Financer notre avenir avec une aubaine de construction verte


Si votre conseiller financier vous disait qu’il avait un investissement qui vous donnerait un rendement annuel garanti de 25 à 75%, vous vous précipiteriez probablement dessus. La plupart des PDG et leurs actionnaires respectifs aimeraient également entendre parler de ce genre d’opportunité.

Nous sommes aux premiers stades d’un boom des rénovations de bâtiments écoénergétiques qui devraient représenter plusieurs centaines de milliards de dollars dans le monde, grâce à de nouvelles technologies de construction rentables et à des communications sans fil plus rapides et moins chères, dans un contexte d’escalade des coûts énergétiques du réseau. Le résultat est une analyse de rentabilisation économique pour les rénovations de bâtiments écologiques qui offrent un retour sur investissement en seulement un ou deux ans.
Le potentiel magique de l’installation de milliers de capteurs connectés, connus sous le nom d’Internet des objets (IoT) et d’autres technologies de construction intelligente, est qu’au-delà des économies d’énergie générées par la synchronisation des fonctions du bâtiment avec les besoins en temps réel, nous pouvons désormais capturer des données significatives sur le bâtiment et ses espaces. Ces données peuvent ensuite être extraites pour identifier les tendances et les taux d’échec ou pour prédire des événements ou des résultats économiques. Bien qu’une analyse de rentabilisation solide puisse être basée uniquement sur les économies d’énergie, il est désormais possible d’utiliser les données pour gérer votre entreprise différemment – pour augmenter la productivité, améliorer l’expérience client, réduire les dépenses d’exploitation, réduire les risques et augmenter la fiabilité de votre environnement d’exploitation.

Voici un exemple: imaginez un propriétaire de dépanneur capable de mettre en œuvre un système de contrôle intelligent utilisant des capteurs IoT qui communiqueront via un modem sans fil dédié, surveillant et contrôlant à distance les équipements de CVC, d’éclairage et de réfrigération pour atteindre une réduction de 30% de la consommation d’énergie. Cela permettra de payer la mise en œuvre du système en moins de deux ans et fournira plus de données de trafic que jamais; il servira également de moyen pour envoyer du personnel de nettoyage et des services de remplacement de paillasson, disons, après qu’un certain nombre de clients se soient rendus sur les lieux. Les capteurs de température dans les refroidisseurs déclencheraient une alarme si les températures chutent en dessous d’un niveau spécifié, empêchant le produit gâté et les clients mécontents.

Les possibilités de tirer parti des données pour améliorer l’efficacité de votre entreprise et, finalement, sa compétitivité, sont infinies. Les solutions d’efficacité énergétique actuelles ne font pas que réduire les coûts d’exploitation; c’est une plate-forme de collecte de données qui peut stimuler l’innovation.

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Corporate Knights des chercheurs et des économistes ont récemment mis au point un modèle pour calculer les débouchés commerciaux pour la rénovation énergétique au Canada. En plus des opportunités d’économie d’énergie et d’innovation commerciale, il y aurait d’importants avantages pour la société, sous forme de croissance du PIB et de création d’emplois.

Nous sommes aux premiers stades d’un boom de l’efficacité énergétique – des améliorations qui pourraient valoir plusieurs centaines de milliards dans le monde.

Selon les données de Statistique Canada, dans un scénario de statu quo, Corporate Knights prévoit des investissements dans la construction de nouveaux bâtiments résidentiels (419 milliards de dollars) et commerciaux (376 milliards de dollars) pour un total de 795 milliards de dollars de 2020 à 2025. Dans un scénario politique ambitieux – des codes du bâtiment écologiques plus stricts conduisant à 50% des nouvelles constructions construites à zéro carbone – déjà standard, des facilités de financement pour les mesures de base de protection contre les inondations, la rénovation énergétique de 3% du parc de bâtiments et l’électrification de 1,5% du parc de bâtiments par an – un investissement supplémentaire de 44,7 milliards de dollars dans le secteur résidentiel et de 33,7 milliards de dollars dans le secteur du bâtiment commercial serait nécessaire pour un investissement supplémentaire total de 78,4 milliards de dollars.
À ces niveaux, nous pourrions rénover 1,67 million de maisons, environ 700 000 immeubles résidentiels à logements multiples (MURB) et 96 000 immeubles commerciaux (pour un investissement supplémentaire total de 23,4 milliards de dollars). Nous pourrions également électrifier 831 500 maisons, 353 000 MURB et 48 000 immeubles commerciaux (pour un investissement supplémentaire total de 22,5 milliards de dollars) sur six ans.
En plus de la rénovation et de l’électrification, les 78 milliards de dollars couvriraient la protection contre les inondations pour plus de 200 000 maisons, les audits d’efficacité énergétique pour les bâtiments commerciaux et résidentiels et les coûts différentiels associés à l’écologisation des nouveaux bâtiments.

