Comment gérer un bien locatif


Dans cet article:

Vous n’avez pas besoin d’être un professionnel de la gestion, un expert immobilier ou un entrepreneur professionnel pour gérer un bien locatif. Cependant, la gestion immobilière nécessite du temps pour répondre aux demandes des locataires, aux problèmes d’entretien des entreprise de propriétaire – comme la perception du loyer et le suivi de vos dépenses. Selon le Rapport 2018 sur les tendances du logement des consommateurs du groupe Zillow, parmi les propriétaires qui louent actuellement ou prévoient louer leur maison, 81% sont intéressés par la location à long terme1.

Utilisez ce guide du propriétaire 101 pour vous aider à gérer les propriétés que vous possédez déjà ou envisagez d’acheter, afin de tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier.

Obligations du propriétaire

Pour beaucoup de gens, être propriétaire est une expérience enrichissante et rentable, mais ce n’est pas une entreprise simple. Comprendre certaines clés responsabilités du propriétaire, les tactiques de marketing immobilier et les domaines du droit contribuent grandement à vous aider à trouver (et à conserver) un locataire, à gérer efficacement votre location et à éviter les plus courants erreurs du propriétaire. Et parfois, la meilleure compétence est de savoir quand appeler un professionnel. Voici les obligations les plus importantes d’un propriétaire:

1. Trouver un locataire

Il existe de nombreuses façons de trouver un grand locataire – essayez ces tactiques pour remplir votre location:

Annoncez la propriété à louer. Écrire un annonce de location, prends photos de l’intérieur et de l’extérieur et commercialisez votre bien en ligne.

Organisez une journée portes ouvertes en location ou programmez des séances individuelles. Définissez un journée portes ouvertes date ou calendrier des rendez-vous avec les locataires intéressés. Envoyez des rappels pour les rendez-vous et assurez-vous de donner un préavis au locataire actuel (si la propriété est occupée).

Envoyez des candidatures. Invitez les locataires intéressés à postuler en ligne puis voyez si elles répondent à vos besoins de location. Avec Zillow Rental Manager, vous pouvez facilement accepter les candidatures en ligne.

2. Présélection des locataires

Zillow Rental Manager fait filtrer les locataires facile – et sans frais pour vous. Pendant le processus de sélection des locataires, vous:

Acceptez ou refusez les demandes de location. Assurez-vous de vous conformer à toutes les lois sur le logement équitables, qui interdisent la discrimination fondée sur la race, la couleur, la nationalité, l’âge, le sexe, la situation familiale et d’autres critères.

Exécutez une vérification des antécédents. Cela vous montrera la location du demandeur et antécédents criminels.

Vérifiez le crédit du demandeur. Outre une vérification des antécédents, vous exécuterez également un Vérification de crédit.

3. Signez un contrat de location avec votre locataire

Une fois que vous aurez trouvé un candidat qui répond à vos qualifications, vous en aurez signer un contrat de location. Voici les étapes:

  • Créez votre bail.
  • Exécutez le bail par un conseiller juridique.
  • Passez en revue le bail avec votre locataire.
  • Signez et datez le bail avec votre locataire.
  • Remettez à votre locataire une copie du bail et conservez votre copie en toute sécurité.

4. Protégez les droits de votre locataire

Comprenez les droits qui s’appliquent à votre locataire une fois qu’il a signé un contrat de location:

5. Donner un avis approprié aux locataires

Vous devez informer votre locataire de certaines choses, notamment:

Lorsque vous devez entrer dans la propriété. Que ce soit pour un entretien de routine, une inspection ou pour résoudre un problème, vous devez aviser votre locataire si vous prévoyez d’entrer dans les locaux.

Lorsque vous poursuivez une expulsion. Les lois varient selon les États, mais généralement avis d’expulsion doit être livré à un locataire 30 à 60 jours avant une expulsion.

S’ils doivent souscrire une assurance locataire. Informez tous les locataires à l’avance si vous leur demandez de souscrire une assurance locataire par leur date d’emménagement.

6. Fournir une propriété sûre et habitable

En tant que propriétaire, vous devez vous assurer:

  • Tous les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone fonctionnent.
  • Il y a de l’eau chaude et du chauffage dans la location.
  • Un équipement de sécurité approprié est disponible, comme un extincteur ou un dispositif de flottaison (si vous avez une piscine).
  • Tous les verrous sont resserrés avant que le locataire emménage.
  • La propriété est exempte de peinture à base de plomb.
  • La propriété est exempte de moisissure, de rongeurs, de cafards ou de punaises de lit.
  • Le locataire connaît tous les autres problèmes de réparation et quand ils seront résolus.

