L’upstate est sur le point de prospérer. Le moment est-il venu de s’y investir?


Par Jeff Herman

Vous aimez où vous vivez?

Le moment est peut-être venu d’investir dans sa croissance future. Le nord de l’État devrait toucher environ 1,75 million d’habitants d’ici 2040, soit une augmentation d’environ 400 000 par rapport à son niveau actuel. De ce nombre, environ 220 000 seront dans le seul comté de Greenville.

Pour mettre les choses en perspective, Greenville a augmenté d’environ 130 000 entre 1990 et 2010, et l’ensemble de l’État d’Upstate d’environ 300 000, c’est donc plus qu’une simple croissance pour le plaisir de la croissance. Les gens arrivent et ils arrivent vite. Bien qu’il y ait une myriade de questions sur l’endroit où ils vont vivre et comment ils vont se déplacer, ils offrent également une myriade d’opportunités d’investissement.

En supposant que cela se déroule comme prévu, l’Upstate continuera de développer ses logements, ses parcs de bureaux et ses options de divertissement. Cela pourrait être un âge d’or pour vous de gagner de l’argent sur votre lieu de résidence. Il existe des opportunités dans l’éducation, les soins de santé, les services publics et la technologie, mais l’immobilier résidentiel et commercial est le moyen d’investir dans cette grande vague.

Les immeubles de placement peuvent être divisés en deux grandes catégories: résidentiels et commerciaux, avec des avantages et des inconvénients pour chacun. Dans le monde résidentiel, HGTV a montré à de nombreuses personnes que, oui, vous pouvez acheter une vieille maison, la réparer et la vendre à profit, mais ce n’est pas garanti. Le vieil adage «faites vos devoirs» n’a jamais été aussi important. Le fixateur est-il dans un bon quartier? Avez-vous suffisamment de marge bénéficiaire intégrée au projet pour l’achat, la réparation et les dépenses imprévues ou les retards qui se produisent toujours? Il y a vraiment une formule, mais vous devez travailler les chiffres à l’envers. Quel est votre prix de vente prévu – moins votre coût de réparation / le temps nécessaire pour réparer et arriver sur le marché? À la télévision, les retournements se produisent en quelques jours ou semaines. Telle est la magie de la télévision. Je n’ai jamais eu un retournement en moins de six mois, mais il est très gratifiant d’améliorer une propriété et de remettre les clés à un nouveau propriétaire.

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Une autre option est la voie de la maison de location dans laquelle vous collectez suffisamment d’argent des locataires pour effectuer le paiement du prêt, en attendant que les prix de l’immobilier s’apprécient. Plusieurs fois, cela fonctionne comme prévu, mais vous devez anticiper les éventuels appels tardifs des locataires dont les maisons ont besoin de réparations. De toute évidence, plus la maison est récente, moins on s’attend à des réparations. Une stratégie que j’ai vue fonctionner consiste à acheter l’une des premières maisons dans un nouveau quartier. L’idée est que les développeurs peuvent être disposés à autoriser plus de personnalisation afin de démarrer les ventes. De plus, de nombreux développeurs augmentent le prix en fonction du nombre de maisons vendues, donc arriver tôt peut avoir un grand avantage.

Les propriétés commerciales présentent certains avantages supplémentaires en ce sens que le locataire devrait être plus facile à travailler. Imaginez simplement qu’une grande entreprise, comme NAPA Auto Parts ou Bojangles ’, vous envoie un chèque chaque mois. De plus, vous pouvez négocier un bail triple net, où ils feront toutes les réparations. L’inconvénient est que vous devrez peut-être effectuer des acomptes beaucoup plus importants. De plus, bien que Greenville ait été relativement à l’arrière de «l’apocalypse de la vente au détail» au cours des dernières années, les chaînes nationales ne sont peut-être pas votre meilleure option. Si vous faites du commerce, recherchez des magasins uniquement locaux ou de destination qui peuvent survivre à la bataille des achats en ligne.

Maintenant, c’est une chose à savoir sur les possibilités; c’est une autre chose de les trouver et d’en tirer parti. Un moyen facile de s’impliquer dans ces projets consiste à créer des groupes de fonds d’investissement où les gens peuvent mettre leur argent en commun et ensuite travailler avec des courtiers pour acheter et vendre des biens.

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En tant qu’investisseur, n’oubliez pas que ce sont tous des modèles de croissance à long terme. Ce ne sont pas des dollars du jour au lendemain. Greenville et l’Upstate continueront de croître, mais vous devez être patient et intelligent lorsque vous suivez ces tendances.

Jeff Herman, un vétéran de 25 ans de l’industrie des services financiers, est partenaire en actions de Wagner Gestion de patrimoine. Il peut être joint par e-mail à [email protected] Titres offerts par Triad Advisors, membre FINRA / SIPC. Services consultatifs offerts par des conseillers en gestion de patrimoine. Wealth Management Advisors n’est pas affilié à Triad Advisors.



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