Investir dans un bien locatif? Il y a un ETF (et un motif!) Pour cela – Commencez à investir


Série Pleins feux sur les fonds - Investir dans un bien locatif

Le concept de propriété d’un bien locatif a fière allure en surface. Empruntez de l’argent pour acheter une maison (ou un condo ou une maison de ville), louez cette propriété à quelqu’un d’autre et demandez-lui de payer efficacement votre hypothèque pendant que vous accumulez des capitaux propres dans la propriété et que, espérons-le, son prix augmente.

C’est simple, non?

Malheureusement, comme de nombreux propriétaires d’immeubles locatifs vous le diront, il peut y avoir beaucoup de maux de tête dans le processus. Faites-vous tous les travaux et l’entretien, répondez aux appels téléphoniques à 2 heures du matin et commercialisez-vous la propriété vous-même? Ou abandonnez-vous 10 à 15% de vos revenus de location pour qu’une entreprise de gestion immobilière fasse le gros du travail?

Ensuite, il y a les risques potentiels. Il y a un énorme risque potentiel caché à posséder une maison de location. Lorsque le toit a besoin de travaux, avez-vous 5000 $ prêts à le réparer? Lorsque le CVC s’éteint, pouvez-vous débourser plus de 5 000 $? Le nombre d’articles volumineux qui peuvent se casser dans une maison est un peu effrayant.

Et avec le prix médian des maisons à environ 204 000 $, investir dans un immeuble locatif sans contracter une hypothèque est hors de portée pour la plupart des investisseurs individuels.

Mais Wall Street a fait un moyen beaucoup plus facile et beaucoup moins effrayant d’investir dans des propriétés locatives. Aujourd’hui, nous examinons l’un de ces fonds négociés en bourse: iShares Residential Real Estate ETF – Ticker: REZ. – Ensuite, nous vous montrons une nouvelle et encore meilleure façon d’investir dans un bien locatif avec Motif Investing.

Investissement immobilier – FPI et plus

Lorsque beaucoup pensent à investir dans l’immobilier via le marché boursier, ils pensent aux FPI ou aux fiducies de placement immobilier.

Les FPI (Real Estate Investment Trusts) sont vraiment juste un type de structure de société différent, pensez LLC, S-Corp, C-Corp, Propriétaire Unique, etc. Et comme ces structures, les FPI ont de grands avantages, y compris le statut d’exonération fiscale s’ils verser 90% de leurs revenus aux propriétaires (actionnaires).

C’est une des principales raisons pour lesquelles les FPI ont gagné en popularité au cours de la dernière décennie. Les taux d’intérêt ayant baissé, les FPI ont fourni un rendement en dividendes plus élevé que les actions (en moyenne), car elles doivent verser 90% de leurs bénéfices. Donc, pour investir dans l’immobilier, tout ce que nous avons à faire est de trouver un fonds commun de placement FPI ou un FNB FPI et d’intervenir, non?

Pas si vite, parce que le simple fait de vous appeler un FPI peut signifier presque n’importe quoi.

Les FPI doivent avoir la majorité de leurs actifs dans l’immobilier et tirer la majorité de leurs revenus des paiements associés à ces propriétés.

Mais le concept de «biens immobiliers» peut varier de ce que vous aviez en tête à ce que les avocats ont décidé. Voici quelques exemples du large éventail de sociétés considérées comme des FPI:

  • American Tower Corp (Ticker: AMT) – Possède / exploite des tours de communication (tours de téléphonie cellulaire, tours radio et autres tours de diffusion)
  • Plum Creek Timber Company (Ticker: PCL) Possède et exploite des forêts forestières et produit des produits comme le contreplaqué, le bois d’oeuvre, etc.
  • Stockage public (Ticker: PSA) – Possède des installations de stockage public
  • Annaly Capital Management (Ticker: NLY) – Possède les hypothèques de nombreuses propriétés résidentielles et immobilières.
  • Simon Property Group (Ticker: SPG) – Possède des centres commerciaux et des magasins d’usine.
  • Boston Properties (Ticker: BXP) – Possède et développe des immeubles de bureaux.
  • Propriétés de jeux et de loisirs (Ticker GLPI) – Possède / exploite des casinos.
  • Ventas Inc. (Téléscripteur: VTR) – Possède / exploite / finance et loue des propriétés de soins de santé.
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Ainsi, lorsque vous achetez un simple fonds indiciel REIT, comme le REIT ETF de Vanguard (Ticker: VNQ), vous obtenez peut-être beaucoup plus que ce que vous pensiez initialement comme «immobilier»:

vnq_holdings_by_sector

Non pas que ce soit un «mauvais» ETF par tous les moyens. VNQ est en fait l’un des fonds indiciels REIT les moins chers du marché.

Mais il y a de fortes chances que si vous cherchez à investir dans un immeuble locatif, ce n’est pas ce que vous recherchez (comme vous pouvez le voir, VNQ n’a que 17% d’allocation pour l’immobilier résidentiel).

Ainsi, Wall Street a tenté de restreindre certains FNB pour inclure uniquement l’immobilier résidentiel. Voici l’un des acteurs majeurs:

FNB plafonné immobilier résidentiel iShares (Ticker: REZ)

  • 37 fonds
  • Ratio de dépenses de 0,48%
  • Rendement en dividendes de 3,35%

Plus d’informations sur REZ sont disponibles sur le site iShare ici: http://www.ishares.com/us/products/239545/ishares-residential-real-estate-capped-etf

Le prospectus du fonds est disponible ici: http://www.ishares.com/us/literature/prospectus/p-ishares-residential-real-estate-capped-etf-4-30.pdf

Un investisseur qui voulait utiliser ce FNB en remplacement d’un investissement dans un immeuble locatif serait-il donc satisfait de ce FNB? Après tout, cela s’appelle le «ETF immobilier résidentiel»?

Personnellement, je ne pense pas. L’examen des principaux titres du fonds vous expliquera pourquoi:

REZ_holdings

Plus de 10% des actifs du fonds se trouvent dans une seule entreprise de stockage public, à peine un immeuble résidentiel. Dans l’ensemble, le fonds n’a même pas la moitié de ses actifs investis dans l’immobilier résidentiel traditionnel:

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Comment investir dans un bien locatif de la bonne façon

Alors, que reste-t-il à faire à un investisseur? REZ est-il le meilleur qu’un petit investisseur puisse espérer?

Grâce à une nouvelle société appelée Motif Investing, nous pouvons créer quelque chose de similaire à un ETF (appelé Motif), avec juste les actions que nous voulons. Nous pouvons prendre REZ, supprimer les sociétés de stockage public, supprimer les sociétés de location de bureaux de soins de santé et ajouter des sociétés qui investissent uniquement dans des propriétés locatives unifamiliales et à logements multiples.

Vous pouvez voir mon examen complet de Motif Investing, et une description beaucoup plus approfondie de ses fonctionnalités ici – Mise à jour pour inclure des offres spéciales (comme 150 $ pour créer un compte!)

Avec un peu de recherche et de temps, j’ai créé un fonds de type ETF qui investit dans des biens immobiliers résidentiels PURELY.

Jetez un œil ici:

https://trader.motifinvesting.com/motifs/investing-in-rental-property—-n2nyDfez

(cliquez sur l’image ci-dessous pour agrandir)

rental_property_etf_motif

Le motif se compose de 20 actions, chaque entreprise tire au moins 75% de ses revenus de la location d’un logement. Chaque entreprise est pondérée de façon égale à 5% dans le portefeuille.

Pourquoi est-ce que je pense que c’est un investissement supérieur à REZ pour les investisseurs qui cherchent à investir dans l’immobilier résidentiel ou la location?

