Comment les particuliers peuvent investir dans l’immobilier


Dans l’épisode de cette semaine de Pleins feux sur l’industrie: finances, Jason Moser s’entretient avec le magnat de l’immobilier Fool Matt Argersinger. Matt explique l’investissement immobilier tel qu’il est aujourd’hui pour les particuliers – comment le crowdfunding s’est accéléré et a ouvert le marché, le climat réglementaire changeant, et plus encore. Branchez-vous pour savoir comment vous pouvez commencer à investir dans l’immobilier, peu importe le stade d’investissement, que vous soyez chevronné et accrédité ou que vous débutiez avec vos premières actions. Matt partage des actions à surveiller, des industries qui semblent assez bon marché aujourd’hui, où aux États-Unis, les marchés immobiliers sont les plus chauds, et plus encore.

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Cette vidéo a été enregistrée le 13 janvier 2020.

Jason Moser: C’est le lundi 13 janvier. Je suis votre hôte, Jason Moser. Rejoignez-moi cette semaine sur notre Financials montrer, nous allons parler un peu de l’immobilier aujourd’hui, les amis. Nous allons commencer 2020 en parlant un peu de l’immobilier et de ce que l’un de nos experts immobiliers voit à l’horizon. Quand je dis expert immobilier, vous savez que je parle de Matt Argersinger. Matty, merci d’être ici aujourd’hui!

Matt Argersinger: Merci, Jason! Cela fait longtemps.

Moser: Cela fait un moment, mais c’est pour une bonne raison, non? Je veux dire, vous travaillez là-bas un peu sous un angle différent avec The Motley Fool, maintenant. Ce n’est plus mon partenaire boursier dans le crime. Vous y êtes allé avec millionacres.com et notre service premium là-bas, Magnat, depuis une bonne partie de l’année maintenant.

Argersinger: Ouais, c’est un rythme différent. J’ai toujours aimé l’immobilier. Je suis investisseur immobilier depuis longtemps. Cela a été une grande partie de la façon dont j’investis. J’ai donc été ravi et excité lorsque nous avons eu l’occasion de lancer notre propre marque immobilière ici à The Motley Fool. Nous commençons tout simplement. Nous avons un service premium appelé Magnat que Jason vient de mentionner, ce qui dépasse largement nos attentes en termes d’intérêt et d’excitation des membres. Toutes les bonnes choses. Heureux que nous explorions enfin une autre classe d’actifs.

Moser: Ouais. J’ai été ravi de ne voir qu’une petite partie de la façon dont vous avez construit cela. Vous avez rejoint pour quelques campagnes de marketing en cours de route. Nous avons eu ce jour-là que nous avons passé à Nobu à Washington, D.C.Ce sont les types d’investissements que vous recherchez et trouvez. Ce n’est pas conventionnel, probablement, pour la plupart des gens qui connaissent notre univers Motley Fool. Nous sommes généralement lourds en stock. Mais en apportant cette nouvelle classe d’actifs à une base d’investisseurs avides, je pense que les résultats ne me surprennent pas du tout, que les gens sont tellement intéressés et que vous vous débrouillez si bien, car j’ai Je vous ai regardé affiner ces côtelettes immobilières au fil des ans, et nous avons trouvé le bon gars pour le travail, je pense.

Argersinger: Oh, j’apprécie ça, Jason. Oui, nous étions assis à Nobu. Pour ceux qui ne connaissent pas, c’est un célèbre restaurant japonais. Ils ont un bon restaurant au centre-ville de D.C. Et Nobu s’est avéré être l’une de nos recommandations. Nous étions donc assis dans le restaurant dans lequel beaucoup de nos investisseurs détiennent des actions, ce qui est étonnant. Cela montre vraiment où nous en sommes avec l’investissement immobilier. Ce dont nous venons de parler n’était même pas possible il y a cinq ans. Mais la loi JOBS, la montée du crowdfunding, dont je sais que nous allons parler, a permis aux investisseurs individuels d’investir réellement dans l’immobilier pour la première fois. Et c’est incroyable. J’ai l’impression d’avoir déjà dit cela, j’ai l’impression d’être au début ou au milieu des années 90 dans l’immobilier. Si nous revenons aux actions, c’était la montée d’Internet, les courtiers à escompte, beaucoup d’investisseurs individuels ont pu pour la première fois acheter et vendre des actions à très bon marché et facilement. Nous en sommes presque au stade de l’immobilier.

Moser: Ouais, je suis content que tu aies dit ça, parce que c’est le sentiment que j’ai ressenti. Vous avez mentionné le crowdsourcing. Je pensais qu’une façon amusante de lancer la discussion aujourd’hui serait de répondre à une question que j’ai récemment posée à quelqu’un sur Twitter. Vous devez aimer cette poignée: elle vient de @drunkthanos sur Twitter. M’a demandé personnellement ce que je pensais de CrowdStreet. CrowdStreet n’est pas quelque chose que j’ai jamais utilisé, mais d’après ce que je peux voir, c’est essentiellement dans cet espace immobilier de crowdsourcing, qui est très similaire à ce que vous faites avec Magnat. Parlez donc de l’année dernière et de ce que vous avez pu faire pour créer le service. Il semble que les implications du crowdsourcing dans l’immobilier aient été globalement positives.

Argersinger: Absolument. J’adore la question de @drunkthanos. Le crowdfunding, c’est ce que nous faisons Magnat. C’est ce que nous exploitons. Nous sommes de grands fans de CrowdStreet. Nous avons acheté beaucoup de nos offres sur CrowdStreet. Ils sont le leader dans cet espace de crowdfunding immobilier dont nous parlons. Ce qu’ils font dans CrowdStreet et d’autres portails – il y a RealCrowd, RealtyMogul, beaucoup de vos auditeurs ont peut-être entendu parler de Fundrise, qui est également une grande marque dans cet espace. Ces plateformes sont des portails, mobilisent des capitaux pour des investissements immobiliers. Les promoteurs immobiliers et les sponsors se rendent donc sur ces portails, répertorient leurs propriétés et tentent de lever des capitaux. Et cela a vraiment changé la donne. C’est à cause des changements de réglementation, à cause de la technologie. Et donc, CrowdStreet se trouve être un leader dans l’espace que nous avons exploité pour permettre à nos investisseurs Magnat et Millions d’acres d’investir dans beaucoup d’offres très intéressantes.

Et ça ne fait que grossir. Je veux dire, le nombre de portails de crowdfunding là-bas pour l’immobilier et les entreprises privées en général est en train d’exploser. Et l’univers des offres, parce que les développeurs deviennent plus à l’aise – dans le passé, si un développeur tentait de lever des fonds pour un nouveau développement ou de recapitaliser une propriété existante, il exploiterait le capital institutionnel, ses réseaux, ils  » d aller dans les country clubs et puiser dans les riches investisseurs là-bas. Mais maintenant, ils réalisent: « Wow, il y a une énorme base d’investisseurs individuels qui a faim d’investir dans l’immobilier. Et maintenant, nous pouvons le faire à moindre coût et efficacement, efficacement. »

Nous parlerons de quelques accords. Nous avons parlé de Nobu. Nous en reparlerons un peu plus. Mais l’opportunité, l’univers des offres là-bas, ne fait que s’agrandir. Cela devient donc de plus en plus excitant. Et vous pouvez, sur votre ordinateur portable, si vous le souhaitez, ces jours-ci, vous pouvez investir dans un immeuble de bureaux à Chicago, un bâtiment industriel à l’extérieur de Miami, en Floride, si vous le souhaitez. Les opportunités sont énormes.

Moser: Eh bien, et briser l’un des plus grands obstacles à l’investissement immobilier, qui est le capital, non? Traditionnellement, il a été prohibitif pour la plupart des investisseurs de détail simplement parce qu’il nécessite beaucoup de capitaux. Nous n’avions pas que l’achat d’une part de l’immobilier, pour ainsi dire, au moins ce n’était pas aussi accessible qu’aujourd’hui. Alors, on a l’impression, au moins, que cela continue de créer plus de demande pour les personnes qui cherchent à investir dans cet espace. Et finalement, au fil du temps, la création de la demande en théorie devrait continuer à maintenir ces prix dans la bonne direction.

Argersinger: Ouais. Vous avez mentionné que, dans le passé, il fallait être un investisseur très riche et être prêt à investir 250 000 $ ou 500 000 $ dans un seul accord. Maintenant, les investissements minimums sont tombés à 50 000 $, 25 000 $, voire 10 000 $ dans certains cas, donc c’est beaucoup plus accessible maintenant. Dans de nombreux cas, vous devez toujours être un investisseur accrédité. Mais cela change aussi. Si vous accédez à Fundrise, par exemple, vous pouvez trouver des offres immobilières privées destinées à des investisseurs non accrédités. C’est vraiment excitant.

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Moser: « Pour le coût de la fermeture d’une maison, vous pouvez vous aussi détenir une part de Nobu. » [laughs]

Argersinger: C’est assez proche.

Moser: Parlons donc de thèmes particuliers. Parce que nous sommes ici, au début de 2020, et l’immobilier est toujours un espace fascinant. Il y a tellement de façons différentes d’investir. Y a-t-il un thème particulier qui, selon vous, se dessine ici pour 2020? Pensez-vous que ce sera l’année pour la FPI de soins de santé? Ou avez-vous l’impression que c’est l’année des restaurants? Quels sont les thèmes qui se dessinent pour vous qui vous passionnent?

Argersinger: Oui, deux thèmes en particulier auxquels je pense en 2020 et nous allons en profiter Magnat et Millions d’acres est juste, je pense que le commerce de détail est un espace intéressant en ce moment. Nous pensons que le commerce de détail n’est que cet endroit opprimé et terrible où investir de l’argent, en particulier dans l’immobilier. Et c’est vrai.

Moser: C’est au milieu d’une perturbation massive.

Argersinger: Il est. Je pense donc que nous savons tous qu’aux États-Unis en particulier, nous avions trop de pieds carrés de vente au détail partout. Trop de centres commerciaux, trop de centres commerciaux, tellement plus de pieds carrés que ce dont nous avions vraiment besoin, étant donné le nombre de consommateurs et les dollars dépensés. Et donc les espaces ont été décimés. Vous avez vu des magasins de détail fermer. Nous avons vu les nouvelles de Pier One Imports hier, ils ferment la moitié de leurs magasins. Et ça va continuer.

Mais ce qu’il a créé maintenant, c’est que vous avez ce que je pense être des valeurs énormes qui surgissent maintenant dans l’espace. Pour vous donner un exemple, le taux de capitalisation moyen, le taux de capitalisation national, pour l’immobilier commercial – essentiellement, je vais jeter ce chiffre. Plus le nombre est élevé, généralement, moins cher est l’actif. Eh bien, eh bien, dans l’espace de vente au détail aujourd’hui, vous pouvez trouver des offres qui ont des taux de plafond compris entre 7% et 9%. Généralement, c’est assez intéressant. À titre de comparaison, un espace de bureau de très bonne qualité ou un immeuble d’habitation multifamilial de très bonne qualité, Starbucks en ville, vous envisagez des taux plafonds à 3%, 4%, 5%. Et maintenant, vous pouvez aller dans le commerce de détail et trouver des taux de plafonnement compris entre 7% et 9%. Je commence donc à voir de la valeur dans l’espace de vente au détail.

Je pense qu’il y aura des moyens de profiter de cet espace. Je vais juste jeter quelques idées, celles que nous avons recommandées dans Magnat jusque là. On s’appelle Propriétés de croissance Seritage (NYSE: SRG), SRG. C’est autrefois un Sears, Société Kmart. Ils ont filé ça. Il est vraiment axé sur la refonte de ces espaces et en les rendant plus de points de vente orientés services, plus d’espaces liés à l’expérience. C’est là que je pense que vous pouvez profiter d’une partie du changement que nous envisageons – si vous pensez au client aujourd’hui, nous ne dépensons pas tellement en choses. Nous n’allons pas là-bas. Nous pouvons faire avancer les choses Amazone ou n’importe où, Walmart. Mais nous sortons pour des services, nous sortons pour manger, ou nous allons nous faire coiffer les ongles et les cheveux, nous sortons pour des expériences, comme nous allons au cinéma ou à des endroits comme Top Golf et des choses comme ça.

Moser: Et cette expérience est beaucoup moins banalisée, non? Je veux dire, c’est plus unique dans la plupart des cas.

Argersinger: Absolument, absolument. Je pense que ce domaine de la vente au détail est très intéressant pour moi. L’autre domaine dans le commerce de détail qui me convainc également est qu’il y a une entreprise appelée MAGASIN Capital, que nous avons également recommandé. Il se trouve que Warren Buffett est un grand propriétaire de STORE Capital.

Moser: Entendu parler de lui.

Argersinger: Ouais, il s’est plutôt bien débrouillé. Ils se spécialisent dans ces propriétés à locataire unique à triple filet. Pensez à votre Wawa, à vos stations-service ou à votre Home Depots du monde, où il y a un seul locataire, un seul actif, où il y a beaucoup de demande, une demande constante et motivée pour ces propriétés. Voilà donc une autre idée dont je pense que vous pouvez profiter.

J’aime donc l’espace de vente au détail. Un secteur immobilier sous-détaillé que je vais jeter très rapidement est la montée des logements étudiants, des logements étudiants privatisés. Si vous y réfléchissez, les universités ne sont pas vraiment intéressées à se lancer dans le logement et l’hébergement. C’est cher. C’est coûteux pour les étudiants. C’est cher. Cela crée beaucoup de maux de tête, cela distrait de ce que l’université essaie de faire, qui consiste simplement à diriger une université. Et vous voyez donc cette tendance à la privatisation du logement étudiant, en particulier avec les grandes universités. Pensez à l’Université du Texas, à l’Université de Californie, à Berkeley, à l’Université de Floride, où il y a des dizaines de milliers d’étudiants, et vous parlez de dizaines de milliers de chambres et de dortoirs qui doivent être gérés. Et donc, Communautés américaines de campus (NYSE: ACC), ticker ACC, est une entreprise, c’est le leader du logement privé étudiant.

Moser: ACC, je veux dire, c’est comme le meilleur ticker jamais pour ce qu’ils font, non?

Argersinger: C’est tout à fait ça. Excellent bilan. Grande équipe de gestion. Rend un bon rendement de dividende de 4%. Mais vous avez beaucoup de croissance intégrée à cela. C’est une grande tendance qui ne fera que s’accentuer.

Moser: C’est formidable. Tu sais, je n’y avais pas pensé. J’étais récemment à Wofford, mon alma mater. J’ai vu qu’ils construisaient de nouveaux logements sur le campus. C’est une petite école, mais le logement a toujours été un peu difficile, tout simplement parce que c’est le cas. Je pense que pour vous, c’est totalement hors de leur portée de ce qu’ils essaient de faire. Cela semble être une sorte de tracas à gérer. Alors plutôt que de vous en occuper, apportez une certaine expertise, laissez-les s’occuper de ce problème pour vous. Je veux dire, cela a beaucoup de sens.

Argersinger: Dans la plupart des cas, nous constatons que les loyers que les étudiants paient sont bien inférieurs à ce qu’ils paieraient pour un logement universitaire. Et l’université profite de l’obtention d’un contrat de bail principal avec le propriétaire du logement étudiant privé. Ils n’ont pas à se soucier d’assurer la propriété, de payer les taxes et de faire tout l’entretien et des choses comme ça. Tout est externalisé. Et donc ils obtiennent juste un chèque de location agréable du propriétaire, puis le propriétaire loue ensuite aux étudiants à un prix beaucoup plus bas. C’est une sorte de gagnant-gagnant pour les deux clients.

Moser: Pour sûr.

Vous y avez mentionné Top Golf. Je ne sais pas, avez-vous vu les nouvelles? On dirait que Top Golf va devenir public.

Argersinger: Je l’ai remarqué.

Moser: S’y installer. Cela pourrait être intéressant.

Argersinger: Frappez pendant que le fer est chaud, littéralement.

Moser: Ouais, absolument. Bon.

Bon, eh bien, écoutez, alors, le président des États-Unis arrive à offrir l’État de l’Union, non, chaque année, non? L’état de l’Union. Vous présentez l’état de l’industrie, votre État de l’Union, dans votre commentaire hebdomadaire en Magnat et avec Millions d’acres. Alors donnez-nous votre état actuel de l’industrie, Matty. Que se passe-t-il?

Argersinger: Eh bien, c’est vrai. Et avec l’immobilier, l’état de l’industrie est, je pense que vous devez toujours aller avec l’emplacement, non? L’immobilier est un tel atout géolocalisé. Il y a des endroits aux États-Unis qui se portent plutôt bien. Je dirais, si vous regardez des endroits comme le Sud-Est, par exemple, surtout ce que j’appellerais des villes secondaires – non pas pour dénigrer les villes, mais, les villes secondaires, quelque chose comme Raleigh, Charlotte, même Atlanta, Géorgie, Jacksonville, Floride, par exemple. Beaucoup de population. Beaucoup de flux de revenus vont à ces villes. Pourquoi? Parce que généralement, ils ont tendance à s’éloigner des villes plus grandes et plus chères du Nord-Est, et ils vont dans des endroits où les impôts sont moins élevés, où les emplois sont nombreux. Et donc, quand je pense à l’endroit où se trouvent les gros capitaux, aux grandes opportunités d’investissement dans l’immobilier, je regarde ce genre d’endroits. Le Texas en est un excellent exemple. Nashville, Tennessee, est un autre excellent exemple. C’est juste là que les gens et les emplois coulent. J’aime dire: L’immobilier suit les gens et l’argent. Et ceux-ci ont tendance à être les endroits où les gens vont, et ils emportent leurs revenus avec eux. Et des villes comme New York, Chicago voient une sortie. Ils voient le contraire.

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Moser: LA.

Argersinger: L.A., ouais. Et l’abordabilité en est également un grand moteur. C’est tellement cher, pas seulement pour les gens de vivre, mais pour les entreprises de faire des affaires dans ces grandes villes. Et donc ils trouvent continuellement des pâturages moins chers et meilleurs ailleurs. Donc, je pense que cela continuera d’être un thème.

Du côté industriel de l’immobilier, qui a explosé ces dernières années, je pense aussi que ça va continuer à être un très gros lieu d’investissement. Si vous pensez aux centres de distribution, aux entrepôts et même aux petites installations de fabrication, nous avons ce monde du commerce électronique dans lequel nous vivons actuellement. Les propriétés industrielles qui sont, disons, à moins de 16 km des grands centres-villes, près des centres de transport, un autre très bon endroit pour investir.

Donc, en reculant un peu, dans l’ensemble, l’immobilier se porte bien. Sur la plupart des marchés, l’offre et la demande se rencontrent et l’équilibre est bon. Les taux de vacance sont relativement stables. Et comme vous, comme, j’en suis sûr, beaucoup d’entre nous, il est difficile en ce moment de voir une sorte de ralentissement majeur à l’horizon. L’économie semble forte. Les taux d’intérêt sont bas. Relativement stable. Je pense donc que l’immobilier est un bon endroit où vivre, tout comme je pense que les actions sont un bon endroit à long terme. Nous adoptons la même approche Magnat et Millions d’acres. Nous sommes des investisseurs immobiliers à long terme. Nous ne retournons pas les propriétés. Nous ne regardons pas HGTV. Nous recherchons des opportunités où nous pouvons mettre le capital au travail pendant trois, quatre, cinq ans, espérons-le plus longtemps.

Moser: Et nous recevons beaucoup de HGTV chez moi, Matty, qui ne va pas mentir.

Argersinger: Je ne vais pas mentir, il y en a aussi beaucoup chez moi.

Moser: Eh bien, vous avez jeté beaucoup de très bons noms qui sont disponibles pour les investisseurs qui recherchent des options sur les marchés publics là-bas. Mais à votre service, vous recommandez d’investir dans de nombreuses transactions immobilières commerciales privées. Avez-vous des points saillants dans ce domaine que vous aimeriez partager avec nos auditeurs aujourd’hui?

Argersinger: Sûr. Eh bien, nous avons mentionné Nobu. J’en mentionnerai quelques autres. En fait, il y a quelques semaines à peine, nous avons investi dans une opportunité intéressante dans notre cour ici à Alexandrie. Il y avait un immeuble de bureaux à environ cinq minutes du siège de Fool ici. Le promoteur va convertir l’immeuble de bureaux en immeuble d’habitation multifamilial. Cela va nécessiter beaucoup d’argent et de capitaux, mais cela apportera plus d’appartements bien nécessaires dans cette région. Vous savez qu’Amazon HQ2 monte en puissance. Ils construisent des bâtiments majeurs à Crystal City, qui n’est qu’à quelques minutes en voiture d’ici. Cela va vraiment créer beaucoup de demande dans la région. Bien sûr, ici, dans le nord de la Virginie, il y a aussi une grande base de locataires centrés sur le gouvernement fédéral et les militaires, qui ont toujours besoin d’appartements. Voilà donc une opportunité intéressante. J’espère que cela nous rapportera environ 15% de rendement annuel. Il se trouve également qu’il se trouve dans une zone d’opportunité. Vous pouvez donc profiter de très bons avantages fiscaux en investissant dans cette propriété.

Et puis un de plus que nous venons de terminer hier. Pour tous les auditeurs qui vivent en Floride ou qui ont pu visiter Jacksonville, le Wells Fargo Centre, qui est le bâtiment emblématique de la ville, qui vient d’être mis en vente. nous avons donc investi dans cela aussi. Le promoteur va réaménager certains des espaces communs, louer certains des espaces vacants, et, je l’espère, re-signer Wells Fargo, dont le bail arrivera dans quelques années. Ils sont l’un des plus gros locataires de l’immeuble. Vraiment enthousiasmé par cette opportunité de posséder un bâtiment historique dans un endroit incroyable, en plein centre-ville de Jacksonville, juste sur la rivière St. Johns. Jacksonville, de nombreux auditeurs n’ont probablement jamais été là ou n’ont pas pensé à Jacksonville comme un endroit intéressant, mais c’est en fait l’une des villes les plus dynamiques du pays. La population a augmenté de 15% au cours de la dernière décennie, et c’est un endroit où de nombreuses entreprises se déplacent également. Vraiment aussi très enthousiasmé par cette opportunité.

Encore une fois, toutes ces opportunités que je souligne n’étaient tout simplement pas possibles pour les investisseurs individuels il y a à peine cinq ans. Et maintenant ils sont possibles, et nous les recommandons dans Magnat.

Moser: Bon produit. OK, écoutez, l’immobilier, je pense, est l’un de ces domaines d’investissement qui fait probablement peur à beaucoup de gens pour un certain nombre de raisons. Nous avons parlé de la nature prohibitive du côté de la capitale, non? Je veux dire, si vous avez traversé la clôture d’un achat de maison ou même demandé un prêt pour une maison, alors vous voyez votre juste part de langage ésotérique et vous essayez de comprendre ce qui signifie quoi. Ce n’est tout simplement pas la chose la plus facile à naviguer. Et ce que nous défendons depuis longtemps chez The Motley Fool, c’est d’essayer de rendre ce monde incompréhensible d’investissement, compréhensible, juste, de le démystifier, que ce soit la bourse ou l’immobilier.

Il me semble donc qu’il existe un fossé entre la compréhension des investissements immobiliers privés et commerciaux. J’ai travaillé un peu dans les deux, et j’ai vu les différences. Et évidemment, je veux dire, vous vous concentrez beaucoup sur le côté commercial. Mais je veux dire, pensez-vous qu’il y a des avantages évidents à investir dans l’un par rapport à l’autre? Ou pensez-vous qu’il existe une approche plus diversifiée qui a du sens pour les investisseurs?

Argersinger: Eh bien, j’aime tous les biens immobiliers. Qu’il s’agisse de votre maison privée, qu’il s’agisse d’une propriété commerciale privée ou que vous investissiez dans une FPI, ils sont tous si différents. J’ai donc mis l’accent sur le côté commercial privé. Et ce que je regarde ici, c’est que j’ai tendance à regarder les propriétés à actif unique, à locataire unique ou à locataires multiples. Et donc, lorsque vous faites cela, vous vous éloignez du monde des FPI. Votre FPI moyen peut avoir des dizaines, voire des centaines de propriétés dans son portefeuille. Et alors, cela devient beaucoup plus une analyse de l’équipe de gestion, de ses antécédents, de la classe d’actifs globale dans laquelle elle se trouve.

Avec mon travail, ce que je regarde quand je regarde une seule propriété, OK, à quoi ressemble le rôle du locataire? Quelle est la base des locataires? Quelle est la durée moyenne pondérée des baux des locataires de l’immeuble? En général, plus c’est long, mieux c’est, non? Vous voulez de bons locataires payants aussi longtemps que possible, et j’espère qu’ils signent de nouveaux baux, ils prolongent les baux. Je regarde le taux de capitalisation, le taux plafond, que j’ai mentionné plus tôt, qui est un moyen rapide d’évaluer le prix de la propriété. Je regarde le résultat net d’exploitation. Tout comme nous regardons le revenu net ou les bénéfices d’exploitation d’une société publique, le revenu d’exploitation net est simplement le revenu de location ou tout autre type de revenu que la propriété perçoit, prend toutes les dépenses pour entretenir la propriété, et c’est généralement votre avis d’intention.

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C’est donc semblable à l’analyse des capitaux propres à bien des égards. Mais il existe différentes mesures que vous avez tendance à examiner. Et vous devez vraiment creuser profondément dans l’histoire d’une propriété, la qualité des locataires et les antécédents des développeurs, des choses comme ça, pour prendre des décisions. Au cours de la dernière décennie, cela a été un processus d’apprentissage pour moi. Mais c’est quelque chose qui deviendra beaucoup plus accessible à mesure que nous explorerons davantage la classe d’actifs, que les investisseurs individuels y entreront. Et je suis excité. Nous enseignons beaucoup. Si vous visitez millionacres.com, nous avons de nombreux articles qui abordent certaines des bases de l’investissement immobilier commercial. J’encourage tous ceux qui veulent en savoir plus à aller sur millionacres.com. Et puis, bien sûr, si vous le souhaitez, nous avons notre Magnat service, qui est notre service haut de gamme, où nous avons toute une section d’éducation sur l’immobilier 101 que nous avons conçue et qui vous apprend à analyser l’immobilier commercial. C’est assez excitant. Encore une fois, comme vous l’avez dit, The Fool consiste vraiment à démystifier ces concepts et à éduquer. Nous aimons donner d’excellents conseils en investissement, lancer des idées, mais en fin de compte, nous essayons d’enseigner aux gens comment devenir de meilleurs investisseurs. C’est exactement ce que nous essayons de faire avec l’immobilier au Millions d’acres.

Moser: Vous avez mentionné quelque chose qui a suscité cette question dans mon esprit. Je veux dire, pour être clair, vous et moi avons tous deux des histoires de propriétaires. Nous avons fait ce propriétaire – vous le faites peut-être encore, je ne suis pas sûr.

Argersinger: Je le fais toujours.

Moser: D’ACCORD. Je l’ai fait pendant sept ou huit ans et j’ai pensé: « Vous savez quoi? Cela a bien fonctionné, mais je pense que je m’en suis lavé les mains. » Je ne suis pas sûr de vouloir recommencer. Mais qui sait? Je veux dire, je suis toujours un gars relativement jeune. Alors peut-être que quelque chose d’autre se présente. Mais une chose que j’ai trouvée, et je suis sûr que vous serez d’accord, c’est que la qualité des locataires est si importante. Je veux dire, c’est une chose d’essayer de fixer le prix de votre bien immobilier et de remplir vos propriétés. Mais si vous obtenez votre propriété remplie de locataires de merde, c’est comme un investissement à court terme. C’est comme le trading, non? Vous sacrifiez le gain potentiel à long terme pour combler ce vide à court terme. Les mauvais locataires peuvent être très problématiques sur toute la ligne. Je veux dire, je me demande, avez-vous un moyen, je veux dire, peut-être pas personnellement, mais dans le service ou la façon dont vous regardez certaines de ces transactions immobilières que vous faites, avez-vous accès, au moins, à être en mesure d’essayer d’évaluer la qualité des locataires? Ou est-ce quelque chose que vous devez faire avec ce qu’ils vous disent?

Argersinger: Eh bien, cela devient un peu délicat si vous regardez des propriétés plus petites où il s’agit d’un locataire très obscur. C’est peut-être une petite entreprise. Cela devient plus facile si vous regardez, disons, un immeuble d’appartements, où vous connaissez l’histoire de l’appartement. Disons qu’il y a 100 appartements et qu’il a un taux d’occupation de 85%. Et vous savez que, de toute évidence, certains locataires ne vont pas être géniaux, mais en général, le bâtiment peut avoir de bons antécédents, c’est plus facile.

Et puis vous espérez, si vous regardez des immeubles de bureaux, peut-être de grands immeubles de bureaux, vous pouvez voir des locataires, comme Wells Fargo, comme je l’ai mentionné – eh bien, évidemment, il est facile de savoir que Wells Fargo est un crédit – locataire de qualité. Ils vont probablement payer leur loyer à temps. Cela devient donc plus facile. Mais il existe des ressources de données que nous utilisons. REIS en est un. JLL. Ils fournissent de très bonnes informations détaillées sur les locataires que vous pouvez consulter et consulter leurs antécédents de crédit et leurs loyers.

Comme tout, cependant, les investissements sont des actes de foi. Si l’économie tourne mal, ou si un locataire particulier rencontre des problèmes et qu’il cesse de payer son loyer, eh bien, vous avez un problème. Ensuite, vous avez un espace vacant, et vous devez faire de votre mieux pour relouer cet espace dès que possible, pour, espérons-le, les loyers du marché. Cela peut être difficile. Il y a donc des défis. Mais vous l’avez absolument réussi. La qualité des locataires, que vous soyez votre propre propriétaire comme nous l’avons été ou que vous envisagiez un grand immeuble de bureaux, c’est un travail essentiel.

Moser: Ouais, ouais, absolument. Très bien, écoutez, je ne veux pas prendre trop de temps ici, mais nous sommes un salon de l’investissement, nous sommes des gars boursiers. Tu es toujours un gars de stock, Matt.

Argersinger: Dans mon coeur.

Moser: Donnons à nos auditeurs quelque chose que vous regardez en 2020, quelques idées que vous allez surveiller de près, un peu d’attention supplémentaire, vous pensez peut-être avoir un certain potentiel?

Argersinger: Eh bien, j’ai mentionné l’espace de vente au détail. J’y ai jeté quelques noms. Il y en a un que nous venons de recommander dans Magnat. C’est appelé Propriétés EPR (NYSE: EPR). Je suis sûr que personne n’a jamais regardé cette entreprise. Le ticker est EPR. C’est une FPI qui – en parlant de Top Golf, elle se concentre sur les propriétés expérientielles, donc les propriétés qui offrent de grandes expériences. Pensez au Top Golf ou aux stations de ski ou à des choses comme ça. Donc, un endroit où les gens vont vivre des expériences. Et celui-ci est bien géré depuis longtemps. Paye plus d’un rendement de dividende de 6% en ce moment. Et cela vous donne juste une idée de la façon dont l’espace immobilier peut être battu. Parce que vous ne trouvez pas vraiment de tels rendements. Mais dans ce cas, ce dividende est entièrement couvert par les flux de trésorerie de la société. C’est celui que Matt Frankel, que je connais est un gars fréquent de votre émission –

Moser: Mon partenaire dans le crime ici.

Argersinger: Voilà. Il suit cette entreprise. C’est lui qui nous l’a recommandé. Et, soit dit en passant, il est mon partenaire dans la criminalité en ce qui concerne les FPI dans Millions d’acres et Magnat. J’adore Matt, il est vraiment intelligent et il vient de nous apporter cette idée. J’aime cela. J’investis dans toutes nos propres recommandations pour mon propre portefeuille personnel, donc je vais aussi acheter celui-ci. Mais je pense que celui-ci et American Campus Communities, ACC que j’ai mentionné plus tôt –

Moser: Ouais, c’est une bonne chose.

Argersinger: Si vous cherchez dans l’espace public, ce sont probablement deux de mes FPI préférées en ce moment.

Moser: Manger ta propre cuisine, Matty, j’aime ça. C’est un principe stupide, dis-je.

Argersinger: Bien sûr.

Moser: Très bien, les gens, eh bien, si vous avez un intérêt à en savoir plus sur l’espace immobilier, assurez-vous de consulter millionacres.com. Vous verrez une pléthore de contenu génial là-bas de notre gars Matt Frankel, de Matty Argersinger, et d’un certain nombre d’autres contributeurs là-bas. Matt, hé, écoute, merci d’être venu cette semaine. Ne sois pas un étranger. Meilleurs voeux.

Argersinger: Merci, Jason! Tu paries.

Moser: D’accord. Comme toujours, les personnes participant au programme peuvent avoir un intérêt pour les actions dont elles parlent, et The Motley Fool peut avoir des recommandations formelles pour ou contre, alors n’achetez pas ou ne vendez pas d’actions en fonction de ce que vous entendez. Le spectacle d’aujourd’hui a été produit par Austin Morgan. Pour Matt Argersinger, je suis Jason Moser. Merci d’avoir écouté et nous vous verrons la semaine prochaine.



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