Calculateur d’analyse de l’investissement dans les biens locatifs (feuille de calcul Excel) – Des arbres pleins d’argent


Si vous envisagez d’acheter un immeuble de placement résidentiel ou commercial mais que vous avez besoin d’aider à chiffrer les chiffres pour déterminer si l’investissement est logique, mon Calculateur d’analyse des investissements immobiliers locatifs (en utilisant Microsoft Excel) n’est peut-être que l’outil d’analyse des investissements que vous recherchez!

Fonctionnement du programme

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Comme vous le savez peut-être ou non, les propriétés locatives génèrent de la valeur pour leurs propriétaires de trois manières distinctes: Flux de trésorerie, Principe du prêt hypothécaire remboursé, et Appréciation de la valeur de la propriété. Voici un aperçu de chacune de ces sources de profit:

Flux de trésorerie:

Les flux de trésorerie correspondent au loyer restant à la fin de chaque mois après le paiement de l’hypothèque, des taxes, de l’entretien, des assurances et des frais de gestion immobilière. De toute évidence, votre objectif est d’avoir plus d’argent de location chaque mois que vous ne payez en dépenses; ceci est connu comme ayant un flux de trésorerie positif. Si le loyer perçu chaque mois ne couvre pas entièrement les dépenses mensuelles de possession du bien locatif, vous avez un cash-flow négatif. Bien que les flux de trésorerie positifs soient les meilleurs, il y a des cas où il peut être logique d’avoir des flux de trésorerie négatifs (en particulier pour les premières années) sur un immeuble de placement, mais nous y reviendrons un peu plus tard.

Remboursement du principe hypothécaire:

Si vous avez hypothéqué un bien locatif et que vous utilisez l’argent du loyer pour payer les versements hypothécaires mensuels, vous profitez également des avantages de demander à quelqu’un d’autre de rembourser votre hypothèque.

Appréciation de la valeur de la propriété:

La troisième façon pour les investisseurs de gagner de l’argent avec des propriétés locatives est d’apprécier la valeur de la propriété. En «termes réels», l’augmentation de la valeur d’un immeuble locatif peut être affectée par l’inflation. Si l’inflation est de 3% par an et que votre valeur locative s’apprécie à seulement 2% par an, votre valeur locative diminue en termes de «dollars d’aujourd’hui». Comprendre ces valeurs et comment les calculer peut être très difficile pour les investisseurs immobiliers débutants ou en herbe. Ce qui rend ce processus encore plus difficile, ce sont les nombreuses variables qui entrent en jeu qui peuvent affecter certaines, sinon toutes les façons de gagner de l’argent avec des propriétés locatives.

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Variables affectant le profit des propriétés locatives:

Prix ​​d’achat:

Le plus grand facteur affectant le profit potentiel d’un immeuble locatif est le prix d’achat de l’immeuble. Toutes choses étant égales par ailleurs, plus vous payez pour un bien locatif, moins vos bénéfices seront importants.

Acompte:

Croyez-le ou non, moins vous investissez dans un immeuble locatif, plus votre retour sur investissement sera élevé. En effet, votre retour sur investissement est mesuré par le montant d’argent que vous investissez personnellement dans la propriété. Si vous déposez 25 000 $ sur un immeuble locatif et remboursez l’hypothèque avec le loyer payé par le (s) locataire (s) de l’immeuble, les 25 000 $ sont considérés comme votre investissement. Le profit total gagné sur la propriété grâce aux flux de trésorerie, au remboursement du principe hypothécaire et à l’appréciation de la valeur de la propriété résulte tous de votre investissement initial de 25 000 $ qui vous a aidé à obtenir une hypothèque sur la propriété.

Taux d’intérêt hypothécaire:

Les taux d’intérêt hypothécaires auront une incidence sur la rentabilité des immeubles locatifs. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus vos versements hypothécaires mensuels seront élevés. Des taux d’intérêt plus élevés auront également une incidence sur la proportion du principe de l’hypothèque remboursée chaque mois.

