FPI vs locations: quelle est la meilleure façon d’investir dans l’immobilier? | Ressources


De nombreux investisseurs comprennent pourquoi ils devraient investir dans l’immobilier à long terme. L’immobilier productif de revenus peut créer un flux de trésorerie fiable, nécessitant parfois très peu d’entretien de la part de l’investisseur. Le problème vient quand on essaie de déterminer la meilleure façon d’investir dans l’immobilier. Lorsqu’elles examinent les options d’investissement immobilier, la plupart des investisseurs qui n’ont pas de valeur nette élevée considèrent les immeubles locatifs et les FPI. Chaque option comporte ses propres avantages et inconvénients, qui conviennent davantage à certains investisseurs qu’à d’autres. Ici, nous examinons les avantages et les inconvénients des immeubles locatifs et des FPI, ainsi que d’autres facteurs dont les investisseurs devraient tenir compte avant de choisir comment investir dans l’immobilier.

Propriétés en location

Les investissements immobiliers locatifs peuvent être des opportunités lucratives pour ceux qui souhaitent jouer un rôle plus actif dans leurs investissements immobiliers. Ils peuvent générer des flux de trésorerie mensuels en plus d’une appréciation à plus long terme. Ils offrent également l’avantage de la propriété directe, qui présente des avantages fiscaux, et le potentiel de croissance de la valeur nette personnelle. Mais, ces avantages s’accompagnent d’une myriade de responsabilités continues du propriétaire qui nécessitent une attention constante et pratique.

Avantages

Les propriétés locatives peuvent offrir de nombreux avantages à un investisseur ayant les connaissances et le temps nécessaires pour les gérer. Lorsqu’un immeuble locatif fonctionne comme prévu, il peut offrir au propriétaire:

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  • Flux de trésorerie régulier: Les immeubles locatifs offrent un flux de trésorerie mensuel stable et fiable sous forme de revenus locatifs. Contrairement aux investissements sur le marché public, qui peuvent fluctuer non seulement chaque jour, mais chaque seconde de la journée, un propriétaire a l’esprit tranquille de son bail, qui dicte un montant de loyer convenu attendu des locataires au début de chaque mois. Tout comme deux têtes valent mieux qu’une, deux flux de revenus valent mieux qu’une. De multiples sources de revenus offrent une diversification supplémentaire, réduisant les risques et potentiellement augmentant les revenus.
  • Appréciation des actifs: En plus des paiements mensuels des locataires, les immeubles locatifs peuvent gagner de l’argent grâce à l’appréciation. La propriété immobilière confère à l’investisseur des avantages directs sous forme de capitaux propres. Si une propriété s’apprécie ou augmente en valeur, son profit potentiel pour l’investisseur à la vente augmente également.
  • Déductions fiscales: Les propriétaires d’immeubles locatifs peuvent déduire de leurs impôts la majorité des dépenses qu’ils engagent pour gérer le bien. Quelques exemples incluent les frais juridiques, les primes d’assurance, les taxes et les frais d’entretien payés pour l’exploitation de la propriété. Bien que vous ne puissiez pas déduire les coûts des améliorations immobilières en une seule année sur vos déclarations de revenus, il est possible de déclarer les façons dont vous améliorez la propriété, puis d’amortir les coûts sur la durée de vie de votre propriété. Ainsi, lorsque vous ajoutez de la valeur à la propriété sous forme d’aménagement paysager ou de nouveaux comptoirs afin d’obtenir un loyer mensuel plus élevé, vous pouvez amortir les coûts sur plusieurs années. Avec chaque déduction, vous réduisez votre revenu net et potentiellement le montant des impôts que vous devrez chaque année. De plus, si vous vendez un immeuble locatif et en achetez un autre dans le cadre d’une bourse 1031, vous pouvez reporter l’impôt sur les gains en capital. Cela peut préserver votre pouvoir d’achat et renforcer votre capacité à acheter une propriété plus chère.
  • Liberté et flexibilité: Vous êtes en charge et vous pouvez effectuer tous les appels sur votre investissement. Vous êtes en mesure de déterminer le montant à facturer dans votre bail immobilier, les rénovations à effectuer et le moment, avec qui travailler, ainsi que le coût de revente éventuel de la propriété et le calendrier de vente. Cependant, accompagnant cette liberté sont la responsabilité et la pression pour faire les bons appels.

