5 raisons pour lesquelles les FPI pourraient ne pas être le meilleur investissement immobilier pour vous


Avant tout, je dois dire que je l’amour les fiducies de placement immobilier, ou FPI, comme véhicule d’investissement à long terme. En fait, les FPI sont le type le plus important d’actions de mon propre portefeuille, avec environ 10 FPI différentes représentant environ 30% de la valeur de mon portefeuille.

Cela dit, il existe plusieurs autres façons d’investir dans l’immobilier. Pour n’en nommer que quelques-uns, vous pourriez:

  • Acheter un bien locatif, soit à louer à des locataires à long terme, soit en location saisonnière.
  • Participez à une opportunité d’investissement immobilier crowdfunded.
  • Achetez une propriété en détresse, rénovez-la et vendez-la avec un profit (également connu sous le nom de fix-and-flip).

Comme tout autre type d’investissement, les FPI ont leurs avantages et leurs inconvénients par rapport aux alternatives. Sur le plan positif, les FPI sont des investissements entièrement passifs, sont très liquides et répartissent votre argent sur un portefeuille entier de propriétés. D’un autre côté, si l’un des critères suivants s’applique à vous, ce pourrait être une bonne idée d’étudier les alternatives.

1. Vous avez le temps de jouer un rôle actif dans vos investissements

L’un des principaux avantages de l’investissement FPI est qu’en dehors de la recherche impliquée dans le choix de la société dans laquelle investir, il n’y a pas grand-chose à faire sur une base continue. Cependant, si vous avez le temps et le désir de traiter votre investissement immobilier comme un emploi à temps partiel (ou même à temps plein), certains investissements pourraient produire des rendements supérieurs.

Posséder un immeuble locatif en est un bon exemple, et si vous êtes prêt à passer du temps, vous pourriez potentiellement augmenter vos rendements en gérant vous-même la propriété au lieu d’embaucher un gestionnaire immobilier. Une stratégie d’investissement fixe et inversée est une autre forme d’achat de propriété qui a un potentiel de rendement monstre, mais vous devrez investir du temps pour planifier et exécuter le projet.

2. Vous ne vous souciez pas beaucoup de la liquidité

Un autre grand avantage d’investir dans des FPI cotées en bourse est la liquidité. Si vous souhaitez vendre vos FPI, vous pouvez le faire rapidement. Les FPI négociées en bourse peuvent être achetées et vendues sur les principaux marchés boursiers presque instantanément en un clic de souris, et à leur pleine valeur marchande.

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D’autres investissements immobiliers ont différents niveaux d’illiquidité. Vous êtes libre d’inscrire un bien locatif à vendre à tout moment, mais cela peut prendre des mois avant de recevoir une offre proche de sa pleine valeur marchande. Un fix-and-flip est basé sur la vente d’une propriété à une heure spécifiée allant de plusieurs mois à un an à l’avenir, mais il n’y a aucune garantie qu’elle se vendra rapidement à moins que vous ne soyez très flexible sur le prix. Enfin, les investissements immobiliers crowdfundés sont peut-être les moins liquides de tous. Ces investissements ont généralement une période de détention cible allant de deux à 10 ans, et vous devez vous attendre à ce que votre argent soit immobilisé pour la durée de cette période.

Cela dit, si l’illiquidité ne vous dérange pas beaucoup, toutes ces alternatives ont le potentiel de produire des rendements impressionnants.

3. Vous avez beaucoup de capitaux à mettre en œuvre

Vous pouvez investir dans une FPI cotée en bourse avec très peu d’argent. En fait, maintenant que la plupart des maisons de courtage ont éliminé les commissions de négociation, il est pratique d’investir avec une FPI tant que vous avez suffisamment d’argent pour acheter une seule action.

