Un guide d’investissement immobilier


Lorsque vous songez à acheter un bien immobilier, la première chose qui vous vient probablement à l’esprit est votre maison. Mais la propriété physique peut également jouer un rôle dans un portefeuille, notamment comme couverture contre le marché boursier. Cependant, alors que l’immobilier est devenu un véhicule d’investissement populaire au cours des 50 dernières années, acheter et posséder des briques et du mortier est beaucoup plus compliqué que d’investir dans des actions et des obligations. Dans cet article, nous examinerons les principales options pour les investisseurs individuels, répertoriées dans l’ordre approximatif de la façon dont elles dirigent un investissement immobilier et des raisons d’investir.

Propriétés locatives de base

Il s’agit d’un investissement aussi ancien que la pratique de la propriété foncière. Une personne achètera une propriété et la louera à un locataire. Le propriétaire, le propriétaire, est responsable du paiement de l’hypothèque, des taxes et de l’entretien de la propriété.

Idéalement, le propriétaire facture un loyer suffisant pour couvrir tous les coûts susmentionnés. Un propriétaire peut également facturer plus pour produire un profit mensuel, mais la stratégie la plus courante est d’être patient et de ne facturer que suffisamment de loyer pour couvrir les dépenses jusqu’à ce que l’hypothèque soit payée, date à laquelle la majorité du loyer devient un profit. De plus, la valeur de la propriété peut également s’être appréciée au cours de l’hypothèque, laissant au propriétaire un bien plus précieux. Selon le US Census Bureau, la valeur de l’immobilier dans ce pays a constamment augmenté de 1940 à 2006. Bien qu’il y ait eu une baisse pendant la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008 à 2010, elle a maintenant rebondi et a augmenté dans l’ensemble.

Un investisseur doit connaître le marché sur lequel il recherche un bien ou engager un expert pour l’aider. Pour les investisseurs qui recherchent un flux de revenus provenant de propriétés locatives, les aspects les plus importants à considérer sont l’emplacement de la propriété et les taux de location du marché. Quant à l’emplacement, de nombreuses locations réussies sont situées à proximité des grandes écoles. Par exemple, si vous achetez une propriété près d’une université d’État, les étudiants voudront probablement la louer année après année. Il existe également de nombreuses autres caractéristiques d’un bien locatif rentable, et certaines prennent du temps à apprendre.

Il y a, bien sûr, des imperfections sur ce qui semble être un investissement idéal. Vous pouvez vous retrouver avec un mauvais locataire qui endommage la propriété ou, pire encore, finit par n’avoir aucun locataire. Cela vous laisse un flux de trésorerie mensuel négatif, ce qui signifie que vous devrez peut-être vous démener pour couvrir vos paiements hypothécaires. Il faut aussi trouver la bonne propriété. Vous voudrez choisir une zone où les taux d’inoccupation sont bas et choisir un endroit que les gens voudront louer.

Une fois que vous avez trouvé une propriété idéale dans une zone où les gens veulent louer, utilisez un calculateur d’hypothèque pour déterminer le coût total de la propriété avec intérêt. Il vaut également la peine de rechercher différents types d’hypothèques afin de garantir un taux d’intérêt avantageux pour votre location.

La plus grande différence entre un bien locatif et d’autres investissements est peut-être la quantité de temps et de travail que vous devez consacrer à l’entretien. Si vous ne le souhaitez pas, vous pouvez engager un gestionnaire immobilier professionnel. Mais son salaire devient alors une dépense qui impacte la rentabilité de votre investissement. (Pour une lecture connexe, voir «4 façons d’évaluer une propriété locative immobilière»)

Le revers de la médaille: le commerce immobilier

C’est le côté sauvage de l’investissement immobilier. Comme les commerçants de jour qui sont à des lieues d’un investisseur acheteur-détenteur, les commerçants immobiliers sont une race entièrement différente des propriétaires d’achat-et-location. Les commerçants immobiliers achètent des propriétés avec l’intention de les conserver pendant une courte période, souvent pas plus de trois à quatre mois, après quoi ils espèrent les vendre à profit. Cette technique est également appelée retournement et est basée sur l’achat de propriétés qui sont soit considérablement sous-évaluées, soit dans une zone très chaude.

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Les palmes de propriété pure ne mettront pas d’argent dans une propriété pour des améliorations; l’investissement doit avoir la valeur intrinsèque pour réaliser un bénéfice sans altération, ou ils ne le considéreront pas. Le retournement de cette manière est un investissement en espèces à court terme.

Si un flipper de propriété se retrouve dans une situation où il ne peut pas décharger une propriété, cela peut être dévastateur parce que ces investisseurs ne gardent généralement pas assez d’argent liquide pour payer l’hypothèque sur une propriété à long terme. Cela peut entraîner des pertes continues pour un commerçant immobilier qui n’est pas en mesure de décharger la propriété dans un mauvais marché.

