Tenant frappe «slumlord» dans le portefeuille – Nouvelles – Akron Beacon Journal


Anthony Williams garde une pile d’oreillers sur son lit pour bloquer une fenêtre avec des courants d’air. Mais ce n’est pas pour ça qu’il dort sur le canapé du salon.

Le mur du sous-sol sous son lit se déforme. Il a peur de tomber ou de se réveiller enterré par le plafond.

Son propriétaire, Gary Thomas, a déclaré que les réparations des fondations pouvaient attendre le printemps, ce qui n’apporte aucun réconfort immédiat à Williams. « Eh bien, il existe depuis longtemps. Donc, je ne sais pas si cela va entraîner l’effondrement de la maison », a déclaré Thomas lors d’un entretien téléphonique la semaine dernière.

Williams, 40 ans, loue le premier étage de la maison de 90 ans sur la 18e rue dans le quartier d’Akron à Kenmore pour 550 $ par mois. Il a dit qu’il ne s’attendait pas à ce que Thomas répare quoi que ce soit, du moins pas volontairement.

Au cours de la dernière décennie, les responsables du code du logement de la ville et les collecteurs d’impôts du comté ont sévèrement réprimé Thomas, déposant des dizaines de poursuites pénales et civiles sur les centaines de propriétés qu’il possédait et gérait.

Marre de sa situation de vie, Williams s’est armé de nouvelles connaissances juridiques. Il est maintenant devant le tribunal – sans avocat ni diplôme en droit – essayant de faire pression sur l’un des propriétaires les plus litigieux d’Akron, qui a déposé plus de 470 affaires devant les tribunaux municipaux depuis 1996, presque toujours pour expulser ses locataires.

Propriétaire à l’extérieur de la ville

Thomas a d’abord possédé la maison à deux étages de Kenmore pendant moins d’une journée en 2015. Il l’a achetée et vendue pour un bénéfice de 20 000 $, selon les registres du comté.

Les nouveaux propriétaires, Thomas et Margaret Ballard du Tennessee, ont transféré la maison dans une fiducie et ont engagé Twin Oak Realty d’Akron pour gérer la propriété. «De notre point de vue, il est difficile de gérer une propriété isolée», a déclaré Thomas Ballard.

Le couple a vite réalisé à quel point les réparations pouvaient coûter cher à leur investissement.

«Nous avons tout fait, des gouttières extérieures à la fermeture des fenêtres cassées [to rehabbing the upstairs]», A déclaré Deborah Loughborough, gestionnaire immobilière de Twin Oaks Realty. La démolition du garage à l’arrière n’était tout simplement pas dans le budget du couple.

« Nous essayions de maintenir les dépenses aussi serrées que possible », a déclaré Loughborough. « C’était juste au point pour Margaret qu’elle a dit qu’elle ne pouvait pas investir dans les fissures des fondations et les problèmes majeurs. »

La maison a été transférée à Thomas en février dernier par le biais d’une clause de rachat, a-t-il précisé dans ses contrats de vente. Les réparations majeures doivent encore être effectuées.

Vivre en mauvais état

L’eau de pluie et la lumière du jour coulent à travers les parpaings au sous-sol. Le sol ressemble à un monstre qui éclate à travers le ciment.

Williams a emménagé il y a deux ans sous Twin Oaks Realty, juste après l’éclatement d’une pipe à l’étage. Les fractures de stress dans le plâtre au-dessus de son lit se sont propagées depuis, a-t-il déclaré.

Twin Oaks Realty a réparé la cloison sèche endommagée par l’eau au-dessus de la douche à la fin de 2018. Elle n’est toujours pas terminée ni peinte.

Lire  Ce sont les FPI les plus sûres et les plus rentables à mesure que le coronavirus se propage, dit BofA

En janvier 2019, un mois avant que Thomas ne reprenne possession, un incendie mortel d’à côté a éclaté sur le côté de la maison et fissuré les fenêtres. Williams a vu les travailleurs remplacer le revêtement dans les quatre mois d’une autre maison endommagée par le feu. Mais aucun travail n’a été fait sur son appartement toute l’année, a-t-il expliqué.

Entre une étape de porche cassé et le garage en ruine à l’arrière, la propriété a 12 violations du code de la construction et de la santé, un tiers d’entre elles étant assez vieilles pour apparaître lors d’une inspection du logement en 2016. La ville a commandé tout ce qui avait été réparé fin juillet 2019.

