Est-ce juste un mythe que l’immobilier est un meilleur investissement que les actions?


L'immobilier est-il un meilleur investissement que la bourse?

Posséder un bien immobilier peut certainement être payant, mais dire qu’il s’agit sans aucun doute d’un meilleur investissement que de mettre de l’argent sur les marchés financiers est à courte vue. Au fil des ans, j’ai parlé avec de nombreux investisseurs qui ont fini par louer leur maison lorsqu’ils ont déménagé au lieu de vendre, acheter un immeuble à revenus simplement parce que c’est ce que leurs parents ont fait, ou acheter un logement locatif parce qu’ils ne savaient pas quoi faire d’autre avec leur argent et le récit de l’immeuble à revenus était logique.

L’immobilier est une catégorie très émotionnelle pour de nombreux investisseurs, ce qui peut créer des problèmes lorsque les investisseurs ne sont pas en mesure d’analyser objectivement le bien-fondé d’une décision d’achat. En raison des risques spécifiques associés à l’investissement immobilier, cela n’a pas de sens pour chaque investisseur. Même lorsque cela est approprié, il est important d’envisager une diversification à l’extérieur des biens immobiliers. & nbsp;

Il est impossible de comparer adéquatement les rendements des investissements immobiliers individuels privés au marché boursier à large assise. Même lorsque certaines données sont disponibles, la géographie, la fiscalité, les flux de trésorerie, le prix d’achat, les dépenses et d’autres facteurs pèsent lourd. Du point de vue de l’appréciation des prix, le Indice de valeur de la maison Zillow est une ressource utile.

Le graphique ci-dessous montre l’indice de valeur de la maison Zillow (ZHVI) de 1997 à 2019 pour tous les types de maisons, ce qui comprend les résidences unifamiliales et les condos.

En utilisant quatre des dix principaux marchés géographiques par taille, il est clair qu’il y a beaucoup de variabilité par rapport aux États-Unis dans leur ensemble et aux régions elles-mêmes. Au cours de la période de 23 ans, le rendement cumulé de Chicago a été de loin le pire, à 47%, tandis que les prix sur le marché de Boston se sont appréciés le plus à 185%.

Comparativement, Le S & amp; P 500 a obtenu un rendement total de 552%, réinvestissement des dividendes compris, au cours de cette même période.

Bien sûr, il existe des limites à la comparaison entre les données de Zillow sur l’appréciation du prix du logement et les rendements réels que les investisseurs peuvent obtenir avec un immeuble de placement. Plus particulièrement, il ne tient pas compte du potentiel de flux de trésorerie continus d’un immeuble à revenus ou comment un prêt hypothécaire peut fournir un effet de levier pour augmenter les retours sur investissement. D’un autre côté, les données ne tiennent pas compte non plus des investissements en espèces dans la propriété, des dépenses, des frais de vente, etc.

Investir dans l’immobilier sans posséder de biens immobiliers

Les particuliers ne se rendent pas toujours compte qu’ils peuvent être exposés aux avantages de posséder un bien immobilier sans les plus grands risques d’être propriétaire. Les fiducies de placement immobilier (FPI) offrent exactement cela. Comme d’autres FNB et fonds communs de placement cotés en bourse, les FPI se présentent sous de nombreuses «saveurs» selon votre objectif de placement. Vous pouvez acheter une FPI de propriété locative qui investit dans des zones géographiques spécifiques ou un fonds à large assise qui investit dans une propriété commerciale aux États-Unis ou dans le monde.

En utilisant le Indice S & amp; P des États-Unis REIT à titre de comparaison, au cours des 10 dernières années (se terminant le 20/02/20), l’indice a affiché un rendement annualisé de plus de 12,50% tandis S & amp; P 500 a augmenté de plus de 14% (annualisé) au cours de la même période (à des fins de comparaison, les données de base des indices S & amp; P Dow Jones pour les deux indices sont de 100). Bien que l’immobilier soit généralement une classe d’actifs plus volatile en raison de sa sensibilité aux taux d’intérêt, les rendements sont au moins adaptés à la comparaison.

La bourse a plusieurs avantages par rapport à l’immobilier du point de vue de l’investissement: peu de capital requis pour participer, les pertes sont limitées à votre investissement d’origine, des données facilement disponibles pour comparer les investissements et évaluer le risque, la liquidité des marchés financiers offre une sortie facile lorsque vous en avez besoin encaisser et la valeur de votre actif est constamment mis à jour afin que vous sachiez toujours où vous en êtes (au moins pour aujourd’hui).

Posséder un immeuble locatif peut fournir un revenu continu et aider à protéger contre l’inflation, mais il est également très exigeant en espèces et très illiquide. Mis à part le capital initial nécessaire pour acheter la propriété, vous devrez conserver suffisamment d’argent pour payer les réparations d’urgence qui surviennent, les évaluations spéciales dans un immeuble en copropriété ou couvrir l’hypothèque et l’entretien si vous avez un poste vacant. Au fil du temps, vous devrez apporter des améliorations à la propriété pour obtenir des revenus de location plus élevés ou préparer une vente, qui coûte généralement 5% à 6% du prix de vente en commissions. Le coût d’opportunité de la mise à l’écart de toute cette trésorerie est quantifiable et doit être estimé dans les projections de flux de trésorerie lors de l’analyse d’un investissement possible.

