Qu’est-ce qu’une FPI ou une fiducie de placement immobilier?


Une fiducie de placement immobilier («FPI») est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers productifs de revenus. Les FPI offrent à tous les investisseurs la possibilité de posséder des biens immobiliers de valeur, offrent la possibilité d’accéder à un revenu fondé sur les dividendes et à des rendements totaux, et aident les collectivités à croître, à prospérer et à se revitaliser.

Les FPI permettent à quiconque d’investir dans des portefeuilles d’actifs immobiliers de la même manière qu’ils investissent dans d’autres secteurs – par le biais de l’achat d’actions de sociétés individuelles ou par le biais d’un fonds commun de placement ou d’un fonds négocié en bourse (ETF). Les actionnaires d’une FPI gagnent une part des revenus générés par l’investissement immobilier – sans avoir à sortir, acheter, gérer ou financer des biens immobiliers. Environ 87 millions d’Américains investissent dans des actions de FPI via leur 401 (k) et d’autres fonds d’investissement.

Quels actifs détiennent les FPI?

Au total, les FPI de tous types détiennent collectivement plus de 3000 milliards de dollars d’actifs bruts aux États-Unis, les FPI cotées en bourse possédant environ 2000 milliards de dollars d’actifs, représentant plus de 500000 propriétés. Les FPI cotées aux États-Unis ont une capitalisation boursière de plus de 1 billion de dollars.

Les FPI investissent dans un large éventail de types de biens immobiliers, notamment des bureaux, des immeubles à appartements, des entrepôts, des centres commerciaux, des installations médicales, des centres de données, des tours de téléphonie cellulaire, des infrastructures et des hôtels. La plupart des FPI se concentrent sur un type de propriété particulier, mais certaines détiennent plusieurs types de propriétés dans leur portefeuille.

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Les actifs de FPI inscrits sont classés dans l’un des 13 secteurs immobiliers.

Que font les FPI pour gagner de l’argent?

La plupart des FPI fonctionnent selon un modèle commercial simple et facilement compréhensible: en louant des locaux et en percevant des loyers sur ses biens immobiliers, la société génère des revenus qui sont ensuite versés aux actionnaires sous forme de dividendes. Les FPI doivent verser au moins 90% de leur revenu imposable aux actionnaires – et la plupart versent 100%. À leur tour, les actionnaires paient l’impôt sur le revenu sur ces dividendes.

Les mREIT (ou les FPI hypothécaires) ne sont pas directement propriétaires de biens immobiliers, mais financent des biens immobiliers et tirent un revenu des intérêts sur ces investissements.

Pourquoi investir dans des FPI?

Les FPI ont historiquement produit des rendements totaux compétitifs, fondés sur un revenu de dividendes élevé et stable et une appréciation du capital à long terme. Leur corrélation relativement faible avec d’autres actifs en fait également un excellent diversificateur de portefeuille qui peut aider à réduire le risque global du portefeuille et à augmenter les rendements. Telles sont les caractéristiques des investissements immobiliers basés sur des FPI.

Quel a été le rendement des FPI dans le passé?

Les antécédents de FPI en matière de dividendes fiables et croissants, combinés à une appréciation du capital à long terme grâce à des augmentations du cours des actions, ont fourni aux investisseurs une performance de rendement total attrayante pour la plupart des périodes au cours des 45 dernières années par rapport au marché boursier plus large ainsi qu’aux obligations et autres les atouts.

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Les FPI inscrites sont des sociétés gérées par des professionnels et cotées en bourse qui gèrent leurs activités dans le but de maximiser la valeur pour les actionnaires. Cela signifie positionner leurs propriétés pour attirer des locataires et gagner des revenus locatifs et gérer leurs portefeuilles immobiliers et acheter et vendre des actifs pour créer de la valeur tout au long des cycles immobiliers à long terme.

Cela stimule le rendement total des investisseurs des FPI, qui bénéficient d’un dividende annuel solide et fiable et du potentiel d’appréciation du capital à long terme. Par exemple, la performance de rendement total du FPI au cours des 20 dernières années a dépassé la performance de l’indice S&P 500 et d’autres indices majeurs, ainsi que le taux d’inflation.

Quels sont les différents types de FPI?

  • FPI d’actions – La majorité des FPI sont des FPI d’actions cotées en bourse. Les FPI d’actions détiennent ou exploitent des immeubles productifs de revenus. Le marché et Nareit désignent souvent les FPI d’actions simplement comme des FPI.
  • mREITs – les mREIT (ou les FPI hypothécaires) financent des biens immobiliers productifs de revenus en achetant ou en émettant des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires et en tirant un revenu des intérêts sur ces investissements.
  • FPI publiques non cotées – Les FPI publics non cotés (PNLR) sont enregistrés auprès de la SEC mais ne sont pas négociés sur les bourses nationales.
  • FPI privées – Les FPI privées sont des offres exemptées de l’enregistrement auprès de la SEC et dont les actions ne sont pas négociées sur les bourses nationales.
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Comment puis-je investir dans des FPI?

Un particulier peut acheter des actions d’une FPI, qui est cotée sur les principales bourses, comme n’importe quelle autre action publique. Les investisseurs peuvent également acheter des actions d’un fonds commun de placement FPI ou d’un fonds négocié en bourse (FNB).

Un courtier, un conseiller en placement ou un planificateur financier peut aider à analyser les objectifs financiers d’un investisseur et recommander des investissements FPI appropriés.

Les investisseurs ont également la possibilité d’investir dans des FPI publiques non cotées et des FPI privées.

Comment une entreprise peut-elle être considérée comme une FPI?

Pour être admissible à titre de FPI, une entreprise doit:

  • Investir au moins 75% de son actif total dans l’immobilier
  • Tirent au moins 75% de son revenu brut des loyers de biens immobiliers, des intérêts sur les hypothèques finançant des biens immobiliers ou de la vente de biens immobiliers
  • Verser au moins 90% de son revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année
  • Être une entité imposable en tant que société
  • Être géré par un conseil d’administration ou des fiduciaires
  • Avoir un minimum de 100 actionnaires
  • Ne pas détenir plus de 50% de ses actions détenues par cinq personnes ou moins



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