Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, voyez si vous êtes admissible à cet allégement fiscal supplémentaire


Posséder des immeubles locatifs peut être un moyen de créer de la richesse et de générer un revenu passif, et maintenant il peut y avoir un allégement fiscal supplémentaire – si vous êtes admissible. Deux fiscalistes expliquent comment cela fonctionne et proposent des conseils pour profiter de la nouvelle règle.

Entrer dans la porte

La plupart des propriétaires d’immeubles locatifs savent que des éléments tels que les frais d’exploitation, l’amortissement et les réparations peuvent être déductibles, mais beaucoup pourraient également demander la déduction relative au revenu d’entreprise relativement récente («le QBI», en argot fiscal), qui permet à certains propriétaires de déduire jusqu’à 20% de leur revenu lié au loyer.

«Si je suis admissible et que je dispose de 100 000 $ de revenus de location nets sur une annexe E, je vais simplement payer des impôts sur les 80 000 $. C’est aussi simple que cela », explique Chris Whalen, expert-comptable agréé à Red Bank, New Jersey.

Cependant, les règles concernant la déduction sont moins simples. Par exemple, vous pourriez n’obtenir qu’une déduction partielle si votre revenu imposable est supérieur à un certain montant, note Jason Ackerman, expert-comptable agréé chez Wagner, Ferber, Fine & Ackerman à New York. Et vos locations doivent faire de l’argent avant que la déduction ne soit d’aucune utilité, ajoute-t-il. « S’ils ne sont pas rentables, nous n’avons même pas cette discussion », dit-il.

Trouver un port sûr

La clé est de vous assurer que votre propriétaire est qualifié de «commerce ou entreprise» avec l’IRS. Selon Ackerman, un bon moyen d’y parvenir est de répondre à certains critères de ce que l’IRS appelle un «refuge». Le non-respect des critères ne vous interdit pas de prendre la déduction QBI, mais si l’IRS vous audite, il vous incombe de prouver que vous êtes admissible en tant que métier ou entreprise. C’est pourquoi le respect des critères de la sphère de sécurité peut aider les déclarants nerveux à dormir la nuit.

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«Le respect des critères de la sphère de sécurité signifie que vous n’avez pas à vous soucier d’être mis au défi concernant les exigences commerciales ou commerciales, qui sont une zone plus grise du code fiscal», dit-il. « Cependant, il est assez difficile de répondre aux critères, en particulier pour les personnes qui ne possèdent qu’une ou deux maisons qu’ils louent. »

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L’une de ces normes strictes est le temps, dit-il. Vous devrez prouver que vous ou vos représentants avez passé au moins 250 heures à gérer vos locations au cours de l’année. Si vous êtes propriétaire depuis quatre ans ou plus, vous devrez prouver que vous avez passé 250 heures par an pendant au moins trois des cinq dernières années à gérer vos locations.

Quoi qu’il en soit, 250 heures, c’est beaucoup – l’équivalent de plus de six semaines de travail à temps plein. «Ces 250 heures sont probablement les plus difficiles à rencontrer pour les petits opérateurs», explique Ackerman.

Pour commencer, certaines activités, telles que l’organisation du financement, la révision des livres, la rénovation ou le voyage vers et depuis une location ne comptent généralement pas. «Donc, si vous n’avez qu’une seule maison unifamiliale, vous ne pourrez peut-être pas en arriver là», dit-il.

Remettre les pendules à l’heure

Les propriétaires d’immeubles locatifs qui souhaitent rester en bons termes avec l’IRS et bénéficier de la déduction QBI doivent également tenir des livres et des registres distincts pour leurs immeubles locatifs. C’est là que de nombreux propriétaires comptent avec le coût de la désorganisation. « C’est un gros problème », explique Whalen. « Les gens sont bâclés avec la comptabilité de leur propriété locative. »

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Le suivi du temps est également important, ajoute-t-il. «Beaucoup de gens ont du mal à tenir un bon journal de tout ce qu’ils font. Et s’ils ne l’ont pas, ce sera définitivement interdit. « 

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La déduction QBI comporte également de nombreuses autres mises en garde, c’est pourquoi il est judicieux de consulter un conseiller fiscal qualifié pour comprendre si et comment toutes les exceptions et détails s’appliquent à vous. Même sans déduction, l’immobilier peut toujours être un moyen intelligent de diversifier un portefeuille, explique Whalen. Mais si les pièces se mettent en place, le QBI peut économiser de l’argent.

« Si vous sentez que vous avez une déduction QBI valide et que vous remplissez toutes les conditions, alors allez-y et faites-le, » dit-il.

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