10 erreurs d’investissement immobilier mortel


Une fois que le marché commence à rebondir, investir dans des biens immobiliers devient également une idée plus attrayante – que ce soit comme carrière ou comme excellent travail secondaire. Comme toute autre entreprise, cependant, il y a une bonne et une mauvaise façon de procéder.

Bankrate s’est entretenu avec des investisseurs immobiliers établis à temps plein et avec des professionnels, tels que des banquiers, pour identifier les types de pièges dans lesquels les investisseurs immobiliers se trouvent le plus souvent.

10 erreurs mortelles pour les investisseurs

Voici leur consensus sur 10 des faux pas les plus meurtriers.

  1. Planifiez au fur et à mesure.
  2. En pensant que vous «deviendrez riche rapidement».
  3. Jouer à Lone Ranger.
  4. Payer trop cher.
  5. Sauter les devoirs.
  6. Diligence raisonnable.
  7. Mauvaise appréciation des flux de trésorerie.
  8. Baisser le volume.
  9. Peignez-vous dans un coin.
  10. Estimations erronées.

1. Planifiez au fur et à mesure. Andy Heller, un investisseur basé à Atlanta et co-auteur de « Buy Even Lower: The Regular People’s Guide to Real Estate Riches », dit que le manque de plan est la plus grande erreur qu’il voit faire de nouveaux investisseurs. Ils achètent une maison parce qu’ils pensent avoir obtenu une bonne affaire, puis essaient de savoir quoi en faire. Cela fonctionne à l’envers, dit Heller. «D’abord, vous trouvez le plan», dit-il. «Ensuite, vous trouvez la maison qui correspond au plan. Choisissez votre modèle d’investissement, puis recherchez un bien correspondant à cela. Ne trouvez pas la stratégie après avoir trouvé la maison. « 

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Le problème est que la plupart des gens considèrent l’immobilier comme une transaction plutôt que comme une stratégie d’investissement, explique Doug Crowe, un investisseur immobilier et conférencier basé à Chicago. « Les gens tombent amoureux d’une propriété », explique Crowe, qui est directeur général de la Springboard Academy, la seule académie immobilière du pays pour les investisseurs. « Je dis: » Qui se soucie de la propriété? « Je tombe amoureux d’un vendeur motivé. »

Le nombre est le nombre, et vous ne dépassez pas cela, dit-il. La meilleure façon de résoudre le problème est d’avoir beaucoup d’activité et de faire des offres sur plusieurs propriétés. Ensuite, vous ne vous souciez pas de celui que vous obtenez – tant que les chiffres fonctionnent en votre faveur.

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2. En pensant que vous «deviendrez riche rapidement». Ce genre de pensée erronée est alimenté par «ces gourous autoproclamés qui ont des infopublicités et qui rendent si facile de devenir riche en immobilier», explique Eric Tyson, co-auteur de «Real Estate Investing for Dummies». pas facile. C’est un bon investissement à long terme, mais il en va de même de placer votre argent dans un fonds commun de placement, ce qui est beaucoup plus facile. « Ces gourous ne parlent pas de tout ce travail acharné. Vous devez être intelligent, vous devez être disposé à travailler et vous devez comprendre votre tolérance au risque. »

3. Jouer à Lone Ranger. La clé du succès est de constituer la bonne équipe de professionnels. À tout le moins, vous avez besoin de bonnes relations avec au moins un agent immobilier, un évaluateur, un inspecteur en bâtiment, un avocat de clôture et un prêteur, à la fois pour vos propres affaires et pour aider au financement des acheteurs potentiels.

Dans le secteur de la rénovation et de l’entretien de l’entreprise, l’équipe comprend un plombier, un électricien, un couvreur, un peintre, un système de chauffage et de climatisation, ou CVC, un entrepreneur, un installateur de revêtements de sol, un service d’entretien de pelouse, un service de nettoyage et un bricoleur tout autour. Vous ne pouvez pas créer une entreprise en tant qu’investisseur si vous passez tout votre temps à réparer les robinets qui fuient et à installer des ventilateurs de plafond.

4. Payer trop cher. Heller dit que la principale raison pour laquelle les investisseurs ne font pas d’argent est simple: ils paient trop cher pour les propriétés. « Le bénéfice est bloqué dès que l’investisseur achète la propriété », dit-il. «En raison d’erreurs dans l’analyse, l’investisseur paie trop et est surpris plus tard quand il ne gagne pas d’argent.

5. Sauter les devoirs. Vous ne penseriez pas que vous êtes qualifié pour effectuer une chirurgie à cœur ouvert sans des années d’éducation et de formation. Pourtant, de nombreux investisseurs immobiliers en herbe n’hésitent pas à prendre leur vie financière en main sans même casser un livre. Renseignez-vous avant de mettre la sécurité financière de votre famille en jeu. Lisez des articles, consultez des livres de la bibliothèque et recherchez un chapitre local de la National Real Estate Investors Association. Les conférenciers lors des réunions mensuelles couvrent tout, de l’achat de saisies à la sélection des locataires.

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Si vous ne trouvez pas un chapitre local, découvrez qui possède beaucoup de propriétés locatives dans la région, appelez-le et proposez de payer une heure ou deux de son temps pour savoir si c’est une bonne carrière pour vous.

6. Diligence raisonnable en matière de canard. Les investisseurs doivent souvent agir très rapidement sur leurs transactions. Cela ne signifie pas pour autant qu’ils signent un contrat et rédigent un chèque sans beaucoup de recherches. C’est là que beaucoup de débutants se rendent, explique l’agent immobilier basé à Houston, Laolu Davies-Yemitan. Ils ne font pas preuve de diligence raisonnable concernant la transaction, les coûts ou les conditions du marché, et ils finissent par épuiser leurs économies personnelles car la maison a besoin de réparations importantes ou ils ne peuvent pas la vendre. «Parfois, de nouveaux investisseurs achètent une propriété simplement en se basant sur l’idée que la propriété va s’apprécier», dit-il. « Habituellement, ils ne disposent d’aucune information pour le prouver. »

7. Mauvaise appréciation des flux de trésorerie. Si votre stratégie consiste à acheter, conserver et louer des propriétés, vous avez besoin de liquidités suffisantes pour couvrir l’entretien. «Les gens pensent qu’ils peuvent trouver un gestionnaire immobilier», explique Tyson. Mais beaucoup n’ont jamais interviewé un gestionnaire immobilier et ont peu d’idée sur la façon dont ils travaillent.

La plupart des gestionnaires, par exemple, sont réticents à accepter une maison unifamiliale ou un duplex, dit-il, préférant de plus grands complexes, et des frais de 7 à 10% du loyer mensuel sont courants. «C’est une dépense énorme», explique Tyson. « Je peux mettre mon argent dans un fonds commun de placement et cela coûte un demi-pour cent par an. »

Davies-Yemitan est d’accord. Il n’est pas rare qu’une propriété reste sur le marché de Houston pendant 90 à 120 jours avant d’être louée, dit-il. Pendant ce temps, le propriétaire doit payer l’hypothèque, les taxes, l’assurance, le coût de la publicité et les cotisations des propriétaires ou des associations de copropriétaires, dit-il. Si le propriétaire n’a pas prévu de budget pour cela, un actif peut rapidement devenir un passif.

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8. Baisser le volume. Si vous travaillez sur une seule transaction à la fois, dit Crowe, vous effectuez des transactions, pas une entreprise. Vous avez besoin d’un pipeline régulier d’offres potentielles; un volume suffisant éliminera les transactions marginales et laissera les bonnes au sommet.

9. Peignez-vous dans un coin. Beaucoup de gens achètent une propriété et s’y retrouvent parce qu’ils n’ont qu’une seule stratégie de sortie. Ils vont le vendre ou le louer. Et s’il ne se vend pas? Et si le marché de la location cale? Il y a toujours deux, sinon trois, façons de sortir de tout accord. Par exemple, si le plan A consiste à réhabiliter la maison, à la mettre sur le marché et à la revendre, le plan B pourrait être d’offrir un crédit-bail à un acheteur. Le plan C pourrait consister à retenir la maison et à la louer. Et comme plan D, il y a l’option de gros, qui impliquerait de vendre à un autre investisseur à un prix inférieur au marché. Espérons que vous ferez toujours des bénéfices, mais à tout le moins, vous réduirez les pertes que vous subissez chaque mois en frais de port.

10. Estimations erronées. Crowe dit à ses nouveaux réadapteurs qu’après avoir fait leurs devoirs, ils devraient doubler le temps et l’argent qu’ils pensent qu’il faudra. S’ils peuvent encore gagner de l’argent alors et qu’ils pourraient peut-être le louer, c’est une bonne affaire.

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