Ce que vous devez savoir sur l’achat d’un immeuble de placement


Sous une forme ou une autre, l’immobilier est une classe d’actifs qui appartient au portefeuille de tout investisseur sérieux pour fournir une diversification et réduire le risque global du portefeuille. L’une des façons d’y parvenir est d’investir dans des immeubles locatifs pour un flux de trésorerie mensuel. L’achat d’un immeuble de placement est très différent de l’achat d’actions d’une fiducie de placement immobilier (FPI). La réussite en tant qu’investisseur immobilier nécessite un niveau de participation active et un savoir-faire suffisant …

Quel type d’immeuble de placement devriez-vous acheter?

Il existe trois principaux types d’immeubles de placement résidentiels avec différentes responsabilités de propriété qui peuvent faire une bonne location pour les investisseurs immobiliers:

  1. Condos, où vous possédez l’espace et tout ce qui est contenu dans les murs de votre unité. L’association de condos s’occupe de l’entretien des parties communes, comme l’aménagement paysager, les commodités partagées et les gros éléments structurels comme le toit.
  2. Maisons de ville et duplex, dans lequel vous êtes propriétaire de la propriété et du terrain environnant, mais il existe généralement une composante commune, comme des terrains communs et des équipements gérés par une association de propriétaires (HOA).
  3. Maisons unifamiliales, qui représentent généralement davantage une responsabilité de maintenance. En plus de la structure, vous devrez peut-être payer des frais d’entrée pour les raccordements à l’eau et aux égouts, et vous aurez probablement plus de terrain à entretenir. De nombreuses maisons unifamiliales sont dans un quartier avec un HOA qui gère des terrains communs et pourrait restreindre votre capacité à apporter des modifications à votre propriété.

En fonction de son état, un immeuble de placement spécifique appartiendra à l’une de ces quatre grandes catégories en ce qui concerne l’étendue des réparations et des rénovations nécessaires pour le rendre «prêt à louer»:

Niveau # 1: clé en main – Aucun travaux à prévoir.

Niveau # 2: « Peinture et tapis » – Nécessite un nettoyage en profondeur et des travaux cosmétiques mineurs tels que la peinture des murs et la mise à jour des sols usés.

Niveau # 3: rénovation mineure – Nécessite des mises à niveau du système qui impliqueront des professionnels agréés tels qu’un plombier et un électricien. Ce type de maison pourrait nécessiter un nouveau toit, un nouveau système de CVC et / ou un autre système majeur, ainsi que de la peinture et de la moquette.

Niveau # 4: Rénovation en profondeur – Nécessite des travaux majeurs qui nécessiteront des entrepreneurs pour retirer les permis de construction. Des inspections du comté seront probablement nécessaires pendant les réparations. Ce niveau peut comprendre l’éviscération de la propriété avant la reconstruction et / ou la réalisation de réparations structurales importantes.

Si vous n’êtes pas à portée de main – ou si vous n’avez pas le désir ou le temps de gérer les entrepreneurs – une propriété clé en main peut être votre meilleur choix. Une rénovation «peinture et moquette» est également assez facile à gérer et des améliorations peuvent généralement être apportées rapidement pour que votre location soit louée. Les maisons en difficulté, comme une saisie ou une vente à découvert, nécessitent généralement plus de connaissances, d’expérience et de temps pour se préparer à la location.

Le type de propriété et l’état qui vous conviennent dépendront de votre tolérance au risque, de la trésorerie disponible, de la stratégie d’investissement, de votre réseau de gens de métier et de vos capacités personnelles. Bien sûr, les prix des maisons varient en fonction de l’état et vous obtiendrez une remise plus importante lorsque vous achetez une propriété qui a besoin de travaux. Je vous recommande de commencer petit et de voir s’il s’agit d’une stratégie d’investissement que vous aimez avant d’acheter une propriété qui nécessite une quantité importante de travail. Ma première propriété était un condo de deux chambres et deux salles de bain qui avait besoin d’un nettoyage en profondeur, de peinture de retouche et de nouvelle moquette.

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De combien d’argent avez-vous besoin pour acheter un immeuble de placement?

Les prêteurs hypothécaires traditionnels tels que les banques, les coopératives de crédit et d’autres institutions financières économisent les meilleures conditions et les meilleurs taux d’intérêt pour les propriétaires qui occuperont personnellement la propriété. (À moins que vous ne piratiez une maison, un bien locatif ne sera pas votre résidence principale.)

