L’état actuel des prêts immobiliers commerciaux


De nombreuses banques sont aujourd’hui satisfaites de souscrire des prêts immobiliers garantis sur seulement deux paramètres: le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) et la valeur du prêt sur valeur estimative (LTV). Les banques approuvent généralement les crédits supérieurs à 1,20X et inférieurs à 75% LTV – avec de nombreux facteurs spécifiques aux prêts qui peuvent fausser ces niveaux acceptables de toute façon. Pour des raisons de concurrence, nous voyons certaines banques qui plongent à 1,10X DSCR, et certaines transactions sont approuvées à 85% ou même des LTV plus élevés. Cependant, dans le cycle économique actuel, les banques doivent modifier leurs normes de souscription acceptables de deux manières: 1) ajouter le rendement de la dette comme une autre mesure, et 2) repenser le DSCR minimal acceptable du projet. Nous examinerons le projet minimal DSCR dans le blog d’aujourd’hui et aborderons le sujet du rendement de la dette dans l’un de nos blogs la semaine prochaine.

Pourquoi DSCR et LTV sont trompeurs

Historiquement, le DSCR 1,20X et le LTV à 75% étaient des garanties confortables pour les banques communautaires. Les crédits qui ont commencé à ces niveaux étaient peu susceptibles d’être candidats à la gestion d’actifs spéciaux. Cependant, dans l’économie actuelle, le 1,20X et le LTV à 75% sont des mesures très trompeuses, et la raison en est la rechute des taux plafonds de l’immobilier commercial. Les taux plafonds ont baissé pour un certain nombre de raisons, notamment une quantité extraordinaire de stimulants monétaires, des taux d’intérêt bas, une hyper-liquidité dans le secteur bancaire et la longue période d’expansion économique. Ci-dessous est un graphique montrant les taux de plafonnement nationaux pour toutes les catégories de biens immobiliers à travers le pays.

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Taux de plafonnement de l'immobilier commercial

Le taux de capitalisation national moyen actuel pour toutes les catégories de biens immobiliers est de 5,46%, ce qui se compare à une moyenne de 7,5% et un maximum de 10,32% pour les 15 années considérées dans le graphique. Les taux plafonds pour les différentes catégories de biens immobiliers varient – avec l’hospitalité actuellement à l’extrémité supérieure à 7,17% et multifamiliale à l’extrémité inférieure à 4,77%. Cependant, la tendance est évidente pour toutes les catégories de biens immobiliers – les taux plafonds sont à leur plus bas niveau ou presque. Pourquoi est-ce une préoccupation pour les prêteurs? La réponse évidente est que si les taux plafonds augmentent à l’avenir (ce qu’ils feront), la valeur des garanties immobilières diminuera et la forme de remboursement secondaire du prêteur s’érodera. Mais la réponse la moins évidente est la suivante: il n’y a qu’une seule source de remboursement, à savoir les flux de trésorerie, et l’augmentation des taux de capitalisation (diminution des valeurs immobilières) a un impact différent sur les prêteurs en fonction du DSCR de départ ou prévu. Dans un environnement de taux de capitalisation plus bas, les banques doivent s’attendre à ce qu’un DSCR minimum de projet plus élevé ait la même qualité de crédit par rapport à un environnement de taux de capitalisation plus élevé. Ci-dessous est un graphique montrant la sensibilité des différents prêts DSCR commençant tous à un taux plafond de 6% (prêt à taux fixe de 5% sur un amortissement de 25 ans). Plus le DSCR de départ est bas, plus le LTV atteint 100% plus rapidement à mesure que les taux plafonds augmentent.

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Sensibilité au taux plafond

En d’autres termes, les prêts avec un DSCR 1,20X connaîtront à la fois un déficit de couverture des garanties et une dépréciation des flux de trésorerie si les taux plafonds passent des niveaux ultra bas actuels à des niveaux moyens historiques. Le prêt DSCR 1,20X, 75% LTV dans l’environnement actuel de taux de capitalisation de 6% devient un prêt LTV de 95% si les taux de capitalisation atteignent une moyenne historique de 7,50%, et le même prêt devient 106% LTV si les taux de capitalisation atteignent des niveaux de récession. Tout cela se produit sans aucun changement de NOI ou de taux d’intérêt. Toute diminution du NOI ou augmentation des taux d’intérêt dégrade encore la qualité du crédit.

En revanche, le prêt DSCR 1,50X ne cassera pas 100% LTV jusqu’à ce que les taux plafonds atteignent un peu plus de 10% (au-dessus des plafonds de récession standard). Le problème des prêts immobiliers aujourd’hui est que, bien que le LTV et le DSCR soient des paramètres hautement corrélés (ce qui est mauvais en ce qu’ils mesurent la même variable – flux de trésorerie), et les deux sont sous pression dans un environnement de prêt concurrentiel (les prêteurs acceptent des DSCR et LTV plus élevé). Les prêts réservés aujourd’hui avec un coussin de trésorerie minimal dans un environnement de taux de capitalisation faible et un cycle de taux d’intérêt bas sont la pire combinaison possible pour les banques. Certaines banques émettent des prêts avec très peu de marge d’erreur – les taux d’intérêt bas, les taux de capitalisation réduits, les DSCR bas et les LTV élevés indiquent tous des crédits très vulnérables sous tous les angles imaginables.

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Conclusion

Les banques devraient se concentrer davantage sur l’interaction entre le DSCR et le LTV, car les deux sont motivées par les flux de trésorerie (NOI). Au cours de cette période tardive du cycle économique, les prêteurs intelligents substituent un rendement inférieur à un flux de trésorerie plus élevé. De plus, la relation entre les taux plafonds, les taux d’intérêt, le DSCR et le LTV conspire tous à rendre les prêts immobiliers particulièrement périlleux. En outre, les banques communautaires devraient adopter une mesure supplémentaire que les banques nationales ont utilisée pour mesurer la santé de leurs portefeuilles immobiliers – le rendement de la dette. Dans notre futur blog, nous analyserons comment le rendement de la dette peut aider les banques communautaires à mesurer correctement l’interaction entre les taux plafonds, les taux d’intérêt et les flux de trésorerie.

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