En revanche, d’autres types d’investissements immobiliers sont très capitalistiques. Vous devez vous attendre à verser un minimum de 20% à 25% du prix d’achat d’un immeuble locatif générateur de revenus à titre d’acompte, en plus de l’argent pour les réparations et les réserves requises. Le financement fixe et inversé peut être plus facile à trouver et vous pouvez généralement inclure les coûts de rénovation dans le prêt, mais vous aurez probablement besoin d’au moins 20% à 25% du prix d’achat à l’avance. Et les accords de financement participatif ont généralement des investissements minimum de 25 000 $ ou plus.

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Si ces exigences en capital semblent être dans la limite de vos moyens, cela pourrait être une bonne raison de se pencher sur l’un de ces autres investissements immobiliers.

4. Vous êtes un investisseur accrédité

Quiconque possède un compte de courtage et un peu d’argent peut acheter des actions d’un FPI coté en bourse. Mais il y a des investissements immobiliers auxquels pas n’importe qui qui a de l’argent peut participer.

L’investissement immobilier crowdfunded en est le principal exemple. Bien qu’il existe des investissements financés par le crowdfunding pour tout le monde, la plupart des transactions limitent la participation à un groupe connu sous le nom d’investisseurs accrédités. Vous pouvez lire notre description complète de ce que cela signifie, mais en un mot, ce terme fait référence aux investisseurs qui répondent à l’un des deux critères suivants:

  • Ils ont 1 million de dollars d’actifs, à l’exclusion de leur résidence principale.
  • Ils ont gagné 200 000 $ au cours de chacune des deux années précédentes, avec une attente identique pour l’année en cours (ou un revenu conjoint de 300 000 $ pour un couple marié).

5. Vous avez une tolérance au risque élevée

Bien qu’il existe certainement un éventail de niveaux de risque dans le monde des FPI, pour la plupart, les FPI sont conçues pour être des investissements à moindre risque. Ils se diversifient à travers un portefeuille entier de propriétés au lieu d’un ou deux, et ils sont généralement conçus pour produire un revenu stable et croissant au fil du temps.

D’un autre côté, certains des autres investissements immobiliers dont j’ai parlé peuvent être assez risqués, surtout en comparaison avec les FPI.

Prenons l’exemple des propriétés locatives. Si un immeuble locatif reste vacant pendant quelques mois, votre flux de trésorerie tombe à zéro – et vous devrez toujours payer l’hypothèque et les autres factures. Et des problèmes de maintenance inattendus peuvent facilement détruire vos marges bénéficiaires. De plus, n’oubliez pas la possibilité d’avoir à expulser un mauvais locataire, ce qui peut être un cauchemar absolu dans de nombreuses régions des États-Unis.

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Fix-and-flips en est un autre. Les dépassements de coûts sont normaux pour le cours, et une propriété prenant beaucoup plus de temps que prévu pour vendre peut détruire les bénéfices d’un flip autrement lucratif.

L’investissement immobilier participatif est encore à ses balbutiements, et bien que les premiers résultats aient certainement été prometteurs, nous n’avons absolument aucune idée de la façon dont ces investissements se comporteraient en tant que groupe pendant une récession. De plus, la plupart des opérations de financement participatif se concentrent sur une seule propriété et comportent de nombreux risques d’exécution.

Le fait est que ces trois options ont la capacité de produire des rendements fantastiques lorsque les choses vont bien. Cependant, ils sont certainement plus risqués que le FPI moyen, alors assurez-vous d’avoir une tolérance au risque appropriée avant d’investir.

N’abandonnez pas les FPI entièrement

Pour être parfaitement clair, je ne dis pas que si ces choses s’appliquent à vous, il est sage d’éviter complètement les FPI et de concentrer vos efforts d’investissement immobilier ailleurs. Au lieu de cela, je souligne que si ces facteurs s’appliquent à vous, il existe des options intéressantes et potentiellement lucratives que vous pourriez envisager pour certains de votre capital d’investissement.

À titre d’exemple personnel, je possède quelques immeubles locatifs à long terme et ma femme et moi envisageons d’ajouter une location de vacances à notre portefeuille, en plus des FPI que je possède comme «colonne vertébrale» de mon portefeuille.

Explorez toutes vos options d’investissement immobilier et trouvez la combinaison qui vous convient le mieux.

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