La plupart du temps, les immeubles de placement ne seront pas admissibles à l’acompte minimum de 3,5% offert par les prêts FHA. Les investisseurs immobiliers doivent acheter une propriété en utilisant un prêt conventionnel et mettre 20% à la baisse. L’avantage d’acheter un immeuble de placement avec un prêt conventionnel est que vous n’avez pas besoin de payer une assurance hypothécaire privée (PMI), qui est une exigence obligatoire du financement de la FHA et pourrait vous coûter jusqu’à 83,33 $ par mois pour chaque tranche de 100000 $ que vous empruntez.

En plus de votre acompte de 20%, vous aurez besoin d’avoir suffisamment d’argent en caisse pour couvrir les frais de clôture et préfinancer l’entiercement requis par votre prêteur. Les frais de clôture varient selon l’État, le prêteur, le montant du prêt et le type de prêt, variant généralement entre 3% et 5% du prix d’achat de la maison.

Donc, pour acheter un immeuble de placement en location, vous avez besoin de suffisamment d’argent pour payer 20% d’acompte et 5% de frais de clôture. Et si vous n’achetez pas une propriété clé en main, vous aurez besoin d’argent comptant pour les réparations afin de préparer la location de la maison.

10 choses à rechercher avant de faire une offre sur un immeuble de placement

1. Flux de trésorerie mensuel – L’aspect le plus important de l’achat d’un immeuble de placement est de s’assurer que les chiffres fonctionnent – que la propriété générera un flux de trésorerie mensuel positif. Par exemple, supposons que vous ayez acheté une propriété pour 100 000 $ et que votre budget mensuel ressemble à ceci:

  • Le paiement hypothécaire (qui comprend les taxes et les assurances) est de 680 $
  • L’allocation de vacance est de 100 $
  • La gestion immobilière coûte 120 $
  • Les frais HOA sont de 65 $

Supposons que le loyer mensuel dans cet exemple soit de 1 200 $. Ces dépenses totalisent 965 $, donc les liquidités de votre propriété sont de 235 $ par mois. Bien que cela puisse ne pas sembler beaucoup, considérez que vous avez déposé 20 000 $ (et que vous avez contracté un prêt conventionnel de 80 000 $ pour acheter cette maison de 100 000 $). Vous obtenez un rendement annuel d’environ 14% sur votre mise de fonds de 20 000 $. Le calcul ressemble à ceci: 235 $ x 12 = 2820 $. 2280 $ divisé par 20000 $ = 14,1%. (Bien sûr, vous devrez payer des frais de clôture qui courent généralement 5% l’année où vous achetez la propriété, donc vous ne ferez que 3,6% sur votre première année de 20 000 $.) Avant d’acheter un immeuble de placement, vous devez déterminer si vous faites un bon investissement.

2. Options d’emprunt – Il existe de nombreuses façons de financer un immeuble de placement. Gardez à l’esprit que les bonnes affaires vont vite lors de l’achat d’immeubles de placement et que les services de prêt traditionnels sont lents.

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De nombreux investisseurs immobiliers utilisent des prêts en argent dur (financement fourni par des prêteurs privés, par opposition aux institutions financières réglementées par le gouvernement) pour leur permettre d’acheter rapidement des immeubles de placement puis de se refinancer en un prêt conventionnel. Assurez-vous de faire le tour pour obtenir les meilleurs taux d’intérêt et conditions de prêt, quel que soit le financement que vous décidez d’obtenir.

3. Taxes foncières – Les taxes foncières sont fixées par les gouvernements des comtés et peuvent varier considérablement dans le même État. Les villes ont généralement des impôts plus élevés que les banlieues, mais ce n’est pas une règle stricte. Avant d’acheter, vérifiez les taux d’imposition et calculez les dépenses fiscales foncières.

4. Assurance des biens – Cela aussi varie selon l’emplacement et le type de propriété. En règle générale, les taux sont plus élevés dans les condos que dans les maisons unifamiliales, et une propriété située dans une zone à taux de criminalité élevé ou dans une zone inondable coûtera plus cher à assurer. La différence peut être substantielle, alors obtenez une estimation d’assurance avant de faire une offre sur un immeuble de placement.

5. Règles et règlements HOA et condo – Vous devez déterminer s’il existe une autorité de gestion et quelles sont les règles en matière de location et d’améliorations immobilières. Mon dernier investissement a été de retourner une maison de ville dans une communauté HOA. La description de la liste annonçait que « cela ferait une grande location ou un retournement », mais c’était inexact. La communauté HOA n’autorise pas les locations; toutes les propriétés doivent être occupées par leur propriétaire. Heureusement, j’ai fait mes devoirs avant de faire une offre et je me suis assuré que les chiffres soutenaient cette propriété comme une opportunité de retournement.