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Désavantages

Les propriétés locatives peuvent offrir de grands avantages aux investisseurs, mais les responsabilités sont également nombreuses. De nombreuses pièces mobiles doivent être en bon état de fonctionnement pour qu’un bien locatif offre des retours dignes de l’engagement de temps et d’argent. Le succès d’un investissement immobilier locatif repose carrément sur les épaules de l’investisseur. S’il est acheté ou mal géré, un immeuble de placement potentiellement lucratif peut rapidement devenir un gouffre financier. Avant d’acheter un bien locatif, un investisseur doit considérer les obstacles inhérents, notamment:

  • Expertise étendue: Avant d’acheter la propriété, vous devez évaluer la viabilité de l’investissement. Cela signifie que vous avez besoin de l’expertise financière et immobilière requise pour déterminer le taux d’occupation prévu, les revenus de location mensuels, les coûts d’exploitation et les coûts de rénovation initiaux potentiels; plus les premières heures de travail requises de vous et / ou de vos employés pour préparer la propriété pour les locataires. Les propriétaires qui réussissent sont généralement soit des gestionnaires d’immeubles locatifs chevronnés, ayant une expérience dans chacun de ces domaines, soit ils ont accès aux services d’une équipe d’experts, y compris des gestionnaires immobiliers, une équipe d’entretien, un avocat et un comptable. L’emploi d’une équipe compétente peut vous aider à éviter les pièges potentiels. Mais les honoraires des experts peuvent également s’additionner, rongeant les bénéfices à emporter. Vous concédez également un certain contrôle, tout en conservant pleinement la responsabilité.
  • Gestion active des biens: Un bien locatif est l’un des investissements immobiliers les plus actifs que vous puissiez faire. En plus de l’expertise, vous devez également consacrer du temps à la gestion pratique. Une fois que vous achetez la propriété, en tant que propriétaire, vous êtes responsable de trouver des locataires, d’effectuer des vérifications de fond des locataires potentiels, de rédiger des contrats de location, de veiller à ce que les locataires respectent les contrats de location, de superviser l’entretien de la propriété, de fournir des réparations en temps opportun, des expulsions, etc. Vous pouvez embaucher une société de gestion immobilière pour vous décharger de certaines de ces responsabilités, mais vous abandonnez un certain contrôle et une partie de vos bénéfices. Peu importe qui gère l’immeuble de placement, si le gestionnaire n’effectue pas les réparations en temps opportun ou laisse un mauvais locataire incontrôlé, vous risquez que les locataires déduisent le loyer ou déménagent entièrement vers un immeuble mieux géré.
  • Accès au capital initial pour un acompte et / ou un prêt: En ce qui concerne les propriétés locatives, le vieil adage est vrai: vous avez besoin d’argent pour gagner de l’argent. Un investisseur immobilier locatif doit être en mesure de produire un acompte pour une propriété (ou obtenir un prêt hypothécaire qui ne nécessite pas d’acompte). Certaines propriétés, comme les immeubles de bureaux commerciaux ou les immeubles d’habitation multifamiliaux, nécessitent un financement encore plus important qu’une maison unifamiliale. En général, plus la portion du prix couverte par l’acompte est faible, plus le créancier hypothécaire paie d’intérêts au fil du temps. De plus, à moins que vous n’achetiez une propriété en argent comptant, vous devez obtenir un prêt à un taux d’intérêt qui tient compte de vos revenus locatifs mensuels prévus. Les taux d’intérêt élevés peuvent ronger les revenus mensuels, surtout si la propriété connaît un taux d’occupation inférieur à celui attendu.
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FPI

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui effectue des placements sous forme de dette ou de capitaux propres dans l’immobilier commercial. Les FPI ont été créées en 1960 pour permettre aux investisseurs individuels d’investir dans des biens immobiliers générateurs de revenus sans avoir à acheter une propriété entière. Les FPI offrent un moyen passif d’obtenir des rendements potentiellement importants en investissant dans l’immobilier. Avec cette approche passive, les investisseurs bénéficient de liquidités plus importantes et de responsabilités moindres.

Les FPI peuvent être classées selon l’accès des investisseurs de trois façons: les FPI privées, les FPI cotées en bourse et les FPI publiques non cotées. Les FPI privées sont généralement assorties d’un minimum d’investissement élevé, ce qui les met hors de portée de la majorité des investisseurs individuels. En conséquence, la majorité des investisseurs individuels peuvent, en réalité, choisir entre des FPI cotées en bourse et des FPI publiques non cotées.

