Crédits d’impôt pour logement à faible revenu – Prêts multifamiliaux


LIHTC (Crédits d’impôt sur le logement pour les personnes à faible revenu)

Le LIHTC, ou crédit d’impôt pour habitations à faible revenu, est un programme du gouvernement fédéral qui incite les promoteurs à créer des logements à faible revenu en leur offrant un crédit de 10 ans sur leurs impôts fédéraux. Sans une sorte d’incitation, les développeurs sont peu susceptibles de renoncer aux profits qu’ils perdraient naturellement en offrant une propriété à un loyer inférieur au marché, ce programme a donc été développé pour encourager la construction et l’entretien d’unités abordables à travers le pays.

Différentes variétés de projets de logement LIHTC

Les logements abordables peuvent être aménagés de différentes façons: acquisition et réhabilitation, nouvelle construction et réhabilitation d’une propriété actuelle. Heureusement, le LIHTC peut être utilisé pour chacun de ces différents projets. Ces crédits peuvent également être utilisés pour préserver des logements abordables existants (sans réhabilitation) dans certaines situations.

Comment fonctionne le programme LIHTC?

Le programme LIHTC a été initialement créé en 1986 dans le cadre de la loi de réforme fiscale de cette année. Le LIHTC n’est pas une déduction fiscale (ce qui réduirait le revenu imposable d’un emprunteur). Au lieu de cela, le crédit offre une remise d’impôt spécifique en dollars, qui peut être appliquée à la facture fiscale exacte de l’investisseur ou du développeur. Afin de continuer à profiter du crédit d’impôt, un promoteur doit continuer de maintenir sa propriété en conformité. En 2016, le programme LIHTC a fourni aux investisseurs et aux développeurs environ 8 milliards de dollars en crédits d’impôt.

Bien que le programme LIHTC soit techniquement de nature fédérale, dans la pratique, le programme est administré par chaque État. Les autorités nationales de financement du logement (HFA) sont généralement responsables de l’approbation et des LIHTC des investisseurs et des promoteurs pour chaque projet. Chaque État a ce qu’on appelle un plan d’allocation qualifié (PAQ), qui détaille ses exigences exactes pour les projets LIHTC, qui sont généralement plus strictes que les exigences fédérales globales. Certains États ont des préférences spécifiques pour un type de logement abordable, comme l’acquisition et la réhabilitation ou la nouvelle construction, et peuvent décider d’allouer des crédits à l’un de ces domaines avant les autres.

Le gouvernement fédéral alloue un montant spécifique de crédits à chaque État, en fonction de la population de l’État et d’un multiplicateur prédéterminé. Comme ces deux chiffres peuvent changer, le montant des crédits qu’un État peut obtenir varie considérablement. En 2018, le multiplicateur de l’État était de 2,40, donc, par exemple, la Floride, avec une population de 20,98 millions d’habitants, aurait un maximum de 50352000 $ en crédits d’impôt disponibles pour cette année.

À partir de 2017, l’allocation minimale pour les États a été fixée à 2,69 millions de dollars, afin de garantir que les petits États, comme le Wyoming et l’Alaska, pourront toujours utiliser efficacement le programme.

Concours pour le programme LIHTC

Dans de nombreux États, la concurrence pour le programme LIHTC peut être intense – car il existe un nombre fixe de crédits par an et de nombreux développeurs / investisseurs qui les souhaitent. Cela signifie que les développeurs sont incités à rendre leurs projets particulièrement abordables afin de rivaliser avec d’autres en lice pour les mêmes crédits.

Options de financement multifamilial pour les propriétés LIHTC

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Bien que les crédits d’impôt pour le logement à faible revenu financent une certaine partie d’un projet de logement abordable, le reste sera généralement financé par un prêt. Les options de prêt multifamiliales courantes pour les propriétés LIHTC comprennent les prêts multifamiliaux HUD, ainsi que les prêts multifamiliaux Fannie Mae et Freddie Mac. Les prêts bancaires et CMBS peuvent être utilisés, mais ils n’incluent pas d’incitations abordables supplémentaires, tout comme le financement d’agence et de HUD.

Par exemple, les prêts multifamiliaux HUD comme le HUD 221 (d) (4) et le HUD 223 (f) permettent tous les deux des LTV jusqu’à 87% pour les propriétés abordables, avec des LTV jusqu’à 90% pour les propriétés avec 90% ou plus à faible revenu. unités. Ils offrent également un MIP annuel réduit de 0,45% pour les propriétés LIHTC ou Section 8 (les propriétés au taux du marché paient 0,65% par an).