  • Le seul jeu PURE sur les immeubles locatifs résidentiels. Pas d’entreprises de stockage, pas de sociétés de location de bureaux, juste des propriétaires et des locataires.

Comparez le rendement hypothétique d’un investissement de 10 000 $ dans le FNB immobilier résidentiel de REZ, avec un ratio de dépenses de 0,48%, au motif de propriété locative de Begin To Invest, qui n’a aucun ratio de dépenses ni frais d’entretien d’aucune sorte:

(Les résultats ci-dessous proviennent de notre calculateur de taux de dépenses)

rez_vs_bti_motif_expense_ratio

Sur 30 ans, le ratio de dépenses sur REZ totaliserait plus de 7 300 $ en capital perdu! (En supposant le taux de croissance ci-dessus, des performances égales et en supposant qu’aucune augmentation ou diminution du ratio de dépenses de REZ – consultez notre page de calculateur de ratio de dépenses pour voir comment tout cela est calculé)

Lire  Gros plan sur le ROE impressionnant de Fineland Real Estate Services Group Limited (HKG: 8376)

En investissant dans notre motif Commencer à investir dans un bien locatif, vous ne payez aucun ratio de dépenses.

(Voyez-vous pourquoi je deviens rapidement un grand fan de Motif Investing?!)

Je commence à détester l’idée d’une pondération en fonction de la capitalisation boursière, en particulier dans un fonds avec un plus petit nombre de titres comme REZ. Avec REZ, sa principale participation (qui, comme vous vous en souvenez, n’est même pas une entreprise qui investit dans des logements locatifs!) Représente plus de 10% des actifs du fonds. Avec ce motif, aucune entreprise ne représente plus de 5%, ce qui réduit votre exposition aux défaillances d’une seule entreprise.

Investir dans un bien locatif – Quelle est la meilleure façon?

Supposons qu’un investisseur dispose de 200 000 $ qu’il souhaite investir dans un immeuble locatif. Ils essaient de décider entre acheter une maison de 200 000 $ dans leur région, ou acheter notre motif de propriété locative, comment ces 2 scénarios se compareraient-ils, ce qui présente plus de risques? Quelle offre le meilleur rendement?

Évidemment, cela va varier considérablement en fonction de l’endroit où vous vivez. 200 000 $ achètent une maison bien différente au Kansas qu’en Californie. En utilisant les données de Zillow trouvées ici: http://www.zillow.com/research/data/, nous pouvons déterminer que le rapport prix moyen / loyer national est presque exactement 10, ce qui signifie qu’une maison de 200 000 $ se loue pour environ 1650 $ par mois. .

Mais bien sûr, ce n’est pas 1650 $ directement dans votre poche. Après qu’un gestionnaire immobilier ait pris 10%, vous payez des taxes (supposons un taux d’imposition de 1%), une assurance (pour ma région, 100 $ par mois) et en supposant un taux d’occupation de 98% (ce qui est élevé), vous vous retrouvez avec environ 1200 $ par mois, soit environ 14 400 $ par année en revenus de location.

Vous n’avez pas acheté la maison avec de l’argent? Une hypothèque de 200 000 $ coûterait environ 950 $ par mois avec un taux d’intérêt de 4%. Ajoutez une assurance et des taxes à votre paiement pour environ 1200 $ par mois.Si vous ne pouvez pas louer à un prix supérieur à la moyenne nationale, votre bien locatif ne générera aucun flux de trésorerie gratuit tant que l’hypothèque ne sera pas remboursée. Cela rend toute la discussion sur les «caractères génériques» ci-dessous encore plus intéressante, car la propriété ne fournit pas d’argent supplémentaire pour économiser en temps de crise – comme une nouvelle unité de climatisation ou un toit. Tout doit sortir de votre poche.

Mais donnons aux investisseurs immobiliers locatifs le bénéfice du doute, et disons que vous aviez l’argent pour acheter la maison – donc pas de versement hypothécaire.