Cela ne s’est jamais produit, donc Akron a déposé des accusations en vertu d’une loi de l’Ohio obligeant les propriétaires à entretenir leurs locaux. C’est la huitième fois que Thomas est inculpé au criminel par la ville en vertu de la loi. Il existe actuellement un mandat d’arrêt contre lui après avoir raté sa mise en accusation en octobre dans cette dernière affaire, selon les archives judiciaires.

Williams a déclaré qu’il ne s’était jamais attendu à ce que Thomas se charge des réparations majeures, sans parler d’une foule d’autres problèmes qu’il avait soulevés.

«Il n’arrêtait pas de dire:« Ce n’est pas si mal. J’ai des gens qui ont de plus gros problèmes », a déclaré Williams. « Eh bien, je ne suis pas ces gens. »

Thomas a qualifié les plaintes de Williams de «plutôt collantes».

Location d’entiercement

Williams a décidé en juin de faire quelque chose après avoir suivi une infestation de fourmis sur le sol pourri sous le réfrigérateur et entendu la hotte de ventilation tomber sur la cuisinière pendant que son fils cuisinait.

Aucun des amis ou de la famille de Williams ne pouvait lui donner de conseils. Alors, il est allé à la bibliothèque et a trouvé un livre rempli de références juridiques obscures. Il comprenait juste assez pour frapper son propriétaire là où c’était important: le loyer.

Williams a convaincu un juge Akron de retenir les paiements mensuels jusqu’à ce que Thomas remplisse ses obligations en tant que propriétaire immobilier.

Le compte dépasse maintenant 4 000 $. Thomas se bat pour tout cela, faisant valoir dans un dossier déposé fin janvier que le tribunal avait « commis une erreur » en accordant le séquestre. Williams veut l’utiliser pour trouver un autre endroit où vivre.

Un juge décidera.

Les étapes du dépôt d’un loyer sont détaillées sur le site Web du tribunal municipal d’Akron. C’est un recours juridique rarement utilisé par les locataires.

Selon un examen des dossiers de la ville, du comté et du Bureau du recensement des États-Unis, environ 90000 personnes vivent dans plus de 45000 appartements sur 25000 propriétés locatives à Akron.

Seulement 23 d’entre eux, dont Williams, ont déposé une demande de loyer entiercé en 2019.

Les locataires sont généralement obligés de forcer les réparations, a déclaré le greffier des tribunaux d’Akron, Jim Laria. Pour ce faire, ils doivent être à jour de leur loyer et ne pas faire l’objet d’une expulsion active.

«Il m’a fait peur à plusieurs reprises», a déclaré Williams en faisant part de ses préoccupations à son propriétaire. «Il a dit qu’il allait m’expulser et apporter un préavis de trois jours [to start the process]. « 

Lire  Feuille de calcul de l'investissement immobilier locatif | Umavisaodomundo

Thomas allègue en cour que Williams était en retard sur le loyer et ne lui a pas donné la liste des réparations nécessaires par écrit, ou 30 jours pour les terminer, avant de demander le compte séquestre. Un magistrat a jugé que la liste avait été soumise en février 2019, accordant à Thomas six mois pour se rendre au travail.

Williams a déclaré qu’il était à la fin du mois de juin parce que Thomas ne s’était jamais présenté pour récupérer, comme il le faisait habituellement, ou pour faire les réparations de cuisine promises.

Réparations rapides

Williams a versé sept loyers mensuels au tribunal, vivant de sa retraite personnelle alors qu’il planifie une vie meilleure.

Il a occupé deux emplois – dans un magasin à un dollar et dans une usine de caoutchouc synthétique à Akron – avant de déchirer une coiffe des rotateurs en 2018 en essayant d’attraper une charge de 200 livres sur le chantier. Après l’indemnisation des travailleurs, il est retourné travailler à l’usine, puis a décidé l’année dernière qu’il voulait plus de 10 heures de travail à 14 $ l’heure.

Il essaie donc d’obtenir son permis de conduire commercial pendant qu’il lance une entreprise de t-shirts personnalisés hors de son appartement. Il rêve de devenir propriétaire un jour, peut-être avec l’aide de voisins qui partagent sa vision de réparer durablement l’ancien parc immobilier de la ville.

«J’essaie de bâtir une communauté à la fin de la journée», a-t-il déclaré. «Si nous pouvions commencer par cette maison et en obtenir une autre, nous pourrions construire une communauté.»

Il a dit qu’il croyait que la retenue du loyer avait incité Thomas à peindre le mur extérieur et à remplacer les fenêtres du côté brûlé de la maison.

Il y a quelques semaines, il est rentré d’Indiana où il étudiait pour son CDL. Il avait appris que Thomas avait déposé une demande de vidange et de fermeture du compte séquestre.

« Je savais dès qu’il a fait un peu [of work], il déposerait un avis pour montrer au tribunal qu’il fait quelque chose », a déclaré Williams.

Loi sur les autorités

Les inspecteurs de la ville et les collecteurs d’impôts du comté recherchent Thomas depuis des années, appliquant plus de pression que n’importe quel locataire.

Au début de 2017, après une paire de tirs mortels sur l’une de ses propriétés sur Arlington Street, l’agente fiscale du comté de Summit, Kristen Scalise, qui a qualifié Thomas de «  slumlord  », s’est associée à la Summit Land Land Bank pour la première opération coordonnée de saisie fiscale de l’Ohio. Ils ont ciblé 22 entreprises exploitées par Thomas ou ses associés, qui géraient 151 propriétés qui devaient à l’époque 883 668 $ en arriérés de taxes et de frais.

Dans une série de saisies fiscales accélérées déposées contre Thomas en 2017, 2018 et 2019, le comté a poursuivi 86 propriétés en souffrance. Thomas a essayé mais n’a pas réussi à les protéger devant un tribunal de faillite. Il a laissé certains d’entre eux passer aux enchères publiques tout en enchérissant sur d’autres.

Actuellement, il se bat en cour pour annuler un jugement lui interdisant de participer aux ventes du shérif après avoir omis de payer pour les propriétés sur lesquelles il a soumissionné, ce que les autorités considèrent comme l’un de ses stratagèmes pour gagner du temps pour vendre ses actifs en difficulté.

Lire  Investir dans des propriétés à revenu et comment identifier un marché viable

Thomas a dit qu’il avait payé 150 000 $ en taxes l’année dernière, en partie pour éviter de perdre des propriétés locatives. 40 autres de ses unités ont été déclarées délinquantes en 2019. Si elles restent impayées jusqu’en mars, les arriérés d’impôts généreront la prochaine série de propriétés saisies.

Il prétend avoir été traité injustement par le comté et la banque foncière. « Ils font de la discrimination contre moi », a-t-il dit. « Il y a beaucoup de gens qui ne sont pas inscrits sur [for foreclosure] quand ils ont un an de retard sur leurs impôts. « 

Le comté lui a proposé des plans de remboursement des factures fiscales qui ont accumulé des années et des années, et Thomas a admis dans une précédente interview qu’il gagne plus d’argent en investissant son argent dans l’immobilier que de payer ses impôts fonciers, même après avoir encouru des frais et pénalités de retard .

Le directeur exécutif de Land Bank, Patrick Bravo, et le personnel du Summit Count Fiscal Office surveillent de près les propriétés de Thomas. Ils ne savent pas comment il continue d’acheter et de vendre des locations, et de rester en affaires, tout en perdant des dizaines de propriétés pour la forclusion et en payant des centaines de milliers de dollars d’arriérés d’impôts pour garder les autres. Cela s’est produit encore une fois l’an dernier: il a payé 50 000 $ pour la maison de la 18e rue à Kenmore, tout en accumulant le même montant de dette fiscale foncière en souffrance.

Parmi les 86 propriétés visées par les saisies, Thomas a payé les taxes ou vendu 40. La Land Bank a pris possession des 46 autres. Une douzaine ont été démolies et deux autres devraient tomber. Quatorze étaient des terrains vacants – souvent le site d’une ancienne maison démolie par la ville et accumulant des impôts en souffrance.

Après avoir essuyé les taxes impayées, la Land Bank a vendu cinq propriétés par l’intermédiaire d’un agent immobilier et une autre sur son site Web. Une deuxième propriété devrait être vendue en ligne.

On a demandé aux locataires pris dans les mesures coercitives s’ils voulaient acheter les maisons et les entreprises de la Land Bank après la forclusion – pour aussi peu que 10 cents sur le dollar. Quatre locataires et deux entreprises ont accepté cette offre, dont une garderie sur South Arlington Street et un atelier de réparation automobile sur East Exchange Street.

« Cela a très bien fonctionné », a déclaré Bravo à propos de la coordination de l’application de la loi avec le comté. «Nous avons des réussites, mais elles ne sont pas sans difficultés.» Un locataire, a-t-il noté, voulait acheter son logement locatif à North Hill. Mais elle a été condamnée, alors la Land Bank lui a vendu une autre maison qu’elle possédait dans le sud de University Park.

Contactez le journaliste du Beacon Journal Doug Livingston à dlivingston@thebeaconjournal.com ou 330-996-3792.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *