Transcription de l’appel des résultats du quatrième trimestre 2019 de Lexington Realty Trust (LXP)


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Source de l’image: The Motley Fool.

Lexington Realty Trust (NYSE: LXP)
Appel de résultats du quatrième trimestre 2019
20 févr.2020, 8 h 30 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants

Remarques préparées:

Opérateur

Bonjour à tous. Et bienvenue à l’appel de revenus et à la webdiffusion du quatrième trimestre 2019 de Lexington Realty Trust. [Operator instructions] Pour l’instant, j’aimerais confier la conférence téléphonique à Heather Gentry, relations avec les investisseurs. Madame, veuillez continuer.

Heather GentryRelations avec les investisseurs

Merci opérateur. Bienvenue à la conférence téléphonique et à la webdiffusion du quatrième trimestre 2019 de Lexington Realty Trust. Le communiqué sur les résultats a été distribué ce matin et le communiqué et le supplément trimestriel sont disponibles sur notre site Web à www.lxp.com dans la section investisseurs et seront fournis à la SEC sur un formulaire 8-K. Certaines déclarations faites lors de cette conférence téléphonique concernant les événements futurs et les résultats attendus peuvent constituer des déclarations prospectives au sens de la loi Private Securities Litigation Reform Act de 1995.

Lexington estime que ces déclarations sont basées sur des hypothèses raisonnables, cependant, certains facteurs et risques, y compris ceux inclus dans le communiqué de presse sur les résultats d’aujourd’hui et ceux décrits dans les rapports que Lexington dépose de temps à autre auprès de la SEC, pourraient faire en sorte que les résultats réels de Lexington diffèrent sensiblement de celles exprimées ou sous-entendues par de telles déclarations. Sauf si la loi l’exige, Lexington ne s’engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives. Dans le communiqué de presse sur les résultats et les informations supplémentaires trimestrielles, Lexington a rapproché toutes les mesures financières non conformes aux PCGR à la mesure conforme aux PCGR la plus directement comparable. Toute référence dans ces documents aux FFO ajustés de la société fait référence aux fonds d’exploitation ajustés de la société disponibles à tous les actionnaires et porteurs de parts sur une base entièrement diluée.

Les mesures du rendement d’exploitation d’un placement individuel ne sont pas censées être considérées comme présentant une mesure numérique du rendement financier, de la situation financière ou des flux de trésorerie historiques ou futurs de Lexington. À l’appel d’aujourd’hui, Will Eglin, président-directeur général; Beth Boulerice, directrice financière; et les vice-présidents exécutifs, Brendan Mullinix, Lara Johnson et James Dudley fourniront des commentaires axés sur les résultats du quatrième trimestre. Je vais maintenant passer l’appel à Will.

Will EglinPrésident et Directeur Général

Merci Heather. Bonjour à tous. Nous avons connu un excellent quatrième trimestre et démontré une solide exécution dans tous les domaines de nos activités, y compris les investissements, les cessions, les opérations de portefeuille et les marchés des capitaux. Nous avons mis en œuvre avec succès notre plan d’affaires chaque trimestre tout au long de 2019, ce qui nous a rapprochés de notre objectif de devenir une FPI industrielle à locataire unique à 100% et a entraîné notre nouvelle classification en tant que FPI industrielle par Nareit et MSCI.

Notre exécution a été délibérée et prudente durant cette transition, l’accumulation patiente de succès récompensant nos actionnaires. En seulement deux ans, nous avons augmenté nos actifs industriels de près de 65% et en 2019 avec une exposition industrielle proche de 82% de la valeur comptable brute. Comme nous avons continué à ajouter des actifs de haute qualité et bien situés à notre portefeuille industriel, nous avons augmenté notre location industrielle de qualité investissement à 46%, abaissé l’âge moyen du portefeuille industriel à 12,6 ans et renforcé notre exposition dans les 50 principaux marchés industriels à 80%. En commençant par les investissements, nous avons eu une année très active, investissant plus de 700 millions de dollars dans des entrepôts et des centres de distribution à des PCGR moyens pondérés et à des taux de plafonnement en espèces de 5,8% et 5,4% respectivement.

Bien que le paysage des investissements soit resté compétitif, nous sommes satisfaits de nos achats industriels de classe A qui sont bien situés dans des sous-marchés primaires et secondaires solides. Notre objectif est d’avoir une nouvelle année d’activité d’investissement importante. Nous avons connu un excellent départ jusqu’à présent en 2020 avec des acquisitions d’environ 195 millions de dollars à ce jour. Compte tenu de notre exécution régulière, nous pensons que nous sommes bien positionnés pour porter notre exposition industrielle à plus de 90% de la valeur comptable brute d’ici la fin de l’année.

Au cours du trimestre, nous avons profité de nos relations de longue date avec les développeurs pour conclure trois projets de développement sélectionnés. Alors que ces projets ne font que commencer, nous sommes ravis d’étendre cette voie de croissance de notre entreprise. En plus des achats immobiliers, nous pensons qu’il est utile de diversifier davantage nos opportunités de croissance et de renforcer notre présence sur certains marchés clés. En ce qui concerne les cessions, nous avons terminé l’année en force, ce qui a porté le total des ventes immobilières consolidées à 622 millions de dollars à des taux PCGR moyens pondérés très attractifs et à des taux de capitalisation de 6,4% et 5,6%, respectivement.

Nos efforts de vente accélérés au cours des dernières années ont réduit nos bureaux et autres actifs non industriels à moins de 20% de notre valeur comptable brute totale. Pour 2020, nous prévoyons avoir une capacité substantielle de financer nos investissements principalement à partir du produit de la cession. Cela dit, nous préférons être un acquéreur net cette année comme nous l’avons été l’année dernière et il est possible que nous profitions des opportunités des marchés des capitaux à mesure qu’elles se présentent, comme elles l’ont fait en 2019 pour soutenir les objectifs de croissance. Au cours du trimestre, nous avons émis 6,6 millions d’actions par le biais de notre programme ATM, générant un produit net d’environ 71 millions de dollars.

Le produit a été utilisé principalement pour financer de nouveaux investissements. Nous avons également maintenu un bilan exceptionnellement solide avec une dette nette sur BAIIA ajusté de 4,9 fois à la fin de l’exercice. Nous pensons que notre bilan prudent offre une flexibilité supplémentaire si nous avons besoin de capitaux au cours de l’année. En examinant les opérations de notre portefeuille, nous nous sommes concentrés sur l’exécution de nouveaux baux et de baux prolongés au cours de l’année et l’effort a porté ses fruits.

Nous avons loué plus de 6 millions de pieds carrés en 2019, augmentant les loyers de base de plus de 7%. La majorité de nos expirations de location en 2020 ont été résolues et nous nous concentrons sur 2021 et au-delà, en particulier alors que nous travaillons pour maximiser la valeur des futures dispositions de bureaux. Enfin, pour ce qui est de nos résultats financiers, au quatrième trimestre, nous avons généré un bénéfice net de 0,33 $ par action ordinaire diluée et des fonds d’exploitation ajustés de 0,20 $ par action ordinaire diluée. Notre FFO ajusté de 0,80 $ par action ordinaire diluée pour 2019 se situait au sommet de notre fourchette de référence.

Dans le cadre de notre publication des résultats ce matin, nous avons annoncé une estimation des prévisions de FFO ajustées pour 2020 pour les entreprises de l’ordre de 0,74 $ à 0,77 $ par action ordinaire diluée. Ces directives tiennent compte de notre stratégie de recyclage du capital continue à l’extérieur du bureau et vers l’industrie. Bien que cela entraîne une dilution des bénéfices à court terme, nous avons fait d’énormes progrès dans le repositionnement de notre portefeuille afin de nous concentrer sur les actifs qui, selon nous, permettent une plus-value du capital, une croissance des revenus, des flux de trésorerie cohérents et une baisse des coûts d’exploitation à long terme. De plus, à la suite de ces changements de portefeuille, nous pensons qu’AFFO a une tendance positive bien que la tendance puisse être affectée de temps à autre dans le contexte de dépenses en capital créatrices de valeur.

Par conséquent, nous prévoyons que la croissance annuelle modeste du dividende se poursuivra conformément à notre récente augmentation du dividende. Sur ce, je cède la parole à Brendan pour parler plus précisément des investissements.

Brendan MullinixVice-président exécutif

Merci Will. Nous avons acquis six actifs industriels au quatrième trimestre pour 264 millions de dollars selon les PCGR moyens pondérés et des taux de capitalisation boursière de 5,9% et 5,3% respectivement, terminant notre année mieux que prévu. Ces propriétés comprennent environ 3,7 millions de pieds carrés et comprennent un mélange de centres de distribution et de petits entrepôts. Ils sont principalement situés dans deux marchés logistiques que nous avons ciblés pour de nouveaux investissements, notamment Phoenix et Greenville Spartanburg.

Comme indiqué lors de l’appel du dernier trimestre, nous avons clôturé deux des actifs de Greenville Spartanburg au début du quatrième trimestre. Ces propriétés sont situées dans un marché industriel établi et un sous-marché près de la I-85 et du port intérieur de Greer. Loués à deux sociétés de logistique pour une durée moyenne de cinq ans, les immeubles ont été construits au cours des deux dernières années selon des spécifications modernes et, ensemble, des progressions locatives annuelles attractives moyennes d’environ 2,6%. Vers la fin du quatrième trimestre, nous avons fermé un tout nouveau centre de distribution de classe A sur le même marché.

