Quel est le meilleur investissement?


Les FPI et les modèles de financement participatif sont des stratégies d’investissement populaires qui envahissent le monde de l’investissement immobilier. Traditionnellement, si vous souhaitez investir dans une propriété, cela signifie que vous devez acheter une unité physique telle qu’une maison unifamiliale ou un appartement, puis le louer pour un revenu passif.

L’investissement immobilier traditionnel est un problème pour les nouveaux investisseurs. Le fardeau d’un propriétaire est souvent frustrant et il y a toujours le risque que votre locataire endommage votre propriété.

Bien sûr, vous pourriez embaucher un gestionnaire immobilier, mais cela ronge vos profits. Avec des marges si faibles sur le marché de l’investissement immobilier en ce moment, l’embauche d’un gestionnaire immobilier pourrait faire la différence entre un flux de trésorerie mensuel positif et négatif.

Heureusement, les FPI et les options de financement participatif ont changé la façon dont les investisseurs voient leurs portefeuilles immobiliers.

  • Alors, quelle est la différence entre ces deux modèles, et lequel devez-vous ajouter à votre portefeuille?
  • Devriez-vous investir dans une plateforme de financement participatif comme Fundrise.com?
  • Ou est-ce une meilleure option d’investissement pour aller avec une FPI?

Avec un modèle de crowdfunding immobilier, les investisseurs ont un accès direct aux investissements immobiliers. En revanche, une FPI donne à l’investisseur une exposition au marché immobilier, sans posséder directement d’immobilier.

Décompressons chacun de ces modèles plus en détail.

FPI expliqués

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une personne morale qui gère un portefeuille d’immeubles de placement productifs de revenus, tels que des immeubles commerciaux, des appartements, des complexes ou des hôtels. La société est propriétaire des actifs, classant les investissements en FPI ou eREIT.

Les FPI investissent également dans des hypothèques garanties par ces actifs immobiliers, également appelés MREIT. Certains FPI offriront une combinaison des deux actifs, formant un FPI hybride. En tant qu’investisseur, vous pouvez acheter dans une FPI et recevoir des dividendes sur le total des revenus locatifs produits par la société sur ces actifs.

Les FPI sont également des investissements publics ou privés. Les investissements privés de FPI n’ont pas à s’inscrire auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC), car ils mobilisent des capitaux auprès d’investisseurs accrédités.

Que sont les FPI

Lire: Que sont les FPI? Guide complet des fiducies de placement immobilier

Les investisseurs accrédités sont des particuliers dont la valeur nette totale dépasse le million de dollars ou dont le revenu annuel dépasse 200 000 $. Les FPI privées ne sont accessibles qu’aux investisseurs accrédités en raison de la législation adoptée à la fin de la dernière crise financière.

Les fiducies et autres entreprises d’investissement peuvent également choisir d’ajouter des FPI aux portefeuilles d’investissement qu’elles gèrent. Par conséquent, les investisseurs de détail peuvent investir leur argent dans ces véhicules en utilisant des sociétés externes qui gèrent d’autres investissements, tels que 401 (k), IRA ou fonds communs de placement.

Ces FPI publiques sont cotées en bourse, que ce soit le NASDAQ ou le NYSE. À l’heure actuelle, plus de 800 FPI privées et plus de 200 FPI se négocient publiquement sur les marchés boursiers des États-Unis, comprenant des actifs totalisant plus de 400 milliards de dollars sous gestion.

400 milliards de dollars peuvent sembler une grosse somme d’argent, mais ce n’est qu’une fraction du marché immobilier de 12 billions de dollars. Cependant, les FPI sont un investissement attrayant et donnent à l’investisseur moyen une exposition limitée au marché immobilier, sans avoir besoin d’acheter physiquement une propriété.

Explication du financement participatif immobilier

Les modèles de crowdfunding immobilier sont le dernier ajout à l’investissement immobilier. Grâce à une plateforme de crowdfunding immobilier, les investisseurs accrédités et non accrédités ont désormais la possibilité de s’exposer au marché immobilier d’un billion de dollars sans prendre beaucoup de risques.