Il existe également la deuxième classe de nageoires immobilières. Ces investisseurs font leur argent en achetant des propriétés bon marché ou à un prix raisonnable et en ajoutant de la valeur en les rénovant. Ils vendent ensuite la propriété après des rénovations à un prix plus élevé. Cela peut être un investissement à plus long terme, selon l’étendue des améliorations. La caractéristique limitative de cet investissement est qu’il prend beaucoup de temps et ne permet souvent aux investisseurs d’acquérir qu’une propriété à la fois.

Groupes d’investissement immobilier

Les groupes d’investissement immobilier sont un peu comme de petits fonds communs de placement pour des propriétés locatives. Si vous souhaitez être propriétaire d’un immeuble locatif, mais que vous ne voulez pas être gêné par un propriétaire, un groupe d’investissement immobilier peut être la solution pour vous.

Une entreprise achètera ou construira un ensemble de bâtiments, souvent des appartements, puis permettra aux investisseurs de les acheter via l’entreprise, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonomes, mais la société exploitant le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, en prenant soin de l’entretien, en annonçant les unités vacantes et en interrogeant les locataires. En échange de cette gestion, l’entreprise prend un pourcentage du loyer mensuel.

Il existe plusieurs versions de groupes d’investissement, mais dans la version standard, le bail est au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les vacances occasionnelles, ce qui signifie que vous recevrez suffisamment pour payer l’hypothèque même si votre unité est vide. La qualité d’un groupe d’investissement dépend entièrement de l’entreprise qui le propose. En théorie, c’est un moyen sûr d’entrer dans l’investissement immobilier, mais les groupes sont vulnérables aux mêmes frais qui hantent l’industrie des fonds communs de placement. Encore une fois, la recherche est la clé.

Partenariats immobiliers limités

Une société en commandite immobilière (RELP) est similaire à un groupe d’investissement immobilier: c’est une entité formée pour acheter et détenir un portefeuille de propriétés, ou parfois juste une propriété – seulement elle existe depuis un nombre fini d’années. Un gestionnaire immobilier expérimenté ou une société de promotion immobilière sert d’associé commandité. Des investisseurs extérieurs sont alors recherchés pour financer le projet immobilier, en échange d’une part de propriété en tant que commanditaires. Ils peuvent recevoir des distributions périodiques des revenus générés par les propriétés du RELP, mais le véritable gain survient lorsque les propriétés sont vendues – espérons-le, avec un bénéfice important – et que le RELP se dissout en cours de route.

FPI

Tout comme les actions ordinaires versant des dividendes, les FPI conviennent aux investisseurs en bourse qui souhaitent un revenu régulier, bien qu’elles offrent également la possibilité d’une appréciation. Les FPI permettent aux investisseurs d’investir dans des propriétés non résidentielles telles que des centres commerciaux (environ un quart de toutes les FPI se spécialisent dans ces domaines), des établissements de soins de santé, des hypothèques ou des immeubles de bureaux. Par rapport aux types d’investissement immobilier susmentionnés, les FPI sont également très liquides.

Fonds communs de placement immobilier

Les fonds communs de placement immobiliers investissent principalement dans des FPI et des sociétés d’exploitation immobilière. Ils offrent la possibilité d’acquérir une exposition diversifiée à l’immobilier avec un capital relativement faible. Selon leur stratégie et leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d’actifs beaucoup plus large que celle qui peut être obtenue en achetant des actions individuelles de FPI, ainsi que la possibilité de réduire les coûts de transaction et les commissions.

Comme les FPI, ces fonds sont assez liquides. Un autre avantage important pour les investisseurs particuliers est l’information analytique et de recherche fournie par le fonds sur les actifs acquis et le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance d’investissements immobiliers spécifiques et en tant que classe d’actifs. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent investir dans une famille de fonds communs de placement immobilier, surpondérant tactiquement certains types de propriétés ou régions pour maximiser le rendement.

Pourquoi investir dans l’immobilier?

L’immobilier peut améliorer le profil de risque et de rendement du portefeuille d’un investisseur, offrant des rendements compétitifs ajustés au risque. Même en tenant compte de la crise des prêts hypothécaires à risque, l’immobilier commercial sur le marché privé a enregistré une moyenne de 8,4% sur la période de 10 ans de 2000 à 2010, selon les données du Conseil national des fiducies de placement immobilier (NCREIF). Et généralement, le marché immobilier est caractérisé par une faible volatilité, en particulier par rapport aux actions et aux obligations.

L’immobilier est également attrayant par rapport aux sources de revenus plus traditionnelles. Cette classe d’actifs se négocie généralement avec une prime de rendement par rapport aux bons du Trésor américain et est particulièrement intéressante dans un environnement où les taux du Trésor sont bas.