Obligations d’entretien des biens

Entretenir votre propriété n’aide pas seulement le locataire, il préserve également votre investissement. Quelques avantages de maintenance régulière comprendre:

  • Valeur de propriété augmentée ou stable
  • Réduction du roulement des locataires
  • Réduction du nombre de réparations d’urgence
  • Durée de vie prolongée pour les planchers, les appareils et les accessoires

Assurez-vous que votre propriété est conforme au code et inspecté annuellement pour tout problème pouvant ne pas être facilement identifiable. Voici les meilleures pratiques pour prendre soin de votre propriété:

1. Effectuer l’entretien de routine

Bien qu’il incombe principalement au propriétaire de gérer une propriété et de s’assurer qu’elle est habitable, vous et votre locataire pouvez effectuer l’entretien. Assurez-vous d’établir qui est responsable de quoi dans votre contrat de location et utilisez un liste de contrôle de maintenance pour suivre les tâches mensuelles, saisonnières et annuelles.

Tâches mensuelles:

  • Vérifiez les parasites et exterminer si nécessaire.
  • Testez les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone.
  • Vérifiez que les extincteurs sont en état de marche.

Tâches saisonnières:

  • Vérifiez les dégâts d’eau et les fuites, surtout après une saison des pluies.
  • Inspectez le toit après de fortes chutes de neige, de grêle ou de vent.
  • Nettoyez les gouttières.
  • Coupez les arbres à proximité de structures, de lignes électriques ou de lignes de propriété.

Tâches annuelles:

  • Examiner le calfeutrage de douche et le coulis entre les carreaux pour prévenir la moisissure.
  • Changez les filtres de vos systèmes à air pulsé (faites-le deux fois par an).
  • Rincez votre chauffe-eau pour éliminer les sédiments.

2. Gérez rapidement la maintenance d’urgence

Certaines réparations nécessitent une attention immédiate. Traitez ces problèmes dès que possible:

  • Fournaise ou appareil de chauffage cassé
  • Fuite de gaz ou odeur de gaz
  • Problèmes électriques
  • Fuites d’eau
  • Canalisation d’égout bouchée

3. Superviser tout le personnel embauché

Si vous êtes à portée de main, vous préférerez peut-être gérer vous-même votre propriété locative – mais certains États ont des lois qui stipulent que les travaux d’électricité et de plomberie doivent être gérés par un professionnel. Chaque fois que quelqu’un effectue une maintenance, vous devez vous assurer qu’il est supervisé. Ceci comprend:

  • Les entrepreneurs
  • Vendeurs
  • Ouvriers d’entretien
  • Inspecteurs
  • Électriciens
  • Plombiers

Il est important de respecter la confidentialité de votre locataire. La plupart des États exigent qu’un propriétaire donne au moins 24 à 48 heures de préavis avant l’entrée, ou une période plus longue spécifiée dans votre bail ou par les lois applicables. En cas de réparation d’urgence, il se peut que vous n’ayez pas besoin de donner un avis ou que vous puissiez être en mesure de le faire par la suite. Vérifiez votre état lois propriétaire-locataire pour les réglementations sur la gestion des propriétés.

Obligations de gestion des locataires

Il est important pour un propriétaire de comprendre les principes de base de la gestion des locataires. Vous devriez consacrer du temps à suivre les demandes des locataires et les biens locatifs problèmes de maintenance, ainsi que vos autres responsabilités de propriétaire.

1. Communiquer régulièrement avec les locataires

Assurez-vous que vous êtes accessible et facile d’accès. Les locataires peuvent avoir des questions sur les règles de propriété ou avoir besoin d’une incitation subtile pour signaler des problèmes mineurs. La communication et la flexibilité contribuent grandement à attirer et à conserver des locataires de qualité.

Si vous gérez plusieurs unités: Utilisez un outil de gestion immobilière pour garder une trace de la dernière fois que vous avez communiqué, ainsi que la méthode de communication préférée de chaque locataire.

Si vous gérez une seule propriété: Appeler ou envoyer des SMS peut être le moyen le plus simple de gérer une seule unité. Assurez-vous simplement de savoir ce que le locataire préfère.

