Taux de capitalisation COVID-19 et REIT


Dans un monde d’incertitude accrue, nous continuons de croire que les faibles taux d’intérêt et les baux à long terme devraient faire de l’immobilier une option d’investissement attrayante. Cependant, les secteurs seront touchés différemment à la fois par COVID-19 lui-même et par les comportements et les mesures qui seront prises pour lutter contre l’épidémie. Alors qu’au moment de la rédaction du présent rapport, les FPI sont probablement surventes, les prix sur le marché des FPI divergent entre les types de propriétés qui seront touchés et ceux qui resteront résistants, ce qui pourrait indiquer l’orientation future des valeurs des marqueurs privés.

Scott Crowe Photo gracieuseté de CenterSquare

Les taux de plafonnement indiquent une vulnérabilité pour les hôtels, les logements pour personnes âgées et les centres commerciaux, car ces secteurs sont les plus sensibles aux impacts directs de la propagation continue du virus.

Les taux plafonds indiquent la résilience des secteurs confrontés aux vents contraires des changements structurels de la demande. Les secteurs qui voient les avantages de la demande sans cesse croissante de connectivité et d’utilisation des données, notamment les tours et les centres de données, devraient non seulement faire preuve de résilience, mais leur importance sera probablement accrue à mesure que les entreprises essaieront de fonctionner via les quarantaines de coronavirus et les restrictions de voyage.

Les marchés s’attendent au plus haut niveau de résilience pour les tours de téléphonie cellulaire alors que la croissance devrait s’accélérer à partir de la construction de la 5G, encore renforcée par la fusion Sprint / T-Mobile. De plus, les faibles besoins en main-d’œuvre et les marges élevées au niveau des propriétés isolent davantage ce type de propriétés des fluctuations économiques. Les taux de plafonnement ici n’ont augmenté que de 13 pb1, ce qui représente 1/25 de la réaction que nous avons constatée dans les hôtels.

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Dans un genre similaire, les taux de plafonnement des centres de données sont également restés relativement stables, car une croissance résiliente et un développement relutif gardent le type de propriété attrayant pour les investisseurs. Alors que nous nous attendons à un allongement du cycle de prise de décision qui pourrait conduire à des niveaux de location plus bas, les moteurs de la demande fondamentale ont des centres de données toujours filtrés favorablement.

Source: CenterSquare Investment Management. Les taux de capitalisation sont basés sur les estimations des taux de capitalisation boursière des marchés publics et privés de CenterSquare (1/31 / 2020–3 / 12/2020). Veuillez vous référer à la méthodologie de taux plafond de CenterSquare.

Scott Crowe est le stratège en chef des investissements de CenterSquare.

Méthodologie de taux de cap CenterSquare
Les taux implicites de capitalisation boursière de CenterSquare REIT sont basés sur un calcul exclusif qui divise le résultat d’exploitation net («NOI») de l’entreprise ajusté pour les éléments non récurrents par la valeur de ses capitaux propres et de sa dette moins la valeur des actifs non productifs de revenu. Les chiffres ci-dessus sont basés sur les résultats du 4T19 publiés en février 2020. L’univers des actions utilisé pour agréger les données présentées est basé sur l’univers de couverture de CenterSquare d’environ 200 sociétés immobilières cotées aux États-Unis. Les taux de capitalisation sectoriels sont pondérés en fonction de la capitalisation boursière. Les secteurs et les classifications de marché sont définis comme suit:

Appartement: FPI qui possèdent et gèrent des immeubles locatifs résidentiels multifamiliaux; Industriel: FPI qui possèdent et gèrent des installations industrielles (c.-à-d. Entrepôts, centres de distribution); Bureaux – FPI qui possèdent et gèrent des immeubles de bureaux commerciaux; Commerce de détail – FPI qui possèdent et gèrent des immeubles commerciaux (c.-à-d. Centres commerciaux, centres commerciaux); Hôtel – FPI qui possèdent et gèrent des propriétés d’hébergement; Soins de santé – FPI qui possèdent des propriétés utilisées par des locataires de services de santé (c.-à-d. Hôpitaux, immeubles de bureaux médicaux); Gateway – FPI avec des portefeuilles principalement sur les marchés de Boston, Chicago, LA, NYC, SF et DC; Non-Gateway – FPI sans présence sur les marchés des passerelles.

Les taux de capitalisation boursière privés représentent le taux de capitalisation réalisable sur le marché privé pour le portefeuille immobilier appartenant à chaque société et sont basés sur des estimations produites par l’équipe d’investissement de CenterSquare informée par diverses sources du marché, y compris les estimations des courtiers.

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