Vous pouvez utiliser des plateformes immobilières de crowdfunding pour démarrer votre portefeuille immobilier ou pour construire sur votre portefeuille existant d’actifs immobiliers. Le modèle facilite l’investissement dans l’immobilier, surtout si vous évitez de le faire en raison des coûts liés à l’achat et à la gestion d’un immeuble de placement.

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Crowdfunding immobilier

Lire: Meilleurs sites de crowdfunding immobilier: guide complet

Les modèles de financement participatif permettent à tout investisseur d’accéder à des transactions immobilières haut de gamme qui n’étaient auparavant accessibles qu’aux investisseurs accrédités.

En bref, les investissements immobiliers financés par le crowdfunding offrent aux particuliers une plateforme pour lever des capitaux pour les investissements immobiliers et les entreprises. Le modèle le fait en leur donnant accès à un bassin d’investisseurs du monde entier.

Des sites comme «GoFundMe» et «Kickstarter» étaient les plates-formes de financement participatif originales permettant à quiconque de lister ses projets et d’obtenir des financements sur les marchés de capitaux privés. Le succès de ces plateformes a conduit au développement de modèles de crowdfunding immobilier spécialisé utilisant le même modèle de crowdsourcing pour l’acquisition de capitaux pour des projets.

En substance, le crowdfunding immobilier fait référence à un groupe ou une entreprise ou à des particuliers qui mettent en commun de l’argent pour investir dans un actif immobilier.

La différence entre le crowdfunding immobilier et les modèles traditionnels utilisés sur des sites comme GoFundMe, c’est qu’ils offrent aux investisseurs la possibilité de finaliser leurs transactions en ligne, ou de continuer leur exposition en prenant plus de risques dans les centaines de plateformes de crowdfunding disponibles en ligne.

Il semble qu’il existe d’innombrables plateformes de crowdfunding immobilier disponibles, chacune d’elles se concentrant sur un créneau spécifique du marché immobilier. Les investisseurs peuvent parcourir d’innombrables offres en ligne pour des offres présélectionnées et préqualifiées où quelqu’un d’autre a déjà fait toute la diligence raisonnable sur l’opération.

Tout ce que l’investisseur doit faire est de lire le rapport, de vérifier le TRI et d’envoyer de l’argent.

Il existe deux méthodes d’investissement dans des opportunités immobilières financées par le crowdfunding.

  • Placements en actions – Ces investissements permettent aux investisseurs de se qualifier pour détenir des actions dans des immeubles productifs de revenus, comme un hôtel ou un immeuble à appartements. L’investisseur perçoit un revenu passif de la location pendant qu’il investit dans la propriété, et il reçoit également des dividendes et une appréciation lorsque la propriété se vend.
  • Prêts – Ce modèle devient de plus en plus populaire en Chine et aux États-Unis. Les prêts de crowdfunding pour l’investissement immobilier permettent aux investisseurs de collecter les flux de trésorerie mensuels des intérêts courus sur les prêts aux investisseurs immobiliers qui ont besoin de capitaux pour financer un projet.

Comment les FPI se comparent-elles au financement participatif immobilier?

Étonnamment, les FPI et les modèles de financement participatif immobilier présentent de nombreuses similitudes. Les deux modèles offrent aux investisseurs une diversification loin des marchés d’actions et d’obligations traditionnels, répartissant le risque dans les portefeuilles d’investissement.

L’investisseur tire également la valeur des revenus locatifs produits par les actifs en portefeuille, ainsi que de l’appréciation du capital à mesure que la valeur des actifs immobiliers augmente avec le temps.

Les deux options reposent également sur la mise en commun de l’argent des investisseurs, ce qui donne au groupe plus de pouvoir d’achat avec leur capital. En conséquence, les investisseurs peuvent se diversifier dans plusieurs propriétés, ce qui réduit le risque de perte de capital en cas de défaillance de tout investissement individuel.

