Le portefeuille Nest Egg: Atrium European Real Estate: toujours une entreprise indépendante avec un rendement de 7,7% – Atrium European Real Estate Limited (OTCMKTS: ATRBF)


introduction

Cela fait presque six mois depuis la précédente mise à jour du portefeuille Nest Egg. Ce n’est guère une surprise étant donné que ce portefeuille était principalement destiné à être une sorte de portefeuille «acheter et conserver» pour minimiser les frais de transaction. Cela étant dit, une mise à jour est attendue car toutes les options vendues ont maintenant expiré et nous devons ajouter des chèques de dividendes au solde de trésorerie.

L’objectif principal de cet article sera Atrium European Real Estate (OTCPK: ATRBF) où son actionnaire principal n’a pas réussi à racheter. Étonnamment, le cours de l’action d’Atrium ne s’est pas effondré après que les actionnaires désintéressés ont bloqué l’offre, le seuil de 75% requis n’ayant pas été atteint.

Mise à jour du portefeuille

Atrium European Real Estate – Quo Vadis?

À propos de l’offre de rachat échouée

Juste après la publication de l’édition précédente du Nest Egg Portfolio, Atrium European Real Estate (OTCPK: ATRBF) a reçu une offre de rachat de Gazit-Globe (OTCPK: GZTGF), son principal actionnaire. Gazit a offert 3,75 EUR en espèces par action d’Atrium dans le cadre d’une opération qui comprenait une structure spéciale par laquelle Atrium suspendrait son dividende pendant le processus de rachat, et ce dividende ferait alors partie des 3,75 EUR offerts par Gazit.

Source: Euronext.com

Selon la circulaire, Gazit prévoyait d’obliger Atrium à payer un dividende de 60 cents sur ses propres réserves, ce qui réduirait le prix d’achat effectif à 3,15 EUR (3,75 EUR – 60 cents). Techniquement et théoriquement, c’est une bonne décision, mais je n’ai pas été très impressionné.

Atrium avait payé ses dividendes trimestriels à titre de remboursements de capital, ce qui est plus avantageux sur le plan fiscal car il n’y a pas de retenue à la source sur ces dividendes. Cependant, les plans de Gazit viennent de qualifier le versement de 60 cents de «dividende» et non de remboursement de capital. Cela signifie que pour la plupart des investisseurs (particuliers) qui devraient payer une taxe sur les dividendes de 15 à 35% sur ce dividende de 60 cents, la juste valeur du dividende de 60 cents était d’environ 40 à 51 cents, ce qui a réduit la juste valeur du proposition de rachat à 3,55-3,66 EUR.

Les actionnaires n’ont pas été impressionnés (pas plus que moi, et dans le portefeuille ESCI, l’intégralité de la position Atrium a été vendue juste après l’annonce de l’offre), et bien que le conseil d’administration d’Atrium ait continué de faire avancer l’accord en annonçant sa période de go-shop résultats. C’était aussi la toute première fois que je voyais une société cotée en bourse mener une enquête anonyme pour vérifier comment ses actionnaires pensaient à l’accord.

Dans une mise à jour de septembre, Atrium a publié un communiqué de presse très déroutant indiquant que son conseiller en matière de procuration avait parlé avec 92% des actionnaires minoritaires (ce qui m’a surpris car ce serait un pourcentage extrêmement élevé – et personne ne m’avait contacté à ce moment-là. ), mais apparemment le libellé du communiqué de presse était incorrect:

Source: communiqué de presse

Ainsi, le conseiller en matière de procuration Boudicca n’a pas parlé à 92% des actionnaires minoritaires, mais à moins de 20% d’entre eux, dont 92% ont déclaré qu’ils soutiendraient l’accord. Et c’est une énorme différence car trois mois plus tard, l’accord a été rejeté par les actionnaires lors d’une assemblée générale. Eh bien, techniquement, il n’a pas été rejeté car la majorité des actions avec droit de vote (un peu plus de 66%) étaient en faveur de l’accord, mais il n’a pas atteint le seuil de 75%. Mais il y a d’autres implications lorsque vous regardez le résultat du vote:

Source: communiqué de presse

En septembre 2019, le mandataire avait tendu la main à 19,79% du flottant (29,88 millions d’actions) dont 92% (27,5 millions d’actions) penche en faveur de l’offre. Cela signifie que sur les 29,5 millions d’actions supplémentaires qui ont voté (la différence entre les 59,444 millions d’actions votées et les 29,88 millions d’actions interrogées par le mandataire d’Atrium), seules 10,3 millions d’actions ont voté en faveur de l’accord. Ce pourcentage est exceptionnellement bas et pourrait indiquer que certains actionnaires qui étaient à l’origine enclins à accepter l’offre de septembre ont changé d’avis et ont par la suite voté contre.

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Dans tous les cas, Atrium restera une société autonome pour le moment, nous devons donc revoir la situation financière de la société pour déterminer si nous devons continuer à conserver la position existante.

