Devriez-vous investir dans cette propriété à revenus locatifs?


Comment déterminer si un immeuble locatif est un bon investissement? Regardez le taux plafond, le retour en espèces et la règle de base d'un pour cent.

Oubliez le calcul des pantalons fantaisie.

Les mathématiques les plus importantes sont celles que vous avez apprises en quatrième année.

Comment savoir si un immeuble à revenus (immeuble locatif) est un bon investissement?

Dans cet article, je vais partager trois formules J’utilise lorsque j’analyse des propriétés locatives.

Conservez une copie de cet article sous forme de PDF gratuit afin de pouvoir consulter ces formules ultérieurement, lorsque vous examinerez vos propres offres. Vous pouvez le télécharger gratuitement ici:


Formule # 1: La règle du un pour cent

Commencer avec La règle du un pour cent: Le loyer mensuel est-il égal un pour cent du prix d’achat ou plus?

  • Une propriété de 100 000 $ devrait être louée pour au moins 1 000 $ par mois
  • Une propriété de 200 000 $ devrait être louée au moins 2 000 $ par mois
  • Une propriété de 300 000 $ devrait être louée au moins 3 000 $ par mois

Si la propriété satisfait (ou presque) à la règle du pourcentage, elle mérite un examen plus approfondi.

Sinon, ignorez la propriété et continuez.

Remarque: Quand je dis «prix d’achat», je fais référence à coût d’acquisition total, qui comprend réparations initiales pour le rendre prêt à louer.

Vous pouvez acheter une maison de 245 000 $ qui a besoin de 100 000 $ en réparations immédiates, c’est pourquoi il n’est pas logique de ne compter que le prix de vente de la maison.

Investissement locatif - Taux plafond et rendement en espèces

Toutes les propriétés doivent-elles être mesurées par le même critère?

Certains investisseurs estiment qu’un pour cent est trop indulgent. Ces investisseurs visent la «règle des deux pour cent», ce qui signifie qu’ils perçoivent 2 000 $ par mois de loyer brut pour chaque tranche de 100 000 $ de maison.

Ces types de propriétés existent généralement dans les quartiers à haut risque. Il y a un compromis entre le risque et la récompense.

Les propriétés sont classées en classe A, B, C ou «zone de guerre»:

  • Classe A: Locataires de haute qualité; quartiers sûrs; faible rotation et vacance.
  • Classe B: Locataires de qualité moyenne; quartiers modérés; un certain chiffre d’affaires et vacance.
  • Classe C: Locataires de mauvaise qualité; quartiers en proie à la criminalité; roulement et vacance élevés.
  • Zone de guerre: Terrifiant.

Intéressé à devenir un investisseur immobilier? Vous devrez décider si vous souhaitez cibler les propriétés de classe A, de classe B ou de classe C.

Pourquoi je n'investis pas dans l'immobilier de classe D

Les propriétés de classe A doivent respecter la règle du 1%. Les propriétés de classe C doivent respecter la règle des deux pour cent. Évitez les zones de guerre à moins que vous ne soyez un professionnel chevronné.

Exemple:
Excellentville est un quartier stable à forte demande locative. La plupart des locataires ont des revenus élevés, des emplois stables et un crédit parfait. Beaucoup épargnent pour leur propre maison ou choisissent de louer pour que leurs opportunités de carrière / romance puissent rester flexibles.

Le risque de locataire est plus faible, donc vos retours seront également plus bas. Recherchez la règle d’un pour cent ici.

CrapTown, en revanche, détient un taux de criminalité élevé. La plupart des locataires ont un mauvais crédit et des faillites; beaucoup rebondissent d’un emploi à l’autre tous les quelques mois. De nombreuses maisons sont vandalisées et volées.

Le risque de locataire est plus élevé, donc vos retours devraient également être plus élevés. Exigez au moins la règle des deux pour cent dans ces domaines.

Propriété à revenus: cette maison est-elle un bon investissement?

Pourquoi utiliser la règle d’un pour cent?

D’où vient la règle du un pour cent? Pourquoi l’utilisons-nous?

  • Si une propriété rapporte 1% de sa valeur par mois,
  • Et s’il y a 12 mois par an,
  • alors la propriété rapporte 12% de sa valeur par an.

(J’espère que vous me suivez jusqu’à présent.)

Maintenant, introduisons un autre concept appelé la règle de base de 50%. Ce concept dit que 50% de vos revenus bruts seront consommés par les frais généraux d’exploitation, tels que les taxes, les assurances, les services publics, la gestion, l’entretien, les réparations, les postes vacants, les coûts de rotation, la lutte antiparasitaire, l’administration, etc. Il s’agit d’une règle généralisée, destinée pour un calcul au verso de l’enveloppe.

Vous ne paierez pas littéralement 50% chaque année civile; vous apprécierez les années où vos factures de réparation sont de 0 $. Mais vous vivrez également des années au cours desquelles vous dépenserez 50 000 $ pour remplacer le toit, les fenêtres, les gouttières, le parement, les appareils électroménagers, la terrasse et le plancher.

(Astuce: payez-les avec une carte de récompenses qui vous donne des miles aériens ou des remises en argent. Vos rénovations pourraient financer vos vacances en famille.

Voici un couple que je recommande: le Chase Sapphire Preferred vous donne l’équivalent de 625 $ à dépenser en voyage, tant que vous dépensez 4000 $ dans les trois premiers mois suivant l’ouverture du compte. Si vous dépensez pour des rénovations domiciliaires, atteindre ce montant minimum est super facile. Le Capital One Venture vous donne 50 000 miles bonus si vous atteignez le montant minimum dépensé, ce qui est suffisant pour obtenir deux billets d’avion aller-retour vers un endroit génial. Et il existe également une tonne d’autres bonus et inscriptions. Vous pouvez les consulter ici.)

Lire  La loi sur la location change en cours de route: votre location correspond-elle à la facture? | L'annonceur - Cessnock

En tant que moyenne annualisée à long terme, la règle empirique de 50% est la norme typique chez les investisseurs.

Donc:

  • Si une propriété rapporte 12% de sa valeur par an,
  • Et environ la moitié de cette somme consommée par les frais généraux d’exploitation,
  • alors la propriété rapporte 6% de sa valeur par an.

Encore avec moi? Bien. D’accord, dernière étape:

Les investissements peuvent générer des retours de deux manières:

Les actions, par exemple, génèrent des rendements en augmentant en valeur (appréciation) et en versant un dividende à ses actionnaires (flux de trésorerie).

L’immobilier suit le même exemple: il génère des rendements en augmentant la valeur (appréciation) et en créant un flux de revenus (cash flow).

Nous avons établi que si la maison respecte la règle du 1%, le bénéfice net d’exploitation sera d’environ 6%. Nous savons également, historiquement, que l’immobilier augmente généralement au niveau de l’inflation, autour de 3%.

Donc:

  • Si nous générons 6% de retours via les flux de trésorerie,
  • Et nous créons 3% de retours via l’appréciation,
  • alors nous bénéficions d’un rendement total de 9%.

Il y a encore un élément de données à considérer.

Le marché boursier américain affiche historiquement un rendement de 9% sur une moyenne à long terme (1871-2015). Au cours des 30 dernières années (1985 – 2015), le marché a rapporté 11%. Gardant cela à l’esprit:

  • Si une propriété répond à la règle du pourcentage, elle a de fortes chances de correspondre ou de battre un investissement dans un fonds indiciel à large marché.
  • Si une propriété ne fait pas respectez la règle du un pour cent, demandez-vous: pourquoi ne mettriez-vous pas cet argent dans un fonds indiciel à la place?

Quelques avertissements:

  • Il s’agit d’un calcul rapide au dos de l’enveloppe. Si vous souhaitez explorer la vraie viande d’un investissement, calculez le taux plafond (que j’explique ci-dessous).
  • Il existe d’autres raisons pour lesquelles vous investissez dans l’immobilier par rapport à un fonds indiciel; même si les rendements totaux sont comparables, les flux de trésorerie immobiliers pourraient être plus élevés que le rendement des dividendes en actions, ce qui compte si votre objectif est un revenu passif. L’immobilier offre également des avantages fiscaux. L’immobilier vous donne également la possibilité d’utiliser un effet de levier, qui peut introduire des avantages supplémentaires (ainsi que des risques supplémentaires); nous en discutons plus en détail ci-dessous.
  • L’intention la plus forte de la règle du un pour cent est de vous forcer à considérer si une propriété vaut votre temps. Les fonds indiciels sont plus faciles et plus liquides; ne vous éloignez pas de ceux-ci à moins que vous ne trouviez une propriété qui vous donne une bonne raison d’investir votre argent ailleurs.

Rendement des investissements sur les immeubles à revenus immobiliers

Formule # 2: Le taux plafond

Si une maison réussit le test de un pour cent, je regarde une mesure appelée le taux de capitalisation, ou «taux plafond».

Le taux plafond mesure votre flux de trésorerie, par rapport à la valeur de la propriété. Le taux plafond correspond au résultat opérationnel net annuel divisé par le prix d’acquisition.

« Quoi? » – Ne vous inquiétez pas, cela ressemble aussi à du charabia (et je l’ai écrit!) Voyons un exemple.

Disons que vous cherchez un immeuble de placement que vous pourriez louer pour 1 200 $ par mois. Commençons par calculer le loyer potentiel en occupation complète. C’est le meilleur des cas.

Ensuite, nous soustrayons une estimation de vacance raisonnable. Cela nous donne notre «loyer brut effectif».

  • Loyer brut potentiel: 1 200 $ par mois ou 14 400 $ par an
    • Moins de postes vacants: (720 $ par an) à un taux d’inoccupation de 5%
  • Loyer brut effectif: 13 680 $ par année

Ensuite, nous ajouterons toutes les autres sources de revenus associées à la propriété, telles que les frais pour animaux de compagnie ou les revenus de la laverie automatique. Disons que cela revient à 500 $ par an. Nous allons l’ajouter au loyer brut effectif et nous avons maintenant un nouveau critère: le revenu brut d’exploitation.

  • Loyer brut effectif: 13 680 $ par année
    • Plus autres revenus: 500 $ par année
  • Résultat brut d’exploitation: 14 180 $

Ensuite, nous allons soustraire les frais généraux d’exploitation. Ce sont les dépenses associées au fonctionnement de la propriété, telles que les services publics, l’eau, les ordures, les réparations, la gestion et l’entretien. Il n’inclut pas le capital et les intérêts sur votre prêt hypothécaire (j’expliquerai pourquoi ci-dessous), mais il inclut les assurances et les taxes foncières.

Par exemple, supposons que ces dépenses s’élèvent à 6 180 $ par an.

  • Résultat brut d’exploitation: 14 180 $
    • Moins de frais généraux d’exploitation: (6 180 $ par an)
  • Résultat net d’exploitation (PNI): 8 000 $ par année

Félicitations, vous connaissez votre bénéfice net d’exploitation, également connu sous le nom de «NOI».

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Pour trouver le taux plafond, divisez 8 000 $ (votre NOI) par le prix d’acquisition total de la maison. Supposons que votre maison coûte 200 000 $, y compris les frais de fermeture et les réparations initiales.

8 000 $ / 200 000 $ = 0,04

Multipliez votre réponse par 100 pour la convertir en pourcentage. Les 8 000 $ de flux de trésorerie que vous recevez se traduisent par un retour de 4% sur la valeur de votre propriété.

Meh. Bâillement.

Je ne suis pas excité à ce sujet.

Modifions une variable: supposons que vous ayez acheté la maison pour seulement 100 000 $.

8 000 $ / 100 000 $ = 0,08, ou 8 pour cent.

Bien mieux! À ce rythme, vous obtenez des flux de trésorerie qui dépassent la plupart des actions à dividende élevé. En supposant que la valeur de la propriété suit le rythme de l’inflation (environ 3% par an), votre rendement total est d’environ 11 pour cent par an, dont les deux tiers se présentent sous forme de cash-flow.

Les propriétés avec un excellent taux plafond respectent également la règle du 1%.

Jetez un autre regard sur l’exemple ci-dessus:

Si vous achetez une maison pour 200 000 $ et percevez un loyer mensuel de 1 200 $, vous ne respecterez pas la règle du 1%. Mais si vous l’achetez pour 100 000 $ et percevez un loyer mensuel de 1 200 $, vous dépassez la règle du 1%. Gagnant!

Investissement dans une propriété à revenus

Si ça ne vaut pas la peine d’être en espèces, ça ne vaut pas la peine d’être propriétaire

Notez que nous calculons le «bénéfice net d’exploitation» et non les «revenus nets». Cela semble être une distinction sans conséquence, mais cela implique une implication cruciale: nous soustrayons les dépenses d’exploitation, mais pas le service de la dette ni les dépenses de constitution de capitaux propres.

Cette dernière phrase est si importante que je vais la répéter à nouveau:

Frais généraux d’exploitation est le coût de fonctionnement et d’entretien de la propriété. Ce n’est PAS le coût du financement de la propriété.

Résultat net d’exploitation est l’argent restant après avoir payé frais généraux d’exploitation. Ne confondez pas cela avec votre trésorerie (après avoir payé l’hypothèque); Ce ne sont pas les mêmes.

« Vous voulez dire, je devrais exclure l’hypothèque de ce calcul? »

Pas exactement.

Les prêts hypothécaires se composent de quatre parties: capital, intérêts, impôts et assurance. Ceux-ci sont collectivement appelés PITI.

Lorsque vous calculez le NOI, vous soustrayez le coût des T&I (taxes et assurances), car ils font partie de vos frais généraux d’exploitation. Il s’agit d’un coût permanent associé à l’accession à la propriété. La mort et les impôts, non?

Vous ne fais pas soustrayez le coût des P&I (capital et intérêts), car ceux-ci créent respectivement des capitaux propres et des dettes de service. Ce ne sont pas des dépenses d’exploitation; ce sont des dépenses de financement temporaire et de constitution de capitaux propres.

«D’accord, je comprends ne pas soustraire pour les remboursements de capital. Mais pourquoi ne soustrayeriez-vous pas l’intérêt? « 

Nous essayons d’évaluer l’actif lui-même – la propriété – et non l’attrait du prêt.

#1: Prenons un exemple extrême, à titre d’illustration: toutes les propriétés seront terribles avec un taux d’intérêt de 99%. De nombreuses propriétés auront fière allure avec un taux d’intérêt de 0%. Nous voulons juger la propriété elle-même, pas la force du financement.

# 2: Le but ultime est de posséder les propriétés libres et claires. (Même si vous êtes un avocat avide de dettes et sans mise de fonds, vous voudrez transmettre vos biens à vos enfants et petits-enfants en toute liberté). Vous devrez vous demander: cette propriété vaut-elle la peine de payer en espèces?

Si une propriété ne vaut pas la peine d’être possédée en espèces, elle ne vaut pas la peine d’être possédée. S’il ne donne pas au moins un rendement total de 7 à 9% (ce qui signifie qu’il a besoin d’un taux plafond d’au moins 5%), vous feriez mieux de rechercher des propriétés différentes qui le font.

Évaluez d’abord la propriété, puis trouvez un bon financement. Ne confondez pas les deux.

comment analyser un investissement immobilier

Hack de taux de capitalisation rapide

Voici un autre moyen rapide et sans souci d’éliminer les propriétés en fonction du taux plafond:

Multipliez le coût de la propriété par 0,05. Ceci est votre critère. [You can create a yardstick with any measure. If you only want 7% Cap Rate properties, for example, multiply the cost of the house by .07.]

Alors:

Étape 1: Ajoutez les coûts d’exploitation mensuels.
Étape 2: Soustrayez ce chiffre du loyer mensuel.
Étape 3: Multipliez le résultat par 11,5, ce qui suppose deux semaines par an de vacance. (Multipliez par 11, voire 10, si la propriété est dans une zone à forte vacance). Comparez cela à votre critère.

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Si le nombre de l’étape 3 est plus grand que l’étalon, poursuivez la propriété. Sinon, laissez tomber.

Voici un exemple hypothétique:

Propriété: 125 000 $
L’indicateur: 6 250 $ (= 125 000 $ x 0,05)

Étape 1: Assurance 100 $ + 200 $ taxes + 50 $ entretien + 100 $ gestion + 100 $ divers = 550 $
Étape 2: Loyer mensuel de 1000 $ – 550 $ de dépenses = 450 $ de revenu net mensuel
Étape 3: 450 $ x 11,5 = 5 175 $ par an NOI

Le nombre de l’étape 3 n’est pas à la hauteur; par conséquent, cette propriété n’est peut-être pas la meilleure utilisation du temps et de l’argent.

(Notez également qu’une maison de 125 000 $, louée 1 000 $ par mois, ne respecte pas la règle du 1%.)

Ne buvez pas le Koolaid.

Ne buvez pas le Kool-Aid.

Formule # 3: le retour de l’argent comptant

Il y a une autre formule que vous devez connaître, mais je veux que vous soyez extrêmement prudent sur la façon dont vous l’utilisez. Il s’agit d’un type de retour dans lequel vous voudrez peut-être limiter votre hausse.

La formule s’appelle retour en espèces. Il est calculé en divisant vos flux de trésorerie par les paiements directs.

Regardons un exemple:

J’achète une maison avec un acompte de 20 000 $. Après avoir payé tout les factures (y compris le financement), il me reste 3 000 $ par an.

3000 $ / 20000 $ = 0,15, ou 15%! Holy moly!

C’est… presque trop beau pour être vrai!

Cette formule illustre pourquoi l’immobilier est si puissant: c’est l’un des moyens les plus sûrs de tirer parti de votre argent. Un investissement mineur peut produire 15% – 25 +% de retours en espèces (ou plus). Et, certes, tirer parti de l’immobilier (qui est un actif relativement stable) est plus sûr que de tirer parti des actions ou des petites entreprises.

Ce sont également les raisons pour lesquelles l’immobilier attire un tas de cinglés amoureux de la dette.

Aucun autre type d’investissement ne donne à l’investisseur maman et pop moyen l’accès à autant de levier. En conséquence, l’immobilier attire des personnes qui épousent un plus c’est mieux attitude envers la dette.

«Si mon acompte est nul, mes retours sont… à l’infini !!!!!! Wheeee! « 

Si j'étais un gourou de l'immobilier, c'est le point où je vous montrerais une photo de moi tenant un chèque de nouveauté surdimensionné. Ensuite, j'avais interrompu la conversation ici, sans mentionner les dépenses. S'il vous plaît, n'écoutez personne qui fait ça.

Ne soyez pas un cinglé amoureux de la dette.

Prenez la formule cash-on-cash avec un gigantesque grain de sel. (Heck, prenez-le avec une salière entière.) Lorsqu’il est utilisé sans discernement, le retour sur espèces est une équation dangereuse. Il récompense les personnes qui contractent l’hypothèque la plus importante possible, sans contextualiser ses résultats par rapport au risque. Vous ne voulez pas vous tromper en ignorant les risques inhérents à la dette à six chiffres.

«Oui, je n’ai aucun avoir et 872 490 $ de dettes. Un poste vacant, associé à une grosse facture de réparation, pourrait m’effacer. Je détruirais mon crédit, perdrais mes économies et déménagerais au sous-sol de Cousin Joe.

« Mais je suis investisseur depuis quatre mois et je n’ai pas encore touché le fond!

« Et mes retours cash-on-cash sont à quatre chiffres !! »

Il y a des investisseurs expérimentés. Et il y a des investisseurs surendettés. Mais il n’y a pas d’investisseurs expérimentés et surendettés.

Finalement, les cinglés amoureux de la dette et surendettés sont éliminés du jeu.

Si vous utilisez la formule cash-on-cash-return, choisissez une fourchette optimale. Vous ne voulez pas que vos retours soient trop élevés.


Je passe occasionnellement des rencontres avec des investisseurs immobiliers. Un après-midi, un nouveau type est entré dans la pièce. Il était dans la mi-vingtaine et venait de racheter son premier immeuble de placement.

«Je n’ai déposé que 600 $ de mon propre argent!», S’est-il vanté.

« Pourquoi avez-vous mis autant? », A répondu un autre gars.

Ughhh. * Claque sur le front. *

Ne lancez pas de concours de pisse pour savoir qui a effectué la plus petite mise de fonds. « Le mien est plus petit que le vôtre! »

Personne ne veut voir ça.

Ne buvez pas le Kool-Aid cash-on-cash.

Gestion des risques immobiliers

Si vous utilisez la formule de remboursement contre remboursement, définissez des paramètres stricts. Choisissez une plage optimale et reconnaissez que certains retours sont waaayy trop haut. Plus votre effet de levier est élevé, plus votre risque de défaut est élevé. Ceci est une formule dans laquelle vous pouvez avoir trop de bonne chose.

The Bottom Line

De toutes ces formules, la règle d’un pour cent est la plus simple et la plus intuitive.

Le taux plafond est le plus complet.

L’argent comptant est excellent s’il est utilisé à bon escient.

Utilisez-les tous. Votre réussite (ou échec) en tant qu’investisseur immobilier se produit avant tu achètes.

Remarque: Cet article a été mis à jour en 2015 et 2016 pour répondre aux questions fréquentes.



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