Fiducies de placement immobilier (FPI)


Que sont les FPI?

Les fiducies de placement immobilier («FPI») permettent aux particuliers d’investir dans des biens immobiliers à grande échelle et productifs de revenus. Une FPI est une société qui possède et exploite généralement des biens immobiliers productifs de revenus ou des actifs connexes. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, de centres commerciaux, d’appartements, d’hôtels, de centres de villégiature, d’installations de libre-entreposage, d’entrepôts et d’hypothèques ou de prêts. Contrairement à d’autres sociétés immobilières, un FPI ne développe pas de biens immobiliers pour les revendre. Au lieu de cela, une FPI achète et développe des propriétés principalement pour les exploiter dans le cadre de son propre portefeuille de placements.

Pourquoi quelqu’un investirait-il dans des FPI?

Les FPI offrent aux investisseurs individuels un moyen de gagner une part des revenus générés par la propriété d’un immeuble commercial – sans avoir à sortir pour acheter un immeuble commercial.

Quels types de FPI existe-t-il?

De nombreuses FPI sont enregistrées auprès de la SEC et sont cotées en bourse. Ce sont des FPI cotées en bourse. D’autres peuvent être enregistrés auprès de la SEC mais ne sont pas cotés en bourse. Ils sont connus sous le nom de FPI non négociés (également appelés FPI non négociés en bourse). Il s’agit de l’une des distinctions les plus importantes parmi les différents types de FPI. Avant d’investir dans une FPI, vous devez savoir si elle est cotée en bourse ou non et comment cela pourrait affecter les avantages et les risques pour vous.

Quels sont les avantages et les risques des FPI?

Les FPI offrent un moyen d’inclure l’immobilier dans son portefeuille de placements. De plus, certains FPI peuvent offrir des rendements de dividendes plus élevés que certains autres investissements.

Lire  Apropos soutient que le budget écossais devrait encourager l'investissement immobilier

Mais il existe certains risques, en particulier avec les FPI non négociés en bourse. Parce qu’elles ne se négocient pas en bourse, les FPI non négociées comportent des risques particuliers:

  • Manque de liquidité: Les FPI non négociées sont des placements non liquides. Ils ne peuvent généralement pas être vendus facilement sur le marché libre. Si vous devez vendre un actif pour lever des fonds rapidement, vous ne pourrez peut-être pas le faire avec des actions d’un FPI non négocié.
  • Transparence de la valeur de l’action: Bien que le prix du marché d’un FPI coté en bourse soit facilement accessible, il peut être difficile de déterminer la valeur d’une part d’un FPI non coté. Les FPI non négociés ne fournissent généralement une estimation de leur valeur par action que 18 mois après la clôture de leur offre. Cela peut prendre des années après que vous ayez fait votre investissement. Par conséquent, pendant une période de temps importante, vous pourriez ne pas être en mesure d’évaluer la valeur de votre placement FPI non négocié et sa volatilité.
  • Les distributions peuvent être payées sur le produit et les emprunts offerts: Les investisseurs peuvent être attirés par les FPI non cotées en bourse par leurs rendements en dividendes relativement élevés par rapport à ceux des FPI cotées en bourse. Contrairement aux FPI cotées en bourse, cependant, les FPI non cotées versent souvent des distributions supérieures à leurs fonds provenant de l’exploitation. Pour ce faire, ils peuvent utiliser le produit de l’offre et les emprunts. Cette pratique, qui n’est généralement pas utilisée par les FPI cotées en bourse, réduit la valeur des actions et les liquidités dont dispose la société pour acheter des actifs supplémentaires.
  • Les conflits d’intérêts: Les FPI non négociés ont généralement un gestionnaire externe au lieu de leurs propres employés. Cela peut entraîner des conflits d’intérêts potentiels avec les actionnaires. Par exemple, le FPI peut payer au gestionnaire externe des honoraires importants en fonction du montant des acquisitions immobilières et des actifs sous gestion. Ces incitations tarifaires ne correspondent pas nécessairement aux intérêts des actionnaires.
Lire  Retraite: 3 classes d'actifs négligées pour un rendement allant jusqu'à 12%

Comment acheter et vendre des FPI

Vous pouvez investir dans une FPI cotée en bourse, qui est cotée sur une grande bourse, en achetant des actions par l’intermédiaire d’un courtier. Vous pouvez acheter des actions d’un FPI non négocié par l’intermédiaire d’un courtier qui participe à l’offre du FPI non négocié. Vous pouvez également acheter des actions d’un fonds commun de placement FPI ou d’un fonds négocié en bourse FPI.

Comprendre les frais et les taxes

Les FPI négociées en bourse peuvent être achetées auprès d’un courtier. En règle générale, vous pouvez acheter des actions ordinaires, des actions privilégiées ou des titres de créance d’un FPI coté en bourse. Des frais de courtage s’appliqueront.

Les FPI non négociées sont généralement vendues par un courtier ou un conseiller financier. Les FPI non négociés ont généralement des frais initiaux élevés. Les commissions de vente et les frais d’offre initiale représentent généralement environ 9 à 10% de l’investissement. Ces coûts réduisent considérablement la valeur de l’investissement.

Considérations fiscales spéciales

La plupart des FPI versent au moins 100% de leur revenu imposable à leurs actionnaires. Les actionnaires d’une FPI sont tenus de payer des impôts sur les dividendes et les gains en capital qu’ils reçoivent dans le cadre de leur investissement dans la FPI. Les dividendes payés par les FPI sont généralement traités comme un revenu ordinaire et n’ont pas droit aux taux d’imposition réduits sur les autres types de dividendes des sociétés. Pensez à consulter votre conseiller fiscal avant d’investir dans des FPI.

Éviter la fraude

Méfiez-vous de toute personne qui tente de vendre des FPI qui ne sont pas enregistrées auprès de la SEC.

Lire  Une étudiante malaisienne retourne dans un immeuble locatif pour découvrir son expulsion suite aux craintes d'un coronavirus

Vous pouvez vérifier l’enregistrement des FPI cotées en bourse et des sociétés non négociées via le système EDGAR de la SEC. Vous pouvez également utiliser EDGAR pour examiner les rapports annuels et trimestriels d’une FPI ainsi que tout prospectus d’offre. Pour en savoir plus sur l’utilisation d’EDGAR, veuillez consulter Recherche sur les sociétés ouvertes.

Vous devriez également consulter le courtier ou le conseiller en placement qui recommande l’achat d’un FPI. Pour savoir comment procéder, visitez la page Travailler avec des courtiers et des conseillers en placement.

Information additionnelle

Bulletin aux investisseurs de la SEC: fiducies de placement immobilier (FPI)

Alerte aux investisseurs de la FINRA: FPI publiques non cotées en bourse – effectuez un examen minutieux avant d’investir

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *