Commentaire: ne confondez pas la densité de logement avec l’abordabilité


«Plus nous construisons intensément dans nos quartiers du centre-ville, plus les logements sont abordables.» Nous l’entendons du personnel de la ville et des élus. Il n’est pas étonnant que cette idée soit devenue la raison d’être d’une grande partie de la récente politique municipale axée sur les développeurs en matière de remplissage.

Cela semble raisonnable en surface. Plus nous construisons de logements, plus ils deviennent abordables: l’offre et la demande. Le modèle de l’offre et de la demande est un modèle ancien et simpliste qui dément la réalité selon laquelle l’abordabilité est un processus complexe, en particulier lorsqu’il est appliqué au logement à San Antonio.

Un développement intense ne produit pas de logements abordables dans nos quartiers du centre-ville. Au contraire, elle produit des logements au prix du marché (chers) qui font augmenter la valeur des terrains grâce à l’évaluation foncière et à la spéculation.

Cette pratique entraîne des déplacements et accroît la ségrégation des revenus dans cette ville. Des logements «moyens» (duplex, triplex et quadruplex) souvent abordables ont été démolis et leurs résidents ont été déplacés pour faire place à de nouvelles constructions coûteuses. La densité reste la même; la valeur des terres augmente.

Un développement incompatible et coûteux déstabilise les communautés résilientes et détruit les quartiers. Une étude récente, «Opportunity at Risk: San Antonio’s Older Affordable Housing Stock», préparée pour le San Antonio Office of Historic Preservation, ou OHP, par PlaceEconomics (2019) montre qu’une grande partie des logements abordables de San Antonio a été construite avant 1960 et que ce les logements abordables (locatifs et occupés par leur propriétaire) disparaissent rapidement pour faire place à des logements locatifs et condos au prix du marché. Le logement le plus abordable est le logement dans lequel nous vivons actuellement et il disparaît rapidement.

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Manhattan, San Francisco et Chicago sont très denses et très chères. La densité ne conduit pas nécessairement à l’abordabilité comme l’ont montré des études récentes: ce n’est pas combien vous construisez, mais ce que vous construisez.

L’argument en faveur de la densité, même s’il s’agit du taux du marché, est que finalement, à mesure que les nouvelles structures vieilliront ou qu’une autre partie de la ville deviendra souhaitable, ceux qui peuvent emménager dans des quartiers plus récents ou plus attrayants, et leurs anciens logements deviendront disponibles, provoquant une baisse des loyers et des prix des logements dans leur ancien quartier.

Théoriquement, cela a du sens. Mais en réalité, des obstacles importants entravent le logement abordable que ce modèle prédit. Par exemple, une grande partie des nouveaux logements incités et encouragés par la ville sont des aménagements intercalaires – des bâtiments dans les quartiers existants. Ce nouveau développement est assez cher, entraînant une augmentation de la valeur des propriétés environnantes – d’où la redoutable hausse de l’impôt foncier qui pousse beaucoup d’entre nous à sortir de nos quartiers d’origine (nous pouvons nous permettre nos hypothèques, mais pas nos impôts). Ce modèle suppose que le logement d’occasion – un peu comme les voitures d’occasion – se retrouvera dans les familles à faible revenu, mais au moment où il le fait, il nécessite souvent des investissements importants pour le rendre à nouveau habitable.

La question souvent posée est de savoir comment (ou pourquoi) notre parc de logements s’est-il détérioré au point que les logements à faible revenu sont pratiquement inhabitables? Les deux réponses les plus convaincantes seraient, premièrement, le manque de fonds d’investissement disponibles au milieu du XXe siècle en raison de la redéfinition des politiques qui orientaient le capital d’investissement vers les banlieues; et, deuxièmement, le passage progressif de la vie d’une maison de l’occupation par le propriétaire à celle du locataire. Lorsqu’une maison devient occupée par un locataire, c’est un investissement. En tant qu’investissement, il peut être plus judicieux sur le plan financier de différer l’entretien – et la maison se détériore.

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Les solutions qui aident à stabiliser les quartiers tout en produisant des logements plus abordables comprennent la construction de logements abordables sur des terrains vacants qui sont compatibles non seulement en termes de conception mais également de valeur pour le quartier et qui n’ont pas d’impact sur le marché du logement.

Nous devons garantir l’équité des investissements dans tous nos quartiers. La ville doit encourager et aider à la réhabilitation du parc de logements en déclin afin que les résidents vulnérables puissent rester sur place.

Le groupe de travail de la ville de San Antonio sur l’élimination des obstacles au logement abordable propose la construction d’unités de logements accessoires pour fournir le «logement intermédiaire» dont on a tant besoin en démolition dans nos quartiers. Les logements accessoires peuvent fournir des logements locatifs pour compenser la hausse des taxes pour le propriétaire, et ils peuvent fournir des logements abordables compatibles avec le quartier environnant.

Pour résoudre adéquatement le problème de la crise du logement, nous devons construire des logements abordables le long de nos couloirs de transport et dans nos centres régionaux. En construisant sur des espaces de vente au détail vides et / ou endommagés, nous répondrions au besoin projeté de logements abordables et adhérerions au plan global SA Tomorrow. Dans le même temps, nous construirions des intercalaires compatibles avec nos quartiers en termes de conception et de coût.

Les dirigeants de San Antonio ne peuvent s’attendre à résoudre la crise de la pénurie de logements abordables en prenant des décisions basées sur des adages commerciaux tels que «l’offre et la demande» qui ne sont pas en corrélation avec l’élément humain du logement. Les quartiers du centre-ville de San Antonio sont trop fragiles et beaucoup de ses habitants trop vulnérables pour survivre si nous nous trompons. Ceux parmi vous élus pour nous représenter doivent être des visionnaires qui ne perdent pas de vue les besoins de vos électeurs les plus vulnérables.

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Cynthia Spielman siège au comité directeur de la Tier One Neighbourhood Coalition.

Courriel: t1nc.sat@gmail.com

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