En outre, Fannie Mae et Freddie Mac offrent également une large gamme d’options de prêt pour des propriétés abordables, y compris certaines options de financement spécifiquement axées sur le programme LIHTC. Par exemple, le rehaussement de crédit de Freddie Mac Bond avec 4% de LITHC est conçu pour fournir des engagements à terme tant pour la nouvelle construction que pour la réhabilitation substantielle des propriétés LIHTC qui sont capables de maintenir au moins 90% d’occupation pendant 90 jours. Il fournit également des fonds de réhabilitation de préservation pour les projets en cours de réhabilitation modérée avec des locataires en place.

En outre, l’amélioration traditionnelle LIHTC de Freddie Mac offre un degré de protection aux investisseurs LIHTC dans le cas où un propriétaire / exploitant fait défaut de rembourser son prêt, ce qui peut faciliter considérablement l’attrait des investisseurs LIHTC pour un projet. De plus, les prêts exonérés d’impôt de Freddie Mac offrent jusqu’à 30 ans de financement pour des projets LIHTC à 4%. Si votre propriété LIHTC fait également partie du programme HUD Section 8, comme certains le sont, vous souhaiterez peut-être utiliser le financement Freddie Mac HUD Section 8, qui permet des LTV jusqu’à 90% et des DSCR aussi bas que 1,15x pour les propriétés LIHTC.

En comparaison, Fannie Mae propose des produits axés sur le LIHTC, y compris Fannie Mae MBS en tant que garantie d’obligation exonérée d’impôt (M.TEB), qui peuvent être utilisés pour le remboursement des obligations existantes et les nouvelles émissions pour les propriétés LIHTC à 4%. Ce produit de financement permet des LTV jusqu’à 90%, et permet même un financement à taux d’intérêt uniquement pour les emprunteurs éligibles. Une autre option similaire est l’amélioration du crédit Fannie Mae d’obligations exonérées d’impôt à taux variable (obligations indexées), qui permet également des LTV jusqu’à 90% pour les propriétés éligibles de 4% du LIHTC.

LIHTC Syndication: Comment ça marche

Alors que de nombreux développeurs recherchent des investisseurs individuels LIHTC, dans d’autres cas, ils s’associent avec un syndicateur, qui regroupe plusieurs projets immobiliers en un seul fonds LIHTC. Le syndic vendra ensuite ces crédits d’impôt aux investisseurs, ce qui réduit le risque pour les investisseurs individuels qu’un seul projet ne soit plus conforme. De plus, les investissements dans les LIHTC sont populaires en raison du fait que les propriétés des LIHTC ont des taux de verrouillage sensiblement inférieurs au taux moyen des propriétés multifamiliales.

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4% contre 9% de crédits LIHTC

Un LIHTC peut subventionner 30% ou 70% des coûts de création d’unités à faible revenu dans un projet de développement. Un LIHTC subventionné à 30%, également appelé LIHTC à 4%, est généralement utilisé pour l’acquisition et la réhabilitation de propriétés, tandis que le LIHTC subventionné à 70%, ou 9% LIHTC est généralement réservé aux nouvelles constructions.

Comment fonctionne le processus LIHTC pour les développeurs

Afin d’obtenir des crédits LIHTC pour leur développement, un développeur doit d’abord proposer un projet et faire une demande auprès de l’autorité de financement du logement (HFA) d’un État. Si le CAH accepte d’approuver les crédits, le développeur et le CAH peuvent commencer le processus de négociation de l’accord de restriction d’utilisation des terres du projet, ou LURA. Un LURA limite le loyer maximum que le propriétaire d’une propriété peut facturer, généralement à un pourcentage spécifique du revenu médian de la zone (AMI), une statistique publiée par HUD qui tente d’estimer le revenu moyen dans une zone spécifique. Après cela, le projet peut effectivement être construit ou réhabilité, et peut être certifié par le HFA, après quoi la propriété sera effectivement louée aux résidents. Les propriétés doivent être recertifiées chaque année afin que les investisseurs / promoteurs continuent de recevoir des crédits d’impôt.

Afin d’obtenir des crédits d’impôt en premier lieu, un investisseur doit posséder des actions dans le projet lui-même, ce qui se produit généralement par le fait qu’il possède une partie d’une LLC ou qu’il est en partenariat direct avec le développeur. Les développeurs souhaitent souvent que l’investisseur détienne autant de LLC ou de partenariat que possible, car cela signifie qu’ils investiront beaucoup plus dans la propriété. Pour déterminer le montant exact de la contribution d’un investisseur, le développeur créera un coût prévu pour les crédits et appliquera un taux d’actualisation spécifique (un taux convenu par les deux parties). Ces chiffres seront multipliés par la part de la LLC / partenariat qu’un investisseur possède réellement.

Par exemple, si un développeur projette le crédit à 1 million de dollars, l’investisseur détient 90% de la LLC (ou un autre véhicule de propriété), et l’investisseur et le développeur ont convenu d’un taux d’actualisation de 75%, la contribution de l’investisseur sera de 1 million de dollars * 90% * 75% = 675 000 $. La remise existe parce qu’un investisseur ne serait pas incité à investir son argent dans un projet à moins qu’il n’ait réellement l’intention de réaliser un profit.

Spécificités pour les développeurs et les investisseurs pour les projets financés par le LIHTC

Avant, nous avons mentionné qu’un investisseur / développé devrait réserver un certain nombre d’unités pour les emprunteurs ne faisant pas plus qu’un certain pourcentage du revenu médian de la zone (AMI) dans la zone dans laquelle la propriété est située. Habituellement, ils doivent soit mettre de côté 20% des parts pour les emprunteurs dont le revenu est égal ou inférieur à 50% de l’AMI, soit réserver 40% des parts pour les emprunteurs qui font 60% ou moins de l’AMI. Il s’agit cependant de minimums fédéraux et de nombreux États exigent des marchés réservés plus stricts (c’est-à-dire des pourcentages plus élevés d’unités à des pourcentages inférieurs de l’AMI). Plus le pourcentage d’unités réservées est élevé, plus l’investisseur sera admissible à des crédits. Cependant, comme le nombre de crédits LIHTC est limité dans chaque État, les États peuvent également instituer un plafond sur le nombre d’unités abordables qu’une propriété peut avoir.

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Périodes de conformité LIHTC et vente d’une propriété LIHTC

Une fois qu’un projet LIHTC est construit ou réhabilité, il doit généralement rester conforme pendant 15 ans supplémentaires, même si la durée de la période de crédit LIHTC n’est que de 10 ans (pour un total de 25 ans). Cette période supplémentaire de 15 ans est appelée EUP (Extended Use Period). Bien que 15 ans soit un minimum général, certains États peuvent exiger que les projets restent en conformité plus longtemps et, dans certains cas, cette période peut durer plusieurs décennies. Les exigences de conformité EUP sont généralement moins strictes que les exigences de conformité pour la période initiale de 10 ans, mais peuvent varier considérablement selon l’État et le projet individuel.

Si un projet ne respecte pas la conformité au cours de la période initiale de 10 ans, les emprunteurs peuvent perdre de futurs crédits et, s’il ne respecte plus après (ce qui signifie qu’ils ont déjà reçu tous leurs crédits), ils peuvent être contraints de rembourser leurs crédits rétroactivement. dans un processus appelé recapture.

Dans la plupart des cas, les développeurs de LIHTC peuvent vendre un projet après 14 ans, le développeur demandant généralement à l’État HFA de trouver un acheteur approprié qui maintiendra l’abordabilité du projet pour la partie restante de son EUP (Extended Use Period). Si le HFA trouve un acheteur consentant, mais que l’acheteur et le développeur ne parviennent pas à s’entendre sur les conditions, le développeur doit continuer à garder la propriété abordable pour le reste de l’EUP, mais si le HFA ne peut pas trouver un acheteur, le développeur peut généralement être libéré de son Accord LURA / EUP.

Le programme LIHTC et les zones d’opportunité

En 2017, la loi sur les réductions d’impôt et les emplois a autorisé la création d’un nouveau programme fédéral de crédit d’impôt, le programme Zones d’opportunité. Ce programme permet aux particuliers et aux sociétés de reporter leurs impôts sur les gains en capital entre 5 et 7 ans s’ils investissent dans un fonds Opportunity Fund, un fonds qui prévoit d’investir au moins 90% de ses actifs dans des zones d’opportunité qualifiées, des zones économiquement en difficulté aux États-Unis. avec des taux de pauvreté particulièrement élevés.

Les fonds d’investissement peuvent également investir dans des propriétés LIHTC, bien que, dans la pratique, la propriété doive généralement être une nouvelle construction. Si la propriété est une acquisition / réhabilitation, le fonds doit investir plus d’argent dans les améliorations que le montant qui a été utilisé pour acquérir la propriété à l’origine – et cela ne se produira probablement pas dans le cas des propriétés financées par le LIHTC.

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