Comment investir dans l’immobilier: les bases | Ressources


Pour beaucoup, l’investissement immobilier est un territoire inexploré. Contrairement aux actions et obligations – souvent appelées «actifs traditionnels» – l’immobilier est considéré comme un «actif alternatif», historiquement cher et difficile d’accès et abordable – jusqu’à récemment.

Mais ce n’est pas parce que l’investissement dans l’immobilier est une opportunité d’investissement peu familière qu’il faut l’éviter. Lorsqu’ils sont abordés correctement, l’immobilier peut offrir un moyen lucratif et fiable de générer des rendements substantiels à court et à long terme. L’immobilier peut créer un flux de revenu constant tout en complétant votre portefeuille avec des avantages uniques, notamment un potentiel d’appréciation, une diversification du portefeuille et des avantages fiscaux.

Malgré des avantages évidents, l’immobilier peut sembler intimidant sans point de départ évident. Cela ne doit pas être le cas, cependant. Dans cet article, nous discutons des principes fondamentaux de l’investissement immobilier, y compris neuf façons différentes de commencer immédiatement.

Donc, tout d’abord: quoi est investir dans l’immobilier?

Sauter à:

Qu’est-ce que l’investissement immobilier?

L’investissement immobilier est l’achat, la propriété, la location ou la vente d’un terrain et de toute structure sur celui-ci dans le but de gagner de l’argent. L’immobilier se divise généralement en quatre catégories: résidentiel, commercial, industriel et foncier.

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  • Immobilier résidentiel: L’immobilier résidentiel se compose de maisons unifamiliales, de maisons multifamiliales, de maisons en rangée et de copropriétés. Certains exemples incluent les maisons autonomes, les maisons en rangée et les copropriétés que les occupants peuvent posséder. Les maisons de plus de quatre unités sont généralement considérées comme des propriétés commerciales.
  • Immobilier commercial: L’immobilier commercial est un bien utilisé à des fins commerciales. L’immobilier commercial est classé comme espace de bureau, espace de vente au détail, terrain ou maison multifamiliale. Quelques exemples de propriétés immobilières commerciales comprennent des bureaux commerciaux (bureaux), des restaurants (commerce de détail), des terres agricoles (terrains) et de grands immeubles d’habitation (multifamiliaux).
  • Immobilier industriel: Comme son nom l’indique, ces propriétés ont une vocation industrielle. Quelques exemples incluent les entrepôts d’expédition ou de stockage, les usines et les centrales électriques.
  • Terre: Le terrain se compose généralement de propriétés non développées sans aucune structure. Il existe des moyens limités de gagner de l’argent de la terre comme investissement. Les propriétaires fonciers peuvent gagner de l’argent grâce à l’utilisation des terres, comme l’agriculture, ou grâce au développement ou à la vente des terres.

En plus des types de propriétés, il existe trois façons principales de gagner de l’argent grâce aux investissements immobiliers: les intérêts des prêts, l’appréciation et le loyer.

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  • Intérêts sur prêts (ou, dans le jargon de l’immobilier, « dette»): Un prêt immobilier est un arrangement par lequel les investisseurs prêtent de l’argent à un promoteur immobilier et gagnent de l’argent sur le capital du prêt. L’investissement dans la dette peut fournir un flux de trésorerie régulier à un investisseur. Selon le nombre de prêteurs, il peut y avoir un ou plusieurs types de dettes dans la pile de capitaux d’un prêt. Les types de dette comprennent la dette senior, la dette junior et la dette mezzanine. La dette peut également être garantie ou non garantie. Cette distinction définit les droits d’un investisseur en cas de forclusion d’un bien en cas de défaillance d’un prêt. Un prêt est un type d’investissement passif utilisé par les sociétés de capital-investissement, les FPI et les plateformes d’investissement immobilier.
  • Appréciation: Comme pour la propriété de tout capital, la propriété immobilière donne à l’investisseur la possibilité de gagner de l’argent grâce à la vente de ce capital. L’appréciation, ou l’augmentation de la valeur d’une propriété au fil du temps, représente le profit potentiel disponible pour un investisseur lorsque cette propriété est vendue. Contrairement aux investissements sous forme de dette ou aux revenus locatifs, une vente fournit un seul rendement important. Les capitaux propres peuvent généralement être classés en actions privilégiées ou en actions ordinaires. La prise de participation peut être un investissement actif ou passif selon la position de l’investissement dans la pile de capitaux.
  • Location: Un investisseur qui détient une participation dans une propriété peut gagner un revenu en louant cette propriété. Comme pour les revenus générés par un investissement sous forme de dette, les revenus de location peuvent fournir un flux de revenus régulier. Selon la façon dont un propriétaire gère son bien immobilier (que ce soit de manière indépendante ou par l’intermédiaire d’un gestionnaire immobilier embauché), il peut conserver la totalité de ses revenus ou partager ses revenus avec une société de gestion immobilière.

