Immobilier 101: Qu’est-ce que le prêt entre pairs?


En tant qu’investisseur, vous avez peut-être entendu parler de ce type de financement et vous êtes demandé: «Qu’est-ce que le prêt entre pairs? Le prêt de pair à pair (P2P), également connu sous le nom de prêt social et de prêt participatif, donne aux particuliers et aux entreprises qui ont besoin d’emprunter de l’argent un accès direct au financement d’autres particuliers et investisseurs. Cela leur permet de contourner les institutions financières traditionnelles – qui ont souvent des exigences de crédit plus strictes – avec un accès plus facile au financement dont elles ont besoin. Pendant ce temps, il fournit à ceux qui ont des fonds pour investir le potentiel de gagner des rendements plus élevés.

Initialement, le marché P2P se concentrait sur les emprunteurs individuels qui souhaitaient consolider leurs dettes, telles que les cartes de crédit, ainsi que ceux qui avaient besoin d’argent pour couvrir des dépenses importantes comme une facture médicale ou une réparation inattendue de leur domicile. Le marché du financement participatif, cependant, s’est étendu à d’autres domaines, tels que l’octroi de prêts aux petites entreprises ainsi qu’aux investisseurs immobiliers.

Voici une introduction de base sur les prêts immobiliers entre particuliers.

Qu’est-ce que le prêt immobilier entre particuliers?

Le prêt immobilier peer-to-peer permet aux entreprises et aux particuliers qui ont besoin de financement pour des projets, tels que la rénovation d’une maison ou la construction d’un immeuble, d’y accéder directement auprès des investisseurs plutôt que de passer par un prêteur traditionnel comme une banque. Ces types de projets ont tendance à être plus difficiles à financer en raison des risques encourus. Un autre avantage de ces prêts est qu’ils clôturent généralement plus rapidement et peuvent offrir plus de flexibilité et un taux d’intérêt plus bas.

Les investisseurs, quant à eux, peuvent potentiellement gagner un rendement plus élevé sur leur capital par rapport à d’autres investissements similaires à des dettes tels que des obligations d’État ou des obligations d’entreprises. De plus, les prêts immobiliers entre particuliers ont un profil de risque plus faible que les autres options P2P, car l’immobilier physique garantit ces prêts en garantie. En revanche, la plupart des autres prêts P2P ne sont pas garantis.

Comment fonctionne le prêt immobilier entre particuliers?

Un investisseur immobilier qui a besoin d’argent pour financer un projet, comme un fix-and-flip, a traditionnellement compté sur des banques ou des prêteurs d’argent dur pour leur fournir du capital. Si l’emprunteur ne respectait pas ses directives strictes, ces sources de financement pourraient refuser leur demande. Cela leur a laissé peu d’alternatives autres que d’emprunter de l’argent à leurs amis et à leur famille ou d’utiliser leurs cartes de crédit au maximum.

Ces emprunteurs, cependant, peuvent désormais demander des prêts via plusieurs plateformes de financement participatif, qui examineront la demande et souscriront le prêt, souvent en utilisant un système de notation par lettre. Un prêt de catégorie A, par exemple, présente le moins de risques et donc le taux d’intérêt le plus bas. Pendant ce temps, ceux classés plus bas dans l’alphabet sont plus risqués et portent donc des taux d’intérêt plus élevés.

Ces plateformes mettent ensuite les prêts à disposition des investisseurs particuliers et institutionnels. Une fois que suffisamment d’investisseurs souscrivent, le prêt peut être clôturé et l’emprunteur peut retirer les fonds pour son projet. Ils remboursent ensuite le prêt selon ses modalités, qui peuvent être uniquement des intérêts ou une somme forfaitaire de principal et d’intérêts lors de la vente de la propriété ou du refinancement ultérieur.

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Quelles sont les principales plateformes de prêt immobilier peer-to-peer?

Plusieurs plateformes de financement participatif axées sur le marché des prêts immobiliers entre particuliers ont vu le jour ces dernières années. Beaucoup, cependant, n’autorisent que les investisseurs accrédités – ceux qui respectent un revenu strict (au moins 200000 $ par an au cours des deux dernières années) ou une valeur nette (plus de 1 million de dollars, hors valeur de la résidence principale) – sur leur plateforme.