L’installation est louée à un détaillant de rénovation domiciliaire coté investissement pour une durée de 15 ans, avec une augmentation annuelle des loyers d’environ deux pour cent et demi. Nous aimons le marché de la logistique de Greenville Spartanburg en raison de ses moteurs de demande positifs des locataires, de la croissance démographique accrue, des niveaux d’absorption élevés et de l’accès facile aux autoroutes et au port intérieur de Greer. Lors de l’appel du dernier trimestre, nous avions également discuté de l’installation que nous avions achetée dans le sous-marché le plus actif de Phoenix, qui est louée à CHEP Pallets pour sept ans avec des augmentations de loyer annuelles d’environ deux pour cent et demi. Cette propriété fait partie d’un portefeuille de deux propriétés dans lequel la deuxième propriété est louée à Ball Corporation pour six ans avec des augmentations de loyer moyennes de deux et un quart pour cent par an fermées après le trimestre au début de janvier de cette année.

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De plus, au cours du quatrième trimestre, nous avons fermé un centre de distribution du même sous-marché de la logistique loué à une société de commerce électronique pour un bail à long terme d’environ 11 ans avec une augmentation de 2%. Nous continuons d’être attirés par ce marché en raison de ses perspectives de croissance, de la forte réserve de main-d’œuvre et de sa position en tant qu’alternative à moindre coût aux marchés de la côte ouest plus chers. En décembre, nous nous sommes engagés à acheter un portefeuille industriel de trois propriétés dans un sous-marché logistique de Chicago. Les trois propriétés, dont la date de fermeture est différente, sont louées pour environ 10 ans avec des augmentations de loyer annuel moyen d’un peu plus de 2%.

L’une des propriétés a fermé ses portes au quatrième trimestre et les deux autres ont fermé leurs portes en janvier 2020. Les propriétés sont louées à de solides locataires de crédit, Kellogg et BMW et bénéficient d’une proximité immédiate avec la I-80 et la I-55. Le sous-marché I-80 est l’un des sous-marchés de distribution en vrac les plus actifs de Chicago. Également au cours du trimestre, nous avons investi environ 15 millions de dollars dans trois nouveaux projets de développement à Atlanta et Columbus, Ohio.

Le plus notable est notre parcelle de terrain à Atlanta où nous développons environ 900 000 pieds carrés avec une date d’achèvement estimée d’ici la fin de 2020. Nous exerçons également notre option avec notre partenaire de développement pour acheter environ 130 acres de l’autre côté de la rue à partir de notre projet de développement existant à Ohio, et nous avons séparément acquis 23,6 acres de terres à développer dans le sous-marché Rickenbacker de Columbus, Ohio. Comme Will l’a mentionné, nous cherchons à ouvrir de nouvelles voies de croissance et à étendre notre présence sur certains de nos marchés existants, et ces projets de développement soutiennent nos objectifs. Enfin, après le trimestre, nous avons fermé une installation nouvellement construite située dans le sous-marché de North Fort Worth du Dallas-Fort Worth Metroplex qui a un excellent accès à l’I-35.

La propriété est louée à Black & Decker pour près de 10 ans avec des augmentations de loyer annuel d’environ 2%. Nous sommes sur un bon départ en 2020 avec 195 millions de dollars de nouvelles acquisitions industrielles clôturées à ce jour et nous continuons à examiner activement les opportunités industrielles supplémentaires sur le marché. Je donne maintenant la parole à Lara pour discuter des dispositions.

Lara JohnsonVice-président exécutif

Merci Brendan. Nous avons terminé l’année avec vigueur en cédant 173 millions de dollars d’actifs non essentiels au quatrième trimestre à des taux PCGR moyens pondérés et à un plafond de 8,1% et 7,8%, respectivement. Ces actifs se composaient de six immeubles de bureaux, de trois immeubles commerciaux et d’un petit immeuble industriel non essentiel qui ont généré un PNB annualisé combiné d’environ 13 millions de dollars. Ces transactions ont porté notre volume de ventes consolidé total à 622 millions en 2019, avec 177 millions supplémentaires de cessions de coentreprises l’an dernier.

Nous continuerons de progresser vers nos objectifs de composition de portefeuille en 2020 avec un volume de cession ciblé de 250 à 500 millions de dollars. À l’extrémité supérieure de la fourchette, le pool cible d’actifs de vente a généré environ 35 millions de dollars de PNI annualisé au quatrième trimestre et était occupé à 68% à la fin de l’exercice. Notre immeuble de bureaux Dow Chemical est inclus dans notre plan d’aliénation 2020. Comme mentionné au dernier trimestre, nous avons reçu des manifestations d’intérêt hors marché pour la propriété Dow.

Et bien qu’il soit toujours possible qu’une transaction soit réalisée hors marché, nous nous préparons simultanément à une campagne de marketing. Notre plan de disposition pour 2020 est en bonne voie. Nous avons actuellement environ 72 millions de dollars d’actifs consolidés sous contrat ou avec une offre acceptée, et nous sommes activement sur le marché avec plusieurs autres propriétés. Nous sommes très satisfaits de nos résultats de vente en 2019 et nous prévoyons poursuivre notre exécution régulière en 2020 alors que nous travaillons avec diligence pour mener à bien le plan et faire progresser notre objectif plus large de devenir 100% industriel.

Sur ce, je cède la parole à James qui fera le point sur la location.

James DudleyVice-président exécutif et directeur de la gestion d’actifs

Merci Lara. Au cours du trimestre, nous avons exécuté des prolongations de baux et de nouveaux baux de plus de 2 millions de pieds carrés avec un portefeuille de baux global de 97% à la fin du trimestre. Par rapport au troisième trimestre, le taux d’occupation est en légère baisse du fait du déménagement prévu de Michelin à Moody, en Alabama, fin 2019. Malgré ce déménagement, notre portefeuille industriel reste loué à près de 98%.

Le PNI des magasins comparables sur l’ensemble du portefeuille a diminué de 1,7% à la fin de l’exercice, et lorsque la suppression de l’inoccupation locataire unique était stable. Environ 87% de notre portefeuille industriel connaît des augmentations de loyers qui, selon nous, devraient en fin de compte entraîner une croissance positive à magasins comparables alors que nous continuons à réduire nos avoirs de bureaux. La mise en œuvre de notre plan 2020 devrait entraîner une croissance industrielle du PNI à magasins comparables d’environ 2%, sous réserve des résultats d’inoccupation et de renouvellement. Du côté industriel, nous avons été heureux de constater des résultats de location positifs qui se sont traduits par une augmentation des loyers de base de 28% et 8%, respectivement.

Si vous vous souvenez, nous avons acquis notre propriété Morris à Atlanta avec un bail à court terme au moment de l’achat l’année dernière. Au cours du trimestre, les négociations ont abouti à un renouvellement de cinq ans et à une augmentation du loyer de base de 18% avec une augmentation annuelle des loyers de 3%. Nous investirons environ 9 millions de dollars dans la propriété, dont 7,5 millions environ seront amortis sur la durée à 7%. Ce type d’amélioration du capital crée une valeur considérable à court et à long terme compte tenu du taux de rendement, d’un crédit-locataire solide et d’une probabilité accrue de renouvellement.

Nous avons également signé un bail de trois ans avec RC Moore dans nos installations industrielles de Tampa. Notre ancien locataire devait déménager en juin 2020. Nous avons pu louer l’immeuble à un loyer attrayant pour le marché sans subir de temps d’arrêt par rapport au déménagement prévu. Enfin, au cours du trimestre, le bail de notre usine Michelin de Laurens, en Caroline du Sud, a été prolongé jusqu’en janvier 2021.

Après la fin du trimestre, Kitchen Collection a liquidé et quitté notre entrepôt de Chillicothe en Ohio. Les sous-locataires actuels occupent 95% de l’installation et nous pensons que nous pourrons remblayer complètement l’espace libéré. Du côté des bureaux, au cours du trimestre, nous avons exécuté une prolongation de plus de 10 ans avec Quest Diagnostics à Lenexa, Kansas et la propriété est maintenant commercialisée pour la vente. Après le trimestre, nous avons prolongé de 15 ans notre bail avec New Jersey Natural Gas à Wall, New Jersey, avec des loyers de renouvellement annuels commençant à environ 3 millions de dollars.

Notre plan est de vendre l’actif après l’expiration de l’option d’achat de 52,5 millions de dollars à la fin de 2022. Nous dépenserons environ 13,5 millions au cours des deux prochaines années pour garantir ce renouvellement anticipé du bail qui améliore considérablement la valeur de vente. De plus, notre immeuble de bureaux qui a été officiellement loué à Oce-USA Holdings jusqu’au début du mois à titre d’hypothèque sans recours grevant la propriété et est en cours de transfert au prêteur. Nous continuons à travailler avec diligence sur les expirations de baux 2020 et au-delà.

De nos trois expirations de bail industriel 2020 restantes, nous sommes en négociation avec ODW Logistics pour un renouvellement. Unilever est susceptible d’être une vente acheteur-utilisateur et nous pensons que Geodis prolongera son bail, mais il est encore trop tôt dans l’année pour avoir une visibilité claire à ce sujet d’ici l’expiration de décembre 2020. Sur ce, je donne maintenant la parole à Beth qui discutera des résultats financiers.