Impact sur le PIB

Au cours de la période de six ans, ce plan de relance des bâtiments écologiques augmenterait le PIB de 46,4 à 179,0 milliards de dollars pour le résidentiel et de 34,9 à 134,8 milliards de dollars pour le secteur commercial.

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Impact sur l’emploi

En utilisant la fourchette du PIB calculée, il est possible de créer entre 155 000 et 183 000 emplois dans le secteur de la construction, de la rénovation et de la rénovation écologiques au cours de la période de six ans.

Des économies

Par Chevalier d’entrepriseSelon les calculs de s, les économies directes provenant principalement de la rénovation des bâtiments commerciaux et résidentiels totaliseraient près de 21,5 milliards de dollars dans le secteur résidentiel et 14,3 milliards de dollars dans le secteur commercial sur la période de six ans.

Incitations et mécanismes de financement

Les avantages économiques des propriétaires d’immeubles et des propriétaires qui investissent dans l’efficacité énergétique sont impressionnants. Pour cette raison, le Building Energy Innovators Council, un groupe de défense des intérêts canadien à but non lucratif, a encouragé les gouvernements à offrir des incitatifs pour améliorer l’efficacité énergétique et réduire les émissions de carbone, ainsi que des prêts de rénovation à faible taux d’intérêt remboursés par le biais d’un régime d’impôt foncier. Le modèle de financement à long terme et à faible taux d’intérêt des prêts accordés à l’énergie propre (PACE) est un bon modèle pour le Canada. Le premier programme PACE a été lancé aux États-Unis en 2008 pour financer des améliorations qui créent des propriétés durables et résilientes pour l’environnement. Désormais, les propriétaires et les développeurs utilisent les prêts PACE pour créer des bâtiments plus écoénergétiques, répondre à des normes environnementales plus strictes, augmenter la valeur de leurs actifs et attirer des locataires soucieux de l’environnement dans des bâtiments à faible empreinte carbone.

Le modèle PACE a été utilisé pour financer 660 millions de dollars d’améliorations de bâtiments durables de 2016 à 2018. Un projet de développement de divertissement à usage mixte de 205 millions de dollars à Omaha a fait appel à un programme PACE pour payer l’éclairage LED, les pompes à chaleur, les installations d’eau à faible débit et d’autres matériaux et équipements pour améliorer l’efficacité énergétique et de l’eau.

Les promoteurs affirment qu’un prêt PACE est meilleur que la dette conventionnelle utilisée pour des mises à niveau similaires, car il est généralement moins cher, il a un taux d’intérêt fixe et les durées sont de 20 à 30 ans au lieu de trois à cinq. Le prêt PACE de 24,9 millions de dollars de Shamrock Development, par exemple, est d’une durée de 22 ans à un peu moins de 6%. Contrairement aux prêts conventionnels, un prêt PACE devient une évaluation de la propriété. Il est payé en tant que composante de la facture de taxe foncière et il est transféré avec la vente de l’actif au nouveau propriétaire.

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Voici comment PACE peut fonctionner: un gouvernement local recueille des fonds en vendant une obligation verte aux investisseurs, puis utilise cet argent pour fournir des prêts aux propriétaires d’immeubles pour financer des rénovations qui répondent aux critères d’efficacité énergétique, avec la certification nécessaire fournie sur la demande. Le gouvernement local est remboursé via une charge sur la facture d’impôt foncier (généralement inférieure aux économies d’énergie), qui est ensuite utilisée pour couvrir les frais administratifs et pour payer les détenteurs d’obligations leur retour.

Dans son nouveau livre, The Green New Deal, Jeremy Rifkin écrit qu’il y a plus de 41 billions de dollars de capital dans les fonds de pension à travers le monde, donnant aux personnes dont le salaire différé fait partie de ces fonds un pouvoir énorme. Leurs gérants de fonds comprennent que les sociétés pétrolières internationales risquent d’être dévaluées au cours des prochaines années et souhaitent se tourner vers des sources d’énergie plus propres et plus efficaces. Cet important réservoir de capitaux pourrait financer le boom de l’efficacité énergétique des bâtiments grâce aux achats d’obligations PACE et, finalement, la transition vers une économie sobre en carbone.

Lors des dernières élections fédérales, il est devenu clair que de nombreux Canadiens sont sérieux au sujet de la crise climatique et souhaitent voir des progrès significatifs dans la réduction des émissions de carbone. Il était également clair que les Canadiens veulent que le gouvernement responsable crée un environnement économique prospère qui créera une croissance durable de l’emploi partout au pays. Le «secteur de l’efficacité énergétique des bâtiments» offre une occasion unique d’atteindre ces deux objectifs tout en offrant un investissement stable aux fonds de pension et aux autres prêteurs potentiels et en créant un marché pour promouvoir et mettre en valeur les technologies canadiennes de construction propre.

Gord Hicks est le PDG des services de gestion immobilière de BGIS.
Andrew Hicks est le responsable du développement durable chez BGIS.

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