Voici un aperçu de certaines des plus grandes plateformes de peer-to-peer axées sur le secteur immobilier:

  • Fund That Flip: Fund that Flip est une plateforme d’investissement en ligne qui fournit, souscrit et crée des projets de réaménagement immobilier résidentiel avec des développeurs expérimentés. Les investisseurs accrédités, quant à eux, peuvent acheter un billet à charge de l’emprunteur (BDN), qui est techniquement non garanti, mais chaque offre de dette a une position de premier rang sur le bien sous-jacent.
  • Rez-de-chaussée: Groundfloor propose des prêts principalement utilisés par les investisseurs immobiliers pour acheter, réparer et retourner des propriétés, mais il propose également de nouveaux prêts à la construction ainsi qu’un financement à court terme pour ceux qui souhaitent acheter et rénover des propriétés qu’ils ont l’intention de louer et de refinancer. Les prêts au rez-de-chaussée portent des taux d’intérêt de 5,4% à plus de 10% et arrivent généralement à échéance en six à 12 mois. La société préfinance les prêts, puis les convertit en titres appelés obligations à recours limité (OAR), qu’elle vend à des investisseurs accrédités et non accrédités (à l’exception de ceux qui sont résidents du Nebraska).
  • Prêt: LendingHome est le plus grand prêteur d’argent dur, se concentrant à la fois sur les prêts fixes et inversés et les prêts de location. Il offre aux emprunteurs fixes fixes et inversables des taux aussi bas que 7,5% sur une période de 12 mois. Elle vend ensuite ces prêts à des investisseurs accrédités.
  • Parcelle de terre: Patch of Land est une plate-forme de financement participatif qui crée, souscrit et gère des prêts immobiliers, principalement des propriétés unifamiliales ou multifamiliales, des petits immeubles à usage mixte et des petits immeubles commerciaux. Il offre cette dette, adossée à des positions de premier rang et à des garanties personnelles, à des investisseurs accrédités, institutionnels et internationaux. La durée des prêts est de 12 à 24 mois avec des taux commençant à 7,5%.
  • PeerStreet: PeerStreet est un marché pour les investisseurs, les fonds et les institutions accrédités pour investir dans des prêts immobiliers privés de haute qualité. La société n’émet pas de prêts mais vérifie plutôt ceux provenant d’autres avant de les mettre à la disposition de ses investisseurs sur sa plateforme de financement participatif. La plupart des prêts, garantis par le premier privilège immobilier, offrent des durées courtes de six à 24 mois et rapportent entre 6% et 9%.
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Plusieurs autres plates-formes axées sur le P2P, axées sur le financement de prêts fixes et inversés ou sur la construction de terrain, ont démarré. Cependant, la plupart d’entre eux n’autorisent que des investisseurs accrédités et disposent d’un nombre limité d’investissements ouverts.

Parallèlement, les plateformes de financement participatif immobilier offrent également aux investisseurs la possibilité d’acheter des actions de fiducies de placement immobilier (FPI) non négociées qui se concentrent sur l’investissement dans un portefeuille de titres de créance immobiliers à court terme. Ces FPI investiront dans des titres de créance liés à l’immobilier et des instruments similaires à des titres de créance (tels que des actions privilégiées) utilisés principalement pour financer des projets de développement et de réaménagement. À ce titre, ils permettent aux investisseurs d’acheter un portefeuille de dettes immobilières crowdfunded.

Quels sont les plus grands risques du crédit immobilier entre particuliers?

L’utilisation d’une plateforme de prêt entre particuliers pour financer une opération immobilière peut permettre à un emprunteur d’accéder rapidement au capital pour les investissements. Cependant, ces prêts présentent plusieurs inconvénients, notamment le fait qu’ils ont de courtes périodes de remboursement. Pour cette raison, si un promoteur immobilier ou un promoteur immobilier connaît un long retard dans le projet, comme des problèmes d’obtention de permis, des intempéries ou des problèmes d’entrepreneur, il pourrait ne pas rembourser son prêt, ce qui pourrait lui faire perdre la totalité de son investissement dans le projet. .

En revanche, l’un des plus grands risques pour les investisseurs qui prêtent de l’argent à une entreprise ou à un particulier est que l’emprunteur puisse faire défaut sur le prêt. Lorsque cela se produit, un investisseur peut perdre de l’argent.

Le taux de défaut sur les prêts accordés par les prêteurs P2P a tendance à être plus élevé, car ils se concentrent sur la fourniture de fonds aux emprunteurs présentant des profils de risque plus élevés, tels que ceux ayant des cotes de crédit inférieures. Cependant, il existe une différence notable entre les prêts sociaux non garantis consentis par une plateforme P2P comme LendingClub (NYSE: LC), par exemple, qui n’utilise pas de garantie pour garantir des prêts et ceux garantis par des biens immobiliers.

La seule chose qui cautionne des prêts pour des choses comme la consolidation de dettes et les projets de rénovation domiciliaire est la capacité d’un emprunteur à rembourser. En tant que tel, si ces emprunteurs ne peuvent pas effectuer leurs paiements, il se peut que l’agent de crédit doive radier le solde restant du prêt. Si cela se produit, les investisseurs peuvent perdre une partie substantielle de leur investissement initial dans un prêt car aucune garantie ne garantit la dette.

Je peux attester par expérience personnelle que certains prêts P2P effectués par le biais du Lending Club peuvent perdre près de 100%. Pour cette raison, les investisseurs gagnent souvent moins sur un portefeuille de prêts achetés via une plateforme P2P que le taux d’intérêt implicite, ce qui a été mon expérience avec Lending Club.

Les prêts P2P garantis par des biens immobiliers, cependant, sont moins risqués que ceux non garantis, car l’emprunteur doit mettre la propriété en garantie. En tant que tel, si l’emprunteur fait défaut, les créanciers peuvent vendre la propriété pour rembourser le prêt. Les créanciers occupant un poste de premier rang sont payés en premier et pourraient récupérer l’intégralité de leur investissement si la propriété se vend à un prix supérieur au montant du prêt.

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Pendant ce temps, les pertes ont tendance à être un pourcentage beaucoup plus faible de l’investissement initial qu’avec les autres prêts P2P.

D’après mon expérience d’investissement avec Groundfloor, un prêt récemment en souffrance a encore permis de récupérer net 89% de mon capital investi initial. En raison de recouvrements élevés comme celui-ci, mes rendements réels sont supérieurs à ceux attendus.

Un autre risque notable pour les emprunteurs et les investisseurs avec des prêts de pair à pair est la possibilité que la plateforme P2P fasse faillite. Si cela devait se produire, un investisseur pourrait perdre tout son investissement dans le pire des cas, tandis que les emprunteurs perdraient une source de financement. Il existe un risque élevé que cela puisse se produire étant donné que le secteur des prêts sociaux est relativement nouveau – le premier a été lancé en 2005 – et que la plupart des plateformes ne sont pas encore rentables. Si un ralentissement économique important se produit, entraînant une montée en flèche des taux de défaut, les plateformes financièrement plus faibles pourraient potentiellement cesser leurs activités.

Compte tenu de ce risque, les investisseurs devraient limiter le capital qu’ils allouent aux prêts P2P ainsi qu’aux plateformes P2P. Personnellement, j’ai limité le risque de ma plateforme en limitant mon investissement total par plateforme de crowdfunding à moins de 1% de mon capital investi.

Prêt immobilier peer-to-peer: une option potentielle pour les investisseurs immobiliers qui ont besoin ou ont du capital

Le marché des prêts sociaux a émergé pour combler un fossé entre le secteur bancaire traditionnel et la demande de prêts de particuliers et d’entreprises qui avaient besoin d’argent mais qui ne pouvaient pas l’obtenir de ces institutions financières. Il vise à faire correspondre les emprunteurs présentant un risque de défaillance plus élevé avec des investisseurs prêts à accepter ce risque en échange du potentiel de gains plus élevés.

Le marché des prêts immobiliers P2P, quant à lui, a introduit ce même modèle dans le secteur immobilier. À ce titre, il permet aux emprunteurs d’accéder rapidement au capital de leurs projets. Les investisseurs ayant de l’argent à prêter, quant à eux, peuvent potentiellement gagner des rendements attractifs avec un peu moins de risques qu’avec d’autres prêts P2P, car les propriétés physiques agissent en garantie de ces prêts.

Alors que le secteur est encore en émergence, il commence à jouer un rôle essentiel en fournissant à la fois un accès au capital et davantage d’opportunités aux investisseurs immobiliers.

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