Beth BoulericeDirecteur financier

Merci James. Globalement, 2019 a été une année positive avec de nombreux faits marquants notables. Nous avons levé plus de 200 millions de dollars en capitaux propres, prolongé les dates d’échéance de notre facilité de crédit renouvelable et de notre prêt à terme tout en abaissant leurs taux de marge applicables et satisfait une grande partie de la dette garantie. Notre bilan reste en excellent état avec un faible effet de levier et offre une grande flexibilité lorsque nous pensons à des alternatives de financement pour la croissance.

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Pour passer aux résultats financiers du quatrième trimestre, le bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires s’est élevé à 84 millions de dollars ou 0,33 $ par action ordinaire diluée au cours du trimestre, comparativement à 24 millions de dollars ou 0,10 $ par action ordinaire diluée pour la même période en 2018. Le FFO ajusté de la société était d’environ 52 millions de dollars ou 0,20 $ par action ordinaire diluée au quatrième trimestre pour un total de 197 millions de dollars ou 0,80 $ par action ordinaire diluée pour l’exercice. Notre ratio de distribution FFO ajusté de 51,6% à la fin du trimestre demeure extrêmement attractif, ce qui, selon nous, nous permet à la fois d’augmenter notre dividende et de conserver notre capital pour financer des opportunités d’investissement. La fourchette estimative des FFO ajustés pour 2020 de 0,74 $ à 0,77 $ par action ordinaire diluée qui a été annoncée aujourd’hui intègre nos commentaires sur les cessions, les investissements et les locations que nous avons effectués lors de cet appel.

Les revenus bruts de 83 millions de dollars pour le trimestre ont diminué par rapport à la même période l’an dernier en raison des ventes et de notre transition continue pour devenir une FPI industrielle à locataire unique à 100%. Les charges d’exploitation des immeubles se sont élevées à 11 millions $ pour le trimestre, dont 79% étaient attribuables au remboursement aux locataires. Les dépenses de D&A se sont élevées à environ 7 millions $ au cours du trimestre, ce qui porte le total des frais généraux et administratifs à un peu moins de 31 millions $. Ce chiffre était légèrement meilleur que ce que nous avions prévu et représente une légère amélioration par rapport aux G&A 2018.

Nous estimons que nos frais généraux et administratifs 2020 se situeront dans une fourchette de 31 à 33 millions de dollars et nous continuons d’explorer des moyens de fonctionner plus efficacement. Les coûts de location et les améliorations locatives se sont élevés à environ 6,6 millions de dollars au quatrième trimestre, portant le total de 2019 à 22 millions de dollars. En ce qui concerne 2020, notre budget pour les frais de location et les améliorations locatives comprend l’investissement d’environ 13 à 15 millions de dollars dans le cadre des extensions de bail de Morris et du New Jersey Natural Gas dont James a discuté. De plus, nous prévoyons 10 à 12 millions de dollars supplémentaires pour d’autres dépenses qui soutiennent l’occupation pour un total de 23 à 27 millions de dollars pour l’année.

Après le bail du New Jersey pour le gaz naturel, il avait déjà été modifié en 2021, date à laquelle le bail devait expirer. Gardez à l’esprit que les coûts de location et les estimations de l’amélioration des locataires sont toujours susceptibles de changer en raison de divers facteurs, notamment le calendrier des activités d’amélioration et de location. Passons au bilan. À la fin du trimestre, nous disposions d’environ 130 millions de dollars de liquidités, y compris des liquidités soumises à restrictions, et rien sur notre revolver.

L’effet de levier est resté faible et à la fin du trimestre était de 4,9 fois la dette nette sur le BAIIA ajusté. Bien que nous nous attendions à des fluctuations de cette mesure au cours d’un trimestre donné alors que nous poursuivons notre stratégie de recyclage du capital, le produit des ventes et nos transactions sur les marchés financiers au cours du trimestre ont fourni le financement nécessaire aux investissements et soutenu un faible endettement à la fin du trimestre. Comme Will l’a mentionné plus tôt dans l’appel, nous avons émis 6,6 millions d’actions supplémentaires dans le cadre de notre programme ATM au cours du trimestre pour un produit net de 71 millions de dollars. Notre nombre actuel moyen pondéré dilué d’actions est maintenant estimé à 261 millions d’actions ordinaires.

À la fin du trimestre, l’encours de notre dette consolidée était d’environ 1,3 milliard, avec un taux d’intérêt moyen pondéré d’environ 4% et une durée moyenne pondérée de 7,6 ans. Les NOI non grevés représentaient plus de 84% de notre portefeuille à la fin du trimestre. Sur ce, je remets l’appel à Will.

Will EglinPrésident et Directeur Général

Merci Beth. Je vais maintenant passer l’appel à l’opérateur qui dirigera la séance de questions-réponses.

Questions et réponses:

Opérateur

[Operator instructions] Et notre première question aujourd’hui vient d’Anthony Paolone de JP Morgan. Veuillez répondre à votre question.

Anthony PaoloneJ.P.Morgan – Analyste

Ouais. Je vous remercie. Bonjour. Je suppose que la première question peut-être pour Brendan, pouvez-vous parler de la différence des taux de plafonnement sur quelque chose comme Greenville avec une durée de cinq ou six ans sur le bail par rapport à BMW à Chicago et comment ces taux varient-ils?

Brendan MullinixVice-président exécutif

Oui bien sûr. Entre les deux, c’est en fait assez large. Si vous regardez les deux plus petits actifs de Greenville, ces taux de capitalisation se situaient autour de 5,70, tandis que si vous avez une cote de crédit de 15 ans, ce taux de capitalisation était juste supérieur à 5.

Anthony PaoloneJ.P.Morgan – Analyste

D’ACCORD. Et pendant que vous regardez le pipeline en ce moment, où voyez-vous le meilleur endroit où vous êtes payé pour le risque que vous prenez et où Lexington peut être le plus compétitif?

Will EglinPrésident et Directeur Général

Il est difficile de considérer uniquement le taux plafond comme la seule mesure et nous devons vraiment tenir compte de la performance à long terme et il y a une base de loyer, une structure d’indexation, une durée de location. Si vous regardez notre activité récente, nous avons privilégié des durées de location plus longues, des crédits plus forts et davantage de marchés primaires dans notre activité récente. Et sur ces marchés, nous avons constaté que les taux plafonds se situaient n’importe où dans la fourchette, ce qui représente la meilleure combinaison de ces facteurs. Sur le marché actuel, il pourrait être aussi bas que 4,75 à 5 dans ce type de gamme.

Et puis, comme je l’ai dit, lorsque nous discutions du marché de Greenville, dans ces occasions, il pourrait se situer dans la fourchette moyenne à supérieure. Il s’agit donc d’une fourchette assez large et beaucoup dépendra simplement de la combinaison des fluctuations du marché du crédit. C’est donc un large éventail si vous regardez les 4,75 à 5,75 dont nous parlons, mais cela restera en quelque sorte à voir.

Anthony PaoloneJ.P.Morgan – Analyste

D’ACCORD. Mais cela semble que cela devrait être le code postal général auquel nous pensons pour votre activité en 2020. Est-ce juste?

Will EglinPrésident et Directeur Général

Oui.

Anthony PaoloneJ.P.Morgan – Analyste

D’accord. Et puis juste une dernière question. Vous montrez le graphique circulaire dans le supplément autour des escalades intégrées dans vos baux. À quoi cela ressemble-t-il lorsque vous le regroupez en termes uniquement contractuels dans l’ensemble du portefeuille?

Beth BoulericeDirecteur financier

Vous voulez dire – le taux d’escalade moyen est d’environ 2%. Est-ce là que tu veux en venir?

Anthony PaoloneJ.P.Morgan – Analyste

Ouais. Est-ce que c’est là que ces morceaux de tarte s’enroulent?

Beth BoulericeDirecteur financier

Exactement.

Anthony PaoloneJ.P.Morgan – Analyste

D’ACCORD. C’est tout ce que j’ai. Je vous remercie.

Will EglinPrésident et Directeur Général

Merci Tony.

Opérateur

Notre prochaine question vient de Sheila McGrath d’Evercore ISI. Veuillez répondre à votre question.

Sheila McGrathEvercore ISI – Analyste

Oui. Bonjour. Will, vous avez mentionné la reclassification de l’entreprise dans la catégorie industrielle. Vous vous demandez si vous envisagez toujours de vous concentrer exclusivement sur un seul locataire industriel, et non sur plusieurs locataires? Et comment pensez-vous de la durée du bail et du crédit, êtes-vous plutôt concentré sur des baux plus longs et des locataires de première qualité pour les acquisitions?

Will EglinPrésident et Directeur Général

Sûr. Nous nous sommes récemment concentrés davantage sur les baux plus longs et les crédits de meilleure qualité. Mais si vous regardez ce que nous avons fait au cours des 12 derniers mois, cela a été – nous avons investi dans certaines choses avec une durée de location plus courte qui, à notre avis, se révélera très bien. L’identité de l’entreprise est clairement dans la zone industrielle à locataire unique.

Cela ne signifie pas que nous n’achèterions pas un immeuble avec quelques gros locataires. Cela ne signifie pas non plus que nous n’achèterions pas un immeuble avec un locataire important et une certaine vacance où nous sommes confiants quant aux résultats de la location. Mais nous sommes très attachés à la zone industrielle à locataire unique. C’est la force de la franchise.

