Mesure D: en remodelant le contrôle des loyers, les membres du conseil demandent la confiance de la communauté | Nouvelles


Le contrôle des loyers, l’un des problèmes les plus conflictuels de Mountain View, est de retour sur le bulletin de vote le 3 mars. Pour la première fois depuis 2016, les électeurs auront la possibilité de peser sur les protections naissantes des locataires de la ville et de décider d’accepter une multitude de changements en grande partie visant à assouplir les règles imposées aux propriétaires.

Les partisans appellent la mesure D une chance de « fixer » le contrôle des loyers et de trouver un terrain d’entente avec lequel les groupes de locataires et de propriétaires peuvent apprendre à vivre – un cessez-le-feu qui pourrait réunir une communauté profondément divisée. Les partisans de la mesure disent qu’ils croient que la loi sur la stabilisation des collectivités et le loyer équitable de la ville (CSFRA) est là pour rester, mais des changements doivent être apportés pour assouplir la loi afin d’assurer sa survie au milieu des attaques des propriétaires.

L’unification est peut-être l’objectif, mais il y a peu de preuves que la mesure soutenue par le conseil a entraîné une réconciliation: à l’approche du jour du scrutin, les groupes de propriétaires se sont alignés à contrecœur derrière la mesure, tandis que les groupes de défense des locataires sont fermement opposés à Mesuré.

Les opposants à la mesure appellent cela un effort de mauvaise foi de la part du Conseil municipal de Mountain View pour affaiblir les protections des locataires durement combattues, réécrivant la loi pour permettre des augmentations de loyer plus élevées et renversant le cadre de la CSFRA pour répercuter les coûts en capital sur les locataires. Certains des membres du conseil soutenant la mesure s’étaient ouvertement opposés au contrôle des loyers lors de son adoption par les électeurs en 2016, soulevant des questions sur l’intention derrière la mesure D.

Bien que la mesure D semble avoir ramené les mêmes points de discussion sur la question de savoir si le contrôle des loyers nuit ou aide fondamentalement les personnes à risque de déplacement, les dirigeants de la ville disent qu’ils ont changé avec le temps. Dans une récente interview avec le Voix, Le maire Margaret Abe-Koga insiste sur le fait que les sentiments ont changé: le contrôle des loyers est là pour rester à Mountain View et à travers la Californie, et le conseil essaie de réparer CSFRA – pas de le saboter.

« Je demande simplement aux électeurs de nous croire dans notre sincérité que nous essayons de le faire fonctionner au mieux de nos capacités », a-t-elle déclaré.

Les changements nécessaires?

L’argument central parmi les partisans de la mesure D est que Mountain View a fait un travail diligent en lançant sa loi sur le contrôle des loyers, mais que les trois dernières années n’ont pas été faciles. Des parties de la CSFRA sont ambiguës ou ont des lacunes qui doivent être nettoyées, a déclaré Abe-Koga, et parce que la loi est inscrite dans la charte de la ville, tout changement doit venir avant les électeurs – les mains du conseil sont liées.

Bon nombre des quelque trois douzaines de modifications proposées par la mesure D sont exactement cela – des modifications mineures à la CSFRA qui ont peu d’effets pratiques et aucune opposition vocale. Mais la mesure va beaucoup plus loin que cela, apportant de grands changements à la façon dont les propriétaires peuvent augmenter le loyer et répercuter les coûts sur les locataires.

En vertu de la loi actuelle, les augmentations de loyer annuelles sont plafonnées au taux d’inflation local, ou l’indice des prix à la consommation (IPC), qui oscille entre 3,4% et 3,6% depuis l’adoption de la loi en 2016. La loi a également des limites dans les années volatiles – les augmentations de loyer maximales peuvent être d’au moins 2% même lorsque l’inflation est stable et ne peuvent pas dépasser 5% lorsqu’elle monte en flèche.

La mesure D supprime entièrement ce système, permettant plutôt aux propriétaires d’augmenter le loyer mensuel des locataires de 4% chaque année, quel que soit l’IPC. Étant donné le taux d’inflation historique, le changement équivaudrait presque toujours à une augmentation par rapport à ce que la CSFRA permet.

Le conseiller Chris Clark a déclaré que le changement équivaut à une augmentation modeste du plafond des loyers en échange de la sécurité de savoir que la CSFRA continuera de vivre. En effet, le terrain de campagne du conseil repose sur l’idée que le contrôle des loyers à Mountain View est perpétuellement assiégé par les propriétaires, soutenu par la puissante California Apartment Association (CAA), et pourrait faire face à une élimination complète en l’absence de compromis en mars.

Une initiative électorale lancée par la CAA, qui devrait apparaître sur le bulletin de novembre, ferait exactement cela. En dépit de proposer un certain nombre de changements plus petits, une caractéristique inoffensive résulterait essentiellement le contrôle des loyers: dans le cas où le taux d’inoccupation des logements locatifs atteindrait 3% ou plus – dans une ville où le taux d’inoccupation n’a pas chuté en dessous de 3% depuis plus de 13 ans – les protections de contrôle des loyers deviennent inapplicables.

Clark a déclaré que s’il était locataire, cela valait la peine de supporter une augmentation supplémentaire de moitié du loyer sachant que le contrôle des loyers était « durable » à long terme et ne serait pas annihilé toutes les quelques années.

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« Si cela passe, nous allons avoir une voie à suivre où la CSFRA vit à perpétuité et nous ne devons pas continuer à la peaufiner, et quelqu’un n’essaiera pas de l’abroger à chaque cycle électoral », a déclaré Clark.

Jose Gutierrez, membre du conseil scolaire de Mountain View Whisman School District et locataire, a déclaré que lui et d’autres personnes peuvent budgétiser de manière fiable une différence de 0,5% dans le loyer annuel, mais ne pas connaître le sort du contrôle des loyers ajoute un niveau d’imprévisibilité qui rend les familles nerveuses.

« Lorsque des familles viennent à moi en tant que membre d’un conseil scolaire, leur principale préoccupation est: » Nous ne savons pas ce qui va se passer à l’avenir «  », a déclaré Gutierrez. « Il s’agit d’un taux fixe. La ville fait de son mieux pour essayer de maintenir cette (loi) en vigueur. »

La California Apartment Association a annoncé le mois dernier qu’elle serait disposée à retirer son soutien à sa propre initiative de novembre en cas d’adoption de la mesure D, bien qu’il ne soit pas clair si les membres du conseil ont fait une coordination en coulisse avec le groupe de lobbying. Clark a déclaré qu’il voyait cela comme une chance de mettre fin à la politique de division et a chargé la rhétorique sur le contrôle des loyers pour de bon.

« Je voulais vraiment trouver un moyen de ne plus avoir à faire face à cela. Prenons notre apprentissage de la CSFRA, ne passons pas par ce qui est effectivement un effort d’abrogation de la CAA en novembre », a-t-il déclaré. « Mettons tout cela au lit. »

Transfert des frais aux locataires

Le plus grand changement proposé dans le cadre de la mesure D réside dans la façon dont les propriétaires peuvent répercuter le coût de la mise à niveau des immeubles locatifs sur les locataires au-delà du plafond d’augmentation annuelle de 4%. Cela obligerait le Comité du logement locatif de la ville – l’organisme chargé de mettre en œuvre et de superviser le contrôle des loyers – à créer une liste spéciale d’améliorations des immobilisations que les propriétaires peuvent rapidement et facilement répercuter les coûts associés sur les locataires en tant qu ‘ »augmentations temporaires de loyer ».

Les projets éligibles comprennent des mises à niveau pour se conformer aux réglementations locales du code de la santé et de la sécurité – y compris les mises à niveau sismiques – des projets de durabilité environnementale et tout ce qui « prolonge considérablement la durée de vie utile » de la propriété, qui peut être utilisé pour justifier des hausses de loyer annuel allant jusqu’à 10 %.

La CSFRA autorise déjà ces augmentations de loyer dites passives, mais avec l’importante mise en garde que les propriétaires doivent prouver que l’augmentation de loyer est nécessaire pour s’assurer qu’ils obtiennent un taux de rendement équitable sur leur propriété. Aucune règle de ce type n’existe pour ces améliorations spéciales des immobilisations en vertu de la mesure D, ce qui facilite la répercussion des coûts sur les locataires sans justification financière convaincante.

