Blackstone Mortgage Trust profite d’une économie forte pour écraser ses bénéfices


Fiducie hypothécaire Blackstone (NYSE: BXMT) a annoncé la semaine dernière des bénéfices au quatrième trimestre et en année pleine qui dépassaient les attentes de Wall Street et aidaient l’entreprise à entrer en 2020 dans une position solide pour poursuivre sa croissance.

Le bénéfice net s’est établi à 0,59 $ par action, tandis que le bénéfice de base était de 0,68 $ par action. The Street cherchait un bénéfice de 0,64 $ par action, de sorte que les chiffres ont largement dépassé les attentes. D’une année à l’autre, le bénéfice par action est passé de 0,62 $ par action au quatrième trimestre de 2018, mais cela est dû à une augmentation du nombre d’actions. Blackstone Mortgage a fait une émission d’actions secondaires au cours de l’année, ce qui a augmenté le nombre d’actions en circulation. Les fonds provenant des opérations (FFO) ont augmenté de 7,2%.

Dans l’ensemble, le secteur des bureaux se porte bien. La société immobilière commerciale CBRE a déclaré que les taux d’inoccupation des bureaux au quatrième trimestre de 2019 étaient de 12,1%, le plus bas en 13 ans. Les loyers demandés augmentent à un taux de 5,2%, ce qui est le plus rapide depuis 2016. Enfin, la croissance des emplois de bureau a augmenté de 1,7% pour atteindre 460 000 emplois. Pour une FPI hypothécaire de bureaux, ce sont des chiffres qui soutiennent la performance continue des prêts.

Gratte-ciel vu du sol.

Source de l’image: Getty Images.

Blackstone fonctionne un peu différemment de votre FPI de bureau typique

Blackstone Mortgage Trust est un peu différent des fiducies de placement immobilier de bureau (FPI) les plus courantes comme Propriétés de Boston ou SL Green. Ces entreprises développent généralement des bureaux et gagnent des revenus de location. L’hypothèque Blackstone ne développe pas de bâtiments; il prête de l’argent. L’entreprise investit en grande partie dans la dette senior d’un immeuble et est la première à être payée si le propriétaire sous-jacent éprouve des difficultés financières. Le portefeuille de 17,9 milliards de dollars de la société comprend des billets de premier rang garantis par des avoirs qui se répartissent en 58% d’immeubles de bureaux, 18% d’hôtels, 9% d’unités multifamiliales et 15% de diverses autres propriétés. L’hypothèque Blackstone est principalement exposée aux États-Unis; cependant, il investit en Australie, en Europe continentale, au Canada et au Royaume-Uni.

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À la fin de l’année, le portefeuille se composait de 17,9 milliards de dollars de prêts à taux variable. Cela signifie que le montant des intérêts versés à Blackstone augmente et diminue avec le marché. Cela rend la valeur du portefeuille largement insensible aux fluctuations des taux d’intérêt, ce qui est une bonne chose pour une société financière à effet de levier. Si vous incluez les frais de montage et autres frais, le rendement global du portefeuille se situe à environ 5,21% aux niveaux actuels de LIBOR. LIBOR signifie London Interbank Offered Rate et c’est un point de référence commun pour la dette à taux variable. Ces actifs sont financés par une dette de 12,8 milliards de dollars, principalement des facilités de crédit garanties. Blackstone Mortgage Trust ne précise pas combien il paie pour chaque établissement. Cependant, en 2019, les revenus d’intérêts se sont élevés à près de 883 millions de dollars et les intérêts débiteurs à plus de 458 millions de dollars.

Blackstone gère le risque de crédit plus que le risque de taux d’intérêt

Le profil de risque d’une FPI comme Blackstone se limite principalement au crédit. L’entreprise n’a pas beaucoup de risque de taux d’intérêt car les prêts qu’elle consent et ses propres emprunts sont principalement à taux variable, ce qui signifie que le taux augmente et diminue avec le marché. Donc, si les taux d’intérêt augmentent, les prêts que Blackstone fait payer plus cher, et le coût de l’emprunt augmentera en tandem. À l’inverse, dans un environnement de baisse des taux d’intérêt, le rendement du portefeuille baissera, tout comme les coûts d’emprunt. Contrairement à une FPI hypothécaire typique, Blackstone Mortgage Trust limite son effet de levier à environ 400%, et le ratio d’endettement actuel est d’environ 300%.

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Dans la présentation des résultats, la direction de Blackstone discute de son exposition aux fluctuations des taux d’intérêt et il s’avère que le portefeuille se comportera mieux si le LIBOR change. Une augmentation ou une diminution de 1% du LIBOR augmentera le bénéfice par action de 0,03 $ par trimestre. (Notez qu’à terme, le LIBOR sera le taux de financement à un jour garanti [SOFR], qui est basé sur le marché et élimine la possibilité pour les teneurs de marché de jouer le taux en fonction de leur exposition.)

Une économie en plein essor signifie que le dividende est sûr

Le marché de l’immobilier de bureau est en faveur en ce moment. Blackstone Mortgage Investment Trust a indiqué que 100% de son portefeuille est performant – en d’autres termes, les emprunteurs effectuent leurs paiements à temps. À l’heure actuelle, le dividende est couvert à 109%, ce qui signifie que les fonds provenant de l’exploitation représentent 109% du dividende versé. Cela indique que ce dividende est sécurisé, au moins aussi sûr qu’un dividende de FPI peut l’être. Avec un rendement en dividendes de 6,2%, Blackstone Investment Trust est un bon candidat pour le portefeuille de revenu de tout investisseur.



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