Investir dans l’immobilier


Investir dans l’immobilier est l’une des plus anciennes formes d’investissement, depuis les débuts de la civilisation humaine. Antérieur aux marchés boursiers modernes, l’immobilier est l’une des cinq classes d’actifs de base que chaque investisseur devrait sérieusement envisager d’ajouter à son portefeuille pour les flux de trésorerie, la liquidité, la rentabilité, la fiscalité et les avantages de diversification qu’il offre. Dans ce guide d’introduction, nous vous expliquerons les bases de l’investissement immobilier et discuterons des différentes manières d’acquérir ou de devenir propriétaire d’investissements immobiliers.

Commençons par les bases: qu’est-ce que l’investissement immobilier?

Qu’est-ce que l’investissement immobilier?

L’investissement immobilier est une vaste catégorie d’activités d’exploitation, d’investissement et financières centrées sur la génération de revenus à partir de biens corporels ou de flux de trésorerie liés d’une manière ou d’une autre à des biens corporels.

Il existe quatre façons principales de gagner de l’argent dans l’immobilier:

  1. Appréciation de l’immobilier: C’est lorsque la propriété augmente en valeur. Cela peut être dû à un changement du marché immobilier qui augmente la demande de biens dans votre région. Cela pourrait être dû aux améliorations que vous avez apportées à votre investissement immobilier pour le rendre plus attrayant pour les acheteurs ou les locataires potentiels. L’appréciation de l’immobilier est cependant un jeu délicat.
  2. Revenu de trésorerie (loyer): Ce type d’investissement immobilier se concentre sur l’achat d’un bien immobilier, comme un immeuble à appartements, et son exploitation afin que vous collectiez un flux de trésorerie provenant du loyer. Les revenus de trésorerie peuvent être générés par des immeubles d’appartements, des immeubles de bureaux, des logements locatifs, etc.
  3. Revenus liés à l’immobilier: Il s’agit des revenus générés par les courtiers et autres spécialistes de l’industrie qui gagnent de l’argent grâce aux commissions d’achat et de vente de propriétés. Cela comprend également les sociétés de gestion immobilière qui peuvent conserver un pourcentage des loyers en échange de la gestion quotidienne d’une propriété.
  1. Revenus de placements immobiliers auxiliaires: Pour certains investissements immobiliers, cela peut être une énorme source de profit. Le revenu de placement immobilier auxiliaire comprend des choses comme les distributeurs automatiques dans les immeubles de bureaux ou les buanderies dans les appartements à loyer modique. En effet, ils servent de mini-entreprises au sein d’un investissement immobilier plus important, vous permettant de gagner de l’argent à partir d’une collection semi-captive de clients.

La forme d’investissement immobilier la plus pure et la plus simple concerne les flux de trésorerie les loyers plutôt que appréciation. L’investissement immobilier se produit lorsque l’investisseur, également connu sous le nom de propriétaire, acquiert un bien corporel, qu’il s’agisse de terres agricoles brutes, d’un terrain avec une maison, d’un terrain avec un immeuble de bureaux, d’un terrain avec un entrepôt industriel, ou un appartement.

Il ou elle trouve alors quelqu’un qui veut utiliser cette propriété, connue sous le nom de locataire, et ils concluent un accord. Le locataire est autorisé à accéder à l’immobilier, à l’utiliser sous certaines conditions, pour une durée spécifique et avec certaines restrictions – dont certaines sont énoncées dans les lois fédérales, étatiques et locales, et d’autres sont convenu dans le contrat de location ou contrat de location. En échange, le locataire paie la possibilité d’utiliser le bien immobilier. Le paiement qu’il envoie au propriétaire est appelé «loyer».

Pour de nombreux investisseurs, les revenus locatifs des investissements immobiliers ont un énorme avantage psychologique sur les dividendes et l’intérêt d’investir dans des actions et des obligations. Ils peuvent passer près de la propriété, la voir et la toucher avec leurs mains. Ils peuvent le peindre de leur couleur préférée ou engager un architecte et une entreprise de construction pour le modifier. Ils peuvent utiliser leurs compétences en négociation pour déterminer le taux de location, ce qui permet à un bon opérateur de générer plus taux de capitalisationou « taux plafond ».