Joan MacDonald, défenseure des droits des locataires opposée à la mesure, a déclaré qu’elle estimait que le conseil avait mené une campagne malhonnête en prétendant que la mesure D était nécessaire pour que les propriétaires fonciers rattrapent les travaux de rénovation sismique. On estime que 488 bâtiments de la ville ont ce qu’on appelle une conception «à histoire douce» qui est susceptible de s’effondrer lors d’un séisme majeur, mais rien n’empêche les propriétaires de faire ces améliorations et même de répercuter les coûts sur les locataires aujourd’hui – tant qu’ils le peuvent fournir des documents financiers prouvant qu’il a réduit leurs marges bénéficiaires.

« Dans le cadre de la mesure D, le juste taux de rendement est totalement anéanti », a-t-elle déclaré. « Naturellement, les propriétaires veulent pouvoir assumer tous leurs coûts. Ce n’était pas la façon de gérer les complexes d’appartements dans le passé, c’est tout nouveau et coûterait effectivement des centaines de familles et d’individus. »

Alex Nunez, membre de la Mountain View Tenants Coalition, craint que la mesure D ne facilite beaucoup la tâche des propriétaires d’entreprendre des mises à niveau coûteuses dans le but ultime d’éliminer les résidents actuels. De nombreuses familles ne peuvent survivre à plusieurs années d’augmentations de loyer de 10% sans être évaluées, a-t-il dit, et une fois évincées, le loyer grimpe sur leurs logements maintenant vacants au taux du marché.

Les membres du Conseil ont maintenu la décision d’inclure des améliorations rationalisées des immobilisations. Clark a déclaré qu’il serait réticent à exiger des projets d’immobilisations, y compris des rénovations sismiques, si les propriétaires devaient obtenir l’approbation pour récupérer les coûts. Abe-Koga a déclaré que prouver un taux de rendement équitable est tout simplement trop onéreux pour les propriétaires fonciers en vertu de la CSFRA, en particulier les propriétaires « maman et pop » qui ne peuvent pas facilement gérer tous les documents requis pour montrer un taux de rendement équitable.

Mobil-homes exclus

L’ambiguïté la plus controversée de la loi sur le contrôle des loyers de Mountain View est peut-être celle de savoir si les propriétaires de maisons mobiles, qui louent des espaces dans l’un des six parcs de maisons mobiles de Mountain View, devraient bénéficier du contrôle des loyers.

Les maisons mobiles ne sont pas explicitement mentionnées dans la loi sur le contrôle des loyers de la ville, laissant au Comité du logement locatif le soin de décider si elles sont couvertes. Bien que son propre conseiller juridique lui ait dit que les propriétaires de maisons mobiles devraient bénéficier des protections des locataires, le comité a décidé en 2018 d’exclure les maisons mobiles de la CSFRA – une décision qui a été contestée devant les tribunaux et finalement confirmée.

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La décision s’est répercutée sur les familles vivant dans les quelque 1 100 maisons mobiles de la ville, dont beaucoup sont confrontées à des déplacements et disent qu’elles ont du mal à suivre ce qu’elles décrivent comme une augmentation des loyers. Selon la Mountain View Mobile Home Alliance, 85% des résidents des maisons mobiles de la ville sont soit des personnes âgées, des personnes handicapées ou des anciens combattants, et beaucoup d’entre eux ne peuvent pas se permettre les hausses de loyer.

Bien que les membres du conseil aient exprimé leur sympathie pour les défis auxquels sont confrontés les résidents des maisons mobiles, ils ont choisi en novembre de les exclure explicitement des protections des locataires de la ville en vertu de la mesure D. La mesure insérerait « Mobilehomes et espaces ou lots pour mobilehomes » parmi la liste des propriétés expressément exonéré du contrôle des loyers.

Clark, en expliquant sa décision, a déclaré qu’il cherchait l’approche paradoxale consistant à couper les maisons mobiles de la CSFRA afin de donner à ces résidents le contrôle du loyer. En l’extrayant complètement de la loi sur le contrôle des loyers de Mountain View, il a déclaré que le conseil peut désormais appliquer sa propre ordonnance distincte pour la stabilisation des loyers des maisons mobiles. La propriété d’une maison mobile est suffisamment différente de la location d’appartements qu’elle justifie sa propre ordonnance, a déclaré Clark, régie par le conseil municipal plutôt que par le comité du logement locatif.