2. Répondez rapidement aux demandes de réparation

Non seulement est-ce votre obligation en vertu des lois des propriétaires-locataires, mais elle est cruciale pour maintenir votre investissement. Résoudre les problèmes lorsqu’ils sont petits peut permettre d’économiser de l’argent à long terme en évitant les problèmes plus importants. Les lois des propriétaires-locataires de votre État peuvent même dicter la rapidité avec laquelle vous devez répondre à certaines demandes.

Problèmes mineurs: De nombreux États accordent jusqu’à 30 jours pour réparer des choses comme des stores cassés ou une ampoule morte.

Problèmes majeurs: Si la fournaise s’éteint ou s’il y a une fuite d’eau, vous devrez probablement la réparer le plus tôt possible.

3. Envoyer des rappels de loyer

C’est l’un des meilleurs conseils de gestion immobilière pour les nouveaux propriétaires: donnez une mise en demeure lorsque le loyer est dû. Ces rappels sont utiles pour le locataire, mais ils vous aident également à être clair et ferme sur vos attentes. Bien que vous souhaitiez maintenir une relation amicale avec vos locataires et être attentif aux circonstances atténuantes, c’est votre affaire.

Si vous gérez plusieurs unités: Un outil de gestion immobilière peut envoyer des courriels de rappel de loyer à chacun de vos locataires. Si tu utilises Zillow Rental Manager pour recevoir les paiements de votre locataire, le système envoie automatiquement un mail de rappel quelques jours avant l’échéance du loyer.

Si vous gérez une seule unité: Pensez à mettre en place un mail récurrent pour rappeler à votre locataire que son loyer est dû (trois à cinq jours avant la date limite).

4. Assurez-vous que les mesures de sécurité appropriées sont prises

Si vous gérez votre propre propriété locative, n’oubliez pas de rappeler aux locataires d’être en sécurité par mauvais temps ou lorsque vous utilisez les équipements de la propriété, comme un barbecue ou un porche surélevé. S’il y a un grand danger pour la sécurité, comme une piscine, assurez-vous que votre bail le couvre.

En été: Envoyez des rappels de sécurité pour les activités de plein air comme les barbecues ou les incendies (si vous avez un foyer).

En hiver: Donnez des conseils sur la façon d’éviter le gel des tuyaux et rappelez aux locataires de surveiller la présence de glace sur les allées.

Tenue des registres des biens locatifs

L’un des aspects les plus importants de la gestion des propriétés consiste à tenir un registre des documents du propriétaire. Stockez tous les documents en toute sécurité et pensez à conserver des sauvegardes papier ou numériques. Cela vous évitera tout passif et vous assurera que vous êtes organisé pendant la saison des impôts.

1. Conservez une preuve de propriété et une assurance propriétaire

Cela protégera votre propriété locative contre les accidents et les pertes soudaines dues à un incendie ou à des intempéries – et aidera à protéger vos actifs financiers en cas de réclamation en responsabilité. Si vous allez gérer une propriété, vous voudrez peut-être assurance propriétaire en plus de votre assurance habitation standard. Selon ce que couvre votre police actuelle, l’assurance du propriétaire peut couvrir les coûts supplémentaires associés à la location d’une propriété, notamment:

  • Dommages des locataires à la structure du logement
  • Frais juridiques en cas de procès ou d’expulsion
  • Frais médicaux en cas d’accident
  • Perte de revenus de location si des réparations majeures sont nécessaires

2. Conservez une copie de toutes les demandes de location

De nombreux États ont des lois à ce sujet. Quelles que soient les exigences légales, nous vous recommandons de conserver une copie de toutes les demandes (qu’elles aient été acceptées ou refusées) pendant au moins quatre ans. Ils seront utiles si:

Un demandeur dépose une plainte pour discrimination. Vous devrez prouver que vous n’avez violé aucun lois sur le logement équitables lors de l’acceptation ou du refus d’un demandeur.

Il y a une urgence locataire. La plupart des applications contiennent une section de contact d’urgence.

Pour vous faciliter la tâche et celle de vos futurs locataires, pensez à faire appel à tous les locataires intéressés postuler en ligne – 58% des locataires préfèrent postuler en ligne selon les données de l’enquête 2019 du Zillow Group Consumer Housing Trends Report2et les enregistrements numériques sont faciles à sauvegarder et à imprimer si nécessaire.