Avantages

Les FPI offrent un accès facile à l’investissement immobilier pour ceux qui ne souhaitent pas devenir propriétaire. Les FPI peuvent offrir aux investisseurs des rendements comparables à ceux des immeubles locatifs sans aucun travail pratique ou responsabilité. Bien choisi, un FPI peut offrir les avantages suivants:

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  • Investissement passif: Contrairement à un immeuble locatif, où le succès de l’investissement repose entièrement sur l’investisseur, un FPI offre un moyen d’investir dans l’immobilier pour ceux qui préfèrent avoir moins d’obligations pratiques. Les investisseurs immobiliers passifs ne fournissent généralement que le capital d’un investissement et permettent aux professionnels d’investir en leur nom.
  • Aucune expertise requise: Parce que les investisseurs REIT ne gèrent pas leurs propres investissements, ils n’ont pas besoin de compétences en immobilier ou en finance pour réussir un investissement. Cependant, un investisseur doit comprendre les risques et avantages potentiels d’une opportunité avant d’investir.
  • Minimums d’investissement bas: Les FPI sont l’un des moyens les plus accessibles d’investir dans l’immobilier, principalement en raison de leur faible coût d’entrée. Les minimums d’investissement peuvent varier selon les types de FPI, mais les FPI cotées en bourse et les FPI publiques non cotées comportent des minimums d’investissement plus faibles que les FPI privées et les investissements immobiliers actifs, tels que les immeubles locatifs. Lorsque les immeubles locatifs peuvent aller de dizaines de milliers à des millions de dollars en coûts d’acquisition et d’exploitation, une part des FPI cotées en bourse et des FPI publiques non négociées peut souvent être achetée avec un investissement minimum de 1000 $ ou moins.
  • Liquidité: La plupart des FPI, en particulier les FPI cotées en bourse, offrent des liquidités beaucoup plus importantes que les immeubles locatifs. Un bien locatif est un investissement non liquide qui oblige un investisseur à immobiliser des milliers ou des millions de dollars dans une seule propriété pendant une longue période. En comparaison, les actions de FPI peuvent être achetées et vendues librement sur une base quotidienne, mensuelle ou trimestrielle (selon le type de FPI).
  • Diversification: À moins que vous ne possédiez de nombreuses propriétés différentes à travers le pays, vous ne pourrez probablement pas atteindre la même diversification en investissant activement dans des propriétés locatives que celles disponibles dans une FPI. Un FPI peut investir dans des dizaines ou des centaines de propriétés, ce qui rend le succès du FPI beaucoup moins tributaire du rendement d’un ou de deux actifs. Si un immeuble locatif sous-performait en raison de coûts de rénovation ou de taux de location inférieurs aux prévisions, l’investissement entraînerait des pertes beaucoup plus importantes pour un ou quelques grands investisseurs actifs par rapport à la propriété appartenant à un éventail d’investisseurs FPI.
  • Flux de trésorerie régulier: Les actionnaires de FPI tirent un revenu de leurs placements de FPI sous forme de dividendes. Contrairement aux immeubles locatifs, qui fournissent habituellement des flux de trésorerie mensuels sous forme de revenus de location, les dividendes des FPI offrent des flux de trésorerie mensuels ou trimestriels. Selon la loi, un FPI doit distribuer au moins 90% de son revenu imposable chaque année à ses actionnaires sous forme de dividendes. Le montant du dividende varie d’une FPI à l’autre et de la réussite de leurs investissements.
  • Avantages fiscaux: À partir de 2018, la structure d’entreprise de transfert de FPI typique a ouvert une nouvelle déduction fiscale pour les investisseurs FPI. Les investisseurs REIT peuvent désormais demander une déduction fiscale de 20% sur leurs revenus d’intérêts de prêt et de loyers. De plus, les FPI sont en mesure d’éviter la double imposition au niveau de l’entreprise et au niveau de l’investisseur individuel.
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Désavantages

Alors que les FPI peuvent aider les investisseurs à commencer à investir dans l’immobilier sans beaucoup de temps ou d’argent, les avantages de certaines FPI sont beaucoup plus attrayants que d’autres. Lors du choix parmi les options d’investissement de FPI, il est important d’évaluer les attributs de chacun, car ils peuvent varier en termes de rendement, de diversification, de durée, etc. Il est également important d’évaluer les désavantages potentiels parmi les FPI, notamment:

  • Volatilité: Les FPI cotées en bourse sont négociées sur le marché boursier, ce qui les rend susceptibles de fluctuer parallèlement à la hausse et à la baisse du marché boursier, que la valeur de la propriété appartenant au FPI ait changé ou non. Ces changements affectent constamment la valeur de chaque action. Cependant, il est important de noter que ce type de volatilité affecte uniquement les FPI cotées en bourse. Comme leur nom l’indique, non négocié Les FPI ne sont pas négociées en bourse, ce qui signifie que la valeur de chaque action est sujette uniquement aux changements dans l’immobilier sous-jacent. Par exemple, une part dans un Fundrise eREIT (une FPI non négociée), ne change pas de valeur en réponse à une flambée ou une chute du marché boursier. Au lieu de cela, sa valeur change en réponse aux changements dans l’immobilier sous-jacent qu’elle possède. Ces changements peuvent impliquer une appréciation, des ventes, des fluctuations de postes vacants ou des améliorations locatives.
  • Corrélation: Comme mentionné ci-dessus, parce que les FPI cotées en bourse sont simplement que – cotées en bourse – la valeur de leurs actions est corrélée aux fluctuations du marché boursier. Alors que les FPI cotées en bourse peuvent fournir un bassin diversifié de biens immobiliers, les FPI cotées en bourse n’offrent pas de diversification à un portefeuille d’investissements sur le marché public, comme les actions et les obligations. Cependant, comme les FPI non négociés ne sont pas négociés publiquement, ils peuvent offrir une diversification à un portefeuille d’actions et d’obligations du marché public ainsi qu’à un portefeuille diversifié de biens immobiliers.
  • Moins de contrôle: Les immeubles locatifs offrent aux investisseurs une grande liberté et flexibilité, accompagnée cependant d’une pleine responsabilité économique. Les FPI, en revanche, imposent aux investisseurs moins de responsabilités, au détriment du contrôle. Les investisseurs REIT n’ont pas leur mot à dire dans le fonctionnement de leur investissement, mais ils partagent néanmoins ses rendements. Cela peut être un arrangement idéal pour un investisseur passif, un investisseur immobilier inexpérimenté ou même un investisseur immobilier expérimenté qui n’a pas de temps libre à consacrer à des propriétés locatives – mais c’est un compromis qui doit être pleinement évalué avant de choisir de placer votre argent entre les mains d’autres gestionnaires.
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Évaluer vos options

De nombreux investisseurs comprennent les avantages de l’ajout de biens immobiliers à leur portefeuille d’investissement. Il peut devenir un flux de trésorerie précieux lorsqu’il est bien géré, créant une source de revenu fiable et favorisant la liberté financière. Avant de commencer, il est important d’évaluer quelle option maximise le potentiel de retour pour votre expertise particulière et votre engagement de temps, d’argent et de responsabilité.

Posez-vous des questions clés comme celles-ci, pour vous guider vers le type d’investissement immobilier qui vous convient le mieux:

  • Avez-vous le temps, l’expertise et le désir de jouer un rôle actif dans la prise de décisions concernant votre propriété, comme dans le cas de la propriété d’un bien locatif? Ou préférez-vous jouer un rôle plus passif, en choisissant d’investir dans une option gérée par des professionnels, comme une FPI?
  • De combien de capitaux disposez-vous pour votre investissement initial? Pouvez-vous vous permettre un acompte important, ou le coût inférieur des actions de FPI est-il plus réalisable?
  • Si vous êtes intéressé par une FPI, quel type vous convient le mieux? Vous souhaitez une FPI cotée en bourse, afin que votre investissement soit en corrélation avec le marché boursier, enclin à profiter de ses pics mais aussi susceptible de souffrir de sa volatilité et de ses chutes? Ou un FPI non négocié, comme Fundrise’s eREIT, protégé des changements du marché boursier, conviendrait-il mieux à vos besoins?

Peu importe ce que vous choisissez, investir dans l’immobilier est un excellent moyen de renforcer votre liberté financière et votre stabilité. Alors que l’immobilier est l’actif de choix des investisseurs de premier plan depuis des décennies, l’émergence de nouvelles technologies et réglementations a ouvert l’accès aux avantages immobiliers comme jamais auparavant.



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