Chaque catégorie de biens immobiliers et type d’investissement comporte son propre ensemble de risques et de récompenses. Quelle que soit la façon dont vous investissez dans l’immobilier, il est important de choisir judicieusement les investissements en testant les forces et les faiblesses des opportunités grâce à un processus de souscription rigoureux. Peu importe qui effectue la souscription, ce processus de diligence raisonnable joue un rôle essentiel pour déterminer si une opportunité d’investissement est financièrement saine et si elle peut atteindre vos objectifs financiers.

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De nombreux investisseurs aiment utiliser le taux de rendement prévu comme mesure clé lors de l’analyse de l’immobilier. Cependant, les investisseurs immobiliers plus expérimentés se tourneront souvent vers le taux de capitalisation, ou «taux plafond», comme moyen privilégié pour évaluer une opportunité.

Comment investir dans l’immobilier

Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier avec différentes sommes d’argent et différents degrés de temps d’engagement, de capital, d’horizons d’investissement, de risque et de potentiel de rendement. Certains gagnent un revenu et une appréciation, et certains ne gagnent qu’un revenu. Les options d’investissement immobilier se répartissent en deux grandes catégories: les investissements actifs et passifs. Voici neuf façons fondamentales d’investir dans l’immobilier avec des options allant de l’intense effort élevé au transfert sans effort.

Investissement immobilier actif (Le faire soi-même)

L’investissement immobilier actif nécessite une grande connaissance personnelle de l’immobilier et une gestion pratique ou une délégation de responsabilités. Les investisseurs actifs peuvent travailler en tant qu’investisseurs immobiliers à temps partiel ou à temps plein, selon le nombre de leurs immeubles de placement et la nature de ces investissements. Ils investissent généralement dans des propriétés avec seulement un ou quelques propriétaires, ils ont donc une grande part de responsabilité pour assurer le succès d’un immeuble de placement. Pour cette raison, les investisseurs immobiliers actifs ont besoin de compétences immobilières et financières et de compétences en négociation pour améliorer leur taux plafond et leur retour sur investissement global.

Retournement de propriété

La maison est le moyen le plus actif et le plus pratique d’investir dans l’immobilier. Dans une maison flip, un investisseur achète une maison, fait des changements et des rénovations pour améliorer sa valeur sur le marché, puis la vend à un prix plus élevé. La maison est généralement un investissement à court terme, car plus l’investisseur est propriétaire de la maison sans le louer aux locataires, plus ses dépenses s’accumulent. Cela ronge leur potentiel de retour lorsqu’ils le vendent. Les investisseurs peuvent réparer ou rénover la maison pour augmenter son prix de vente ou la vendre sans faire de réparations lorsque sa valeur sur le marché du logement augmente.

Si vous regardez HGTV, vous avez probablement vu une maison se transformer de chiffons en richesses en moins de 30 minutes et vendue pour un profit appréciable par des pros de la maison. Dans ces émissions, les propriétaires de maisons achètent une maison qu’ils croient être sous-évaluée, ajoutent de la valeur par le biais de rénovations – telles que le remplacement de plans de travail ou de revêtements de sol, ou la démolition de murs pour modifier les plans d’étage – puis vendent la maison à un prix plus élevé pour transformer un profit.