De temps en temps, les investisseurs immobiliers deviennent aussi malavisés que les investisseurs boursiers pendant les bulles boursières, insistant sur le fait que les taux de capitalisation n’ont pas d’importance. Ne tombez pas pour ça. Si vous êtes en mesure de fixer correctement vos tarifs de location, vous devriez bénéficier d’un taux de rendement satisfaisant sur votre capital après avoir comptabilisé le coût de la propriété, y compris les réserves d’amortissement raisonnables, les impôts fonciers et fiscaux, l’entretien, l’assurance et les autres dépenses connexes. De plus, vous devez mesurer le temps nécessaire pour gérer l’investissement, car votre temps est l’actif le plus précieux que vous ayez – c’est la raison pour laquelle les revenus passifs sont si chers aux investisseurs. (Une fois que votre patrimoine est suffisamment important, vous pouvez créer ou embaucher une société de gestion immobilière pour gérer les opérations quotidiennes de votre portefeuille immobilier en échange d’un pourcentage des revenus locatifs, transformant les investissements immobiliers qui avaient été activement gérés en investissements passifs.)

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Quelles sont les façons les plus populaires pour une personne de commencer à investir dans l’immobilier?

Il existe une myriade de différents types d’investissements immobiliers qu’une personne pourrait envisager pour son portefeuille.

Il est plus facile de penser en termes de grandes catégories dans lesquelles les investissements immobiliers entrent en fonction des avantages et des inconvénients uniques, des caractéristiques économiques et des cycles de location, des conditions de location habituelles et des pratiques de courtage du type de propriété. Les biens immobiliers sont généralement classés dans l’un des groupes suivants:

  • Investissement immobilier résidentiel – Ce sont des propriétés qui impliquent d’investir dans des biens immobiliers liés à des maisons ou des appartements dans lesquels vivent des individus ou des familles. Parfois, les investissements immobiliers de ce type ont une composante commerciale de services, comme les résidences-services pour les personnes âgées ou les immeubles à service complet pour les locataires qui souhaitent vivre une expérience de luxe. Les baux durent généralement 12 mois, donnent ou prennent six mois de chaque côté, ce qui entraîne un ajustement beaucoup plus rapide aux conditions du marché que certains autres types d’investissements immobiliers.
  • Investissement immobilier commercial – Les investissements immobiliers commerciaux se composent principalement d’immeubles de bureaux. Ces baux peuvent être verrouillés pendant de nombreuses années, ce qui entraîne une épée à double tranchant. Lorsqu’un investissement immobilier commercial est entièrement loué avec des locataires à long terme qui ont accepté des taux de location aux prix avantageux, le flux de trésorerie continue même si les taux de location sur des propriétés comparables baissent (à condition que le locataire ne fasse pas faillite). D’un autre côté, l’inverse est vrai – vous pourriez vous retrouver à gagner des taux de location nettement inférieurs au marché sur un immeuble de bureaux parce que vous avez signé des baux à long terme avant que les taux de location n’augmentent.
  • Investissement immobilier industriel – Les propriétés qui relèvent du domaine de l’immobilier industriel peuvent comprendre des entrepôts et des centres de distribution, des unités de stockage, des installations de fabrication et des usines de montage.
  • Investissement immobilier commercial – Certains investisseurs souhaitent posséder des propriétés telles que des centres commerciaux, des galeries marchandes ou des centres commerciaux traditionnels. Les locataires peuvent comprendre des magasins de détail, des salons de coiffure, des restaurants et des entreprises similaires. Dans certains cas, les tarifs de location incluent un pourcentage des ventes au détail d’un magasin pour inciter le propriétaire à faire autant que lui ou elle pour rendre le bien au détail attrayant pour les acheteurs.
  • Investissement immobilier à usage mixte – Il s’agit d’une catégorie fourre-tout pour lorsqu’un investisseur développe ou acquiert une propriété qui comprend plusieurs types des investissements immobiliers susmentionnés. Par exemple, vous pourriez construire un bâtiment à plusieurs étages qui comprend des commerces et des restaurants au rez-de-chaussée, des bureaux aux étages suivants et des appartements résidentiels aux étages restants.

Vous pouvez également vous impliquer du côté des prêts de l’investissement immobilier en:

  • Posséder une banque qui souscrit des hypothèques et des prêts immobiliers commerciaux. Cela peut inclure la propriété publique des stocks. Lorsqu’un investisseur institutionnel ou individuel analyse les actions d’une banque, il est avantageux de prêter attention à l’exposition immobilière des prêts bancaires.
  • Souscription de prêts hypothécaires privés pour les particuliers, souvent à des taux d’intérêt plus élevés pour vous compenser pour le risque supplémentaire, y compris peut-être une disposition de crédit-bail avec option d’achat.
  • Investir dans des titres mezzanine, ce qui vous permet de prêter de l’argent à un projet immobilier que vous pourrez ensuite convertir en prise de participation s’il n’est pas remboursé. Celles-ci sont parfois utilisées dans le développement de franchises hôtelières.

