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Logement locatif indien – Une catégorie d’actifs compliquée

Publié le 10 janvier 2020

Prashant Thakur, directeur et chef – Recherche, ANAROCK Property Consultants

Au fil des ans, l’évolution du marché indien du logement locatif a été curieusement déséquilibrée, alors même que les tendances la conduite a considérablement changé.

La demande de logements locatifs est principalement tirée par la population salariée. Un grand pourcentage de locataires dans des villes comme Bengaluru, Hyderabad, Pune et Mumbai appartiennent au segment des salariés et appartiennent à des secteurs tels que l’informatique / ITeS, BFSI, Pharma et les services. En fait, les secteurs IT / ITeS et BPO – les principaux moteurs de l’espace commercial dans des villes comme Bengaluru, Hyderabad, Pune et Chennai – ont provoqué une migration régulière vers ces villes. En conséquence, la demande de logements locatifs augmente régulièrement.

Performance en tant que classe d’actifs d’investissement

On pourrait penser que l’augmentation de la demande de logements locatifs améliorerait également sa performance en tant que classe d’actifs d’investissement. Même si le marché locatif a connu une croissance constante dans les grandes villes, le rendement locatif (le taux de rendement annuel qu’un investisseur peut tirer de son capital investi dans une propriété) a depuis longtemps stagné pour moyenne nationale de 3%.

Cependant, plus le coût de la propriété est faible, plus le rendement locatif est élevé. Par conséquent, investir dans les propriétés abordables ou de milieu de gamme donneront de meilleurs rendements locatifs (en fonction de facteurs externes tels que l’emplacement, le type de projet, la marque du développeur, etc.) Pour la même raison, les maisons de luxe et de super luxe ne sont pas du tout valorisantes du point de vue du rendement locatif.

Malgré les rendements locatifs relativement faibles, les investisseurs immobiliers résidentiels préfèrent de plus en plus gagner un revenu locatif stable plutôt que de vendre la propriété (après une appréciation appropriée). L’enquête auprès des consommateurs d’ANAROCK a révélé que plus de 53% des répondants cherchant à investir dans l’immobilier en 2019 préféraient gagner un revenu de location stable, tandis que seulement 39% vendraient la propriété.

Si nous regardons la performance de la ville en termes de rendements locatifs, Hyderabad en tête de liste avec un rendement locatif de 3,7%. Dans Bengaluru il est 3,6%, Pune 3,3% et en entier MMR – étonnamment – c’est juste 3%.

Fait intéressant, les rendements locatifs résidentiels en Inde sont plus élevés qu’à Pékin, Singapour et Hong Kong, mais inférieurs à des villes comme Manille et Jakarta. Cependant, la moyenne des rendements locatifs indiens de 3% est inférieure à celle des autres pays asiatiques qui sont indexés à 3,5 – 4% et des pays européens à 4,5% -5%.

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Villes Rendement locatif (en%) en 2014 Rendement locatif (en%) en 2019
Gurgaon 3.4 3,5
Noida 3 3.2
Greater Noida 1,8 2
Delhi 2 2.2
Pune 3 3.3
Bangalore 3,15 3.6
Hyderabad 3.2 3.7
Mumbai 3.3 3,5
Navi Mumbai 2,5 2.8
Thane 2.4 2.7

Source: ANAROCK Research

Évolution des préférences des locataires

Avec une plus grande exposition aux normes internationales de logement, un revenu disponible élevé et des déplacements fréquents à travers les villes, les locataires indiens recherchent davantage d’équipements tels que des espaces ouverts, des piscines, une prise en charge électrique et plusieurs parkings dans les immeubles locatifs. La plupart des locataires s’appuient sur des portails immobiliers pour trouver et présélectionner des propriétés locatives et finaliser après des visites personnelles.

La durée moyenne de la location se situe dans une zone grise plutôt schizophrénique de préférences. La plupart des locataires veulent des options stables mais simultanément la possibilité de déménager à court terme. Un an est la durée moyenne de location observée dans les villes de niveau 1 et 2. En termes de configurations, les maisons compactes sont certainement la première préférence – les studios, les appartements 1 et 2 BHK trouvent le plus de preneurs, grâce à un loyer relativement inférieur, à un entretien plus facile et à des frais d’entretien moins élevés.

Néanmoins, il existe toujours une demande pour de plus grandes maisons indépendantes du secteur des entreprises – en particulier à Delhi, Gurgaon et Mumbai, où les propriétaires possédant de telles propriétés peuvent attirer de longs baux d’entreprises («l’étalon-or» du propriétaire indien).

Droits de location

La location et la location de propriétés résidentielles relèvent actuellement de la loi sur le contrôle des loyers, mais chaque État a sa propre version. La loi garantit principalement les droits des locataires tout en restreignant le pouvoir du propriétaire d’expulser les locataires.