Malheureusement, la mise à jour d’Atrium au troisième trimestre a été extrêmement brève, car la société vient d’annoncer quelques chiffres sans fournir trop de détails. Comme vous pouvez le voir dans l’image ci-dessous, les revenus locatifs nets ont augmenté d’environ 2% en dehors de la Russie, mais les opérations russes sont un frein au résultat car les revenus locatifs nets totaux ont diminué de 1,2% une fois la Russie incluse.

Source: mise à jour Q3

Cela signifie que les revenus locatifs en euros en Russie ont diminué d’un pourcentage assez important. Alors que les revenus locatifs nets de la division russe se sont élevés à 31,3 M EUR au 9 M 2019, ils ont diminué à 26,7 M EUR au cours des neuf premiers mois de cette année, soit une baisse de 15%. On pourrait conclure qu’Atrium répond à toutes les attentes, mais devra surveiller ses actifs russes pour tenter de renverser le navire.

Malgré toutes les histoires sombres et tragiques sur l’immobilier commercial, le taux d’occupation d’Atrium est resté très élevé à 95,9% (aucune ventilation par pays n’a été fournie, il sera donc intéressant de voir comment le taux de vacance en Russie a évolué et comment Atrium prévoit de s’améliorer. sa performance dans le pays) tandis que deux centres commerciaux polonais ont été vendus à un prix modique à leur valeur comptable respective.

Il existe également une certaine incertitude quant au dividende, car Atrium ne s’est pas vraiment engagé à verser un dividende et le FPI pourrait saisir le rachat annulé comme une opportunité de réduire le dividende. Cependant, étant donné que le conseil d’administration a convenu d’annoncer un dividende de 13,5 cents au lieu des deux paiements trimestriels «manqués» pendant le processus de rachat, Atrium maintiendra le dividende inchangé, en payant 6,75 cents par trimestre.

Conclusion

Il semble que la société se ressaisisse toujours après l’échec de l’opération de rachat, mais je suis impatient de présenter les résultats du FPI pour l’exercice 2019, qui devraient être publiés d’ici la fin février. Nous verrons très probablement également une orientation détaillée pour l’exercice en cours ainsi qu’un engagement à verser un dividende trimestriel.

À ce titre, je suis actuellement en train de «détenir» la position dans Atrium European Real Estate. À ce stade, je ne suis pas prêt à ajouter plus avant que le dividende ne soit plus clair (et plus important: le traitement fiscal du dividende, car je préfère évidemment les remboursements de capital en franchise d’impôt).

Ce n’est peut-être pas une mauvaise chose de voir Atrium rester indépendant et je serais intéressé à ajouter à la position basée sur les perspectives pour 2020 (et au-delà) ou si le prix de l’action redescend au niveau avant l’annonce de l’offre de rachat.

Autres ajouts / suppressions

Cinq options vendues étaient en circulation dans la précédente mise à jour du portefeuille Nest Egg:

Source: article précédent

Le P8.75 septembre Acerinox (OTC: ANIOF) (OTCPK: ANIOY) a expiré dans l’argent mais le put de décembre a expiré hors de l’argent, donc 100 actions à 8,75 EUR (+3 EUR de frais de transaction) ont été ajoutées au portefeuille. L’option de vente Wereldhave (OTC: WRDEF) a également expiré dans l’argent résultant en 100 actions supplémentaires à 24,00 EUR (à nouveau +3 EUR de frais de transaction). Sortie de fonds totale: 3281 EUR

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Ces achats ont été financés en partie par l’option d’achat sur Orange Belgique (OTC: MBSRF) (OTC: MBSRY) qui a expiré dans l’argent, ce qui a entraîné le rachat de 100 actions à 18 EUR par action. L’encaissement net après déduction des frais de transaction s’est élevé à 1797 EUR. Le dividende net entrant de 1610 EUR (voir plus loin) a couvert le besoin de financement restant.

L’option de vente Total (TOT) a expiré en décembre et comme le cours de clôture à l’échéance était de 49,07 EUR, le put a clairement expiré.

Orange Belgique terminé l’année très fort, et je vends les 100 actions restantes pour 20,80 EUR. Flux total de trésorerie: 2070 EUR après déduction des frais de transaction de 10 EUR.

La position de trésorerie solide nous permet également maintenant de faire la moyenne de certaines positions actuellement sous-marines. Plutôt que d’acheter des actions supplémentaires, j’écris 1 option de vente Glencore (OTCPK: GLCNF) (OTCPK: GLNCY) avec un prix d’exercice de 230 pence expirant en mars avec une prime d’option de 10,75 pence. Il en résulte une entrée de trésorerie de 107,5 GBP (les options sur Glencore ont une taille standard de 1000 actions par contrat) ou 126 EUR avant frais de transaction et 123 EUR en tenant compte de ces dépenses. Cela vient s’ajouter aux 300 actions que j’ai achetées en août.

Vodafone (VOD) s’échange désormais environ 30% de moins que notre prix d’achat moyen de 2,41 EUR (je fournirai une mise à jour sur Vodafone bientôt) et j’écris 1 option de vente (avec un contrat représentant à nouveau 1000 actions) expirant en février avec un prix d’exercice de 145 pence pour 4,25 pence. L’encaissement est de 42,5 GBP, et 47 EUR après avoir pris en compte les frais de transaction.

