Propriétés locatives à court terme et à long terme: quelle est la meilleure façon d’investir dans l’immobilier?


La plupart des investisseurs associent le terme «immeuble locatif» aux logements locatifs résidentiels à long terme. Cependant, il y a aussi de l’argent à gagner en investissant dans des propriétés de location de vacances à court terme.

Bien que les deux tombent sous le coup des investissements immobiliers locatifs, ce sont deux très différentes façons de mettre votre argent au travail dans l’immobilier. Dans cet article, nous allons examiner certains des avantages et des inconvénients des deux options pour vous aider à décider quelle est la meilleure façon d’investir.

La définition exacte de ce qui constitue une location à court ou à long terme peut varier en fonction de qui vous demandez. Aux fins de cette discussion, nous définirons les locations à court terme comme des lieux loués pour un mois ou moins à la fois.

Avantages des locations à long terme

Il y a des avantages évidents à investir dans des propriétés louées à long terme aux locataires. Cela signifie généralement que les locataires signent un bail annuel, mais les locations à long terme peuvent également être mensuelles. Voici quelques-uns des plus grands avantages:

  • Revenu constant: Parce que les mêmes locataires occupent la propriété pendant de plus longues périodes, les locations à long terme ont tendance à produire des revenus locatifs constants. Et vous n’avez pas à vous soucier des saisons chargées par rapport aux périodes plus lentes si vos locataires vivent dans la propriété.
  • Plus facile à gérer: Que vous choisissiez de gérer la propriété vous-même ou d’engager un gestionnaire immobilier, les locations à long terme nécessitent moins de temps. Vous n’avez pas à faire la publicité de la propriété aussi souvent, à gérer le roulement constant des locataires ou à vous assurer que la propriété est prête à louer. Si vous ne voulez pas que votre investissement immobilier soit un travail ou si vous ne voulez pas payer une fortune en frais de gestion immobilière, vous serez probablement mieux avec un bien locatif à long terme.
  • Services publics payés par le locataire: Au minimum, les locataires à long terme paient généralement leur propre facture d’électricité. La plupart des propriétaires répercutent également le coût de l’eau et des égouts. Les locataires à court terme n’ont pas à s’inquiéter de payer ces services publics et ont tendance à ne pas trop s’inquiéter de la conservation de l’électricité et de l’eau.
  • Moins de problèmes de maintenance: Les locataires ne s’occupent pas des maisons comme le font les propriétaires. Cependant, ils ont tendance à gérer certains des problèmes d’entretien qui sont la responsabilité du propriétaire dans les locations à court terme, tels que le nettoyage, le stockage du papier toilette et d’autres éléments essentiels, et parfois même l’entretien du jardin.
  • Gestion immobilière moins chère: Parce qu’ils ont moins de roulement et des besoins continus d’entretien et de marketing, l’embauche d’un gestionnaire immobilier est beaucoup moins cher avec une location longue durée. Le taux du marché pour la gestion immobilière à long terme est généralement de 8% à 12% du loyer perçu. En revanche, l’embauche d’un gestionnaire immobilier pour une location de vacances peut coûter 25% ou plus des revenus de location.
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Les immeubles de placement que je possède (jusqu’à présent) sont tous des immeubles locatifs à long terme. Je ne veux vraiment pas que mes immeubles de placement prennent trop de temps à gérer, et comme je construisais un portefeuille, l’idée d’un revenu constant était plutôt attrayante pour moi. Cependant, ma femme et moi envisageons d’acheter notre première propriété de location de vacances à court terme, et la prochaine section devrait expliquer pourquoi.