Sheila McGrathEvercore ISI – Analyste

D’accord, super. Et puis, pourriez-vous nous donner plus de détails sur les développements? Sont-ils spéculatifs ou construits sur mesure et quel type de retours sur coûts stabilisés vous prévoyez?

Brendan MullinixVice-président exécutif

Sûr. Je vais prendre cela. L’activité de développement que nous avons annoncée, je suppose, les séparant, l’acquisition de terres ETNA East, qui est une expansion de notre projet ETNA original, ce projet sera vraiment autour de la construction à la suite. Et puis les deux autres projets que nous avons annoncés ce trimestre, un projet à Atlanta qui est en cours et le projet prévu dans le sous-marché Rickenbacker de Columbus, ces deux-là seraient des projets spéciaux.

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Et dans ces cas, à commencer par Atlanta, il s’agissait de coentreprises au niveau du projet. Nous visons des rendements de développement autour de 6%. Et dans le projet Rickenbacker, nous visons des rendements d’investissement autour de 7.

Sheila McGrathEvercore ISI – Analyste

D’ACCORD. Et une dernière question. L’orientation des dépenses en capital que vous avez décrite, est-il possible de nous donner approximativement combien représente la partie bureau du portefeuille par rapport à l’industrie?

Beth BoulericeDirecteur financier

Ouais. Bien sûr, Sheila. C’est principalement dans le bureau. Et quand on parle des 10 à 12 millions supplémentaires dans ce domaine, c’est surtout je dirais environ 85% au bureau.

Sheila McGrathEvercore ISI – Analyste

D’accord, super. Je vous remercie.

Opérateur

Notre prochaine question vient de John Guinee de Stifel. Veuillez répondre à votre question.

John GuineeStifel Financial Corp. – Analyste

Génial. Je vous remercie. Joli quartier. Belle orientation.

Will EglinPrésident et Directeur Général

Merci John.

John GuineeStifel Financial Corp. – Analyste

Merci. D’abord une grande question. Vous êtes dans One Penn Plaza que je pense que Vornado est en train de renommer Penn One. Je sais que vous êtes contrarié par le fait que Kmart déménagera bientôt de 131 000 pieds carrés à votre niveau inférieur.

Plus de place pour acheter, faire du shopping. Avez-vous trouvé un autre endroit?

Will EglinPrésident et Directeur Général

Regardaient.

John GuineeStifel Financial Corp. – Analyste

D’ACCORD. Question, que pensez-vous de cette rénovation, que pensez-vous de votre – qu’êtes-vous prêt à payer dans ce bâtiment une fois qu’ils l’ont transformé en propriété de classe A sur ce marché?

Will EglinPrésident et Directeur Général

Je pense que les plans de Vornado ici autour de Penn sont fantastiques et susceptibles de connaître un grand succès. Cela peut prendre un peu de temps à jouer, mais ce qu’ils font ici est énorme et fera sûrement grimper les loyers bien plus que ce que nous payons actuellement. Nous cherchons donc d’autres alternatives d’occupation pour nous afin que nous puissions rester à Manhattan, mais à un prix inférieur. Mais nous avons cinq ans pour continuer notre bail à un taux très, très bon marché par rapport au marché.

John GuineeStifel Financial Corp. – Analyste

Génial. D’ACCORD. Et puis, en regardant vos investissements, vos acquisitions, Chicago ressemble à environ 47 $ le pied carré, Greenville et Spartanburg 72 $ le carré, 85 $ le carré, 88 $ le carré. Évidemment, 47 $ ne devraient concerner personne, mais se lever dans les années 70 à 80 à Greenville Spartanburg semble un peu élevé.

Est-ce vraiment si cher de construire dans cette partie du monde?

Brendan MullinixVice-président exécutif

Voici Brendan. Je suppose que la première chose que je devrais dire, c’est que le portefeuille de Chicago a été une fermeture décalée. Ainsi, deux des propriétés de ce portefeuille ont fermé au premier trimestre. Donc, en moyenne, ce portefeuille était d’environ 65 $ par pied, je pense qu’il était de 64 $ par pied.

Will EglinPrésident et Directeur Général

Donc, celui qui a fermé au quatrième trimestre était un bâtiment un peu plus ancien avec une faible hauteur libre, John qui, je pense, explique le prix.

John GuineeStifel Financial Corp. – Analyste

Je t’ai eu.

Brendan MullinixVice-président exécutif

Mais avec les nouvelles constructions, nous constatons une augmentation des coûts de construction. Une partie du coût – une partie des autres activités d’acquisition que nous avons mentionnées étaient des immeubles relativement neufs. Certains d’entre eux sont donc plus récents, mais il y a – sur notre marché, il y a une prime pour louer des actifs par rapport au coût de construction, c’est certain.

John GuineeStifel Financial Corp. – Analyste

Génial. Je vous remercie.

Will EglinPrésident et Directeur Général

Merci John.

Opérateur

Notre prochaine question vient de John Massocca de Landenburg Thalmann. Veuillez répondre à votre question.

John MassoccaLadenburg Thalmann – Analyste

Bonjour.

Beth BoulericeDirecteur financier

Bonjour.

John MassoccaLadenburg Thalmann – Analyste

Comment devrions-nous penser au moment de la vente de la propriété Dow Chemical si vous passez par un processus entièrement commercialisé pour cette cession?

Lara JohnsonVice-président exécutif

Ouais. Il y a tout un appétit – c’est Lara. Bonjour. Il y a tout à fait un appétit pour les baux à plus long terme avec un crédit de première qualité et cela tombe certainement dans cette catégorie.

Nous ne nous attendons donc pas à ce que, si nous allons sur le marché, le processus soit particulièrement long. Généralement, une fois que le matériel de marketing est développé et qu’un actif est lancé, nous serions sur le marché pendant environ 30 jours, passer par l’appel pour notre premier processus avec plusieurs tours que nous attendons sur un actif de cette qualité. Et exécutez essentiellement en 90 jours environ.

John MassoccaLadenburg Thalmann – Analyste

D’ACCORD. Et je suppose que qu’est-ce qui empêcherait que cela se produise essentiellement demain? Vous êtes toujours en train de passer en revue les expressions potentielles d’intérêts hors marché ou?

Lara JohnsonVice-président exécutif

Ouais. Nous sommes. Nous détenons un intérêt hors marché important pour cet actif. Comme vous le savez probablement, elle est grevée par une dette importante.

Nous parlons donc à la fois aux acheteurs qui achèteraient chez clear et aux personnes qui seraient intéressées à l’acquérir, grevée d’une cession et d’une dette.

John MassoccaLadenburg Thalmann – Analyste

OK compris. Et puis, au 1701, rue Market, y a-t-il eu des changements dans votre façon de penser en termes de vente potentielle de cet actif ou quel est votre plan à long terme?

Lara JohnsonVice-président exécutif

Droite. Il nous reste une bonne partie de la durée du bail sur la partie bureaux. Comme vous vous en doutez, le marché suscite un intérêt considérable par rapport à nos plans pour cet actif. Mais nous y évaluons de nombreuses options et opportunités que nous prévoyons de créer au cours du prochain trimestre ou des deux prochains.

Donc, à déterminer ce qui se passera avec cet actif cette année, mais un intérêt considérable là-dedans.

John MassoccaLadenburg Thalmann – Analyste

D’ACCORD. And then lastly, excuse me if I missed this, with ODW in Columbus, what is kind of the general – your general view on where those rents are going to be on a potential renewal versus kind of current rents?

Will EglinChairman and Chief Executive Officer

We think our rent is below market. But since we’re in negotiation with the tenant, we don’t want to sort of negotiate against ourselves in a public context. But I think the rent is inexpensive and hopefully we can renew the lease and raise the rents.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

D’ACCORD. That’s it from me. Merci beaucoup.

Opérateur

[Operator instructions] Our next question is a follow up from John Guinee from Stifel. Please go ahead with your follow up.

John GuineeStifel Financial Corp. — Analyst

I forgot to ask, Cummins in Columbus, Indiana, wasn’t that – didn’t they have a $5 million purchase option?

Will EglinChairman and Chief Executive Officer

They did.

John GuineeStifel Financial Corp. — Analyst

And were they the ones who are paying $47 million or somebody else?

Will EglinChairman and Chief Executive Officer

They purchased the building from us.

John GuineeStifel Financial Corp. — Analyst

Nicely done.

Will EglinChairman and Chief Executive Officer

Je vous remercie.

Opérateur

[Operator instructions] And ladies and gentlemen, at this time I’m showing no additional questions. I’d like to turn the conference call back over to management for any closing remarks.

Will EglinChairman and Chief Executive Officer

We appreciate all of you joining us this morning. Please visit our website or contact Heather Gentry if you would like to receive our quarterly materials. And in addition as always, you may contact me or the other members of senior management with any questions. Thanks again for joining the call.

Opérateur

[Operator signoff]

Duration: 38 minutes

Appeler les participants:

Heather GentryRelations avec les investisseurs

Will EglinChairman and Chief Executive Officer

Brendan MullinixExecutive Vice President

Lara JohnsonExecutive Vice President

James DudleyExecutive Vice President and Director of Asset Management

Beth BoulericeChief Financial Officer

Anthony PaoloneJ.P. Morgan — Analyst

Sheila McGrathEvercore ISI — Analyst

John GuineeStifel Financial Corp. — Analyst

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

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