Les REIT et les modèles de crowdfunding offrent également aux investisseurs une approche d’investissement mains libres. Toutes les propriétés impliquées dans le REIT ou le programme de crowdfunding disposent d’équipes de gestion complètes gérant le portefeuille immobilier. Par conséquent, il n’est pas nécessaire de jouer au propriétaire; tout ce que vous faites, c’est vous asseoir et collecter les chèques.

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Différences clés

La principale différence entre un modèle de financement participatif et un FPI traditionnel est qu’avec l’option de financement participatif, vous investissez directement dans des opportunités immobilières commerciales et résidentielles, tandis que, par le biais d’un FPI, vous investissez dans une société. Certains FPI pourraient avoir jusqu’à 25% de leurs actifs sous gestion, immobilisés dans des investissements autres que immobiliers.

Par conséquent, le choix d’une plateforme de financement participatif, comme Fundrise ou Roofstock, vous permet de prendre le contrôle de vos investissements en augmentant la transparence de vos décisions d’investissement. Vous avez la possibilité de vérifier personnellement chaque opportunité d’investissement, alors qu’avec un FPI, vous devez accepter les décisions du gestionnaire de fonds.

Les autres avantages notables de l’utilisation des plateformes de financement participatif par rapport aux FPI sont les suivants.

Des rendements plus élevés grâce à plus de levier

Les réglementations de la SEC stipulent que les FPI ne peuvent pas utiliser plus de 50% de levier sur les actifs sous gestion. Cependant, les modèles de financement participatif qui utilisent l’investissement direct bénéficient de niveaux de levier pouvant atteindre 80%. Plus d’effet de levier augmente vos rendements, car vous pouvez acheter plus de biens immobiliers avec votre argent. (Pensez à plus de biens pour moins d’équité.)

Moins de volatilité

La plupart des investisseurs de FPI présentent le véhicule comme un moyen de diversifier leur portefeuille de placement loin du marché boursier. Cependant, des recherches récentes montrent que la croissance des FPI au cours des 10 dernières années évolue parallèlement à la croissance du marché.

Par conséquent, les investisseurs n’obtiennent aucun rendement supplémentaire en investissant dans une FPI. Les coefficients de corrélation sont aussi élevés que 0,86 lorsque l’on compare la performance du marché boursier avec la performance du FPI.

Par conséquent, la plupart des investissements des FPI sont également soumis aux mêmes niveaux de volatilité que les actions, ce que les investisseurs tentent de diversifier en utilisant une stratégie de FPI.

Sur la même période, l’immobilier privé et le marché ont une corrélation de 0,14, ce qui est un chiffre faible, et donne à l’investisseur moins d’exposition à la volatilité du marché.

Plus de contrôle et de transparence

Lorsque vous investissez directement dans un actif immobilier. Le processus est transparent et vous savez tout ce dont vous avez besoin sur l’accord avant de conclure. Par conséquent, l’investisseur a plus de contrôle sur sa décision d’investissement.

Cependant, avec une FPI, vous achetez dans une société, pas directement dans l’immobilier. Par conséquent, il se peut que vous ne contrôliez pas où le gestionnaire de fonds alloue votre argent. Dans certains cas, vous ne connaissez peut-être même pas les types de propriétés dans lesquelles le FPI investit.

Les types d’opportunités de financement participatif immobilier

Comme mentionné, il existe des centaines, voire des milliers, d’opportunités de financement participatif immobilier disponibles en ce moment.

Nous avons examiné un grand nombre d’entre eux et avons proposé deux options qui, selon nous, offrent aux investisseurs la meilleure valeur pour leur investissement.

Fundrise – L’eREIT de choix pour les investisseurs immobiliers avertis

Fundrise offre aux investisseurs accrédités et non accrédités la possibilité d’investir dans des transactions immobilières. Il est important de noter que certaines des opportunités disponibles sur Fundrise sont réservées aux investisseurs accrédités.