Longueur de l’hypothèque:

Décider combien de temps hypothéquer un bien locatif peut être une décision très difficile; cependant, il est possible de déterminer le nombre d’années optimal pour financer un bien locatif afin de maximiser le retour sur investissement (votre mise de fonds). Plus vous hypothéquerez le bien locatif, plus votre flux de trésorerie mensuel sera élevé (dépenses mensuelles plus faibles). En revanche, le principe est amorti plus lentement sur la propriété. À l’aide de mon outil d’analyse des propriétés locatives, vous pourrez trouver le «point idéal» entre ces deux variables pour déterminer la durée de votre hypothèque sur votre propriété locative.

Appréciation de la valeur de la propriété:

La plupart des propriétés apprécieront leur valeur à long terme. Historiquement, les logements aux États-Unis se sont appréciés en valeur d’environ 4% par an (restant légèrement en avance sur l’inflation). Plus le taux d’appréciation annuel est élevé (que vous ne pouvez qu’estimer), plus vous réaliserez de bénéfices sur le bien locatif, car vous pourrez le vendre (ou facturer plus de loyer) que lors de votre premier achat.

Taux de taxe foncière:

Plus votre taux d’imposition foncière annuel est élevé, plus votre flux de trésorerie mensuel sera faible.

Frais d’entretien:

Un autre tueur de flux de trésorerie est des frais d’entretien. De nombreux investisseurs immobiliers comptent dépenser chaque année 1% de la valeur marchande de l’immeuble en frais d’entretien. Pour un 120 000 $ propriété locative, ils budgétiseront 1 200 $ par an (100 $ / mois) en frais d’entretien.

Loyer mensuel:

Plus vous pouvez gagner de loyer sur une propriété, plus votre flux de trésorerie mensuel sera élevé.

Taux d’occupation:

Vous ne pourrez pas louer la propriété à 100% du temps. Une fois qu’un locataire déménage, il faut du temps pour préparer la propriété et trouver un nouveau locataire. Il y a aussi des cas où un locataire n’est pas en mesure (ou ne veut pas) de payer son loyer. Certains investisseurs immobiliers avec qui j’ai parlé disent que leur taux d’occupation est d’environ 90-93% en moyenne.

Gestion de la propriété:

Si vous êtes relativement nouveau dans les immeubles locatifs ou que vous habitez loin de l’immeuble locatif que vous possédez, vous pouvez envisager de recourir à un gestionnaire immobilier pour traiter avec les locataires et gérer les problèmes qui pourraient survenir. Si tel est le cas, vous pouvez vous attendre à payer des frais de 5% à dix% du loyer mensuel pour ce service. Ces frais nuiront à votre flux de trésorerie mensuel.

Primes d’assurance annuelles:

Selon la partie du pays dans laquelle vous vivez, vous pouvez payer n’importe où entre .3% et 3% de la valeur marchande du bien locatif en assurance locative chaque année. La répartition sur une période de 12 mois vous permettra de déterminer l’incidence de l’assurance des biens sur votre flux de trésorerie mensuel.

Taux d’inflation:

L’inflation peut réduire votre flux de trésorerie ainsi que le taux d’appréciation de votre propriété en termes réels ou en dollars d’aujourd’hui. Comme nous l’avons vu plus haut, une maison peut s’apprécier de 4% chaque année, mais si l’inflation est de 2%, la valeur réelle de l’appréciation de la maison est bien moindre. Comme vous pouvez le voir, l’une des variables ci-dessus pourrait nuire à la rentabilité d’un immeuble locatif. Pour m’aider à analyser un bien locatif particulier, j’ai rassemblé un Feuille de calcul Excel qui prend en compte chacune de ces variables et suit leur effet. Cette calculateur d’investissement immobilier locatif est une expérience et je ne garantis pas son exactitude, mais pour moi c’est un précieux outil d’analyse d’investissement. Quand je vois une propriété locative potentielle à vendre, je peux simplement insérer les chiffres dans mon programme d’immeubles de placement et j’aurai une assez bonne idée si la propriété est un bon investissement ou non.

