faire en sorte que les prêteurs hypothécaires fournissent un coussin? Peut être. Fannie Mae et Freddie Mac offrent une abstention aux propriétaires s’ils n’expulsent pas les locataires qui ne peuvent pas payer le loyer pendant la crise du coronavirus. Les propriétaires sans prêts garantis par le gouvernement n’obtiennent pas automatiquement cet allègement, donc un groupe de l’industrie du logement fait pression sur le Congrès pour exiger l’abstention pour toutes les hypothèques multifamiliales. Il est un peu plus facile pour les banques qui accordent des prêts hypothécaires de supporter les retards de paiement. Les prêteurs obtiendront éventuellement la plupart de leur argent lorsque les prêts seront remboursés.

Que diriez-vous de coller Wall Street et les gros investisseurs avec la facture? C’est ce que certains groupes de locataires ont préconisé. Ils veulent que les grandes entreprises propriétaires de logements locatifs et les grandes banques qui ont été renflouées après la dernière crise financière mangent une partie ou la totalité du coût de l’annulation du loyer. Pourtant, certains experts avertissent que cela pourrait aussi créer des problèmes. Les prêteurs vendent généralement des prêts hypothécaires au secteur financier, qui les regroupe ensuite en titres et les revend aux investisseurs. Les acheteurs sont souvent des fonds de pension et des compagnies d’assurance. Lorsque les propriétaires font défaut sur les hypothèques, cela diminue la valeur des obligations et, en fin de compte, des fonds de pension des employés publics qui y ont investi. Les contribuables ont donc intérêt à s’assurer que Wall Street soit également payée.

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En fin de compte, le gouvernement fédéral devra fournir l’orientation politique et beaucoup plus d’argent pour garder les locataires logés, garder les propriétaires entiers et stabiliser le marché immobilier. La solution la plus simple serait que le Congrès crée un bon d’hébergement d’urgence pour les coronavirus afin d’aider les locataires en difficulté à couvrir le loyer. Ou peut-être que le Congrès pourrait ordonner aux sociétés hypothécaires d’offrir une abstention pendant, par exemple, trois à six mois, le gouvernement fédéral prenant en charge les coûts supplémentaires associés aux retards de paiement.

Il y a tout simplement trop en jeu pour que le Congrès et l’administration Trump soient des observateurs passifs de tout raz de marée d’expulsion. Ils ont l’obligation morale de sauver les États-Unis d’une nouvelle crise du logement.

Kerry Cavanaugh est rédactrice éditoriale pour le Los Angeles Times.

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