Tout comme la bourse, de nombreux facteurs échappent à votre contrôle lorsque vous êtes propriétaire. Peut-être que le plus grand employeur de la région déménage son siège social ou qu’un afflux de nouveaux logements locatifs de luxe inonde le marché, faisant baisser les prix de location.

Un autre type de rendement pondéré en fonction du temps

En tant que propriétaire, vous devez être à l’écoute des locataires lorsque des problèmes surviennent, même lorsque cela ne vous convient pas. Payer un gestionnaire immobilier peut alléger une grande partie de votre charge de travail, mais à moins que vous ayez une marge bénéficiaire importante ou un portefeuille immobilier important, le coût de le faire pourrait vous laisser dans le rouge. Votre distance physique de la propriété peut vous obliger à payer les gestionnaires sur place.

D’un autre côté, investir dans des fonds communs de placement et des FNB cotés en bourse peut se faire de n’importe où. Contrairement à l’immobilier, où l’embauche d’un gestionnaire immobilier n’est vraiment qu’un centre de coûts, un conseiller financier peut vous faire gagner du temps et améliorer vos résultats grâce à des opportunités de planification et à une stratégie d’investissement ajustée au risque.

En plus de l’entretien de la propriété, la possession d’un immeuble locatif vous oblige également à trouver et à examiner les locataires, à naviguer dans les lois du logement de l’État en cas de dommages matériels ou de problèmes avec les locataires, et à résoudre les problèmes qui peuvent survenir avec les voisins ou les associations de propriétaires.

Le temps, c’est de l’argent, surtout pour les professionnels occupés. Lorsque vous exécutez les chiffres et quantifiez le coût d’opportunité, assurez-vous que les flux de trésorerie attendus sont suffisants pour justifier votre rendement pondéré en fonction du temps.

Comme pour tout investissement, la diversification est l’un des meilleurs moyens de gérer votre risque. L’immobilier peut être une grande partie d’un portefeuille d’investissement pour le bon investisseur qui sait à quoi il souscrit lorsqu’il devient propriétaire. Avant de vous faire courtiser par l’idée de devenir baron de la terre, parlez à quelqu’un qui est propriétaire d’un immeuble locatif et exécutez les chiffres. Pour les professionnels occupés, il peut être difficile de trouver une propriété avec suffisamment de liquidités à la hausse et continue pour justifier le temps et les tracas d’être un propriétaire.

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Posséder un bien immobilier peut certainement être payant, mais dire qu’il s’agit sans aucun doute d’un meilleur investissement que de mettre de l’argent sur les marchés financiers est à courte vue. Au fil des ans, j’ai parlé à de nombreux investisseurs qui ont fini par louer leur maison lorsqu’ils ont déménagé au lieu de vendre, acheter un immeuble à revenu simplement parce que c’est ce que leurs parents ont fait, ou acheter un logement locatif parce qu’ils ne savaient pas quoi faire d’autre. avec leur argent et le récit de la propriété à revenu avait du sens.

L’immobilier est une catégorie très émotionnelle pour de nombreux investisseurs, ce qui peut créer des problèmes lorsque les investisseurs ne sont pas en mesure d’analyser objectivement le bien-fondé d’une décision d’achat. En raison des risques spécifiques associés à l’investissement immobilier, cela n’a pas de sens pour chaque investisseur. Même lorsque cela est approprié, il est important d’envisager une diversification à l’extérieur des biens immobiliers.

Il est impossible de comparer adéquatement les rendements des investissements immobiliers individuels privés au marché boursier à large assise. Même lorsque certaines données sont disponibles, la géographie, la fiscalité, les flux de trésorerie, le prix d’achat, les dépenses et d’autres facteurs pèsent lourd. Du point de vue de l’appréciation des prix, le Zillow Home Value Index est une ressource utile.

Le graphique ci-dessous montre l’indice de valeur de la maison Zillow (ZHVI) de 1997 à 2019 pour tous les types de maisons, ce qui comprend les résidences unifamiliales et les condos.

En utilisant quatre des dix principaux marchés géographiques par taille, il est clair qu’il y a beaucoup de variabilité par rapport aux États-Unis dans leur ensemble et aux régions elles-mêmes. Au cours de la période de 23 ans, le rendement cumulé de Chicago a été de loin le pire, à 47%, tandis que les prix sur le marché de Boston se sont appréciés le plus à 185%.

Comparativement, le S&P 500 a réalisé un rendement total de 552%, réinvestissement des dividendes compris, au cours de cette même période.

Bien sûr, il existe des limites à la comparaison entre les données de Zillow sur l’appréciation du prix du logement et les rendements réels que les investisseurs peuvent obtenir avec un immeuble de placement. Plus particulièrement, il ne tient pas compte du potentiel de flux de trésorerie continus d’un immeuble à revenus ni de la façon dont une hypothèque peut fournir un effet de levier pour augmenter les rendements des investissements. D’un autre côté, les données ne tiennent pas compte non plus des investissements en espèces dans la propriété, des dépenses, des frais de vente, etc.