Bien que le retournement de maison soit passionnant, il nécessite également une connaissance approfondie des finances et de l’immobilier pour s’assurer que vous pouvez faire la maison dans les délais et les contraintes budgétaires pour vous assurer de gagner de l’argent lorsque la maison est vendue. Le succès – et le fardeau financier – d’un lotissement revient entièrement à l’investisseur. Vous avez besoin de suffisamment d’argent pour payer un acompte et / ou un crédit suffisant pour garantir un prêt immobilier afin d’acheter une propriété avant un autre flipper. Il s’agit d’un investissement immobilier sous haute pression et à fort enjeu qui constitue une excellente télévision, mais une bonne opportunité d’investissement uniquement pour certains investisseurs avertis.

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Une autre option de retournement de propriété est la vente en gros. La vente en gros, c’est quand un investisseur signe un contrat pour acheter une propriété qui, à son avis, est inférieure à la valeur marchande, puis la vend rapidement à un autre investisseur à un prix plus élevé pour un profit.

Le plus souvent, les grossistes recherchent des propriétés à rénover et les vendent à des propriétaires de maisons qui sont disposés à effectuer les rénovations pour ajouter plus de valeur à la propriété afin de la vendre à un prix plus élevé. Un investisseur signera un contrat pour acheter une propriété et déposera un dépôt d’argent sérieux. Ensuite, ils essaient rapidement de vendre la maison à un propriétaire de maison à un prix élevé, en réalisant un profit. Essentiellement, un grossiste reçoit des frais de recherche pour négocier une vente de maison à un propriétaire de maison. Cependant, contrairement aux courtiers immobiliers traditionnels, un grossiste utilise sa position d’acheteur contractuel pour négocier l’opération.

La vente en gros est une entreprise risquée, nécessitant également une expertise immobilière et financière. Elle exige une diligence raisonnable et l’accès à un réseau de flippers pour trouver un acheteur dans un délai court pour vendre le bien à un prix rentable. Dans le cas contraire, comme la maison, vous risquez de ne pas réaliser de profit ou, pire, de perdre de l’argent.

Propriétés en location

Les immeubles locatifs nécessitent également une gestion pratique, mais contrairement aux immeubles résidentiels, ils ont un horizon d’investissement à long terme. Tout type de propriété (résidentielle, commerciale ou industrielle) peut être une propriété locative. Les propriétaires fonciers gagnent des flux de trésorerie réguliers généralement sur une base mensuelle sous la forme de paiements de location des locataires. Cela peut fournir un flux de revenus stable et fiable pour les investisseurs, mais cela nécessite également beaucoup de travail ou de délégation de responsabilités pour garantir le bon déroulement des opérations.

Tout d’abord, vous devez trouver des locataires pour votre propriété. Cela peut être facile ou difficile selon votre type de propriété et les ressources disponibles pour trouver des locataires. Vous êtes également responsable d’effectuer des vérifications de fond pour les locataires potentiels (si vous le souhaitez) et de fournir des contrats de location légalement solides avec les locataires. Pour chaque mois où vous n’avez pas de locataire, vous ratez les revenus de votre investissement.

Une fois que vous avez des locataires, vous avez une litanie de devoirs. En tant que propriétaire, vous êtes responsable de la collecte des loyers, de l’entretien des propriétés, des réparations, des expulsions, de la tenue des registres des propriétés et de la conformité légale en tant que propriétaire et propriétaire en tout temps. Selon le nombre et la taille des propriétés locatives que vous possédez, la gestion immobilière peut être un travail à temps partiel ou à temps plein.

Certains investisseurs immobiliers qui ne veulent pas gérer la gestion d’un contrat immobilier une société de gestion immobilière pour un montant fixe ou un pourcentage des revenus. Cela prend un peu de poids sur les épaules d’un investisseur, transformant l’immobilier en un investissement plus passif. Cependant, ce compromis signifie également qu’un investisseur cède un certain contrôle de ses propriétés et perd une partie de son revenu mensuel.

Locations à court terme

Les locations à court terme permettent aux résidents de louer leur maison à la nuitée, généralement comme alternative à un hôtel. Les locations à court terme sont similaires aux propriétés locatives, mais elles sont limitées aux propriétés résidentielles et ne sont généralement disponibles que pour des périodes de courte durée. Contrairement aux locations traditionnelles, les locations à court terme, généralement proposées par des sociétés telles qu’Airbnb et VRBO, vous permettent de louer une partie de votre maison ou votre maison entière. Les propriétaires gagnent de l’argent en louant leur propriété à la nuit, ce qui peut fournir des flux de trésorerie réguliers ou irréguliers, en fonction de la demande de la propriété sur son marché spécifique. Les propriétaires sont responsables de l’ameublement et de l’entretien de la maison pour les locataires.

Les locations à court terme nécessitent généralement beaucoup moins d’expertise et de supervision que les locations traditionnelles pour plusieurs raisons. Des sites Web tiers, tels que Airbnb et VRBO, facilitent la réservation du bien locatif et créent l’accord de contrat entre le propriétaire et le locataire. Étant donné que des sociétés tierces gèrent plusieurs composants du processus de location, les propriétés locatives à court terme peuvent être un travail à temps partiel ou une activité secondaire.

Bien que la location à court terme puisse être une solution lucrative pour la chambre d’amis de votre maison, avant de vous inscrire, il est important de bien connaître les lois régissant la location à court terme dans votre région. Les associations de propriétaires ont le pouvoir d’interdire les locations de courte durée, et dans certaines villes, comme New York et Los Angeles, il existe des restrictions contre les types de locations de courte durée. Et, même en tant que propriétaire à court terme, il est important de vous assurer que vous êtes prêt à gérer les éventuels maux de tête pouvant survenir lors de l’hébergement de locataires à court terme.

Investissement immobilier passif (La voie des mains libres)

L’investissement immobilier passif offre des opportunités d’investir dans l’immobilier pour tous: ceux qui ont une connaissance approfondie de l’immobilier et des finances et ceux qui ont une expertise limitée ou inexistante. Les investisseurs immobiliers passifs ne fournissent généralement que du capital et permettent aux professionnels d’investir dans l’immobilier en leur nom. Comme pour les actions et les obligations, les investisseurs passifs ne sont responsables que de leurs investissements.

Fonds de Private Equity

Un fonds de capital-investissement est un modèle d’investissement dans lequel les investisseurs mettent leur argent en commun dans un seul fonds pour effectuer des investissements sur le marché privé. Il s’agit généralement de partenariats à responsabilité limitée avec un gestionnaire ou un groupe de gestion désigné. Bien que le gestionnaire gère activement les investissements du fonds, les investisseurs ne sont pas tenus de participer directement et régulièrement. Cependant, en tant qu’investisseur, il est important d’avoir les connaissances financières et immobilières nécessaires pour comprendre et évaluer les risques et les rendements potentiels de chaque investissement, car les investissements minimaux sont généralement assez élevés.

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L’accès aux fonds de capital-investissement est généralement limité aux investisseurs accrédités et institutionnels à forte valeur nette. Les minimums d’investissement peuvent varier, mais ne sont généralement pas inférieurs à 100 000 $. Les fonds de capital-investissement utilisent généralement un modèle «deux et vingt», dans lequel ils facturent des frais de gestion annuels de 2% et des frais supplémentaires de 20% sur tous les bénéfices que le fonds réalise au-delà d’un rendement spécifique. Les fonds de capital-investissement sont également généralement non liquides et donc limités aux investisseurs qui peuvent se permettre de bloquer de grandes quantités d’argent pendant de longues périodes.

Fonds d’opportunité

Un fonds d’opportunité est un modèle d’investissement dans lequel un investisseur ou plusieurs investisseurs regroupent leur argent dans un seul fonds pour investir dans des zones d’opportunité qualifiées. Les zones d’opportunité sont des secteurs de recensement des communautés à faible revenu qui ont été nommés par les gouverneurs des États et certifiés par le département américain du Trésor. Des zones d’opportunité et des fonds d’opportunité ont été créés pour encourager les investissements privés dans le développement de quartiers en difficulté économique aux États-Unis.

Selon la loi, un fonds d’opportunité doit investir au moins 90% de ses actifs dans des propriétés ou des entreprises dans les zones d’opportunité. Pour l’immobilier, les zones d’opportunité ont été conçues pour favoriser l’amélioration des quartiers, de sorte que les types d’investissements immobiliers éligibles sont limités. Les investissements immobiliers se limitent à la construction de nouveaux bâtiments, au réaménagement de bâtiments précédemment inutilisés, ou le Fonds d’opportunité doit apporter des améliorations à un bâtiment existant supérieures ou égales au prix d’achat dans les 30 mois suivant son achat.

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Les investisseurs dans les fonds Opportunity peuvent bénéficier d’importants avantages fiscaux pour leurs investissements. L’investissement des gains en capital réalisés dans un Fonds d’intégration permet à un investisseur de reporter l’impôt sur ces gains en capital jusqu’au 31 décembre 2026. Si l’investissement est détenu pendant au moins cinq ans avant le 31 décembre 2026, les investisseurs peuvent s’attendre à une réduction de 10% d’impôts sur leurs plus-values ​​différées. Si l’investissement est détenu pendant au moins sept ans avant le 31 décembre 2026, les investisseurs peuvent s’attendre à une réduction de 15% de l’impôt à payer sur leurs plus-values ​​différées. Et, si l’investissement est détenu pendant au moins dix ans, tout gain en capital provenant de l’investissement devrait être exclu de façon permanente de l’impôt sur les gains en capital.

Les fonds d’investissement sont des placements à long terme qui sont généralement considérés comme non liquides en raison des exigences relatives à la période de détention des incitatifs fiscaux. Pour bénéficier de tous les avantages fiscaux d’un fonds Opportunity, les investisseurs doivent investir au plus tard le 31 décembre 2019 et conserver leur investissement pendant au moins 10 ans. Ils sont idéaux pour les investisseurs autonomes qui souhaitent maximiser les économies d’impôt sur les gains en capital, mais ils ne sont généralement limités qu’aux investisseurs qui peuvent se permettre de bloquer leur argent dans des investissements pendant de longues périodes.

Fonds communs de placement immobilier

Également structuré comme un fonds commun, un fonds commun de placement est un véhicule d’investissement structuré comme une entreprise, qui regroupe l’argent de ses clients et investit en leur nom. Plutôt que de détenir directement des actifs, les investisseurs en fonds communs de placement détiennent des actions d’un fonds commun de placement et l’OPC lui-même détient les placements qu’il acquiert et gère. Les fonds communs de placement peuvent générer des rendements pour les investisseurs sous forme de dividendes pendant la détention et l’appréciation lors de la vente d’actions de fonds communs de placement.

Les fonds communs de placement immobiliers investissent généralement dans des véhicules d’investissement qui possèdent des biens immobiliers, comme des actions immobilières ou des FPI, mais peuvent également investir directement dans des actifs immobiliers. Ils peuvent également se concentrer sur tout type de biens immobiliers ou proposer un mélange de logements, de commerces et d’industriels.

Contrairement aux autres fonds examinés jusqu’à présent, les fonds communs de placement investissent généralement dans des actifs cotés en bourse, qui offrent des niveaux élevés de liquidité. Les fonds communs de placement sont structurés comme des investissements passifs ne nécessitant que des capitaux de leurs investisseurs et beaucoup comportent également un minimum d’investissement faible. En raison de ces caractéristiques, les fonds communs de placement offrent aux investisseurs ordinaires un moyen d’accéder à des investissements immobiliers gérés par des professionnels.

Cependant, comme les OPC détiennent des actifs cotés en bourse, la valeur liquidative de leurs actions peut être fortement corrélée aux mouvements du marché boursier plutôt que liée à la valeur des actifs qu’ils possèdent. Par conséquent, les fonds communs de placement sont l’une des options d’investissement immobilier les plus volatiles.

Les minimums d’investissement, les barèmes de frais et la répartition du portefeuille varient également selon le fonds. Les réglementations de la Securities Exchange Commission (SEC) exigent que les fonds communs de placement allouent au moins 80% de leurs actifs au type d’investissement impliqué dans le nom du fonds. Mais, le nom d’un fonds peut être trompeur, et les fonds communs de placement sont légalement en mesure d’investir dans toutes les industries et classes d’actifs. Il est important pour les investisseurs d’avoir la perspicacité nécessaire pour comprendre les coûts et les frais qui accompagnent cet investissement, ainsi que les actifs contenus dans leur investissement.

FPI

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui effectue des placements sous forme de dette ou de capitaux propres dans l’immobilier commercial. En règle générale, les FPI offrent aux investisseurs un portefeuille de biens immobiliers productifs de revenus. Les investisseurs achètent des actions de la FPI et tirent un revenu de sa dette et de ses placements en actions sous forme de dividendes. Comme les fonds communs de placement, les FPI ont été créées pour donner aux investisseurs ordinaires un accès public aux investissements immobiliers. Selon la loi, un FPI doit tirer au moins 75% de son revenu brut de l’immobilier et investir au moins 75% de son actif dans l’immobilier. De plus, il doit distribuer au moins 90% de son revenu imposable aux actionnaires chaque année.

Aujourd’hui, les FPI peuvent être classées selon l’accès des investisseurs de trois façons: les FPI privées, les FPI cotées en bourse et les FPI publiques non cotées.

Les FPI privées ne sont pas enregistrées auprès de la SEC et ne sont pas cotées en bourse. Les FPI privées ressemblent aux fonds de capital-investissement à bien des égards. Ils sont généralement limités aux investisseurs accrédités qui ont une valeur nette élevée, et bien que les minimums soient subjectifs, ils sont généralement assez élevés. Les FPI privées entraînent généralement des frais élevés, parfois jusqu’à 15%. Enfin, ils sont généralement non liquides, ce qui restreint l’accès à ceux qui peuvent se permettre d’investir de grosses sommes d’argent pendant de longues périodes.

Les FPI cotées en bourse sont enregistrées auprès de la SEC et cotées en bourse. Contrairement à la plupart des investissements immobiliers, ceux-ci sont très liquides sans minimum d’investissement autre que le prix de l’action, de sorte que les investisseurs peuvent les acheter et les vendre facilement. Bien que les FPI publiques offrent le meilleur accès, car elles sont corrélées aux marchés publics comme les fonds communs de placement, elles sont l’une des options d’investissement immobilier les plus volatiles.

Un FPI public non coté est en quelque sorte un hybride entre un FPI coté en bourse et un FPI privé. Ils sont enregistrés auprès de la SEC, mais ne sont pas cotés en bourse. L’accès peut être ouvert ou restreint et leur minimum d’investissement peut varier. Ils sont généralement non liquides et peuvent entraîner des frais d’investissement élevés, mais ce n’est pas toujours le cas.

Plates-formes d’investissement immobilier en ligne

Les investissements dans les plateformes immobilières en ligne constituent une option relativement nouvelle. Ils investissent dans des opportunités d’investissement immobilier qui seraient autrement difficiles à trouver ou à atteindre au niveau individuel. Les plateformes immobilières offrent aux investisseurs la possibilité d’investir dans des actifs individuels ou un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Certains n’offrent qu’un accès à des investissements de dette et d’autres offrent à la fois des investissements de dette et de capital. Et, certains se concentrent sur une ville ou une région spécifique et d’autres investissent à travers le pays. De nombreuses plates-formes d’investissement immobilier comportent des restrictions telles que les exigences d’accréditation et les minimums d’investissement élevés, mais pas toutes.

Par exemple, Fundrise regroupe les investissements de milliers d’investisseurs de toutes tailles et tire parti de leur pouvoir d’achat collectif pour investir dans des opportunités d’investissement immobilier qui seraient autrement hors de portée de la plupart des investisseurs sur une base individuelle. Notre équipe immobilière avec plus de 10 milliards de dollars d’expérience acquiert et gère des actifs en créant des portefeuilles immobiliers privés diversifiés à l’échelle nationale pour le compte de nos investisseurs. Contrairement à d’autres plateformes d’investissement immobilier plus restrictives, Fundrise est ouvert à tous sans accréditation ni restriction de valeur nette. En fait, n’importe qui peut investir avec seulement 500 $.

Alors que les investissements dans Fundrise sont généralement illiquides, et donc meilleurs pour les investisseurs qui peuvent se permettre de bloquer leur investissement pendant de longues périodes, Fundrise offre aux investisseurs un accès à un niveau de liquidité plus élevé que certaines autres options du marché privé via une option de rachat mensuel, sous réserve à certaines restrictions et limitations.

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Quelles sont les conséquences fiscales de l’investissement immobilier?

Les conséquences fiscales pour les investissements immobiliers sont très individualisées. Le calendrier et le montant exacts pour chaque investisseur sont influencés par plusieurs facteurs, notamment le type d’investissement, le véhicule d’investissement, le montant du rendement gagné, la durée de vie de l’investissement et le revenu total de l’investisseur, entre autres facteurs.

Il n’est pas difficile de voir comment la fiscalité peut devenir très compliquée très rapidement. Mais s’ils sont bien réalisés, certains investissements immobiliers peuvent offrir des économies d’impôt substantielles que l’on ne trouve pas dans d’autres classes d’actifs. Si vous avez besoin d’aide pour naviguer dans vos options, vous voudrez peut-être en parler à votre conseiller financier.

Bien que les circonstances individuelles aient un impact significatif sur la fiscalité, les rendements tirés des investissements immobiliers se répartissent généralement en deux catégories: le revenu ou l’appréciation. De manière générale, les revenus tirés de l’immobilier sont soumis à un impôt sur le revenu et l’appréciation est soumise à un impôt sur les plus-values.

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Impôts sur le revenu

Plusieurs des investissements dont nous avons discuté sont capables de gagner un revenu. Les investissements actifs, tels que les propriétés locatives (traditionnelles et à court terme) peuvent générer des revenus grâce aux paiements de location. L’imposition de ces revenus dépend de plusieurs facteurs, mais de manière générale, les revenus générés par un bien locatif sont imposables annuellement et soumis aux taux d’imposition ordinaires.

En tant qu’investisseur actif, le propriétaire peut probablement réclamer des dépenses déductibles engagées tout au long de l’année pour entretenir et réparer le bien, telles que les taxes foncières, les assurances et les frais d’entretien, réduisant ainsi le montant total du revenu imposable. Les coûts d’amortissement, qui peuvent inclure des coûts d’amélioration immobilière, peuvent également être allégés pour réduire davantage l’obligation fiscale, mais les propriétaires d’immeubles locatifs seront probablement confrontés à des impôts sur le revenu lors de leur récupération d’amortissement lors de la vente de la propriété en plus des impôts sur les gains en capital.

La plupart des investissements passifs peuvent également générer des revenus, et ces revenus peuvent être répartis de plusieurs manières en fonction de la structure de l’investissement. Les investisseurs qui détiennent des investissements immobiliers par le biais de la propriété d’actions, tels que des fonds communs de placement et des FPI, peuvent recevoir des paiements de revenu au moyen de dividendes distribués en fonction du nombre d’actions détenues. D’autres structures, telles que les fonds de capital-investissement, peuvent distribuer les revenus de la société de personnes en fonction du pourcentage de la société de personnes détenue par l’investisseur. Les partenariats permettent également aux partenaires de demander des déductions pour dépenses et pertes proportionnelles à la propriété et au rôle au sein de la société, mais les implications fiscales varient selon la société.

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Étant donné que les investissements immobiliers passifs n’appartiennent pas directement à l’investisseur dans la plupart des cas, la structure de l’investissement peut avoir des implications fiscales importantes pour les investisseurs. Par exemple, le revenu gagné dans une société de personnes est imposé sur la déclaration de revenus de l’investisseur individuel, et non au niveau de la société de personnes. De même, les revenus distribués aux FPI et aux investisseurs de fonds communs de placement ne sont imposables qu’au niveau de l’investisseur et non au niveau du fonds tant que ces fonds répondent aux exigences légales pour être éligibles à leur structure élue.

Les fonds communs de placement et les FPI peuvent offrir un bonus supplémentaire – à partir de 2018, les investisseurs qui reçoivent des distributions de revenu d’entités intermédiaires, telles que les fonds communs de placement et les FPI, peuvent accéder jusqu’à une déduction de 20% sur le revenu d’entreprise admissible chaque année. Les offres, telles que les eREIT, qui sont incluses dans les plans d’investissement Fundrise, peuvent offrir aux investisseurs un accès à cette incitation fiscale.

Impôts sur les gains en capital

Une appréciation est réalisée lorsqu’un investisseur vend un placement en actions. Lors de la vente d’un investissement, ces rendements sont considérés comme des gains en capital et soumis à un impôt sur les gains en capital. La durée de propriété a un impact sur le taux d’imposition d’un placement en actions. En règle générale, les rendements d’un investissement acheté et vendu avec moins d’un an sont considérés gains en capital à court termeet les rendements obtenus sur un investissement détenu depuis au moins un an sont considérés gains en capital à long terme.

Les gains en capital à court terme sont considérés comme faisant partie de votre revenu annuel et sont imposés aux taux d’imposition ordinaires dans la tranche d’imposition des investisseurs. Si vous achetez et vendez un immeuble de placement, comme un immeuble locatif, dans un délai d’un an, vos gains seront considérés comme des gains en capital à court terme. De même, si vous achetez et vendez des actions d’une FPI ou si vous quittez une société de personnes dans un délai d’un an, toute appréciation sera également assujettie à l’impôt sur les gains en capital à court terme.

L’imposition des gains en capital à long terme fonctionne un peu différemment de celle des gains à court terme. Comme les gains à court terme, les bénéfices ajustés seront imposables, mais probablement à un taux inférieur. Les contribuables dont la tranche d’imposition marginale est inférieure ou égale à 12% ne paieront généralement pas d’impôt sur les gains en capital à long terme. Ceux dans les tranches d’imposition de 22% à 35% paieront généralement 15% et ceux de la tranche d’imposition 37% paieront généralement 20% d’impôt sur les gains en capital.

Si vous vendez un placement immobilier en actions, actif ou passif, après au moins un an de propriété, tout bénéfice sera soumis à l’impôt sur le revenu à long terme.

Les impôts sur les gains en capital peuvent être reportés ou réduits en fonction de nombreux facteurs, notamment le véhicule d’investissement grâce auquel ils ont été gagnés et la façon dont les gains en capital sont utilisés après leur réalisation. Par exemple, le report de gains en capital dans une bourse 1031 peut différer l’assujettissement à la taxe si un immeuble de placement est échangé contre un autre similaire, mais il ne peut pas réduire ou éliminer indéfiniment votre impôt à payer. Contrairement à une bourse 1031, un fonds d’opportunité, tel que discuté ci-dessus, peut différer, réduire et peut-être éliminer l’impôt sur les gains en capital à payer sur certains gains.

Mettre tous ensemble

L’immobilier a de solides antécédents de performance. L’investissement immobilier offre le potentiel de générer des rendements importants et d’ajouter une diversification significative à votre portefeuille. Géré judicieusement, il peut devenir une source précieuse de flux de trésorerie dans votre portefeuille de placements. Comme pour tout investissement, les investissements immobiliers nécessitent que vous compreniez et pesiez les risques et les avantages potentiels avant de commencer. Selon la façon dont vous choisissez d’investir dans l’immobilier, vous aurez besoin de temps, de capitaux de départ, de connaissances et de patience variables.

Si cela correspond à vos objectifs, aux ressources disponibles et à votre personnalité, des projets de rénovation rapide et à haut risque peuvent être ce qui est le plus logique pour vous. Si vous ne possédez pas de connaissances et d’expérience approfondies pour vous lancer dans la rénovation de maisons, ou si vous n’avez pas une forte volonté de devenir propriétaire, vous pouvez toujours accéder aux avantages de diversification et au potentiel de revenus de l’immobilier. Il existe des options d’investissement passives, telles que Fundrise, qui peuvent vous aider à débloquer des biens immobiliers sans les obligations continues qui incombent aux investisseurs actifs.



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