Comment obtenir une hypothèque pour un bien locatif


Demande de location propriétés reste élevé, donc l’achat d’un immeuble de placement locatif pourrait être un bon moyen d’apporter des revenus supplémentaires chaque mois. En fait, un rapport de 2017 du Conseil national du logement multifamilial et de la National Apartment Association indique un déficit annuel moyen de 200000 unités locatives, ce qui signifie que la demande de logements locatifs dépasse la disponibilité. Mais, voici une ride majeure à régler avant d’investir dans une location: comment vous allez payer pour cela.

Obtenir une hypothèque pour acheter un immeuble de placement n’est pas la même chose que d’obtenir un prêt immobilier pour une résidence principale. Il y a certaines règles et exigences que vous devez connaître avant de commencer à magasiner pour un immeuble locatif ou un prêteur hypothécaire.

Qu’est-ce qui est différent dans les prêts hypothécaires à la propriété

Si vous êtes propriétaire d’une maison, vous avez probablement déjà suivi le processus hypothécaire. Les prêteurs établissent des directives de qualification pour l’acompte, les cotes de crédit et le ratio dette / revenu pour gérer leur risque; en d’autres termes, ils veulent être sûrs que vous pouvez rembourser votre hypothèque. Avec les immeubles de placement, les directives deviennent encore plus étroites.

«Les prêteurs sont plus exigeants pour les immeubles de placement», explique Steven Ho, responsable principal des prêts à Quontic Bank, dont le siège social est à New York. « La théorie est que quand quelqu’un achète une maison pour son usage principal, c’est sa maison. Un investissement est plus risqué et plus facile à quitter qu’une maison principale. »

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Prenez les conditions d’acompte, par exemple. Les hypothèques conventionnelles vous permettent d’acheter une résidence principale avec aussi peu que 3% d’acompte. Avec un immeuble de placement, en revanche, vous devrez généralement verser au moins 20% pour être admissible à une hypothèque.

La raison? L’assurance hypothécaire privée, que les acheteurs de maison doivent souscrire lorsqu’ils remettent moins de 20%, ne couvre pas les immeubles locatifs ou d’investissement. PMI agit comme une police d’assurance pour le prêteur. Si vous deviez faire défaut sur le prêt pour une raison quelconque, le prêteur récupérerait une partie de son investissement avec la police d’assurance.

Parce que PMI ne s’étend pas aux propriétés locatives, on s’attend à ce que vous ayez plus de peau dans le jeu lors de l’obtention d’un prêt hypothécaire pour une location. Le géant du financement hypothécaire contrôlé par le gouvernement, Fannie Mae, permet aux investisseurs immobiliers locatifs d’acheter une maison unifamiliale avec une réduction de 15%, mais vous ne pourrez en profiter que si vous travaillez avec un prêteur direct. Et sachez que même si les prêteurs suivent les directives hypothécaires de Fannie Mae, ils peuvent toujours exiger un acompte de 20% ou plus à leur discrétion.

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Ce que vous payez pour une hypothèque sur un bien locatif peut également être différent.

« Bien que les étapes clés soient les mêmes, un investissement est considérablement plus risqué, donc les taux sont plus élevés », explique Ho.

Selon le montant que vous financez, votre mise de fonds et vos cotes de crédit, le taux d’intérêt pour un bien locatif peut être de 0,25 à 1 point de pourcentage supérieur à celui d’une hypothèque pour une résidence principale. Bien qu’apparemment petite, la différence peut avoir un impact significatif sur votre paiement mensuel et le montant des intérêts payés sur la durée du prêt.

Par exemple, supposons que vous achetez une maison que vous prévoyez habiter à temps plein. Vous obtenez une hypothèque de 250 000 $ pour 30 ans à 4,38%. Le capital et les intérêts s’élèvent à 1 249 $ par mois, et pendant la durée du prêt, vous paierez près de 200 000 $ en intérêts.

Supposons maintenant que vous souhaitiez emprunter le même montant pour un bien locatif, mais que votre taux est désormais fixé à 4,88%. Votre versement mensuel augmente à 1 324 $ et le total des intérêts payés atteint près de 230 000 $. C’est une différence de près de 30 000 $.

Idéalement, vos locataires couvrent ces coûts pour vous puisqu’ils paient un loyer. Mais, vous devez considérer votre capacité à maintenir une deuxième hypothèque pendant les périodes où la propriété est vacante ou votre relation locative avec votre locataire va vers le sud.

« Le revenu de location de la propriété est destiné à soutenir le nouveau versement hypothécaire », explique Ho. « Si les locataires ne paient pas, alors le fardeau irait à l’emprunteur, et il ou elle devrait couvrir la pénurie. »

Quel type de prêts pouvez-vous utiliser pour acheter un bien locatif?

L’éventail des options hypothécaires disponibles change lors de l’achat d’un immeuble locatif par rapport à une résidence principale. En règle générale, les prêts garantis par le gouvernement – prêts du ministère américain de l’Agriculture, de la Federal Housing Administration et du ministère des Anciens Combattants – exigent que la propriété soit achetée comme résidence principale, explique Jason Larkins, directeur de succursale et agent de crédit à United Fidelity Funding Corp. à Scarborough. , Maine. « Cela ne laisse que des prêts conventionnels ou des prêts jumbo non conformes comme options pour un immeuble locatif. »

Si vous êtes propriétaire d’une maison et que vous avez remboursé votre hypothèque et que la valeur de votre propriété a augmenté, vous pouvez être assis sur une quantité importante de capitaux propres. Bien que les propriétaires utilisent souvent leurs capitaux propres pour consolider leur dette ou apporter des améliorations à leur maison, vous pouvez y puiser pour acheter un immeuble locatif.

