Les prix des copropriétés devraient mettre de nombreux investisseurs dans le rouge car les loyers ne parviennent pas à couvrir les frais de port, avertissent les experts


Il n’y a pas de pénurie de personnes faisant la queue pour investir dans le marché en plein essor de la copropriété de la ville – beaucoup d’entre eux, des investisseurs maman et pop, qui voient les logements locatifs comme une couverture pour leurs enfants contre le marché immobilier de plus en plus inabordable. D’autres sont des travailleurs autonomes sans pension qui considèrent un condo comme un atout appréciable pour aider à financer leur retraite.

Mais les experts immobiliers avertissent que la scène des investissements changera en moins de cinq ans alors que le coût des condos continue de grimper en même temps que les locataires de Toronto montrent des signes de heurter un mur quand il s’agit de payer un appartement.

Cela aura d’importantes répercussions sur les flux de trésorerie pour les investisseurs immobiliers, car le loyer ne couvrira pas le coût de possession mensuel de ces unités, a déclaré Shaun Hildebrand, président du cabinet d’études de marché Urbanation.

« Je ne suis pas sûr que les investisseurs en copropriété qui ont récemment acheté des unités de pré-construction apprécient pleinement la quantité d’approvisionnement en cours dans le secteur des copropriétés et ce que cela fera pour leurs hypothèses de rendement », a-t-il déclaré.

Les loyers, qui ont augmenté d’environ 10% par an entre 2016 et 2018, augmenteront probablement à un rythme annuel plus modéré de 5% dans un avenir prévisible, a déclaré Hildebrand.

« Pendant un petit moment, nous aurons l’impression que nous construisons suffisamment de locations, car il y aura beaucoup d’unités détenues par des investisseurs sur le marché, mais cela sera temporaire », a déclaré Hildebrand, car cette année verra une année inhabituellement nombre élevé d’unités de location en ligne.

Les condos représentent environ 35% du marché du logement locatif de Toronto.

Ceux qui s’émerveillent de l’horizon en pleine expansion de la ville devraient se préparer pour 30 000 finitions de condos cette année. C’est comparé à environ 20 000 l’année dernière. Jusqu’à 10 000 nouveaux condos pourraient être prêts à être occupés au premier trimestre seulement, a déclaré Hildebrand.

En plus de cela, il y aura 3 579 finitions de location spécialement conçues en 2020. Ce n’est pas un nombre énorme, mais c’est plus que les 20 dernières années.

D’ici 2023 à 2024, cependant, lorsque la prochaine vague de développement arrivera à l’occupation, Hildebrand dit que les investisseurs en copropriété auront besoin d’environ 4000 $ par mois pour transporter ces unités sur la base d’un acompte de 25% et d’un taux d’intérêt de 3,5%.

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Mais il ne s’attend pas à ce que les locataires paient 60% de plus que la moyenne actuelle d’environ 2 500 $, même s’il n’y a pas de contrôle des loyers sur les nouvelles unités.

«Il y a un point de basculement», a-t-il déclaré, et la recherche sur l’urbanisation montre que nous pourrions être sur le point de l’atteindre, les loyers ayant à peine augmenté entre le deuxième et le troisième trimestre de l’année dernière.

«Nous constatons une forte évolution de la demande de micro-unités, de petits studios qui sont vraiment le seul type d’unité sur le marché actuel à un prix inférieur à 2 000 $ par mois. Vous commencez à voir une migration des marchés du centre-ville vers le 905 où c’est moins cher; les locataires gravitent vers les bâtiments plus anciens », a déclaré Hildebrand.

En novembre, la transaction de revente moyenne était de 617 658 $, selon la Toronto Real Estate Board. Les nouvelles unités de construction ou de pré-construction se vendaient en moyenne 866 827 $ le même mois, a indiqué l’association des constructeurs d’habitations.

Hildebrand ne pense pas que les investisseurs changeront leur comportement jusqu’à ce qu’ils voient de l’encre rouge à la fin du mois. Même alors, at-il dit, cela n’aura pas d’impact dramatique sur le marché des copropriétés.

«Ceux qui investissent dans de nouveaux condos aujourd’hui sont incroyablement optimistes quant à l’avenir. Si vous achetez après une hausse de 50% des prix sur une période de trois ans, vous devez être assez optimiste quant aux perspectives du marché. Il faudra d’abord un changement dans l’économie avant que le comportement (des investisseurs) ne commence à changer », a-t-il déclaré.

« Le marché de la copropriété est si vaste maintenant que certains investisseurs qui vendent à partir de finitions ne seront pas un événement majeur pour les prix. Cela va changer la trajectoire dans une certaine mesure, mais cela ne va pas provoquer une inondation massive d’unités sur le marché », a déclaré Hildebrand.

Mais le courtier immobilier de Toronto, John Pasalis, qualifie la divergence des loyers et des prix des condos de l’une des «grandes vulnérabilités du marché». C’est moins un problème pour les investisseurs qui ont acheté il y a cinq ans que pour ceux qui ont payé des prix plus élevés au cours des deux dernières années. et attendent toujours que leurs unités soient construites, a-t-il dit.

Sa maison de courtage Realosophy à Leslieville voit tellement d’investisseurs potentiels qu’elle développe des outils afin que les agents puissent conseiller les clients sur les condos à louer assez pour couvrir leurs frais de port. Bien qu’il y ait des investisseurs qui vont bien avec un flux de trésorerie mensuel négatif, de nombreux acheteurs en herbe utilisent leur maison ou leurs marges de crédit pour financer un investissement.

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Il dit que c’est similaire au comportement des consommateurs qui a contribué à faire mousser le marché immobilier de la région de Toronto en 2016 et au début de 2017.

«C’est cette envie, c’est cette psychologie. La seule différence maintenant, ce sont les copropriétés et non les maisons », a-t-il déclaré, bien que les loyers des condos soient au moins proches de justifier les perspectives de revenus des investissements.

Pourtant, Pasalis dit: «Que se passe-t-il si les prix ne se rattrapent pas et que le condo ne vaut même pas ce qu’ils ont payé?»

Certains acheteurs de condos pourraient se retrouver dans une situation similaire à ceux qui ont acheté des maisons de pré-construction il y a trois ou quatre ans pour découvrir un an ou deux plus tard, lorsque le marché s’est refroidi, ils ont été obligés de fermer des maisons qui valaient moins que ce qu’ils avaient convenu Payer.

« Si cela se produit et j’espère que ce n’est pas le cas, nous sommes beaucoup plus exposés car il y a beaucoup plus d’unités (condo) et il y a beaucoup plus d’unités dans le pipeline, donc ce serait beaucoup plus compliqué », a-t-il déclaré.

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«Quand ils prendront possession dans quatre ans, généreront-ils le loyer? Vont-ils atteindre le seuil de rentabilité? Je ne pense pas qu’ils le soient », a déclaré Pasalis.

« Il y a un plafond à ce que quelqu’un paiera pour une location à un lit », a-t-il déclaré.

Il cite un exemple d’un condo du centre-ville répertorié pour environ 2 350 $ par mois. Personne ne le louerait. Lorsque le prix est tombé à 2 100 $, il y avait 11 parties intéressées. Même 200 $ de plus par mois, c’est beaucoup pour les locataires, a déclaré Pasalis.

Il dit que c’est là que les investisseurs en copropriété pré-construction peuvent ne pas faire leurs calculs.

« S’ils ne peuvent pas se couvrir, les gens vont juste commencer à vendre leurs unités », a-t-il déclaré.

Ryan Coyle, un courtier de Connect Asset Management, a passé 15 ans à conseiller des investisseurs – dont beaucoup des clients maman et pop – sur la façon d’acheter une propriété en mettant l’accent sur le maintien d’un flux de trésorerie positif.

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Jusqu’à présent, il dit que tous ses clients ayant des unités au centre-ville de Toronto voient des flux de trésorerie positifs. Mais cela devient plus difficile car le prix de l’immobilier dépasse les loyers.

Il existe d’autres moyens d’augmenter la trésorerie locative, notamment en investissant dans ce qu’il appelle des «quartiers de valeur» et en louant des logements en tant que suites exécutives. Son entreprise possède une branche de gestion immobilière qui facilite la location aux travailleurs des industries du film et de la technologie, qui paieront environ 10 à 20% de plus en moyenne pour un appartement qu’un résident de longue durée. Coyle prend soin de distinguer les hébergements de style Airbnb qui sont désormais réglementés par la ville.

Mais certains investisseurs porteront un négatif mensuel sur un condo en faveur d’une appréciation à plus long terme sur l’unité.

« Beaucoup de gens veulent garer leur argent dans un endroit sûr et ils apprécient le capital », a déclaré Coyle.

« Si le marché s’apprécie de 10% par an et que vous perdez 200 $ par mois, vous feriez mieux de gagner 1 000 $ par mois et (la propriété) n’en apprécie que 2% », a-t-il déclaré.

« Mais je pense qu’il y a beaucoup d’investisseurs maman et pop à Toronto et ils veulent des liquidités », a déclaré Coyle.

Parfois, les investisseurs déposent plus d’argent afin de s’assurer qu’ils se retrouvent dans le noir à la fin du mois.

Mais Coyle a déclaré que les préoccupations mensuelles concernant les flux de trésorerie sont secondaires à la volonté de simplement entrer sur le marché.

«Le plus grand sentiment du marché est que les gens veulent entrer sur le marché. Les flux de trésorerie ne sont pas le principal moteur. C’est vraiment juste pour entrer », a-t-il dit.

Tess Kalinowski

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