Il existe des sous-spécialités de l’investissement immobilier, notamment:

  • Louer un espace pour que vous ayez peu de capital immobilisé, l’améliorer, puis sous-louer ce même espace à d’autres pour des tarifs beaucoup plus élevés, créant des retours sur capital incroyables. Un exemple est une entreprise de bureau flexible bien gérée dans une grande ville où les travailleurs plus petits ou mobiles peuvent acheter du temps de bureau ou louer des bureaux spécifiques.
  • Acquisition de certificats de privilège fiscal. Il s’agit d’un domaine ésotérique de l’investissement immobilier et ne convient pas aux investisseurs privés ou inexpérimentés, mais qui – dans les bonnes circonstances, au bon moment et avec le bon type de personne – génère des rendements élevés pour compenser les maux de tête et les risques encourus.
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Fiducies de placement immobilier (FPI)

En plus de tout cela, vous pouvez réellement investir dans l’immobilier par le biais d’une fiducie de placement immobilier, ou FPI. Un investisseur peut acheter des FPI via un compte de courtage, Roth IRA ou un autre compte de dépôt quelconque. Les FPI sont uniques parce que la structure fiscale sous laquelle elles opèrent a été créée sous l’administration Eisenhower pour encourager les petits investisseurs à investir dans des projets immobiliers qu’ils n’auraient pas pu se permettre autrement, comme la construction de centres commerciaux ou d’hôtels. Les sociétés qui ont opté pour le traitement FPI ne paient aucun impôt fédéral sur le revenu de leurs sociétés tant qu’elles respectent quelques règles, notamment l’obligation de distribuer 90% ou plus des bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes.

Un inconvénient de l’investissement dans les FPI est que, contrairement aux actions ordinaires, les dividendes versés sur celles-ci ne sont pas des « dividendes qualifiés », ce qui signifie que le propriétaire ne peut pas profiter des faibles taux d’imposition disponibles pour la plupart des dividendes. Les dividendes des fiducies de placement immobilier sont plutôt imposés au taux personnel de l’investisseur. À la hausse, l’IRS a par la suite statué que les dividendes des FPI générés au sein d’un abri fiscal tel qu’un Rollover IRA ne sont en grande partie pas soumis à l’impôt sur le revenu des entreprises non lié, vous pouvez donc être en mesure de les détenir dans un compte de retraite sans trop vous soucier de la complexité fiscale , contrairement à une société en commandite principale.

(Si vous souhaitez en savoir plus sur ces titres uniques, commencez par consulter Investir dans l’immobilier par le biais de FPI, qui couvre la liquidité des FPI, les capitaux propres, comment utiliser les FPI à votre avantage d’investissement immobilier, et bien plus encore.)

Investir dans l’immobilier par l’accession à la propriété

Pour toutes les options d’investissement immobilier disponibles pour les investisseurs, la personne moyenne va obtenir sa première expérience de propriété immobilière de la manière traditionnelle: en achetant une maison.

Je n’ai jamais vu l’acquisition d’une maison de la même manière que la plupart des gens de la société. Au lieu de cela, je préfère considérer la résidence principale d’une personne comme un mélange d’utilité personnelle et d’évaluation financière, et pas nécessairement un investissement. Pour être plus direct, une maison n’est pas un investissement au même titre qu’un immeuble à appartements. À son meilleur, et dans les circonstances les plus idéales, la stratégie la plus sûre est de considérer une maison comme un type de compte d’épargne forcée qui vous donne beaucoup d’utilisation personnelle et de joie pendant que vous y résidez.

D’un autre côté, à l’approche de la retraite, si vous adoptez une vision globale de votre patrimoine personnel, la propriété pure et simple d’une maison (sans aucune dette à son encontre) est l’un des meilleurs investissements qu’une personne puisse faire. Non seulement les capitaux propres peuvent être exploités par le biais de certaines transactions, y compris les hypothèques inversées, mais les flux de trésorerie économisés grâce au fait de ne pas avoir à louer entraînent généralement des économies nettes – la composante de profit qui aurait été versée au propriétaire reste effectivement dans le propriétaire. poche. Cet effet est si puissant que même dans les années 1920, les économistes tentaient de trouver un moyen pour le gouvernement fédéral de taxer les économies en espèces sur la location pour les propriétaires sans dette, le considérant comme une source de revenus.

