Comment commencer à investir dans des propriétés locatives


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Les propriétés locatives peuvent être un investissement incroyable. Bien qu’il puisse sembler très difficile de se lancer en tant qu’investisseur immobilier, ce n’est peut-être pas aussi difficile que vous le pensez. Il existe également de nombreuses idées fausses sur la façon dont les gens gagnent de l’argent avec les locations et à quel point ils sont risqués. Ce guide va vous aider à tout savoir sur les locations: pourquoi elles sont un investissement formidable, combien d’argent il faut pour les acheter, comment les financer, comment fonctionne la gestion et de nombreux autres conseils et techniques. Posséder des locations ne consiste pas seulement à réparer les toilettes à 2 heures du matin, comme beaucoup le laisseraient penser, et les rendements peuvent largement surpasser le marché boursier.

Pourquoi la location est-elle le meilleur investissement?

Je suis investisseur depuis un bon moment. L’immobilier a été un outil incroyable qui m’a permis de commencer en tant qu’agent et de travailler moi-même à retourner et acheter des locations. Mes locations m’ont permis de me sentir en sécurité avec l’achat de voitures exotiques, une belle maison et de belles vacances. Je sais que l’argent proviendra toujours de mes locations, que je travaille ou non, et c’est une des raisons pour lesquelles je pense que c’est le meilleur investissement.

J’ai renversé 26 maisons l’année dernière et 26 l’année précédente. J’ai également vendu plus de 200 maisons en un an en tant qu’agent. J’ai gagné beaucoup d’argent, mais cela ne semble jamais s’accumuler comme vous le pensez! J’avais l’habitude de beaucoup insister sur l’argent, mais l’une des façons d’éliminer ce stress était d’acheter des locations.

Les propriétés locatives ont multiplié ma richesse. Pour chaque dollar que j’ai investi, j’ai vu des retours immédiats car j’ai obtenu de bonnes affaires et j’ai toujours acheté des propriétés qui faisaient de l’argent chaque mois après toutes les dépenses. J’ai également pu refinancer des propriétés qui m’ont permis de récupérer l’argent des locations pour pouvoir en acheter davantage. Les locations m’ont donné la valeur nette, les flux de trésorerie et la tranquillité d’esprit que j’investissais dans quelque chose qui allait grandir. Je savais également que même si je perdais tous mes revenus demain, j’avais construit un revenu passif qui continuerait à arriver, que je travaille ou non.

La vidéo ci-dessous décrit ma première location et comment elle s’est déroulée:

Bien que j’aie bien réussi dans l’immobilier, l’une des grandes choses à propos de la location est que vous n’avez pas à faire beaucoup d’argent pour y investir. Plus vous avez d’argent, plus il est facile de commencer, mais il existe des moyens pour le salarié moyen de devenir riche en investissant dans des propriétés productrices de revenus. Je souhaite que j’aurais utilisé ces stratégies plus quand j’étais plus jeune, mais peu importe votre âge, vous pouvez toujours voir de grands rendements avec l’immobilier.

Mes 13 locations résidentielles m’ont en fait remboursé après en avoir refinancé certaines et en avoir vendu quelques autres. J’ai de l’argent négatif investi en eux, et ils me rapportent toujours 6 500 $ par mois après toutes les dépenses, y compris les gestionnaires immobiliers. J’y ai construit des millions de dollars de capitaux propres, et ce ne sont que mes locations résidentielles. J’ai 7 locations commerciales qui font encore mieux.

L’un des grands avantages de l’immobilier est de contrôler un gros actif avec peu d’argent. Le graphique ci-dessous montre comment un petit acompte augmente vos rendements par rapport à un investissement de 100% dans l’or ou le marché boursier.

Comment gagnez-vous de l’argent avec les locations?

Beaucoup de gens diront que le marché boursier est un meilleur investissement que les locations car le prix historique des actions a augmenté plus que le prix historique de l’immobilier. Cependant, le prix d’une maison n’est qu’une très petite fraction de l’investissement lors de l’achat de locations. J’adore voir mes locations augmenter en valeur, mais je considère l’appréciation comme un bonus. Voici comment un bon bien locatif vous rapportera de l’argent.

Flux de trésorerie

Le flux de trésorerie est le revenu que vous gagnez après avoir payé toutes les dépenses. Le loyer moins toutes les dépenses (y compris l’hypothèque) devrait vous laisser un revenu mensuel sur une bonne location. Par exemple:

  • Le loyer est de 1 500 $ par mois
  • L’hypothèque avec taxes et assurance incluses est de 900 $ par mois
  • Les frais d’entretien sont de 150 $ par mois
  • Les indemnités de vacance sont de 150 $ par mois
  • La gestion immobilière coûte 150 $ par mois
  • La propriété fait 150 $ par mois

150 $ par mois peut ne pas sembler beaucoup d’argent, mais ce n’est qu’une façon de gagner de l’argent avec les locations. Vous y trouverez également les loyers, les versements hypothécaires et les dépenses qui varieront considérablement sur chaque propriété. Certaines propriétés feront plus que d’autres, et certaines ne gagneront pas d’argent du tout.

Acheter en dessous de la valeur marchande

J’obtiens toujours une bonne affaire quand j’achète des locations. L’un des plus grands avantages de l’immobilier par rapport aux autres investissements est que vous pouvez l’acheter en dessous de sa valeur marchande. Chaque maison est différente. Il est situé dans un endroit différent des autres maisons et présente des caractéristiques différentes. Cela rend l’immobilier difficile à évaluer, et parce qu’il est difficile à évaluer, cela crée des opportunités pour obtenir de bonnes affaires. Certains vendeurs veulent vendre rapidement, ne veulent pas faire de réparations ou ne se soucient pas de l’argent (ça semble fou mais ça arrive).

Lorsque j’achète des locations, je crée des capitaux propres instantanés en achetant en dessous de la valeur de marché. Voici un exemple:

  • J’ai acheté ma première location pour 97 000 $
  • Il fallait 5 000 $ de travail pour se préparer à louer
  • Je l’ai réparé et loué pour 1050 $ par mois
  • Après l’avoir réparé, j’aurais pu le vendre pour 130 000 $ à 140 000 $

J’ai créé des capitaux propres instantanés et augmenté ma valeur nette de 30 000 $ à 35 000 $ avec une seule location. Lorsque vous obtenez beaucoup, cela rend l’investissement dans l’immobilier beaucoup moins risqué.

Avantages fiscaux

Les propriétés locatives ont également des avantages fiscaux incroyables. Presque toutes les dépenses de location sont déductibles ou amortissables. Si j’obtiens une hypothèque sur une location, les intérêts payés sur cette hypothèque sont une dépense et une franchise.

Le gros coup de pied est que la structure peut également être dépréciée. Sur les locations résidentielles, la structure d’un bien immobilier est amortie sur 27,5 ans. En prenant ma première location comme exemple, la structure valait 80 000 $ lorsque je l’ai achetée. Chaque année, je peux amortir 2 909 $ de mon revenu, ce qui diminue ma facture d’impôt. Je ne dépense pas cet argent et la maison ne perd pas vraiment cette valeur, mais je peux toujours déduire l’amortissement. Lorsque je vends une location, les bénéfices sont imposés plus bas que le revenu ordinaire dans la plupart des cas également, et il est possible de réaliser un échange 1031, qui reporte tous les impôts.

Remboursement du capital

Lorsque vous avez un prêt sur une propriété, vous payez une partie des intérêts et une partie du capital à chaque paiement. Bien que nous ne gagnions que 150 $ par mois sur l’exemple de location que j’ai donné ci-dessus, quelques centaines de dollars sont également remboursés sur le prêt chaque mois. J’espère que vous gagnez beaucoup plus de 150 $ par mois et que vous remboursez également les prêts.

Appréciation

Je n’aime pas compter sur l’appréciation, mais c’est sur cela que la plupart des gens se concentrent pour essayer de vous convaincre que l’immobilier n’a pas de bons rendements. L’appréciation est excellente, mais je n’y compte jamais… c’est un bonus pour moi. Cela peut être un très gros bonus dans certains cas. J’ai acheté cette première location que j’ai mentionnée plus tôt en 2010 pour 97 000 $. Il vaut aujourd’hui près de 300 000 $. Maintenant, pour être juste, je suis dans le Colorado, qui a l’un des marchés les plus appréciés du pays. Je ne compterais jamais sur des prix aussi élevés.

De combien d’argent avez-vous besoin pour acheter une location?

C’est la partie où beaucoup de gens sont frustrés et abandonnent. Ils savent que les propriétés locatives sont un bon investissement, mais ils ne savent pas comment obtenir de l’argent pour en acheter un. Je reviendrai sur la façon traditionnelle d’acheter un bien locatif en premier.

Comment acheter une location avec un prêt à l’investissement

La façon typique d’acheter un immeuble locatif est d’utiliser un prêt d’investissement, qui prend 20 à 25 pour cent de réduction. Si vous achetez une propriété pour 100 000 $, vous aurez besoin d’au moins 20 000 $ pour l’acompte seulement! C’est pourquoi beaucoup de gens n’achètent jamais de location mais ne vous inquiétez pas, il y a plus de coûts. Vous devrez payer les frais de clôture, qui peuvent représenter 2 à 4% du montant du prêt. Vous devrez peut-être également avoir des réserves en place, et la maison peut avoir besoin de quelques réparations.

  • Acompte: 20 000 $
  • Frais de clôture: 3000 $
  • Réparations: 10 000 $
  • Réserves: 5 000 $
  • Total: 38 000 $
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C’est beaucoup d’argent pour une propriété locative! Il existe d’autres façons d’acheter.

La vidéo ci-dessous montre également combien d’argent est nécessaire:

Acheter une location en tant que propriétaire occupant

Est-il légal d’acheter une location en tant que propriétaire occupant? Eh bien, si vous ne vivez jamais dans la maison, non, mais vous pouvez acheter une maison en tant qu’occupant propriétaire puis transformer la propriété en location au bout d’un an. Lorsque vous achetez en tant que propriétaire occupant, vous pouvez obtenir des prêts avec des acomptes beaucoup plus faibles.

  • FHA: 3,5% de réduction
  • Conventionnel: 3% de réduction
  • VA: 0% vers le bas
  • USDA 0% de réduction
  • NACA: 0% de réduction

Vous pouvez même utiliser des programmes d’aide à l’acompte pour réduire encore plus les acomptes! Il existe même des prêts comme le FHA 203k qui vous permettent de financer les réparations. Avec bon nombre de ces prêts, vous aurez une assurance hypothécaire, qui s’ajoute aux coûts mensuels.

Stratégie de refinancement ou BRRRR

Une autre option pour réduire le montant nécessaire pour acheter un bien locatif est de refinancer le prêt après avoir possédé le bien pendant un petit moment. La stratégie BRRR signifie acheter, louer, réparer, refinancer, répéter. Si vous obtenez beaucoup sur une location, vous devriez pouvoir la refinancer peu de temps après l’avoir achetée et retirer une partie, la totalité ou même plus de l’argent que vous avez investi dans la propriété. Vous pouvez généralement refinancer une propriété pour 75% de la valeur. Si j’avais refinancé ma première location un an après l’avoir achetée, j’aurais pu retirer la majeure partie de l’argent que j’avais utilisé pour l’acheter.

  • Valeur 150 000 $ (j’ai acheté en dessous du marché et sa valeur a augmenté)
  • Un nouveau prêt de 75% de 150 000 $ est de 112 500 $

Ce nouveau prêt est plus que ce que j’ai acheté pour la propriété, plus les réparations que j’ai faites. J’ai dépensé environ 30 000 $ pour acheter ma première location, mais j’aurais pu la refinancer et en retirer 42 000 $ ou 40 000 $ une fois que vous avez pris les frais de clôture du refinancement.

Piratage de maison

Le piratage de maison consiste à combiner l’achat en tant qu’occupant propriétaire et la location d’une maison. Vous pouvez acheter une propriété qui a plusieurs unités ou louer une partie d’une maison dans laquelle vous vivez pour aider à payer l’hypothèque. Vous pouvez acheter une propriété qui peut être louée tout de suite avec le prêt à faible coût!

Il existe de nombreuses façons d’acheter des locations avec moins d’argent que les 20 à 25% de réduction traditionnels. Ne laissez pas cet aspect de l’immobilier vous décourager!

Ce que j’aurais aimé savoir avant d’acheter mes locations

J’ai déjà parlé de ma première location, mais j’ai acheté plus de locations au cours des prochaines années. Je n’ai pas pu acheter 10 locations à la fois, mais j’ai acheté:

  • 1 ma première année.
  • 1 ma deuxième année.
  • 3 ma troisième année.
  • 3 ma quatrième année.
  • 5 ma cinquième année.
  • 3 ma sixième année.

Il a fallu du temps pour économiser de l’argent pour acheter des locations car je mettais 20 ou 25 pour cent sur chacun d’eux. J’étais mariée et j’avais des enfants à l’époque, donc je n’étais pas en mesure de continuer à acheter des maisons de propriétaires occupants et à les transformer en locations, ou peut-être que j’aurais pu … mais nous ne pouvons pas changer le passé, et je n’a pas utilisé cette stratégie. J’aurais pu acheter beaucoup plus rapidement si je savais ce que je sais maintenant, mais les choses fonctionnaient toujours très bien.

Mes premières locations coûtent toutes de 80 000 $ à 115 000 $. La plupart avaient besoin de 10 000 $ à 15 000 $ de travail et ils ont loué entre 1 200 $ et 1 400 $ par mois. J’ai obtenu des offres incroyables sur chacun d’eux.

Quel type de propriété est la meilleure location?

Nous savons que nous pouvons gagner de l’argent avec des locations, et que cela peut ne pas prendre autant d’argent que vous le pensez, mais quel type de propriété devriez-vous acheter? Il y a des maisons unifamiliales, des propriétés multifamiliales, de l’immobilier commercial, même AIRBNB. Je ne pense pas qu’il y ait une meilleure stratégie pour tout le monde. Cela dépend beaucoup de l’investisseur, de son marché et de ses objectifs.

Maisons unifamiliales

J’ai commencé à acheter des locations avec des maisons unifamiliales. Beaucoup de gens disent que ce n’est pas un excellent investissement, mais ils ont été un investissement incroyable pour moi. Lorsque j’ai commencé à acheter des locations en 2010, je pouvais gagner autant ou plus d’argent sur les maisons unifamiliales que sur les propriétés multifamiliales au Colorado. Maintenant, chaque marché est différent, et l’exact opposé peut être dit sur d’autres marchés.

L’avantage d’investir dans des maisons unifamiliales est:

  • Ils sont faciles à financer.
  • Les locataires paient tous les services publics.
  • Les locataires prennent généralement mieux soin de la maison.
  • Les locataires restent souvent plus longtemps.
  • Ils sont faciles à vendre.

Maisons multifamiliales

Beaucoup d’investisseurs aiment les maisons multifamiliales, mais ce ne sont pas mes préférées. Avec la multifamilialité, le propriétaire paie plus de dépenses comme certains services publics, l’entretien du jardin, l’entretien du stationnement, etc. Il y a aussi généralement plus de roulement et, selon mon expérience, les locataires peuvent être plus difficiles à travailler.

Avec les logements multifamiliaux, les dépenses d’entretien pourraient être légèrement inférieures car vous avez plus d’unités sous un même toit. Cependant, je vois habituellement des investisseurs multifamiliaux qui ont besoin de réhabiliter leurs unités beaucoup plus souvent que je ne dois réhabiliter mes maisons unifamiliales. Je ne dis pas que le multifamilial est mauvais, mais sur mon marché, je suis vraiment content d’avoir choisi la unifamiliale.

Immobilier commercial

J’ai arrêté d’acheter des locations résidentielles en 2015 parce que les prix sont devenus si élevés que je ne pouvais plus encaisser les flux avec les maisons unifamiliales. C’est un inconvénient des maisons unifamiliales. Plus les prix sont élevés, plus il est difficile de flux de trésorerie sur les propriétés.

J’allais acheter des locations hors de l’Etat quand j’ai découvert l’immobilier commercial dans ma région. Au cours des deux dernières années, j’ai pu acheter 7 locations qui ont été plus rentables que mes maisons unifamiliales. L’immobilier commercial peut être très compliqué et il faut beaucoup de temps pour apprendre comment tout cela fonctionne. Il est possible de gagner beaucoup d’argent, mais vous pouvez également perdre beaucoup d’argent.

Une de mes locations commerciales

AIRBNB

La nouvelle mode avec des locations est à AIRBNB, ou utilisez-les comme locations à court terme. Beaucoup de gens peuvent gagner plus d’argent en louant des propriétés plus comme des hôtels que des maisons réelles. Les tarifs sont plus élevés, mais cela demande beaucoup plus de gestion, et vous devez être prudent avec les villes qui modifient les lois de zonage et de nombreux domaines interdisant AIRBNB.

Les maisons unifamiliales ou même les petites propriétés multifamiliales que vous pouvez héberger sont une excellente façon de commencer. Au fur et à mesure que vous vous familiarisez et apprenez le commerce, vous pouvez vous lancer dans de plus grandes choses avec des immeubles à appartements ou commerciaux, ou simplement continuer à acheter des maisons unifamiliales. Il n’y a pas de meilleure stratégie, et cela dépend souvent des meilleures propriétés de votre marché.

Devez-vous gérer vous-même les locations?

Beaucoup de gens pensent que les propriétaires décolmatent constamment les toilettes au milieu de la nuit. La vérité est que je n’ai jamais débouché les toilettes dans l’une de mes locations. Je n’ai jamais effectué de travaux manuels dans l’une de mes locations. J’ai toujours eu des entrepreneurs, des plombiers ou d’autres professionnels pour faire ce travail. J’ai géré mes locations jusqu’à ce que j’en aie sept (pour être honnête, ma femme les a gérées, mais j’aimais prendre le crédit).

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La gestion des propriétés n’a pas été difficile, mais cela a pris du temps. Après avoir eu sept locations, nous nous sommes rendu compte qu’il valait mieux utiliser mon temps pour faire autre chose que trouver des locataires, percevoir le loyer et superviser les propriétés. Quand j’ai embauché un gestionnaire immobilier, c’était génial. J’avais quelqu’un pour répondre à tous les appels, louer les propriétés et déboucher ces toilettes… ou du moins appeler quelqu’un d’autre et lui dire de déboucher les toilettes. Je ne fais pas partie de mes locations depuis des années!

Vous n’avez pas à gérer les propriétés vous-même et pour de nombreuses personnes, vous ne devez pas les gérer vous-même. Vous devez être dur et strict avec les locataires pour vous assurer qu’ils paient le loyer et pour vous assurer que vous n’achetez pas des histoires sanglantes. Je n’ai pas été difficile quand j’ai géré mes locations, et je pense que j’ai gagné plus d’argent avec un gestionnaire immobilier parce qu’ils étaient durs et collectaient plus d’argent et choisissaient de meilleurs locataires.

Si vous décidez de gérer vous-même les propriétés, assurez-vous de savoir ce que vous faites. Annoncez bien les locations, sachez quel est le bon loyer à facturer, prenez votre temps pour filtrer les locataires, vérifiez les références et soyez strict avec les frais de retard et inspectez la propriété régulièrement

Beaucoup de gens sont épuisés par les locations parce qu’ils les gèrent eux-mêmes. Une bonne location devrait rapporter de l’argent même avec les frais de gestion immobilière.

Questions courantes sur les biens locatifs

Devez-vous réparer vous-même les propriétés?

Beaucoup de gens ressentent le besoin de réparer leurs locations mais ne veulent pas acheter de biens immobiliers car ils ne sont pas pratiques. J’ai arrangé une maison complètement seule en 2006. C’était la pire erreur que j’aie jamais faite! Cela m’a aidé à apprendre que mon temps est mieux utilisé pour gérer, planifier et regarder la situation dans son ensemble, pas pour arranger les choses.

Si vous êtes un entrepreneur, il est peut-être judicieux de réparer vous-même les propriétés. Sinon, ne vous inquiétez pas d’avoir à être à portée de main. Il faut du temps et de l’expérience pour trouver de bons entrepreneurs et des personnes pour travailler dans vos maisons, mais vous n’avez pas à le faire vous-même. Louez ces réparations, et si vous achetez les bonnes propriétés, vous devriez pouvoir vous les permettre et avoir moins dans votre assiette.

Pouvez-vous acheter des locations si vous vivez dans un marché cher?

L’autre plainte que j’entends beaucoup, c’est qu’un marché est trop cher pour les locations, et malheureusement, cela peut être vrai. La chose difficile à propos des locations est qu’elles ne fonctionnent pas bien sur tous les marchés. Plus les prix des maisons sont élevés, plus il est difficile de faire de l’argent avec des propriétés locatives. Vous pouvez toujours le faire, mais cela demande du travail. Vous devrez peut-être envisager d’investir en dehors de l’État ou dans différentes classes d’actifs comme je le fais avec l’immobilier commercial.

Allez-vous faire faillite si votre locataire part?

Investir dans la location peut aussi avoir ses inconvénients. J’ai fait partir des locataires sans préavis et j’ai dû expulser des locataires. Si vous possédez suffisamment de locations depuis assez longtemps, vous rencontrerez également ces problèmes! Il est très important d’avoir des réserves lorsque vous achetez des locations. Cela signifie que vous avez de l’argent mis de côté pour couvrir les dépenses si un locataire déménage. Vous devez également mettre de l’argent de côté au cas où une location aurait besoin de réparations avant de pouvoir la louer à nouveau.

Je suggérerais d’avoir au moins 10 000 $ en liquidités disponibles pour les postes vacants ou l’entretien. Si vous n’avez pas d’argent et qu’un locataire déménage, vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile ou vous devrez peut-être vendre la propriété à prix réduit. Plus vous avez de locations, moins une vacance ou un mauvais locataire vous nuira, car vous aurez toujours de l’argent provenant d’autres propriétés.

Que se passe-t-il si le marché immobilier se bloque à nouveau?

Beaucoup de gens pensent que chaque investisseur immobilier a fait faillite dans le crash immobilier. Ce n’est pas vrai, en fait, de nombreux investisseurs se sont bien comportés. Lorsque les prix des logements baissent, cela ne signifie pas que les loyers vont baisser. Dans certains cas, les loyers restent les mêmes ou même augmentent parce que la demande de les locations augmentent. Si vous achetez des propriétés qui ont des flux de trésorerie et que vous n’avez pas besoin de les vendre, vous pouvez très bien faire face à la baisse des prix des logements. Les problèmes surviennent lorsque vous ne faites pas d’argent sur vos locations et que les prix baissent.

Pourquoi faut-il autant de temps pour acheter un investissement?

Ma carrière est dans l’immobilier et j’étais dans l’entreprise dix ans avant d’acheter ma première location. Je savais que je devais investir dans la location, en raison des excellents rendements, avantages fiscaux et autres avantages des propriétés locatives. Il m’a fallu beaucoup de temps pour me renseigner sur les propriétés locatives, car elles ne vous enseignent pas les locations lorsque vous devenez agent immobilier. J’ai lu beaucoup de livres, recherché mon marché, déterminé les loyers du marché et trouvé les meilleurs quartiers dans lesquels investir. Je voulais m’assurer de savoir exactement ce que je faisais avant d’acheter ma première propriété locative et quels étaient les points positifs et négatifs. Il m’a fallu beaucoup de temps pour économiser de l’argent pour acheter un bien locatif et je ne voulais pas tout gâcher et tout perdre.

J’étais d’accord pour prendre beaucoup de temps pour acheter une propriété locative parce que c’était un achat énorme et une étape importante. J’ai également vécu des choses importantes dans ma vie, comme acheter une nouvelle maison et ma femme et moi avons eu des jumeaux en 2011 (elle était enceinte lorsque j’ai acheté ma première location). Le plus gros problème que j’ai eu était d’économiser suffisamment d’argent pour acheter un bien locatif, mais je me rends compte maintenant qu’il existe plusieurs façons d’acheter des locations avec peu d’argent. Il existe également des moyens d’accélérer le processus et de vous renseigner rapidement tout en vous impliquant dans l’entreprise. L’une des grandes choses au sujet des propriétés locatives est que vous n’avez pas à acheter une propriété pour commencer à apprendre ou à agir. Vous pouvez examiner les propriétés avec un agent, parler à un prêteur, déterminer les valeurs et faire bien d’autres choses pour en savoir plus sur votre marché et vous renseigner avant d’acheter.

Pourquoi ça m’a pris autant de temps?

Mon plus gros problème était d’économiser suffisamment d’argent pour acheter un bien locatif. Il existe des moyens d’acheter un bien locatif avec peu d’argent, mais quand j’ai commencé à investir, j’avais déjà une résidence personnelle et je ne connaissais pas la plupart des moyens d’investir dans des biens locatifs avec moins de 20% de réduction. J’ai pu économiser de l’argent à certains moments, mais j’ai fini par le dépenser pour d’autres choses comme une nouvelle résidence personnelle, une voiture ou des vacances. Économiser de l’argent est la clé pour gagner beaucoup d’argent avec des propriétés locatives. Économiser de l’argent est la clé pour investir avec succès dans presque toutes les entreprises!

La plupart des gens ont le même problème que moi quand j’ai essayé d’acheter mon premier logement locatif. Ils n’ont pas assez d’argent pour l’acompte, les réparations, les frais de clôture et les frais de port. Voici un excellent article qui explique combien d’argent est nécessaire pour acheter un bien locatif. Pour obtenir les excellents retours sur les propriétés locatives que je reçois, vous devrez utiliser une partie de votre argent. Moins vous déposez d’argent sur une propriété, plus l’argent que vous empruntez sera cher et plus vos rendements seront faibles. J’aime toujours financer toutes mes propriétés locatives, mais je remets toujours au moins 20% à moins d’utiliser la méthode BRRRR.

Combien de temps cela vous prendra-t-il pour acheter?

Quand j’ai pris la décision d’investir dans des propriétés locatives, il m’a fallu plus de deux ans pour acheter ma première propriété. Je ne veux décourager personne, mais cela peut prendre un certain temps. Pendant ces deux années, je n’étais pas resté inactif; Je travaillais dur pour trouver beaucoup, trouver le meilleur endroit pour investir et m’assurer d’avoir assez d’argent pour investir. Vous pouvez investir dans des locations plus rapidement que moi ou cela peut prendre encore plus de temps en fonction de votre situation financière, de votre niveau d’éducation et de votre motivation. L’achat de propriétés locatives a été l’une des meilleures décisions que j’ai jamais prises et rarement les meilleures choses de la vie surviennent rapidement.

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Certains investisseurs achèteront un bien locatif dans un délai d’un mois et certains prendront cinq ans, tandis que d’autres n’achèteront jamais de location. Ne vous souciez pas d’acheter une propriété aussi rapidement que possible. Le temps que cela prend varie avec chaque personne en fonction de l’argent dont elle dispose, de ses objectifs, de son marché et bien plus encore. Je pense qu’il est utile de fixer un objectif pour quand vous achèterez votre première location.

Quelles sont les choses les plus importantes à savoir?

La raison pour laquelle il faut beaucoup de temps pour investir dans des propriétés locatives est qu’il y a beaucoup à apprendre.

  • Vous devez connaître votre marché local ou le marché dans lequel vous prévoyez d’investir. Pour obtenir les meilleurs rendements, vous ne pouvez pas compter uniquement sur un agent immobilier ou quelqu’un d’autre pour vous dire quoi faire.
  • Vous devez décider du meilleur type de propriété dans laquelle investir. J’aime les maisons unifamiliales, mais d’autres marchés conviennent mieux à la multifamilialité.
  • Vous devez savoir combien d’argent vous devrez investir et comment vous financerez les propriétés.
  • Vous devez connaître les flux de trésorerie et les retours que vous obtiendrez de vos biens locatifs.
  • Vous devez trouver une excellente équipe pour vous aider à investir, y compris un agent immobilier, un prêteur et un entrepreneur.
  • Le facteur le plus important est peut-être vos propres objectifs personnels. Chaque personne a des désirs et des ambitions différents dans la vie. Votre plan pour les propriétés locatives sera différent selon vos objectifs.
  • Vous devez savoir ce qu’est un bon bien locatif. Tous les marchés et toutes les maisons ne font pas une bonne location.
  • Vous devez savoir comment réparer les propriétés si vous achetez des maisons qui ont besoin de travaux.

Il faut du temps pour déterminer vos objectifs, puis décider d’un plan d’action sur la façon d’atteindre ces objectifs. La plupart des gens abandonnent et n’investissent pas dans des propriétés locatives en raison de tout le travail impliqué et du temps nécessaire pour démarrer. La bonne chose à propos des gens qui abandonnent, c’est que cela laisse de meilleures offres pour le reste d’entre nous qui sont prêts à faire ce qu’il faut.

Voici l’une des mauvaises locations que j’ai achetées:

Par où commencer?

Si vous ne savez pas par où commencer et que vous vous sentez dépassé, n’abandonnez pas! Il existe de nombreuses façons de planifier et d’exécuter une tâche colossale. La première étape consiste à écrire une liste de tout ce que vous avez à faire. Ensuite, décomposez la liste en étapes réalisables et hiérarchisez les étapes les plus importantes. À partir de cette liste, commencez à créer des tâches que vous pouvez faire maintenant pour vous rapprocher de votre objectif. Continuez à modifier votre liste de tâches et créez de nouvelles tâches à mesure que vous en apprenez davantage et que vous vous rapprochez de vos objectifs. En lisant ce blog, vous commencez déjà. Continuez et n’abandonnez pas.

Vous pouvez apprendre pendant que vous agissez. Agir est souvent plus important que tout ce que vous apprenez. Voici un exemple de certaines tâches que vous pouvez vous donner:

Calculez l’argent dont vous aurez besoin

Beaucoup de gens ont une idée du montant de l’acompte, mais ils ne chiffrent pas tous les coûts d’une maison spécifique. Choisissez une maison ou un complexe d’appartements dans la zone dans laquelle vous souhaitez investir et indiquez tous les coûts. Si vous ne connaissez pas tous les coûts, faites de votre mieux avec ce que vous savez et prenez des notes sur ce que vous devez apprendre.