Source: Capture d’écran Interactive Brokers

Dividendes entrants

Après l’échec de l’opération de rachat, Atrium a versé deux dividendes trimestriels à titre de remboursement de capital en franchise d’impôt le 30 décembre th, et autres FPI Biens Eurocommerciaux (OTC: EUCMF) a payé son dividende annuel de 2,18 EUR en novembre. Comme le rapport d’échange pour le dividende en actions n’était pas bon, nous avons choisi de prendre le dividende en espèces. Bpost (OTC: BPOSF) (OTCPK: BPOSY) a payé un dividende brut de 0,62 EUR le 9 décembre e tandis que son collègue néerlandais PostNL (OTCPK: PNLYY) payé un dividende de 8 cents en août 2019. Contrairement au dividende Eurocommercial, nous prenons le dividende PostNL en stock car les dividendes en actions sont exempts de toute retenue à la source aux Pays-Bas. Le rapport d’échange était de 22,345 droits au dividende pour une nouvelle action exonérée d’impôt de PostNL. Les 1750 actions du portefeuille nous ont donné droit à 78 actions nouvelles et 57 cents de dividende en espèces (qui sont ignorés).

Grâce à certains poids lourds et aux deux dividendes trimestriels de Total, Shell (RDS.A) (RDS.B) et Wereldhave, nous sommes en mesure d’ajouter 1610 EUR en espèces et 78 nouvelles actions de PostNL au portefeuille. J’attends également un acompte sur dividende de Groupe BT (BT) (OTCPK: BTGOF) mais je ne les ai pas encore reçus, je les conserverai donc pour une prochaine mise à jour. Je reste confiant dans la surpondération du portefeuille de BT Group. En outre, les 100 dividendes supplémentaires de la position supplémentaire dans Wereldhave au quatrième trimestre ont entraîné 53 EUR supplémentaires (arrondis à la baisse). Je m’attends (et j’espère) à une réduction du dividende de Wereldhave à partir de cette année dans le but de conserver plus de liquidités en interne pour investir dans les centres commerciaux.

Un dividende de Red Electrica de Espana (OTC: RDEIF) (OTCPK: RDEIY) devrait également frapper le compte sous peu. J’examinerai de plus près le REE dans un proche avenir pour voir si nous devrions ajouter à la position actuelle.

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Le portefeuille actuel + mises à jour

Le portefeuille a maintenant été mis à jour. Comme vous le constatez, le ratio de couverture des engagements d’options de vente est supérieur à 200% et compte tenu de la position de trésorerie élevée du portefeuille Nest Egg, je chercherai à déployer les liquidités en ajoutant (aux positions existantes) ou en écrivant des options de vente supplémentaires. les options car les primes d’options pourraient être considérées comme un retour sur la trésorerie. La prime d’option reçue de 170 EUR après dépenses sur les deux options de vente est en fait assez attrayante car elle représente un rendement supérieur à 1,5% sur la totalité de la position de trésorerie dans un délai de 1 à 2 mois.

La performance du portefeuille

Comme vous avez déjà beaucoup de mises à jour du portefeuille à digérer, plutôt que de mettre en évidence des nouvelles / faits / potins intéressants d’Europe, je pense qu’il est logique de fournir un aperçu du portefeuille. Utilisation des cours de clôture du lundi 6 janvier e et un taux de change GBP / EUR de 1,177, le portefeuille a actuellement une valeur de 104 644 EUR. Cela exclut la valeur à la valeur de marché des options de vente vendues.

Source: fichier Excel de l’auteur, basé sur les cours de clôture de Yahoo Finance

Certes, la performance n’est pas impressionnante étant donné que nous avons commencé avec 100 000 EUR et il serait trop facile de blâmer les frais de transaction (et les taxes sur les dividendes) pour cette performance. Les frais de transaction auraient fait une différence, mais ne seraient pas suffisants pour combler l’écart avec les indices de référence.

Certains investissements ont été décevants. Bpost, RTL Group et Wereldhave ont des graphiques difficiles à regarder, mais je soutiens fermement la décision d’investir dans ces sociétés. Bpost a finalement réduit son dividende et Wereldhave le fera très probablement (et devrait!) Cette année et, espérons-le, cela aidera le FPI à rétablir la crédibilité auprès de ses actionnaires.

Conclusion

Le portefeuille Nest Egg était en retard pour une mise à jour et après avoir pris en compte les nouvelles positions et les expirations d’options, la position de trésorerie est maintenant passée à près de 10 000 EUR (sur une taille totale de portefeuille de près de 105 000 EUR). Je chercherai à déployer les liquidités et la récente volatilité sur les marchés boursiers peut être utile pour investir les liquidités ou pour profiter des primes d’options plus élevées pour souscrire des options de vente.

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Divulgation: Je suis / nous sommes longtemps ATRBF. J’ai écrit cet article moi-même et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation commerciale avec une entreprise dont le stock est mentionné dans cet article.

Divulgation supplémentaire: Aussi long: ANIOF, BPOSF, BTGOF, EUCMF, GLCNF, PNLYY, TOT, WRDEF



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