Il s’agit cependant d’un type d’investissement différent – quelque chose appelé «investissement stratégique». Si l’économie s’effondrait, tant que vous pourriez payer les impôts fonciers et l’entretien de base, personne ne pourrait vous expulser de votre maison. Même si vous deviez faire pousser votre propre nourriture dans un jardin, il y a un niveau de sécurité personnelle qui compte. Il y a des moments où les rendements financiers sont secondaires par rapport à d’autres considérations plus pratiques. Quoi que vous fassiez, cependant, ne sacrifiez pas votre liquidité pour essayer de créer trop rapidement des capitaux propres dans vos investissements immobiliers, car cela peut conduire à une catastrophe (y compris la faillite).

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Si vous épargnez pour acquérir une maison, l’une des grosses erreurs que je constate est que les nouveaux investisseurs mettent leur argent en bourse, que ce soit par le biais d’actions individuelles ou de fonds indiciels. Si vous avez la moindre chance d’avoir besoin de puiser dans votre argent d’ici cinq ans ou moins, vous n’avez aucune entreprise à vous approcher du marché boursier. Au lieu de cela, vous devriez suivre un mandat d’investissement connu sous le nom de préservation du capital. Voici les meilleurs endroits pour investir de l’argent que vous économisez pour un acompte.

Quel est le meilleur – Investir dans l’immobilier ou investir dans des actions?

L’une des questions les plus courantes que je rencontre concerne l’attractivité relative de l’investissement dans les actions par rapport à l’investissement dans l’immobilier. La version courte est que cela ressemble un peu à la comparaison de la glace à la vanille et au chocolat. Ils sont différents et, à mesure que votre valeur nette augmente, vous constaterez peut-être que les deux ont un rôle à jouer dans votre portefeuille global. Votre personnalité influencera également votre décision, car certaines personnes sont plus orientées vers la propriété d’actions ou la propriété immobilière, respectivement.

Risques liés à l’investissement immobilier

Un pourcentage substantiel des rendements immobiliers est généré grâce à l’utilisation de l’effet de levier. Un bien immobilier est acquis avec un pourcentage des fonds propres, le reste étant financé par emprunt. Il en résulte des rendements des capitaux propres plus élevés pour l’investisseur immobilier; mais si les choses tournent mal, cela peut entraîner la ruine beaucoup plus rapidement qu’un portefeuille d’actions ordinaires entièrement payées. (C’est vrai même si ce dernier a baissé de 90% dans un scénario de Grande Dépression, car personne ne pouvait vous forcer à liquider).

C’est pourquoi les investisseurs immobiliers les plus conservateurs insistent sur un ratio dette / fonds propres de 50% ou, dans les cas extrêmes, sur des structures de capitaux propres à 100%, qui peuvent toujours produire de bons rendements si les actifs immobiliers ont été judicieusement sélectionnés. Le milliardaire Charlie Munger parle d’un de ses amis avant l’effondrement immobilier de 2007-2009. Cet ami, un propriétaire très riche en Californie, a regardé autour de lui les évaluations élevées de ses propriétés et s’est dit: « Je suis plus riche que je n’aurais jamais dû l’être. Il n’y a aucune raison pour moi de prendre des risques pour le bien de plus .  » Cet ami a vendu bon nombre de ses propriétés et a utilisé le produit pour rembourser la dette des autres propriétés qu’il jugeait les plus attrayantes. En conséquence, lorsque l’économie s’est effondrée, les marchés immobiliers étaient en ébullition, les gens perdaient leurs propriétés à cause de la forclusion et les stocks bancaires s’effondraient – il n’avait pas à s’en soucier. Même si les loyers ont chuté en raison de difficultés financières des locataires, tout était encore excédentaire et il était armé de fonds qui continuaient de se reconstituer, lui permettant de profiter des actifs que tout le monde était obligé de vendre.

Arrêtez d’essayer de devenir riche si rapidement et contentez-vous de le faire de la bonne façon. Vous aurez beaucoup moins de stress dans votre vie et cela peut être très amusant.

Quelques réflexions finales sur l’investissement immobilier

Bien sûr, ce n’est que le début de votre cheminement vers la compréhension du sujet, car nous avons à peine effleuré la surface. L’investissement immobilier nécessite des années de pratique, d’expérience et d’exposition pour vraiment apprécier, comprendre et maîtriser.

Les meilleures villes pour investir dans l’immobilier.

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