Avantages et inconvénients des baux nets locatifs uniques pour les investisseurs


Un bail net à locataire unique, ou STNL, est un type de contrat de location dans lequel un immeuble commercial entier est loué à un seul locataire sur une base triple-net. Comme pour tout investissement immobilier, posséder une propriété STNL a ses avantages et ses inconvénients. Dans cet esprit, voici un bref aperçu du fonctionnement d’un bail net pour un seul locataire, pourquoi il peut s’agir de bons investissements et des inconvénients potentiels dont vous devriez être conscient.

Qu’est-ce qu’un bail net pour un seul locataire?

Aux termes d’un bail net pour un seul locataire, un immeuble commercial entier est loué à un seul locataire. Ce type de bail peut être utilisé avec n’importe quel immeuble commercial tel que les soins de santé, les bureaux, l’industrie et plus, mais il est le plus souvent vu dans les propriétés de détail – en particulier les pharmacies, les restaurants, les stations-service et d’autres types qui occupent des bâtiments autonomes.

Un STNL est également connu sous le nom de bail triple net ou de bail NNN. Cela signifie que le locataire est responsable de trois catégories de dépenses immobilières:

  • Impôts fonciers.
  • Assurance bâtiment.
  • La plupart des coûts de maintenance.

Cela contraste avec une location brute, en vertu desquelles ces dépenses sont à la charge du propriétaire.

Les baux nets pour un seul locataire sont généralement signés avec de longues durées initiales de location – de 10 à 20 ans est commun – et avec des augmentations de loyer annuelles, ou des escaliers mécaniques, intégrés.

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Avantages d’un bail net locataire unique pour les investisseurs

Il y a de gros avantages à investir dans des propriétés occupées par un seul locataire sur un bail net. Juste pour en nommer quelques-uns:

Prévisibilité

Non seulement un bail net pour un seul locataire crée un flux de revenu stable pendant une décennie ou plus, mais il permet également un flux de trésorerie très prévisible par rapport, par exemple, à la possession d’un immeuble locatif résidentiel. Plus précisément, la plupart des coûts variables que les propriétaires doivent souvent assumer (taxes, assurances et entretien) deviennent la responsabilité du locataire.

Escaliers mécaniques

Vous n’aurez pas à vous soucier d’amener votre locataire à accepter des augmentations de loyer annuelles avec un STNL. En règle générale, des augmentations de loyer de 1% à 2% par an sont intégrées à ces baux, ce qui vous donne une source de revenus qui augmente avec le temps.

Occupation complète

Si vous investissez dans un immeuble ou un centre commercial, vous devrez trouver un locataire pour chaque l’unité – et les garder là – si vous voulez atteindre 100% d’occupation. Avec un bail net pour un seul locataire, il vous suffit de mettre un locataire en place et de profiter d’une décennie ou plus d’occupation complète.

Inconvénients potentiels d’un bail net à locataire unique pour les investisseurs

Bien sûr, l’immeuble de placement idéal n’existe pas, et les baux nets pour un seul locataire ne font pas exception. Voici quelques inconvénients majeurs à considérer avant d’investir:

Locataire unique

Bien que vous soyez plus susceptible d’avoir 100% d’occupation avec une propriété à locataire unique, l’autre côté de l’équation est que vos revenus de location dépendent entièrement d’une seule entreprise. Si votre locataire quitte le bien en raison de la fin d’un bail ou d’une faillite, vos revenus locatifs tombent immédiatement à zéro.

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En revanche, si vous êtes propriétaire d’un immeuble de 10 appartements et qu’un locataire part, vous réalisez tout de même 90% des revenus locatifs. C’est pourquoi, avec une propriété à bail net à locataire unique, il est extrêmement important de choisir un locataire de haute qualité qui a peu de chances de partir.

Escaliers mécaniques

Les locations nettes ont généralement une augmentation de 1 à 2% du loyer annuel. C’est excellent pour la prévisibilité, c’est pourquoi il est également répertorié comme un avantage, mais cela peut en fait être un inconvénient si le loyer du marché augmente plus rapidement.

Par exemple, si le taux de location du marché pour les propriétés commerciales dans votre région augmente de 5% sur un an, mais que le bail de votre locataire ne comprend qu’une augmentation de 1%, vous vous retrouverez à percevoir un loyer inférieur au marché.

Une alternative à l’achat juste un Propriété STNL

Sans aucun doute, le plus grand inconvénient d’investir dans une propriété STNL est que vous êtes entièrement dépendant de un locataire.

Une façon de contourner ce problème consiste à investir dans une fiducie de placement immobilier, ou FPI, qui se spécialise dans les biens immobiliers loués par un locataire unique au lieu d’acheter une propriété vous-même. Realty Income Corporation (NYSE: O) est un bon exemple, et celui que je possède dans mon portefeuille. Avec plus de 5000 propriétés dans son portefeuille, il vous offre les avantages de l’immobilier STNL – un revenu prévisible et croissant – mais sans dépendre d’un seul locataire pour la réussite de votre investissement.

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