Il a admis qu’il aurait été plus simple et plus avisé politiquement d’inclure les maisons mobiles dans la CSFRA – la Mountain View Mobile Home Alliance est opposée à la mesure D telle qu’elle est actuellement rédigée – mais Clark a déclaré que cela aurait été une mauvaise idée à long terme. . Les maisons mobiles sont un type de logement entièrement différent, régi par différentes lois de l’État, et nécessitent des considérations particulières.

« Le facteur décisif pour moi était vraiment l’interaction avec la loi de l’État et la possibilité de créer quelque chose qui était très spécifiquement adapté aux maisons mobiles et toutes les nuances que la loi de l’État a autour de cela afin qu’il puisse résister aux défis (juridiques) », Clark m’a dit.

Chris Chiang, ancien membre du conseil scolaire de Mountain View Whisman et résident de la maison mobile de Santiago Villa, a signé l’argument du scrutin à l’appui de la mesure D, mais a depuis annulé son approbation. Chiang a dit au Voix qu’il croyait initialement à la justification de Clark selon laquelle la mesure D était un tremplin pour fournir des protections aux locataires aux résidents des maisons mobiles, mais qu’aujourd’hui l’argument sonne creux.

La couverture par la CSFRA de « tous les logements locatifs » qui ne sont pas explicitement exemptés du contrôle des loyers aurait dû inclure les maisons mobiles dès le départ, a déclaré Chiang, soulignant que la ville de Sacramento a adopté une loi similaire en 2019 qui englobait les maisons mobiles sans controverse. Il est troublant de voir quelque chose d’aussi simple dans d’autres villes se transformer en quelque chose de si compliqué à Mountain View, a-t-il déclaré, et le conseil municipal semble faire tout son possible pour ne pas protéger une classe d’habitants vulnérables.

« Je crois que les intentions de la mesure D sont bonnes, mais je ne peux plus contribuer à compliquer davantage ce problème », a déclaré Chiang. « Si la mesure D est si peu claire sur la façon dont elle protégera les résidents des maisons mobiles, alors je ne peux plus garantir que cela protégera réellement toute forme de locataire. Je retire mon soutien à la mesure D. »

Nouvelles règles pour le comité du logement locatif

L’un des aspects les plus importants de la mesure D est qu’elle modifierait la loi sur le contrôle des loyers de Mountain View pour empêcher les membres du comité du logement locatif de se payer un salaire. Il s’agit du premier ensemble de mots de la question du scrutin lui-même, et figure dans un récent courrier envoyé aux résidents par un comité d’action politique du propriétaire: « La mesure D empêche en permanence le Comité du logement locatif non élu de se payer un salaire. »

L’accent est cependant inhabituel, étant donné que les membres du Comité du logement locatif ne gagnent pas de salaire et n’ont jamais tenté de se donner un salaire. Les membres n’ont jamais officiellement discuté de la possibilité de se payer un salaire à titre de compensation pour avoir siégé au comité.

Lorsqu’on lui a demandé, Abe-Koga a déclaré que le conseil partage une relation « délicate » avec le Comité du logement locatif, qui fait à bien des égards partie de la ville tout en conservant l’autonomie de toute influence politique des membres du conseil. Elle a dit que la contrainte salariale fait partie d’un effort plus large de la mesure D pour s’assurer que le comité ne sape pas les fonds de la ville, et son objectif est « la bonne gouvernance et la responsabilité financière ».

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MacDonald a décrit l’objectif comme un homme de paille et un non-problème, et a dit qu’il n’est pas clair si son origine provient de la California Apartment Association ou du conseil municipal.

« Aucun des membres du Comité du logement locatif ne s’attendait à être payé, il n’y a jamais eu de question écrite ou lors des entretiens qui ont soulevé cette question », a déclaré MacDonald.

D’autres changements en vertu de la mesure D permettraient expressément au conseil municipal de révoquer les membres du comité pour faute et permettraient au conseil, s’il n’est pas satisfait des candidats à un siège vacant, d’autoriser les propriétaires qui ne vivent pas à Mountain View à siéger au comité. Les membres du Conseil disent que c’est parce que le bassin de candidats pour les sièges qui peuvent être représentés par des propriétaires – pas plus de deux – a été mince, et il a été difficile de recruter des personnes pour siéger au comité.