Il existe trois façons d’accéder à votre capital:

Un prêt sur valeur domiciliaire est essentiellement une deuxième hypothèque. Vous recevez une somme forfaitaire en espèces, généralement à un taux d’intérêt fixe. Vous pouvez ensuite utiliser cet argent pour effectuer un acompte sur un bien locatif ou en acheter un si vous trouvez une bonne affaire.

Une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, ou HELOC, d’autre part, est une ligne de crédit renouvelable sur laquelle vous pouvez puiser au besoin. Larkins dit que même si un HELOC peut être un bon moyen de lever des fonds pour un acompte sur une location, il peut être plus difficile à obtenir, car les prêteurs recherchent généralement des emprunteurs avec un bon crédit.

Étant donné que les HELOC ont généralement un taux d’intérêt variable plutôt qu’un taux fixe, ils peuvent devenir un moyen d’emprunter plus cher qu’un prêt conventionnel.

Larkins souligne également que les acheteurs d’immeubles locatifs peuvent ne pas bénéficier d’une déduction d’impôt sur les intérêts hypothécaires avec un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC. La loi de 2017 sur les réductions d’impôt et les emplois rend les intérêts sur un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC déductibles uniquement lorsque les fonds sont utilisés pour apporter des améliorations substantielles à la maison.

Avec un refinancement cash-out, vous pouvez retirer votre avoir en espèces tout en obtenant une nouvelle hypothèque sur votre maison principale. Cela pourrait être une économie de coûts si vous pouvez obtenir un taux d’intérêt plus bas. Cependant, si vous avez initialement acheté votre maison alors que les taux étaient bas, vous ne constaterez peut-être pas autant d’avantages que les taux augmentent.

Les prêteurs vous permettent généralement de puiser jusqu’à 80% de vos fonds propres pour le refinancement cash-out, bien que cela puisse augmenter à 85% ou même 100% pour les prêts FHA et VA. La principale chose à garder à l’esprit lorsque vous utilisez des capitaux propres pour acheter un bien locatif est que vous utilisez essentiellement votre maison principale en garantie. Si vous êtes en retard sur les paiements pour un prêt sur valeur domiciliaire ou un refinancement, vous risquez de perdre votre propre maison en cas de forclusion.

Comment se qualifier pour un prêt immobilier

Être admissible à une hypothèque conventionnelle signifie généralement avoir un pointage de crédit d’au moins 620 et un ratio dette / revenu ne dépassant pas 36% à 45%. Cependant, le revenu – et non les cotes de crédit ou la dette – peut s’avérer très critique lors de la demande d’hypothèque sur un bien locatif.

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«Les emprunteurs doivent pouvoir se qualifier pour deux versements hypothécaires simultanément», explique Larkins. «Il existe un moyen d’utiliser les revenus locatifs projetés sur l’immeuble locatif pour approbation, mais les prêteurs ne peuvent utiliser que 75% du loyer du marché équitable pour les déduire des revenus de l’emprunteur lorsqu’ils les qualifient pour un achat d’immeuble locatif.»

Pour que cela fonctionne, les revenus locatifs projetés associés à la propriété devraient être suffisants pour amener votre ratio DTI mensuel entre 36% et 45%. Et, votre prêteur peut même ne pas envisager de revenus de location futurs si vous n’avez pas d’antécédents en tant que propriétaire. Si tel est le cas, votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire pour une location peut dépendre uniquement de votre revenu.

En supposant que vous ayez un revenu suffisant, Larkins dit qu’il y a une chose de plus que les acheteurs de biens locatifs doivent avoir: de l’argent à la banque.

« L’emprunteur doit montrer qu’il lui reste trois à six mois de réserves dans ses comptes de chèques, d’épargne ou de retraite après la fermeture de l’immeuble locatif », a déclaré Larkins. « Un mois de réserves est classé comme un paiement hypothécaire complet, y compris le capital, les intérêts, les taxes et les assurances, sur la nouvelle propriété. »

Vous pouvez également suivre la règle des 2%, qui suggère de réserver 2% du solde hypothécaire de votre bien locatif pour couvrir vos paiements en cas d’urgence. Sur une hypothèque de 250 000 $, par exemple, cela équivaut à 5 000 $.

Regardez au-delà de l’hypothèque lorsque vous vous préparez à devenir propriétaire

Le financement de votre bien locatif est une étape majeure, mais vous devez également envisager et planifier:

  • Publicité et commercialisation de votre location.
  • Filtrer et approuver les locataires.
  • Rédaction d’un contrat de location légal.
  • Percevoir les loyers.
  • Assurer votre location.
  • Entretien de la propriété.

« A moins que vous n’engagiez une société de gestion, vous devrez peut-être mettre des gants de travail et vous salir les mains », explique Ho.

En bout de ligne? Décidez rapidement de la façon dont vous voulez – et pouvez vous permettre – être concret au début de votre parcours d’investissement immobilier.

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