Certains des droits fondamentaux des locataires et des devoirs des propriétaires en Inde:

  • Un locataire a droit à une maison sûre et sécurisée et il lui incombe de veiller à ce que les normes de base en matière d’hébergement soient sur le propriétaire.
  • Le propriétaire ne peut pas interdire les services essentiels tels que l’électricité et l’eau pour récupérer les frais de location. Dans une telle situation, un locataire peut déposer une plainte contre le propriétaire auprès du tribunal de contrôle des loyers.
  • Pour expulser un locataire, le propriétaire doit déposer une requête auprès du tribunal de contrôle des loyers. L’expulsion ne peut se faire que pour des motifs spécifiques tels qu’un défaut de paiement volontaire du loyer, une sous-location sans consentement préalable, une nuisance ou lorsque le propriétaire a besoin de locaux pour une occupation personnelle.
  • Le locataire a droit à la vie privée et le propriétaire ne peut pas pénétrer dans les lieux sans autorisation préalable ni avis préalable.
  • Le propriétaire doit rembourser le locataire pour toute réparation qu’il effectue.
  • Le locataire doit être avisé de la résiliation de la location et a le droit de recevoir l’acompte à la fin du bail.
  • Les héritiers légaux du locataire sont également considérés comme des locataires et sont couverts par la loi sur le contrôle des loyers de divers États.
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Réformes politiques

Le besoin de logements locatifs a été mentionné pour la première fois dans la Politique nationale du logement de 1988, mais peu a été fait pour étendre la portée de la politique de location. De nombreuses lois locales doivent être revues car elles sont fortement biaisées en faveur des locataires. Dans de nombreux cas en cours, les locataires paient des loyers bas depuis des décennies et les propriétaires n’ont pu ni réviser le loyer ni les expulser.

le Le projet de loi type sur la location de 2019 vise à simplifier la dynamique complexe de la relation locataire-propriétaire. Le premier projet de politique a été publié en octobre 2015 et visait à promouvoir le logement locatif grâce à des partenariats public-privé. En septembre 2017, le ministère du Logement a annoncé une nouvelle politique de partenariat public-privé (PPP) pour promouvoir l’investissement privé dans le logement abordable, y compris le logement locatif.

Développement de logements locatifs: Au moins sur papier, le gouvernement a annoncé son intention de promouvoir le «logement locatif à relation directe» en fournissant des terrains aux promoteurs pour construire des logements locatifs. De son côté, le promoteur récupérerait le coût de la construction grâce aux revenus locatifs. Cependant, en raison du manque de clarté sur la politique de location et les autres réglementations, les promoteurs n’ont pas montré beaucoup d’enthousiasme pour rejoindre l’initiative.

Projet de loi type sur la location, 2019

Conformément à cette nouvelle loi, destinée à remplacer la loi sur le contrôle des loyers, le gouvernement a formulé les nouvelles propositions suivantes:

  • Le dépôt de garantie a été plafonné à un maximum de deux mois de loyer dans le cas d’un immeuble résidentiel et à un minimum d’un mois de loyer dans le cas d’un immeuble non résidentiel.
  • Le propriétaire a droit à une indemnité égale au double du loyer mensuel pendant deux mois et à quatre fois le loyer mensuel par la suite si un locataire ne quitte pas les lieux après la résiliation de la location par ordonnance, avis ou accord.
  • Le propriétaire loue à mi-parcours, coupe ou retient les fournitures ou services essentiels (électricité, eau, etc.)
  • Le propriétaire doit donner un préavis de trois mois avant de réviser la valeur locative.
  • Le locataire ne peut sous-louer une partie ou la totalité de la propriété à quelqu’un d’autre.
  • Il incombe au propriétaire de rectifier les dommages structurels et de prendre des mesures telles que le blanchiment des murs et la peinture des portes et des fenêtres.
  • Le responsable du loyer proposé doit être informé du contrat de location dans les deux mois suivant sa signature.
  • Un officier de rang d’adjoint au percepteur agira à titre d’autorité de loyer pour statuer sur tout problème découlant d’un différend de loyer.
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Si les propositions de la loi type sur la location ont été largement saluées, leur mise en œuvre n’est pas si simple. La loi n’est pas contraignante pour les États, car le développement foncier et urbain reste un domaine public, de sorte que les États et les territoires de l’Union peuvent toujours abroger ou modifier leurs lois existantes.

Comme dans le cas de RERA, les États peuvent choisir de ne pas suivre les lignes directrices et de diluer l’essence de la Loi type. De plus, la loi type est applicable de manière prospective et n’affectera pas les locations existantes. L’abrogation des lois sur le contrôle des loyers peut être régie par des exigences politiques et peut être très compliquée dans des villes comme Mumbai, où les locataires ont occupé des propriétés résidentielles dans des zones privilégiées pour une bouchée de pain.

Un autre point douloureux pourrait être le plafond du dépôt de garantie qui ne devrait pas trouver la faveur de nombreux propriétaires. Dans des villes comme Bangalore, la norme est un dépôt de garantie de dix mois, car un dépôt de deux mois ne couvrira probablement pas les dommages à la propriété ou un défaut de paiement du loyer par le locataire.

Malgré ces défis, le Model Tenancy Act est un pas dans la bonne direction. Il fournit une feuille de route claire à suivre pour les États, mais il reste à voir dans quelle mesure les États suivront la ligne du gouvernement central. L’État du Tamil Nadu avait déjà publié sa loi sur la location en février 2019 et pourrait ou non suivre la loi type.

Pourtant, une loi sur la location juste et équilibrée protégeant les droits de toutes les parties contribuera grandement à formaliser et à stabiliser le marché indien de la location – et à en faire une voie d’investissement plus rentable. S’il est appliqué par les États dans la lettre et l’esprit, il pourrait raviver la fortune non seulement du marché locatif, mais du secteur du logement dans son ensemble.

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