Une question de confiance

L’un des obstacles que les partisans de la mesure D ont dû surmonter ces derniers mois est une question de crédibilité. Peut-on faire confiance aux membres du conseil qui se sont déjà opposés à la CSFRA ou qui sont toujours fondamentalement en désaccord avec le contrôle des loyers tel qu’il est écrit pour amender fidèlement la loi?

C’est une question que Abe-Koga et Clark ont ​​concédé était un défi, né d’une profonde méfiance et d’une mentalité «nous contre eux» qui a pris racine depuis le début du débat sur le contrôle local des loyers en 2016. Clark a déclaré à la Voix qu’il voterait toujours contre la CSFRA si elle venait à être votée aujourd’hui, notant qu’elle n’offre pas une solution globale au déplacement, mais il insiste sur le fait qu’il respectera la volonté des électeurs.

« Nous voyons trop souvent au niveau fédéral des gens qui essaient de saper des choses avec lesquelles ils ne sont pas d’accord. C’est notre travail de vraiment le faire fonctionner », a déclaré Clark. « (CSFRA) est la loi, les électeurs ont parlé, notre travail n’est pas d’essayer de l’abroger et de l’abroger et d’imposer notre volonté. Notre travail est de rassembler la communauté, ou du moins d’essayer, et de décider ce qui est dans le l’intérêt à long terme de la communauté.  »

Mais les groupes de défense des locataires ne sont pas convaincus. Nunez, de la Coalition des locataires de Mountain View, a déclaré que la CSFRA était le produit de l’organisation locale par les locataires, à commencer par des réunions informelles dans le parc entre les résidents latinos partageant des histoires d’augmentation énorme des loyers et du défi d’essayer de rester à Mountain View. Il a fait boule de neige dans un engagement civique qui a amené le problème au conseil municipal en 2015, et lorsque le conseil a choisi de ne pas prendre de mesures énergiques, a conduit à la création de la CSFRA.

Nunez a critiqué les efforts du conseil de séance et de la California Apartment Association pour saper ces efforts à travers un processus entièrement différent: d’énormes dons de campagne de grands propriétaires comme Prometheus Real Estate Group et Tod Spieker, le tout dans le but de « diffuser la désinformation » pour éliminer ce qui a été réalisé en 2016, a déclaré Nunez.

« Ce que vous regardez, ce sont les gens du Conseil municipal qui ne voulaient pas le contrôle des loyers à l’époque et qui ne veulent pas maintenant le contrôle des loyers disent: » Nous savons mieux que vous «  », a-t-il déclaré.

Une plainte fréquente parmi les opposants à la mesure D, y compris les groupes de locataires locaux et le Parti démocratique du comté de Santa Clara, est que les changements semblent fallacieux et inutiles. La CSFRA semble profiter aux locataires et éviter les augmentations de loyer de 40% à 80% qui surprenaient autrefois les familles de Mountain View, et les changements proposés par le conseil ne servent qu’à renverser ces avantages.

L’ancienne conseillère Pat Showalter, qui était contre la CSFRA en ce qui concerne les électeurs en 2016, s’est prononcée contre la mesure D, affirmant que le contrôle des loyers fonctionnait, protégeant les résidents vulnérables, y compris ceux de la sécurité sociale ou gagnant de bas salaires. Elle a déclaré que même si elle comprenait la raison d’être des changements apportés à la mesure D, elle craignait que la nouvelle norme pour les améliorations des immobilisations soit beaucoup trop clémente et que le plafond de loyer de 4% – quoique modeste à première vue – s’additionne vraiment temps.

« Les modifications apportées à la mesure D – je ne les vois tout simplement pas comme une valeur ajoutée, bien au contraire. Je pense qu’elles réduisent les protections », a-t-elle déclaré.

Des informations sur la campagne « Oui sur D », y compris les recommandations, sont disponibles sur voteyesond.com. La campagne contre la mesure, dirigée par la Mountain View Housing Justice Coalition, a des informations sur la mesure D sur mvhousingjustice.org.



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