Saisie des variables de propriété locative dans le programme:

La première section du programme d’investissement immobilier locatif est l’endroit où vous entrez dans toutes les variables qui affectent la rentabilité de l’immeuble locatif. Remarque: La valeur «Montant financé» est calculée automatiquement pour vous:

Section des résultats d’analyse:

Une fois que vous avez entré et examiné toutes les données pertinentes dans la feuille de calcul, vous pouvez consulter le « Les résultats d’analyse”Pour avoir une idée de la rentabilité de l’immeuble de placement. Ci-dessous est une capture d’écran de ce que les résultats seront basés sur les données d’échantillon entrées dans la section ci-dessus:

cliquez sur l’image pour agrandir

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Jetons un coup d’œil à chacune de ces valeurs pendant que j’essaie d’expliquer ma méthodologie sur la façon de calculer chacune d’elles.

Flux de trésorerie total pendant toute la durée du remboursement de l’hypothèque (ou la durée pendant laquelle vous prévoyez posséder la propriété):

Cette valeur, 20 867,55 $, est le total estimé de tous les flux de trésorerie mensuels dont vous disposerez pendant la durée de l’hypothèque (ou la durée pendant laquelle vous prévoyez devenir propriétaire de la maison). Il est calculé en additionnant les soldes des loyers mensuels. Même si les premières années sont négatives, comme dans cet exemple, vous pouvez toujours vous retrouver avec un flux de trésorerie global positif, car vous pourrez facturer plus de loyer (théoriquement) à mesure que la propriété augmentera de valeur.

Flux de trésorerie total pendant toute la durée du remboursement de l’hypothèque (ou la durée pendant laquelle vous envisagez de devenir propriétaire de la propriété) dans « Dollars d’aujourd’hui« :

Cette valeur, 17 488,58 $, est le total estimé de tous les flux de trésorerie mensuels dont vous disposerez pendant la durée de l’hypothèque (ou la durée pendant laquelle vous prévoyez devenir propriétaire de la maison). Il est calculé en additionnant les soldes des loyers mensuels. Cette fois, cependant, les flux de trésorerie mensuels sont «actualisés» en fonction du taux d’inflation que vous avez entré dans les champs ci-dessus. Vous pouvez également voir la comparaison entre les flux de trésorerie mensuels et les flux de trésorerie mensuels «ajustés» dans la section «Données brutes» de la feuille de calcul.

Flux de trésorerie de loyer mensuel en «dollars d’aujourd’hui» après le remboursement de l’hypothèque:

Après le remboursement de l’hypothèque (ou si vous payez en espèces pour la propriété), votre flux de trésorerie mensuel sera beaucoup plus élevé. La valeur de ce paiement mensuel est affichée ici et suppose que le loyer que vous pouvez facturer pour la propriété augmente au même rythme que la valeur marchande de la propriété.

Principe remboursé pendant la durée du remboursement hypothécaire en «Dollars du jour» (sera nul si vous avez payé en espèces pour la propriété):

Ce montant est égal au montant que vous prévoyez d’hypothéquer pour la propriété. Il s’agit du montant de principe sur la propriété qui sera «remboursé» par les locataires.

