9 questions que les nouveaux investisseurs devraient poser avant d’acheter un bien locatif


Contrairement au retournement, l’achat d’un immeuble locatif est un investissement à long terme. Et les investissements à long terme nécessitent une réflexion et une planification à long terme.

L’immobilier est un investissement intrinsèquement illiquide – sa vente coûte plusieurs mois et des milliers de dollars, contrairement aux actions, aux obligations ou aux FPI. La vente d’un immeuble locatif pourrait prendre six mois et 15 000 $; loin de vendre des actions instantanément, au prix de 4,95 $ de commission à un courtier.

Cela signifie que faire une erreur lors de l’achat d’un bien locatif n’est pas résolu aussi rapidement, facilement ou à moindre coût que la vente d’un stock que vous avez décidé de ne pas aimer.

Donc? Ne commettez pas d’erreurs!

Très bien, vous êtes donc obligé de faire des erreurs lorsque vous achetez votre premier bien locatif. Mais si vous le faites correctement, votre courbe d’apprentissage impliquera des faux pas mineurs, plutôt que des migraines induites par le regret.

Voici neuf questions pour vous aider à prendre des décisions d’investissement locatif rationnelles et bien informées et à faire en sorte que votre prochaine propriété locative soit gagnante.

1. Quand le toit, la fournaise, le climatiseur et le chauffe-eau ont-ils été remplacés pour la dernière fois?

Il y a bien sûr d’autres éléments à évaluer dans toute maison. Mais certains composants, tels que l’ossature, le câblage et la plomberie ont une durée de vie extrêmement longue, et les mises à jour cosmétiques sont assez évidentes. Vous n’avez pas besoin de moi pour vous rappeler de regarder la cuisine et la salle de bain; vous savez à quel point ils sont datés ou chics.

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Mais il n’est pas nécessairement évident de savoir quel âge ont le toit, la fournaise, le climatiseur et le chauffe-eau. Ceux-ci peuvent être coûteux à remplacer, et s’ils doivent être remplacés au cours des prochaines années, vous devez le savoir avant d’acheter le bien locatif.

Tout d’abord, demandez au vendeur. S’ils ne peuvent pas vous donner une réponse précise – de préférence avec de la documentation – obtenez des avis d’experts. Demandez à votre agent immobilier, demandez aux entrepreneurs, demandez à votre inspecteur en bâtiment.

Ce qui m’amène à mon deuxième point: obtenez toujours une inspection de la maison. Même si vous achetez la propriété telle quelle, vous devez savoir dans quoi vous vous embarquez.

Voici une infographie de référence rapide montrant la durée de chaque composant d’une propriété afin que vous puissiez avoir une idée de la fréquence à laquelle vous devrez les remplacer.

2. Quel est mon avantage concurrentiel en tant qu’investisseur immobilier?

Lorsque vous êtes en affaires, vous avez besoin d’un avantage concurrentiel ou de trois. Et ne vous y trompez pas: en tant qu’investisseur immobilier, même en tant qu’investisseur solo achetant votre premier bien locatif, vous êtes en affaires.

Vous n’avez pas d’expérience, alors ne comptez pas sur cela comme votre avantage. Et l’argent liquide? Êtes-vous en mesure d’acheter des biens locatifs en espèces plutôt que de contracter un prêt immobilier locatif?

Si vous utilisez un prêt immobilier pour acheter la propriété, à quelle vitesse pouvez-vous régler? La vitesse peut être un avantage concurrentiel.

Peut-être que vous êtes en mesure de trouver de bonnes affaires sur des propriétés locatives – des affaires qui manquent à d’autres investisseurs. Pour ce faire, vous pouvez trouver des propriétés qui ne sont pas répertoriées pour la vente et contacter directement le propriétaire pour vendre. Essayez Propstream ou DealMachine en tant qu’outils immobiliers puissants pour vous y aider.

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Si vous ne le connaissez pas, voici notre examen complet de Propstream, ainsi qu’un aperçu de deux minutes des fonctionnalités:

Un autre avantage concurrentiel peut être vos réseaux de vendeurs hors marché, tels que les grossistes et les vendeurs clés en main. Nous en incluons un répertoire, la base de données Dealfinder, ainsi que notre cours FIRE from Real Estate, mais il existe également de nombreuses autres façons de créer un réseau de rénovation.

Votre avantage concurrentiel pourrait être que vous pouvez effectuer les travaux de rénovation vous-même ou que vous pouvez vous déplacer si rapidement sur les offres que vous obtenez des propriétés sous contrat dans les quelques heures suivant leur inscription. Quel que soit votre avantage concurrentiel, assurez-vous de bien comprendre de quoi il s’agit!

3. Quelle est la facture de taxe foncière, et est-ce qu’elle changera lorsque j’achèterai la propriété locative?

La dernière chose que vous voulez est une mauvaise surprise, lorsque vous découvrez que la facture fiscale a soudainement doublé, passant de 2 000 $ / an à 4 000 $ / an lors de la vente de la propriété.

De nombreuses juridictions mettent à jour la valeur fiscale de la propriété lors de son transfert. Si la propriété est actuellement évaluée à 100 000 $ et que vous l’achetez pour 200 000 $, cela peut faire grimper la cotisation fiscale (vous l’avez deviné) à 200 000 $. Lire: double taxes.

Donc, vous devez vérifier la facture fiscale et l’évaluation actuelles. Une façon de collecter ces informations est via Propstream, qui les affiche pour vous:

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Si la valeur de l’évaluation fiscale est considérablement inférieure à votre prix d’achat de l’immeuble locatif, calculez la facture d’impôt foncier potentielle en fonction de votre prix d’achat. Une recherche rapide sur Google révèlera les taux de taxe foncière dans la juridiction de la propriété.

Utilisez cette nouvelle facture d’impôt foncier plus élevée lorsque vous calculez les flux de trésorerie de l’immeuble locatif.



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