Revue de Fundrise

Lire: Notre examen complet de Fundrise

Fundrise offre aux investisseurs la possibilité d’investir dans des transactions immobilières en utilisant sa «technologie eDirect». Les membres fondateurs de l’entreprise, Dan et Ben Miller, ont créé la plateforme avec la vision d’offrir aux investisseurs accrédités et non accrédités la possibilité d’investir dans le réel marché immobilier.

Fundrise affiche également des rendements jusqu’à 33% supérieurs à ceux des autres investissements traditionnels dans des FPI. L’entreprise tire son avantage concurrentiel d’autres plateformes en se concentrant sur les quatre piliers suivants de son modèle commercial;

  • Accès
  • Performance
  • Gestion experte
  • Diversification
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Avec Fundrise, les investisseurs peuvent adapter leur portefeuille pour atteindre leurs objectifs d’investissement individuels. Grâce à Fundrise, vous pouvez accéder au marché immobilier et vous savez où va chaque cent de votre investissement.

Revue de Fundrise Financement participatif immobilier Fundrise – Visite
type de produit EREIT et eFunds immobiliers
Retour potentiel Le rendement moyen en 2018 était de 9,11%
Honoraires Environ 1% (frais de gestion d’actifs 0,85% et frais de conseil 0,15%)
Investissement minimum 500 $
Types de propriétés Commercial, résidentiel, unifamilial

Visitez Fundrise


Roofstock – Pour les investisseurs dans les maisons unifamiliales

L’immobilier traditionnel investissant dans des maisons unifamiliales a connu une révolution avec le lancement de Roofstock. Cette entreprise a réalisé plus de 1 milliard de dollars de transactions et investit exclusivement dans des maisons unifamiliales.

Roofstock se targue d’être une plateforme de financement participatif construite par des investisseurs immobiliers, pour des investisseurs immobiliers. Lorsque vous investissez avec Roofstock, vous obtenez des analyses et des recherches qui vous aident à choisir et à évaluer des transactions immobilières certifiées de manière indépendante.

Lire: Notre examen complet de Roofstock

Roofstock gère son marché comme un marché transparent, ce qui augmente la facilité d’achat immobilier partout aux États-Unis. Les investisseurs potentiels peuvent examiner le profil d’investissement des maisons, ainsi que le potentiel de trésorerie de la propriété.

Avec Roofstock, vous pouvez vous concentrer sur l’allocation d’actifs, plutôt que sur les tracas de la gestion de la propriété. Il s’agit d’une véritable approche mains libres qui agit davantage comme un portefeuille d’actions qu’un portefeuille immobilier. Roofstock héberge toute une équipe de gestionnaires immobiliers répartis dans tout le pays, et ils s’occupent de la gestion quotidienne de la propriété, vous n’avez donc pas à vous inquiéter.

Examen de Roofstock Roofstock Rental Property Investing – Visite
type de produit Équité, propriété directe
Retour potentiel Varie selon la propriété
Honoraires 0,50% de frais d’installation
Investissement minimum À partir de 500 $ avec Roofstock One
Types de propriétés Famille mono-parentale

Visitez Rooftsock

Crowdfunding immobilier dans l’avenir

Nous prévoyons que les modèles immobiliers de financement participatif continueront de dominer le marché de l’investissement immobilier de détail. Avec des options disponibles pour les investisseurs accrédités et non accrédités, les règles du jeu sont égales et vous pouvez commencer à investir et à construire votre portefeuille immobilier dès aujourd’hui.

Nous nous attendons à voir une innovation continue dans cet espace, se déplaçant en 2020 et au-delà. De plus en plus de modèles de financement participatif apparaissent chaque jour en ligne, et le côté prêts du modèle gagne du terrain dans des pays comme la Chine.

Avec les modèles de crowdfunding immobilier, les frontières traditionnelles du marché immobilier, telles que l’endroit où vous vivez dans le monde, ne sont plus pertinentes. Vous pouvez investir grâce à votre appareil intelligent, depuis le confort de votre fauteuil, dans n’importe quel endroit de la planète.

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