Diversification et protection

Un autre avantage d’investir dans l’immobilier est son potentiel de diversification. L’immobilier a une corrélation faible et, dans certains cas, négative, avec d’autres grandes catégories d’actifs – ce qui signifie que lorsque les stocks sont en baisse, l’immobilier est souvent en hausse. En fait, dans 14 des 15 marchés baissiers précédents, remontant à 1956, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté, selon les données de Robert Shiller de l’Université de Yale, co-créateur de l’indice des prix des logements Case-Shiller. Bien sûr, il y a des exceptions: l’immobilier en réserve avec les actions pendant la Grande Récession (bien qu’il s’agissait d’une anomalie, fait valoir Schiller, reflétant le rôle des prêts hypothécaires à risque dans le déclenchement de la crise).

Cela signifie que l’ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire sa volatilité et fournir un rendement par unité de risque plus élevé. Plus l’investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture: plus de véhicules indirects cotés en bourse, comme les FPI, refléteront évidemment la performance globale du marché boursier (et certains analystes pensent que les deux deviendront de plus en plus corrélés, maintenant que la FPI les actions sont représentées sur le S&P 500). Fait intéressant, cependant, cela a également changé récemment. Selon une étude de la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), la corrélation entre les FPI cotées et le grand marché boursier a atteint son plus bas niveau en 12 ans « , suggérant que quels que soient les facteurs qui poussent la partie non FPI de la ne se répercutera pas nécessairement sur le marché des FPI « , a conclu un article sur Reit.com, le site Web de l’association.

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Parce qu’il est adossé à de la brique et du mortier, l’immobilier comporte également moins de conflits principal-agent ou la mesure dans laquelle l’intérêt de l’investisseur dépend de l’intégrité et de la compétence des gestionnaires et des débiteurs. Même les formes d’investissement les plus indirectes offrent une certaine protection: les FPI, par exemple, exigent qu’un pourcentage minimum des bénéfices soit versé sous forme de dividendes.

Couverture de l’inflation

La capacité de couverture de l’inflation de l’immobilier découle de la relation positive entre la croissance du PIB et la demande de biens immobiliers. À mesure que les économies se développent, la demande de biens immobiliers fait augmenter les loyers, ce qui se traduit à son tour par des valeurs en capital plus élevées. Par conséquent, l’immobilier a tendance à maintenir le pouvoir d’achat du capital, en contournant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en incorporant une partie de la pression inflationniste, sous la forme d’une appréciation du capital.

Le pouvoir de levier

À l’exception des FPI, investir dans l’immobilier donne à l’investisseur un outil qui n’est pas disponible pour les investisseurs en bourse: l’effet de levier. Si vous souhaitez acheter un stock, vous devez payer la valeur totale du stock au moment où vous passez la commande d’achat – sauf si vous achetez sur marge. Et même alors, le pourcentage que vous pouvez emprunter est encore bien inférieur à celui de l’immobilier, grâce à cette méthode de financement magique, l’hypothèque.

La plupart des hypothèques conventionnelles nécessitent un acompte de 20%. Cependant, selon l’endroit où vous vivez, vous pourriez trouver une hypothèque qui ne nécessite que 5%. Cela signifie que vous pouvez contrôler l’ensemble de la propriété et les capitaux propres qu’elle détient en ne payant qu’une fraction de la valeur totale. Bien sûr, la taille de votre hypothèque affecte le montant de la propriété que vous détenez réellement dans la propriété, mais vous la contrôlez dès la signature des documents.

C’est ce qui enhardit les flippers immobiliers et les propriétaires. Ils peuvent contracter une deuxième hypothèque sur leur logement et verser des acomptes sur deux ou trois autres propriétés. Qu’ils les louent pour que les locataires paient l’hypothèque ou qu’ils attendent une occasion de vendre pour un profit, ils contrôlent ces actifs, bien qu’ils n’aient payé qu’une petite partie de la valeur totale.

L’inconvénient de l’investissement immobilier: l’illiquidité

Le principal inconvénient de l’investissement dans l’immobilier est l’illiquidité ou la difficulté relative de convertir un actif en espèces et de trésorerie en actifs. Contrairement à une transaction sur actions ou sur obligations, qui peut être réalisée en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois à clôturer. Même avec l’aide d’un courtier, trouver simplement la bonne contrepartie peut représenter quelques semaines de travail. Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers offrent une meilleure liquidité et une meilleure tarification du marché, mais se traduisent par une volatilité plus élevée et des avantages de diversification inférieurs, car ils ont une corrélation beaucoup plus élevée avec le marché boursier global que les investissements immobiliers directs. (Pour une lecture connexe, voir «De combien d’argent avez-vous besoin pour investir dans l’immobilier?»)

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