Allez voir les propriétés dans votre région

L’une des choses les plus importantes à savoir en tant qu’investisseur est votre marché. Vous ne pouvez jamais commencer à apprendre les prix, les loyers ou les quartiers assez tôt. Sortez et voyez les propriétés dès que possible!

Parlez à un prêteur

Beaucoup de gens ont peur de parler à un prêteur. Je pense que cela devient réel à ce moment-là. Maintenant, vous pouvez réellement comprendre que vous pouvez acheter une location. Peu importe à quel point vous avez peur, faites-le. Un prêteur vous dira ce dont vous avez besoin et comment l’obtenir si vous n’êtes pas prêt à acheter. C’est gratuit et vous n’avez aucune excuse pour ne pas en parler.

Calculez le retour sur autant de propriétés que possible

Beaucoup de gens ne savent pas ce qu’ils veulent d’un investissement. C’est pourquoi ils n’en achètent jamais. Les locations sont un jeu de mathématiques. Plus les chiffres sont bons, meilleure est la propriété, mais vous devez connaître les chiffres. Vous devez être en mesure de calculer les flux de trésorerie mensuels en fonction de la maintenance, des vacances, de l’hypothèque, des taxes, des assurances, etc. Si vous avez besoin d’aide, consultez ma calculatrice de flux de trésorerie.

De quelle éducation avez-vous besoin?

L’éducation est un élément clé de l’investissement dans des propriétés locatives, mais ce n’est pas la seule partie. Pour investir rapidement, vous devez agir, pas seulement vous éduquer. Pendant que vous vous familiarisez avec les propriétés locatives, vous pouvez faire de nombreuses choses pour accélérer le processus d’achat.

  • Parlez à un prêteur dès que possible. Si vous avez un problème de crédit ou de qualification, ils peuvent vous aider à le résoudre. Le plus tôt vous leur parlez, mieux c’est.
  • Commencez à chercher des maisons dans votre zone de marché avec un agent immobilier.
  • Commencez à trouver des entrepreneurs et des agents d’assurance.
  • Commencez à chercher des prêteurs de portefeuille.
  • Commencez à assister aux réunions REIA.

Non seulement l’exécution de ces tâches vous permet de vous impliquer dans l’immobilier, mais ces contacts peuvent souvent vous aider à en savoir plus sur les propriétés locatives. Les contacts locaux comme les agents immobiliers et les prêteurs peuvent vous renseigner sur les coutumes locales et les marchés locaux.

Comment votre réseau peut-il vous aider à vous déplacer plus rapidement?

Les propriétés locatives ne sont pas un moyen de s’enrichir rapidement. Il faut du temps pour apprendre à investir dans des propriétés locatives de la bonne façon afin que vous puissiez gagner le plus d’argent. Il existe de nombreuses façons de s’impliquer rapidement dans le jeu de la propriété locative, même si vous n’achetez pas immédiatement des propriétés. L’une des meilleures façons de progresser aussi vite que possible est d’obtenir de l’aide. Cela pourrait impliquer de rencontrer des investisseurs, des agents ou des prêteurs locaux, comme je l’ai expliqué plus tôt. Cependant, la plupart des agents, des prêteurs et des investisseurs peuvent ne pas connaître les meilleures façons d’acheter des locations. Il vaut peut-être mieux apprendre de quelqu’un qui fait exactement ce que vous voulez faire. Il existe de nombreux programmes de coaching disponibles dans le monde de l’immobilier en ligne. Certains sont grands et certains laissent à désirer. Je déconseille de dépenser des dizaines de milliers de dollars en coaching en ligne.

Conclusion

Il y a beaucoup à apprendre sur l’investissement dans des propriétés locatives. J’apprends toujours de nouvelles choses tout le temps, et je suis un agent immobilier et des investisseurs depuis 2001. Ne soyez pas submergé par toutes les informations et les différentes stratégies qui impliquent des propriétés locatives. Chaque marché est très différent et ce que je fais sur mon marché peut ne pas fonctionner sur votre marché. Suivez les étapes pour en savoir plus sur votre marché et développer votre propre stratégie. Si vous avez besoin d’un petit coup de pouce ou d’une direction pour savoir par où commencer; mon programme peut vous aider à commencer à investir dans des propriétés locatives un peu plus rapidement que de le faire vous-même.



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