6. Sociétés titres – Comme les prêteurs, vous avez le choix de fermer des sociétés. Certains sont meilleurs que d’autres et ne facturent pas tous les mêmes frais. Il existe des sociétés de titres ayant de l’expérience avec les investisseurs immobiliers. La différence peut facilement être une économie de 1 000 $, alors assurez-vous de faire le tour de votre entreprise titre.

7. Intégrité structurelle du bien – Obtenez toujours une inspection! Bien que l’inspecteur ne saisisse pas tout en toute sécurité, il s’agit d’une étape à ne pas manquer, quelle que soit la condition visuelle de la propriété. Les problèmes structurels, comme une longue fissure dans la fondation, sont trop chers pour être laissés au hasard.

8. Tarifs de location et statistiques de localisation – Creusez profondément pour vous assurer que la propriété vous fournira le loyer mensuel dont vous avez besoin. Estimez la fourchette que votre propriété louera en consultant des propriétés similaires ou des compositions sur des sites Web répertoriant les tarifs de location locaux. Si vous travaillez avec un agent, demandez-lui d’analyser les locations actives, en attente et fermées dans un rayon de trois à cinq miles de votre propriété. L’investissement immobilier est local; les locataires se soucient du quartier, de leur temps de trajet, des écoles, de l’état de la propriété, des statistiques sur la criminalité, etc., et une combinaison de ces aspects affectera le loyer que votre propriété particulière prendra en charge.

9. Existence d’un bassin de locataires qualifiés – Un mauvais locataire volonté vous coûter de l’argent, vous aggraver et vous faire perdre beaucoup de temps. Assurez-vous que votre immeuble de placement est situé dans une zone où il y a un grand bassin de locataires qualifiés. Faites une vérification approfondie des antécédents de tous les candidats, y compris la cote de crédit, l’analyse du talon de paie, la vérification de l’emploi, les antécédents judiciaires et civils, les antécédents de location et même une visite à leur domicile actuel pour voir dans quelle mesure ils prennent soin de leur résidence. Les actions parlent plus fort que les mots et votre propriété est un investissement qui doit générer des revenus. Assurez-vous de fixer le prix de votre location à des taux du marché équitables pour vous assurer d’avoir un nombre décent de locataires qualifiés parmi lesquels choisir.

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10. Gestion immobilière – Si vous ne prévoyez pas de rechercher, de filtrer et de gérer les locataires ou d’effectuer l’entretien de la propriété vous-même, vous devez trouver un gestionnaire immobilier et prendre en compte le coût dans vos chiffres. En règle générale, les gestionnaires immobiliers facturent un mois de loyer aux locataires et 6% à 10% de vos revenus de location mensuels pour gérer la propriété pour vous. Demandez à vos collègues investisseurs des recommandations et faites preuve de diligence raisonnable. L’importance d’une gestion immobilière efficace et à un prix raisonnable vient au deuxième rang après la sélection des locataires lorsqu’il s’agit de gérer un immeuble locatif rentable à long terme.

Prêt à faire une offre d’achat de votre immeuble de placement?

L’achat d’une maison est une grande décision. Le choix et l’achat d’un immeuble de placement ne font pas exception. Non seulement l’achat d’un immeuble locatif nécessite une dépense importante en argent et en engagement de financement, mais c’est un investissement à long terme avec des coûts de transaction élevés lorsque vous achetez ou vendez. La stratégie consiste à acheter un actif générateur de revenus situé dans un emplacement fixe soumis aux conditions du marché local. Prendre une décision éclairée en faisant preuve d’une diligence raisonnable appropriée sur de nombreux aspects est essentiel.

Ne parcourez pas seul le chemin de la propriété. Utilisez les services d’un agent immobilier pour vous aider à trouver, évaluer et acquérir des propriétés du marché inscrites à la vente sur le MLS. Vous obtenez gratuitement l’expertise d’un spécialiste du marché et la représentation d’un professionnel agréé. En règle générale, la commission pour l’agent de l’acheteur et pour l’annonce ou l’agent du vendeur est prélevée sur le produit du vendeur, même si l’agent de l’acheteur vous représente, vous et vos meilleurs intérêts, dans la transaction.

Pour les propriétés hors marché, votre agent ne recevra probablement pas de commission du vendeur (vous devriez donc envisager de payer de petits frais de recherche et de consultation). Cependant, je recommande fortement de consulter un agent compétent pour les investisseurs avant de soumettre une offre sur un immeuble de placement. Vous devez savoir si la valeur marchande actuelle et la valeur après réparation (ARV), deux chiffres qu’un agent peut rechercher pour vous, prennent en charge les besoins de trésorerie mensuels et les objectifs d’investissement à long terme. Et ne sautez pas l’inspection de la maison sur les propriétés hors marché.

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