Types d’entreprises immobilières pour faire carrière


Si vous avez le virus de l’immobilier et que vous voulez en faire votre principal soutien, vous avez beaucoup d’options. Aucun d’entre eux n’est facile, mais si vous choisissez un chemin qui s’appuie sur vos forces et que vous êtes prêt à bousculer, vous pouvez vous diriger vers une valeur nette plus importante et un travail gratifiant.

Il existe plusieurs façons de vivre de l’immobilier, qui nécessitent toutes différents niveaux d’investissement en capital, de compétences et de connaissances. D’une manière générale, ils peuvent être répartis en groupes suivants: achat d’une propriété à développer et / ou à louer; acheter, vendre ou gérer des propriétés pour d’autres personnes; ou faire disparaître tout le porc et les propriétés du bâtiment.

Immeubles de placement

Si vous voulez faire carrière ou créer une entreprise grâce à l’investissement immobilier, vous devrez être patient. Il peut s’écouler un certain temps avant que la propriété prenne de la valeur et l’accumulation de flux de trésorerie peut également prendre un certain temps.

Pour démarrer une entreprise d’investissement immobilier, vous devez avoir du capital pour acheter la propriété, au moins pour un acompte, un fonds de roulement pour l’entretenir ou le rénover si nécessaire, et parfois de l’argent pour le vendre aussi.

Il y a deux façons d’investir dans une propriété: la retourner rapidement ou l’acheter et la conserver à long terme, généralement comme propriété locative.

Propriété locative

Niveau d’investissement: Moyen (varie, généralement 20% – 25% du prix d’achat)

Type de personnalité: Personne qui est agile et adaptable

Si vous êtes intéressé à acheter un bien locatif, vous devez exécuter les chiffres et traiter chacun comme une entreprise individuelle.

Contrairement à l’achat d’un immeuble résidentiel dans lequel vous vivrez, pour lequel vous exécuteriez des ventes comparables au pied carré pour déterminer la valeur, vous utiliseriez une série d’autres mesures pour déterminer si un immeuble locatif est un bon investissement:

  • Quels sont les loyers annuels bruts attendus?
  • Vais-je hypothéquer la propriété et, dans l’affirmative, que me coûteront ce paiement et d’autres dépenses, comme l’entretien, les vacances et les services publics?
  • Quel sera mon bénéfice net d’exploitation?

Vous pouvez acheter plusieurs types de propriétés locatives:

Chacune de ces classes d’actifs a des spécifications et des considérations différentes pour l’évaluation, mais vous utiliserez quelques mesures à travers le conseil d’administration pour toutes les catégories afin de déterminer si la propriété est un bon investissement:

Si vous hypothèquez la propriété, votre banque ou votre prêteur privé peut également vouloir connaître vos chiffres pour ces mesures et le montant du coussin dont vous disposez au cas où les choses ne se passeraient pas comme prévu (par exemple, si une récession fait baisser vos revenus). Pour en savoir plus sur la mise en route, recherchez des groupes d’investisseurs locaux et assistez à des réunions. Obtenez une expérience de première main auprès d’autres propriétaires et prenez un mentor qui peut vous aider à naviguer parmi tous les avantages et les inconvénients potentiels.

Vous voudrez également penser à rassembler autant d’informations que possible afin de gérer les attentes concernant la propriété d’un immeuble en demandant à des propriétaires professionnels et experts de vous encadrer. Demandez si vous pouvez participer à des visites sur place, participer à des réunions et les observer afin de voir les défis et les devoirs quotidiens de leur rôle.

Vous pouvez choisir d’interviewer quelques gestionnaires immobiliers: à quoi ressemble leur journée moyenne? Combien de visites feront-ils dans une propriété en une semaine? Ont-ils une licence en construction, en vente immobilière ou ont-ils une autre expertise spécialisée? Le fait d’avoir un gestionnaire immobilier en qui vous avez confiance peut atténuer certains des problèmes qui peuvent survenir avec l’investissement immobilier locatif.

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Rejoindre une association ou un groupe d’investissement immobilier local peut vous aider à rencontrer d’autres investisseurs en location qui peuvent vous aider à rassembler des ressources sur les entrepreneurs, les prêteurs, les gestionnaires immobiliers, etc.

Fixer et retourner

Niveau d’investissement: Moyen

Type de personnalité: Go-getter avec des connaissances locales et une compréhension de la construction et des ventes

Flipping est une autre entreprise d’investissement immobilier, qui consiste à acheter une propriété sous-évaluée et à améliorer rapidement la valeur grâce à d’importantes rénovations.

Les entreprises de fix-and-flip sont difficiles car vous devez connaître très bien votre marché, même au niveau rue par rue. Les coûts de construction dépassent souvent le budget, car parfois vous ne savez tout simplement pas dans quoi vous vous embarquez jusqu’à ce que vous ouvriez les murs.

Gagner de l’argent de cette façon nécessite une analyse minutieuse au niveau micro.

Prenons cet exemple:

Vous achetez une propriété pour 200 000 $ qui nécessite 100 000 $ de travaux. Une fois les travaux terminés, vous espérez que la propriété vaudra 425 000 $. En plus de la rénovation, vous avez les dépenses suivantes:

En supposant que tout se passe comme prévu, après avoir soustrait vos dépenses du prix de vente, vous auriez un bénéfice avant impôt de 83 000 $. Cela serait imposé au taux de revenu ordinaire, sauf si vous êtes propriétaire du bien depuis au moins un an et un jour, auquel cas ils sont imposés au taux des gains en capital.

La gestion des sous-traitants n’est pas toujours facile, surtout si vous êtes novice. L’un des risques, surtout si les travaux de construction dépassent, est que le marché de la vente pourrait se détendre entre le moment où vous achetez une propriété et le moment où vous le vendez. Vous devez également acheter des propriétés à un prix très bas pour gagner de l’argent, et il peut être difficile de trouver ces offres sur un marché de vendeurs à chaud.

Le financement des fix-and-flips peut également nécessiter l’engagement d’un prêteur privé ou peer-to-peer. Les banques traditionnelles hésitent parfois à financer des projets de construction, en particulier depuis la récession de 2008.

Les prêteurs privés financeront à des ratios prêt / coût élevés, même jusqu’à 100% de l’acquisition et 90% des coûts de construction, mais factureront des frais de montage et des taux d’intérêt élevés qui dépendent de votre niveau d’expérience et de l’accord lui-même.

Si vous ne faites que commencer, vous voudrez peut-être trouver un partenaire plus expérimenté avec qui faire vos premiers ou deuxièmes projets pendant que vous apprendrez les cordes. À mesure que vous grandissez, vous pouvez développer des systèmes efficaces et un flux de trésorerie cohérent qui vous permet de retourner plusieurs propriétés à la fois.

Agent ou courtier immobilier

Niveau d’investissement: Minimal

Type de personnalité: Diligent, débrouillard, analytique – une personne humaine

Un agent immobilier est généralement agréé par la National Association of Realtors et peut ensuite se qualifier d’agent immobilier. Ils sont également souvent réglementés par les organismes de délivrance des licences de chaque État.

Bien que la spécialité de l’agent soit en tant que vendeur, ils travaillent pour un courtier dont le travail consiste à les superviser. Un agent doit travailler pour une maison de courtage agréée, tandis qu’un courtier peut travailler de façon indépendante au sein de sa propre entreprise. Un courtier est généralement plus expérimenté et entretient généralement des relations plus solides avec les gens de l’industrie tels que les avocats, les entrepreneurs et les sociétés de titres.

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Parce que le travail est basé sur des commissions, vous pouvez faire vos propres heures et contrôler combien d’argent vous gagnez en tant qu’agent ou courtier immobilier. Les commissions sont négociables, mais sont généralement de 5% à 6%. Le vendeur paie cette commission à son agent ou courtier, qui la partage avec l’agent de l’acheteur.

Vous pouvez vous spécialiser en tant qu’agent d’un acheteur ou d’un vendeur, ou faire les deux. L’agent d’un acheteur a des responsabilités spécifiques telles que:

  • Aider les acheteurs à trouver des maisons répondant à leurs critères
  • Aider à connecter les acheteurs avec le financement, les sociétés de titres, les inspecteurs et d’autres ressources
  • Aider les acheteurs à identifier les pièges et les problèmes avec les maisons
  • Négocier avec les vendeurs pour répondre aux meilleurs intérêts des acheteurs

Les responsabilités des agents du vendeur comprennent:

  • Aider les vendeurs à fixer un prix de cotation basé sur des comparables de vente
  • Conseiller les vendeurs sur ce qu’ils peuvent faire pour obtenir le meilleur prix pour leurs propriétés
  • Organiser des journées portes ouvertes et planifier des séances pour les acheteurs potentiels
  • Négocier avec les acheteurs puis aider les deux parties à conclure

Bâtir une entreprise d’agent immobilier prospère est une question de réseautage. Vous pourriez obtenir votre première entreprise de votre famille immédiate et de vos amis. Tout le monde a besoin d’un endroit où vivre, et les agents immobiliers peuvent même gagner des commissions des propriétaires pour les aider à mettre un locataire qualifié dans leurs propriétés. Cette commission est généralement d’environ un mois de loyer, mais peut être négociée à la baisse.

L’obtention d’une licence d’agent immobilier varie selon les États et nécessite généralement un cours, la réussite d’un test de licence et la mise à jour de cette licence avec la formation continue et l’approbation ou l’affiliation d’un courtier / superviseur. Votre association locale d’agents immobiliers peut être une ressource extrêmement utile pour vous aider à démarrer.

Gestion de la propriété

Niveau d’investissement: Minimal

Type de personnalité: Gestionnaire de projet réactif et flexible qui sait bien résoudre les problèmes

Il y a beaucoup de propriétaires qui ont un emploi à plein temps ou autre et qui préfèrent ne pas effectuer les tâches quotidiennes du propriétaire. Au lieu de cela, ils embauchent des gestionnaires immobiliers.

Devenir un gestionnaire immobilier est une façon de gagner des liquidités sans avoir à en acheter un. Les sociétés de gestion immobilière facturent un pourcentage des loyers, généralement de 8% à 12%, pour effectuer des tâches telles que:

  • Percevoir les loyers
  • Communiquer avec les locataires
  • Effectuer des réparations et organiser des experts en cas de besoin
  • Locataires de l’écran
  • Déposer et mener des expulsions

Disons que vous lancez votre propre entreprise et gérez une propriété avec un locataire qui paie 2 000 $ par mois de loyer. Si vous facturez des frais de gestion de 10%, vous obtiendrez 200 $ pour être sur appel. Plus vous gérez de propriétés, plus vous pouvez être efficace pour répondre aux demandes et aux affichages de bons de travail. De nombreux gestionnaires immobiliers facturent également des frais pour placer un locataire qui couvrent le temps et les dépenses nécessaires pour montrer la propriété, filtrer le locataire et assurer une emménagement en douceur. Ces frais sont négociables, mais pourraient correspondre à un mois de loyer.

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La gestion immobilière n’est pas une entreprise facile. Il est de votre devoir de répondre aux questions et aux préoccupations des locataires et d’assurer le bon fonctionnement de la propriété. Vous avez deux maîtres: propriétaire et locataire. Votre réseau peut faire une grande différence dans l’efficacité avec laquelle vous dirigez votre entreprise. Vous avez besoin d’entrepreneurs fiables que vous pouvez appeler pour traiter les problèmes d’entretien rapidement et à un prix raisonnable, d’agents immobiliers ou d’un accès aux réseaux en ligne pour répertorier et remplir les logements vacants, un avocat immobilier pour gérer les problèmes délicats qui surviennent, et potentiellement un assistant ou service d’aide à la comptabilité.

Vous devrez également vous assurer que vous respectez toutes les lois qui peuvent réglementer les gestionnaires immobiliers dans votre état, y compris la détention de dépôts de garantie en dépôt fiduciaire et le respect de votre obligation fiduciaire envers les propriétaires. Vous pouvez trouver ces informations en rejoignant une organisation professionnelle locale, en consultant un avocat immobilier expérimenté ou en consultant d’autres sociétés de gestion.

Développement foncier et immobilier

Niveau d’investissement: Lourd

Type de personnalité: Chef de projet débrouillard, confiant et analytique

Commencer dans le développement immobilier nécessite de la patience, de la collaboration et de l’argent. Vous êtes essentiellement le premier et le dernier à être payé, et les projets de développement peuvent prendre un certain temps à se concrétiser.

D’une certaine manière, le fix-and-flipping est un type de développement immobilier: vous créez de la valeur à partir d’un actif sous-évalué ou sous-utilisé. Mais il existe également d’autres façons de devenir développeur, telles que:

  • Achat de terrains bruts et construction de nouvelles maisons unifamiliales, d’immeubles à appartements, de propriétés commerciales et résidentielles à usage mixte ou d’entrepôts.
  • Réaménager de vieux bâtiments pour un nouvel usage qui les rend plus désirables et plus précieux.

Ce type d’entreprise immobilière est risqué car il est hautement spéculatif et implique souvent de traiter et de négocier avec les responsables locaux de la planification, du zonage et des permis. Si vous achetez un terrain pour installer un immeuble de 10 logements avec un magasin au premier niveau, vous devez vous assurer que vous pouvez obtenir les loyers dont vous avez besoin pour récupérer votre argent, puis certains.

Vos dépenses pourraient inclure:

  • Frais de génie civil
  • Frais de conception architecturale
  • Les coûts de construction
  • Frais de financement et intérêts
  • Frais de portage (paiements effectués aux banques et aux services publics pendant les phases de construction et de location)
  • Frais d’aménagement paysager

Dans certaines juridictions, en particulier si vous devez modifier le zonage ou obtenir une autorisation spéciale pour le projet, cela pourrait nécessiter des audiences publiques ou être controversé. De plus, la recherche de locataires commerciaux pour un développement tel qu’un petit centre commercial nécessite le recours à un agent commercial ou un courtier compétent et une connaissance intime du marché.

Ce type de travaux immobiliers est réservé aux experts car des pertes financières importantes sont possibles. Si vous ne faites que commencer, vous pouvez d’abord envisager de travailler pour un développeur établi pour apprendre les ficelles du métier.

Construction

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