Ensuite, nous considérons une tonne de caractères génériques. Combien de temps avec la climatisation dernière? Combien de temps le réfrigérateur durera-t-il? Combien de temps avant de devoir remplacer le toit? Je ne pense pas qu’il soit déraisonnable de penser que cela coûterait au moins 2 000 $ par an en maintenance (je pense que c’est très faible, mais je donne au propriétaire le bénéfice du doute ici).

Maintenant, notre hypothétique propriétaire se retrouve avec environ 12 400 $ par an en revenus de location de son investissement de 200 000 $. Cela équivaut à un rendement de 6,2% – pas mal.

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Notre motif de location immobilière que nous avons construit plus tôt est doté d’un joli dividende de 3,45%, soit environ 6 900 $ par année. Pas autant que de posséder une propriété pure et simple.

L’achat d’une maison est-il donc une meilleure option?

Je ne pense pas.

Il y a une tonne de «What-ifs» pour ce propriétaire. Et s’il est inoccupé pendant 3 mois? Et si un locataire détruit la maison? Et si le toit doit être réparé?

Tous les actifs de cet hypothétique investisseur immobilier locatif se trouvent dans cette seule maison. Tout dépend de cette seule maison. Comparez cela au motif Investir dans des biens locatifs que nous avons créé plus tôt, où vos 200 000 $ achèteraient effectivement des dizaines de milliers de propriétés (et vous n’avez pas à vous soucier de l’entretien et des appels téléphoniques!). Vous pouvez simplement vous asseoir et récupérer votre 3,45%, majoré de toute appréciation du capital dans le cours des actions.

Pour moi, c’est une évidence. Un investissement dans une seule maison de 200 000 $ comporte trop de risques par rapport à un investissement dans un fonds diversifié de sociétés propriétaires de biens locatifs.

De plus, il y a des avantages à investir votre argent dans les actions qu’une seule maison n’a tout simplement pas.

Les entreprises ont la possibilité de composer leurs gains au fil du temps, contrairement à une maison (ou de l’or, ou de l’argent, ou du pétrole, ou tout autre produit). L’argent dépensé par les sociétés de location est réinvesti dans les entreprises, où il peut générer des rendements futurs plus élevés.

C’est le concept de l’intérêt composé, et c’est ce qui fait des investissements en actions un si grand investissement à long terme, et c’est une grande raison pour laquelle les actions des sociétés immobilières ont connu des gains incroyables au cours des 5 dernières années par rapport aux prix des maisons. Depuis 2009, ce motif de location a suivi le rythme du marché général et a produit des rendements supérieurs à 100% au cours des 5 dernières années, EN PLUS DU DIVIDENDE.

Rental_Property_Historical_Return

Même si nous avons vu un rebond des prix du logement depuis la récession (environ 15% en moyenne à l’échelle nationale), très peu de propriétaires peuvent dire qu’ils ont vu la valeur de leur propriété doubler sans aucun type de travail.

Cette idée n’a rien de nouveau. Historiquement, les actions ont surperformé un investissement dans l’immobilier résidentiel:

Stock_returns_vs_us_home_prices

Bien sûr, il n’y a aucune garantie sur ce qui se passera à l’avenir, et ce motif peut ne pas continuer à fonctionner de manière similaire au marché boursier général. Mais il est difficile de discuter avec 125 ans de travail sur les données.

Conclusion

Vous cherchez à affecter une partie de votre investissement dans l’immobilier sans les risques associés à l’achat et à la gestion de la propriété vous-même? Il n’y a pas de moyen plus simple que d’utiliser notre motif de propriété locative chez Motif Investing. Ce fonds offre une exposition aux sociétés actives dans l’immobilier locatif résidentiel et leurs dividendes, mais diversifie le risque bien mieux qu’un investissement dans une maison individuelle ou une propriété.

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