Le rebond des prix des logements laisse les premiers acheteurs de maisons derrière eux


Publié

13 janvier 2020 04:01:44

Vous êtes-vous déjà senti comme un chien chassant sa queue, tournant en rond mais ne rattrapant jamais votre objectif?

Si vous êtes un acheteur de première maison en herbe, en particulier à Sydney et à Melbourne, vous avez probablement ce sentiment en ce moment.

Juste au moment où des baisses importantes des prix de l’immobilier d’environ 15% à Sydney et de plus de 10% à Melbourne ont donné à certains acheteurs potentiels un soupçon d’effraction, ces marchés ont fait volte-face et se sont relancés.

En fait, selon les chiffres de CoreLogic, les trois derniers mois de 2019 ont connu la croissance trimestrielle des prix immobiliers la plus rapide en une décennie.

À l’échelle nationale, les prix des maisons ont augmenté de 4% au cours du quatrième trimestre, avec des augmentations de plus de 6% à Sydney et à Melbourne.

Alors que Sydney et Melbourne, ainsi que la moyenne nationale, sont toujours en dessous de leurs sommets de 2017, au rythme de croissance actuel, ces niveaux de prix record devraient être brisés d’ici mars de cette année.

Les données sur les prix demandés par les fournisseurs pour les maisons de SQM Research ont également permis de revenir à des niveaux record, avec Sydney à nouveau au-dessus de 1,3 million de dollars et Melbourne au-dessus de 1 million de dollars.

La situation est encore pire pour ceux qui espèrent vivre quelque part à proximité des quartiers des affaires des grandes villes, le centre-est de Melbourne et le centre-ouest de Sydney menant la hausse des prix au cours de la dernière année, tandis que d’autres banlieues urbaines et plus prestigieuses ont rempli la reste des 10 taux de croissance annuels les plus élevés.

D’un point de vue personnel, la hausse de 8,8% des prix dans le centre-ouest de Sydney au cours de la dernière année signifie que je n’aurais plus les moyens d’acheter la maison que j’ai achetée et emménagée à la fin de l’année dernière.

Je n’étais pas le seul acheteur pour la première fois à profiter de la récession pour devenir propriétaire d’un logement – avec de nouveaux prêts aux premiers acheteurs en moyenne de près de 10 000 par mois au cours des deux dernières années, les chiffres les plus élevés depuis des pics pouvant atteindre 17 000 observés pendant le premier acheteur de logements du gouvernement Rudd a augmenté les paiements de fin 2008 à fin 2009.

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Mais beaucoup d’autres, qui n’ont pas eu la chance d’être en mesure d’acheter alors que le marché était en baisse, se retrouvent à nouveau bloqués dans des endroits avec un bon accès aux transports, aux commodités et aux emplois … ou simplement à un prix complètement hors de la propriété.

Premier acheteur d’une maison triple whammy

Ces acheteurs potentiels ont été frappés par un triple coup dur de facteurs bons pour ceux qui possèdent déjà une propriété, mais mauvais pour ceux qui veulent acheter – des taux d’intérêt plus bas, des restrictions plus souples sur les prêts hypothécaires et le maintien d’un engrenage négatif et de la taxe sur les gains en capital de 50% remise.

Passons en revue chacun.

L’absence de changement au sein du gouvernement fédéral et, par conséquent, de ces taxes foncières a attiré davantage d’acheteurs sur le marché, y compris un retour des investisseurs qui avaient été en grande partie à l’écart avant les élections.

Après avoir plus que diminué de moitié entre mai et juin 2017 pour atteindre un creux record de 4,12 milliards de dollars en janvier 2019, la valeur des nouveaux prêts aux investisseurs s’était partiellement rétablie à 5,46 milliards de dollars en octobre.

Plus d’acheteurs équivaut généralement à des prix plus élevés, surtout lorsque les stocks sont limités sur le marché.

Bien que des restrictions plus souples sur les prêts semblent faciliter les choses pour les acheteurs d’une première maison, elles ont également contribué à la hausse des prix en permettant aux gens d’emprunter et d’offrir davantage.

Ceux qui ont des biens immobiliers existants sont mieux en mesure de profiter de cette augmentation de la capacité d’emprunt, car la valeur de leurs actifs existants augmente également, ce qui signifie qu’ils ont suffisamment de sécurité pour pouvoir accéder à un prêt plus important.

Mais c’est la réduction des taux d’intérêt qui a sans doute eu le pire effet sur les acheteurs potentiels d’une première maison.

Bien que des taux d’intérêt plus bas soient excellents pour ceux qui remboursent actuellement une hypothèque, ils sont une catastrophe pour de nombreuses personnes qui essaient d’économiser pour un dépôt.

Les meilleurs taux d’intérêt des comptes d’épargne en cours sont juste au-dessus de 2%, ce qui signifie que le dépôt d’un premier acheteur diminue par rapport aux prix d’achat.

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La seule façon d’échapper à ce piège serait d’avoir investi dans quelque chose comme des actions, qui ont également été stimulées par des taux record et ont enregistré un gain moyen de 18% l’an dernier sur le marché australien.

Mais les investissements en actions comportent des risques – contrairement à un dépôt bancaire garanti par le gouvernement, votre épargne sur les dépôts immobiliers pourrait tout aussi bien baisser de 18% que l’augmentation de cette marge – et l’argent n’est pas immédiatement disponible lorsque vous en avez besoin, vous devez vendre les actions en premier.

Prêts à faible dépôt pas de panacée

Juste avant les élections, le gouvernement fédéral a annoncé une politique visant à réduire le fardeau des acheteurs d’une première maison d’épargner en vue d’un dépôt.

Le First Home Loan Deposit Scheme, qui a vu le jour le 1er janvier, fournira une garantie gouvernementale aux banques qui permettra à jusqu’à 10000 premiers acheteurs par an d’acheter une propriété avec aussi peu qu’un dépôt de 5%.

Cela semble bien, mais de nombreux experts disent que cela n’aidera pas les personnes qui en ont le plus besoin.

Eliza Owen, directrice de la recherche résidentielle de CoreLogic en Australie, a déclaré que le régime plafonné serait probablement dominé par les acheteurs de première maison à revenu plus élevé qui trouveraient beaucoup plus rapide d’économiser le dépôt de 5%.

Pour une personne à la limite de revenu supérieure du régime (125 000 $), il ne faudra que 18 mois pour économiser 5% de la valeur d’un logement à prix médian (27 610 $), mais 27 mois pour une personne ayant un salaire typique à plein temps de 78 000 $ – et cela en supposant qu’ils peuvent tous les deux économiser 20% de leur revenu après impôt, ce qui est beaucoup plus facile pour le salarié à revenu élevé.

Mme Owen a souligné qu’il y avait plus de 10 000 nouveaux engagements de prêt à la première maison achetés au cours du seul mois d’octobre, ce qui signifie que les 10 000 places pourraient s’épuiser très rapidement, avec celles qui ont des revenus plus élevés ou qui ont déjà épargné beaucoup pour un dépôt le plus susceptibles de profiter du régime.

Vadim Taube, directeur général du site Web de comparaison financière InfoChoice, a souligné qu’il y avait un autre inconvénient du système, à savoir qu’un dépôt plus petit signifie nécessairement un prêt plus important avec des remboursements mensuels plus élevés.

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Pour quelqu’un qui achète une propriété de 600 000 $ dans le cadre du programme, il a déclaré que les remboursements supplémentaires totalisaient plus de 5 000 $ par an.

Quelqu’un doit perdre pour que les premiers acheteurs gagnent

L’autre problème avec ce type d’aide, comme avec les précédentes subventions aux propriétaires d’une première maison, est qu’ils augmentent le nombre de personnes capables d’essayer d’acheter sans augmenter le nombre de propriétés disponibles à la vente – par conséquent, les prix ont tendance à augmenter.

Cela a été particulièrement apparent après que le gouvernement Rudd a introduit le premier coup de pouce des acheteurs de maisons pour essayer de soutenir le marché du logement australien pendant la crise financière mondiale.

Il y est parvenu avec succès lorsque les premiers acheteurs ont envahi le marché, mais il a donc également réussi à augmenter les prix de beaucoup plus que la valeur de la subvention et à empêcher les autres d’accéder à la propriété.

En fin de compte, ce n’est qu’une baisse des prix de l’immobilier par rapport aux revenus qui améliorera véritablement l’accessibilité à long terme des logements pour les acheteurs d’une première maison.

Cela ne peut se produire que par une augmentation du nombre de propriétés à vendre et / ou une réduction du nombre de propriétaires existants qui achètent plus de biens immobiliers.

Fondamentalement, tant que vous ne rendez pas moins attrayant pour les propriétaires existants d’acheter plus de biens, ou même que vous leur donnez une raison de vider une partie de leurs avoirs actuels, les acheteurs d’une première maison ne verront pas une véritable amélioration de l’accessibilité.

L’un des moyens les plus logiques d’y parvenir est de supprimer les allégements fiscaux qui rendent actuellement possible et attrayant pour les investisseurs l’achat et la détention de propriétés déficitaires dans l’espoir de gains en capital futurs.

Mais de tels changements à l’effet de levier négatif ou à l’impôt sur les gains en capital semblent plus éloignés que jamais après le résultat des élections de mai.

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