Investir dans l’immobilier sans posséder de biens immobiliers

Les particuliers ne se rendent pas toujours compte qu’ils peuvent être exposés aux avantages de posséder un bien immobilier sans les plus grands risques d’être propriétaire. Les fiducies de placement immobilier (FPI) offrent exactement cela. Comme d’autres FNB et fonds communs de placement cotés en bourse, les FPI se présentent sous de nombreuses «saveurs» selon votre objectif de placement. Vous pouvez acheter une FPI de propriété locative qui investit dans des zones géographiques spécifiques ou un fonds à large assise qui investit dans une propriété commerciale aux États-Unis ou dans le monde.

En utilisant l’indice S&P United States REIT à titre de comparaison, au cours des 10 dernières années (se terminant le 2/20/20), l’indice a affiché un rendement annualisé de plus de 12,50% tandis que l’indice S&P 500 a augmenté de plus de 14% (annualisé) au cours de la même période. (à des fins de comparaison, les indices S&P Dow Jones basent les données des deux indices à 100). Bien que l’immobilier soit généralement une classe d’actifs plus volatile en raison de sa sensibilité aux taux d’intérêt, les rendements sont au moins adaptés à la comparaison.

La bourse a plusieurs avantages par rapport à l’immobilier du point de vue de l’investissement: peu de capital requis pour participer, les pertes sont limitées à votre investissement d’origine, des données facilement disponibles pour comparer les investissements et évaluer le risque, la liquidité des marchés financiers offre une sortie facile lorsque vous en avez besoin encaisser et la valeur de votre actif est constamment mis à jour afin que vous sachiez toujours où vous en êtes (au moins pour aujourd’hui).

Posséder un immeuble locatif peut fournir un revenu continu et aider à protéger contre l’inflation, mais il est également très exigeant en espèces et très illiquide. Mis à part le capital initial nécessaire pour acheter la propriété, vous devrez conserver suffisamment d’argent pour payer les réparations d’urgence qui surviennent, les évaluations spéciales dans un immeuble en copropriété ou couvrir l’hypothèque et l’entretien si vous avez un poste vacant. Au fil du temps, vous devrez apporter des améliorations à la propriété pour obtenir des revenus de location plus élevés ou préparer une vente, qui coûte généralement 5% à 6% du prix de vente en commissions. Le coût d’opportunité de la mise à l’écart de toute cette trésorerie est quantifiable et doit être estimé dans les projections de flux de trésorerie lors de l’analyse d’un investissement possible.

Tout comme la bourse, de nombreux facteurs échappent à votre contrôle lorsque vous êtes propriétaire. Peut-être que le plus grand employeur de la région déménage son siège social ou qu’un afflux de nouveaux logements locatifs de luxe inonde le marché, faisant baisser les prix de location.

Un autre type de rendement pondéré en fonction du temps

En tant que propriétaire, vous devez être à l’écoute des locataires lorsque des problèmes surviennent, même lorsque cela ne vous convient pas. Payer un gestionnaire immobilier peut alléger une grande partie de votre charge de travail, mais à moins que vous ayez une marge bénéficiaire importante ou un portefeuille immobilier important, le coût de le faire pourrait vous laisser dans le rouge. Votre distance physique de la propriété peut vous obliger à payer les gestionnaires sur place.

D’un autre côté, investir dans des fonds communs de placement et des FNB cotés en bourse peut se faire de n’importe où. Contrairement à l’immobilier, où l’embauche d’un gestionnaire immobilier n’est vraiment qu’un centre de coûts, un conseiller financier peut vous faire gagner du temps et améliorer vos résultats grâce à des opportunités de planification et à une stratégie d’investissement ajustée au risque.

En plus de l’entretien de la propriété, la possession d’un immeuble locatif vous oblige également à trouver et à examiner les locataires, à naviguer dans les lois du logement de l’État en cas de dommages matériels ou de problèmes avec les locataires, et à résoudre les problèmes qui peuvent survenir avec les voisins ou les associations de propriétaires.

Le temps, c’est de l’argent, surtout pour les professionnels occupés. Lorsque vous exécutez les chiffres et quantifiez le coût d’opportunité, assurez-vous que les flux de trésorerie attendus sont suffisants pour justifier votre rendement pondéré en fonction du temps.

Comme pour tout investissement, la diversification est l’un des meilleurs moyens de gérer votre risque. L’immobilier peut être une grande partie d’un portefeuille d’investissement pour le bon investisseur qui sait à quoi il souscrit lorsqu’il devient propriétaire. Avant de vous faire courtiser par l’idée de devenir baron de la terre, parlez à quelqu’un qui est propriétaire d’un immeuble locatif et exécutez les chiffres. Pour les professionnels occupés, il peut être difficile de trouver une propriété avec suffisamment de liquidités à la hausse et continue pour justifier le temps et les tracas d’être un propriétaire.

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