Une fois l’hypothèque remboursée, c’est la valeur de recevoir vos paiements de loyer mensuels en «dollars d’aujourd’hui» (en supposant une perpétuité investie de façon conservatrice):

L’une des grandes qualités de la propriété d’un logement locatif est qu’après le remboursement de l’hypothèque, vous avez toujours le revenu mensuel du loyer pour toujours (à condition que vous continuiez à entretenir le bien). Le terme financier pour ce type de paiement est appelé «perpétuité». Vous pouvez calculer la valeur actuelle ou actuelle d’une perpétuité (le 825 $ flux de trésorerie mensuel mentionné ci-dessus), en divisant la valeur par un taux d’intérêt «conservateur». En d’autres termes, choisissez un taux d’intérêt que vous pourriez être presque assuré de gagner sur le marché libre (j’ai utilisé 4% comme valeur dans ce tableur). Cette valeur est « combien d’argent« Il vous faudrait investir dans 4% gagner 825 $ par mois? Réponse: 247 500 $. Cette valeur peut ne pas avoir d’importance pour certains investisseurs immobiliers, mais c’est une valeur intéressante pour moi.

Augmentation de la valeur marchande du bien locatif en «dollars d’aujourd’hui» pendant la durée de l’hypothèque (ou pendant la durée de propriété prévue):

Si l’immeuble de placement s’apprécie au même taux d’inflation, cette valeur restera « 0 $»Car il n’y aura aucun changement dans la valeur« réelle »du bien. Cependant, si vous entrez un taux d’inflation et un taux d’appréciation de la valeur de la propriété différents, la différence sera calculée ici.

Taux de croissance annuel composé (retour sur investissement) de votre investissement initial (mise de fonds) pendant la durée de votre propriété ou hypothèque de la maison en utilisant la formule «moyenne géométrique», y compris l’effet de l’inflation:

Cette valeur (7,84% dans notre exemple) est le rendement moyen gagné sur votre investissement initial (qui est considéré comme votre mise de fonds). En d’autres termes, il s’agit du taux effectif que votre investissement augmenterait chaque année afin d’atteindre le «bénéfice total» calculé dans la cellule suivante ci-dessous.

Bénéfice total pendant la période de remboursement de l’hypothèque (ou pendant la période pendant laquelle vous prévoyez devenir propriétaire de la propriété) en «Dollars d’aujourd’hui»:

Dans les valeurs ci-dessus, le programme a calculé les «bénéfices» de l’investissement sur les trois principales sources de valeur que l’investisseur immobilier locatif reçoit (flux de trésorerie, remboursement de principe, et appréciation de la propriété). La valeur dans cette case est simplement la somme de ces trois sources de profit individuelles de la propriété d’un bien locatif. Dans notre exemple, le bénéfice total estimé de l’achat de la propriété en utilisant une hypothèque de 15 ans est 155 023,39 $ en dollars d’aujourd’hui.

Données brutes:

Les «données brutes» calculées par mon programme d’analyse de propriétés locatives expérimentales révèlent également des données intéressantes qui intéressent l’investisseur débutant ou aspirant. Voici une capture d’écran de la section des données brutes de la feuille Excel:

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Analyse mensuelle des flux de trésorerie: L’information la plus utile trouvée dans les fichiers de «données brutes» est peut-être une ventilation des flux de trésorerie mensuels de l’immeuble locatif. Comme vous pouvez le voir dans notre exemple, les premiers mois commencent un cash-flow négatif (le propriétaire doit débourser de l’argent supplémentaire pour couvrir ses dépenses). Cependant, en raison de l’appréciation de la valeur de la propriété et du loyer, le flux de trésorerie de notre exemple de propriété locative devient positif 38e mois (non montré dans cette capture d’écran).

Appréciation de la valeur de la propriété: Vous pouvez également voir l’augmentation mensuelle estimée de la valeur de la propriété.

Augmentation du loyer: Étant donné que nous avons fixé le loyer mensuel estimé que vous pouvez facturer pour la propriété, vous pouvez également calculer les augmentations mensuelles moyennes que vous pourrez facturer pour le loyer. Le loyer n’augmentera pas réellement chaque mois, comme le montre notre exemple, car vous allez probablement fixer le loyer dans Bail de 12 mois incréments. Aux fins de nos calculs, l’effet de l’augmentation mensuelle du loyer n’affecte pas nos calculs globaux.

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