Avantages des locations à court terme

Bien que les locations à long terme soient idéales pour un revenu constant et une facilité de gestion, il existe des raisons impérieuses d’envisager plutôt une location à court terme:

  • Potentiel de revenu plus élevé: Les locations à court terme peuvent faire plus d’argent, simples et simples – en particulier dans une zone de vacances populaire. Une propriété qui pourrait obtenir 1 500 $ par mois d’un locataire à long terme peut souvent faire plus du double de ce montant en location de vacances. Bien que les frais de gestion soient généralement plus élevés avec les locations à court terme, le potentiel de revenu plus élevé peut plus que compenser ce coût.
  • Un meilleur entretien: J’ai mentionné que les propriétaires ont généralement moins d’entretien continu avec les locations à long terme, mais il y a deux côtés à cela. Parce que le propriétaire d’une location de vacances fait généralement nettoyer la propriété entre les locataires (et en répercute le coût sur le locataire), les locations de vacances sont généralement mieux entretenues. Non seulement ils sont nettoyés fréquemment, mais comme le roulement est plus fréquent, il peut être plus facile d’identifier les problèmes de maintenance avant qu’ils ne deviennent de graves problèmes.
  • Possibilité d’ajuster les prix: En plus du potentiel de revenu plus élevé, les propriétaires de locations à court terme ont le luxe supplémentaire de pouvoir ajuster les prix comme bon leur semble. Si l’inventaire se remplit rapidement, un propriétaire peut augmenter le loyer pour maximiser les profits.
  • Usage personnel: C’est la principale raison pour laquelle je souhaite investir dans une location de vacances à court terme. C’est une excellente combinaison d’investissement et d’un endroit où ma famille peut partir en vacances sans payer d’hôtel.
  • L’autogestion devient plus facile: Il y a encore quelques années, gérer une location de vacances était comme un deuxième métier. Ce n’est plus le cas. Des plates-formes comme Airbnb et VRBO ont permis aux propriétaires de publier leurs propriétés (et à un prix abordable), et les avancées technologiques telles que les serrures intelligentes ont facilité la gestion des locations de vacances, même si vous n’habitez pas à proximité. La gestion d’une location de vacances est encore plus compliquée que la gestion d’une location à long terme, mais c’est beaucoup plus facile qu’auparavant.
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Il convient également de mentionner que certaines propriétés fonctionnent mieux en combinant des locations à long et à court terme. Par exemple, dans les destinations de vacances populaires, les propriétés sont souvent louées pendant des jours ou des semaines pour maximiser le potentiel de profit pendant les mois occupés. Ils sont ensuite loués à long terme pendant la morte-saison. Quand il n’y a pas autant de monde, il peut être plus difficile de garder la propriété occupée par des vacanciers.

Assurez-vous que vous êtes permis louer votre bien à court terme

Enfin, si vous pensez qu’une location à court terme pourrait être la bonne solution pour vous, il est important de vous assurer que vous êtes autorisé à louer la propriété à court terme.

D’une part, de nombreuses stations balnéaires restreignent les locations à court terme pour maintenir une offre adéquate de logements abordables pour les résidents toute l’année. À titre d’exemple, je pense à une location de vacances à Key West, en Floride, où j’habitais. Sauf si vous avez un permis spécial connu sous le nom de licence transitoire, les locations de moins d’un mois ne sont pas autorisées. Comme vous pouvez l’imaginer, ces licences peuvent être très coûteuses.

Sur d’autres marchés, vous devrez peut-être payer des frais et vous inscrire auprès du gouvernement de la ville avant de pouvoir louer votre propriété à court terme. Un agent immobilier local peut vous aider à naviguer dans les règles de location où que vous cherchiez.

Il convient également de mentionner que certains condominiums ont leurs propres restrictions. Par exemple, en plus des lois locales, trois immeubles en copropriété que j’ai examinés à Key West limitent les locations à des durées minimales de 30, 60 et 90 jours.

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Il est important de connaître les règles. Vous ne devez en aucun cas louer une propriété à court terme si vous n’y êtes pas autorisé. Les sanctions peuvent être extrêmement sévères.

Quelle est la meilleure option pour vous?

Comme la plupart des décisions d’investissement, il n’y a pas de réponse parfaite pour tout le monde. Je connais des gens avec des portefeuilles de locations à long terme qui ne rêveraient jamais d’investir dans une location de vacances à court terme. Et je connais des gens qui ont construit un portefeuille lucratif de propriétés dans des villes de vacances qu’ils louent tous les soirs.

Tout dépend de la cohérence des revenus que vous souhaitez, du temps que vous souhaitez consacrer à vos investissements et de ce que vous pensez des autres avantages et inconvénients de chaque type de bien locatif.

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