3. Stockez en toute sécurité tous les contrats de location

Accords de location vous tenir responsable, vous et votre locataire, et si vous n’avez pas de copie du bail signé, il peut être plus difficile de régler les différends. La possession d’une copie de votre contrat de location peut vous aider à:

  • Protégez-vous, le propriétaire, de toute responsabilité supplémentaire.
  • Évitez toute confusion quant aux modalités et aux règles de location de la propriété.
  • Assurez-vous que vous et votre locataire comprenez vos responsabilités.
  • Protégez les droits de votre locataire.
  • Déposer correctement une pétition d’expulsion.

4. Tenir un registre des reçus de loyer

Certaines villes et certains États exigent que les propriétaires fournissent reçus de loyer à la demande. Même si ce n’est pas le cas dans votre région, c’est une bonne idée de conserver les reçus de loyer, car ils:

  • Spectacle preuve de paiement.
  • Simplifiez votre location Tenue de livre compte.
  • Aide à minimiser le paiement des disputes.

5. Documentez vos listes de contrôle de procédure de location

Pendant l’emménagement et le déménagement, vous devez inspecter la propriété avec le locataire et documenter l’état de la location avec un liste de contrôle. Faites-en une copie pour vous-même et le locataire, afin de pouvoir tenir compte de tout nouveau dommage lorsqu’ils déménagent et il est temps de retourner leur dépôt de garantie. Pour terminer la procédure pas à pas:

  • Inspectez chaque pièce et enregistrez tout ce qui doit être nettoyé, peint, réparé ou remplacé.
  • Suivez le coût des réparations nécessaires.
  • Notez ce qui a été discuté au cours de la procédure pas à pas.
  • Demandez à toutes les parties de signer la liste de contrôle pour l’installation des locataires.

Comptabilité des immeubles locatifs

La gestion de votre propre bien locatif signifie que vous devrez également gérer les détails financiers. Une fois que vous avez fixer le prix du loyer, vous devez savoir comment gérer les revenus et les dépenses liés aux biens locatifs. La comptabilité des biens locatifs comprend:

1. Percevoir le loyer

Il existe de nombreuses façons de percevoir le loyer, mais le faire en ligne est souvent plus simple pour vous et votre locataire. En fait, 57% des locataires disent vouloir payer le loyer en ligne, mais seulement 38% ont la possibilité3. En plus de percevoir le loyer, vous devrez peut-être:

2. Gestion des dépôts de garantie

Lorsque vous gérez un bien, vous devez également gérer les dépôts de garantie que vous choisissez de collecter. Les dépôts de garantie peuvent aider à couvrir tout dommage ou problème détecté dans la liste de contrôle du déménagement d’un locataire. Pour gérer correctement les dépôts de garantie, vous devez:

  • Conservez les dépôts en toute sécurité pendant que le locataire loue votre propriété.
  • Respectez les limites de dépôt de garantie de l’État et règlement de retour.
  • Tenez compte des dommages causés aux animaux.

3. Taxes de dépôt et dépenses de déclaration

Il peut être avantageux d’embaucher un comptable qui peut vous aider à comprendre les règles fiscales applicables aux immeubles locatifs. Ils vous aideront à maximiser vos déductions et déclarer vos dépenses.

Sources potentielles de revenus locatifs:

  • Paiements de loyer mensuels
  • Paiements anticipés de loyer pour les mois à venir

Charges locatives communes:

  • Assurance propriétaire en cas d’accident, de perte subite et de responsabilité
  • Maintenance et réparation
  • Licence de location, inspections obligatoires et frais d’enregistrement annuels
  • Impôt foncier et locatif
  • Paiements hypothécaires
  • Services publics de base comme le gaz, l’électricité et l’eau
  • Impôts fonciers
  • Frais de marketing ou de publicité

Dépenses supplémentaires pour se préparer à:

  • Frais de tenue de livres ou de comptabilité
  • Frais de gestion immobilière (si vous choisissez de embaucher un gestionnaire immobilier)
  • Frais juridiques en cas d’expulsion – vous aurez des frais de dossier, de justice et d’avocat

Si vous avez plus d’un immeuble locatif, vous devrez peut-être remplir des formulaires fiscaux supplémentaires. Parlez à un professionnel de la comptabilité pour vous assurer que vos revenus et dépenses liés à la propriété locative sont bien déclarés.

Ce sont les bases de la gestion des biens. Pour plus d’articles et d’informations sur le fait d’être propriétaire, visitez notre Centre de ressources sur les locations.

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La source:

1. Rapport 2018 sur les tendances en matière de logement des consommateurs du groupe Zillow

2, 3. Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2019 données d’enquête

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