Les prévisions du marché du logement rose de Fannie Mae signifient seulement que l’accident sera plus dévastateur


  • L’indicateur de sentiment mensuel de Fannie Mae a atteint des niveaux record en décembre.
  • L’entreprise parrainée par le gouvernement a publié l’année dernière une prévision appelant à ce que les taux hypothécaires plongent à leur plus bas niveau en cinq décennies en 2020.
  • Les taux hypothécaires continuent d’être le principal moteur de la soi-disant reprise du logement – un ingrédient dangereux pour une économie aux prises avec une dette record et des salaires réels stagnants.

Fannie Mae a brossé un tableau rose du marché immobilier américain dans son dernier rapport sur le sentiment, affirmant qu’une économie plus forte et des taux hypothécaires plus bas renforçaient la confiance des consommateurs.

À première vue, Fannie a de bonnes raisons d’être optimiste sur le marché du logement. Après tout, l’agence quasi-gouvernementale demande que les taux hypothécaires plongent à leur plus bas niveau en cinq décennies en 2020. Supprimez cet important stimulus et la soi-disant reprise du logement n’a pas grand-chose à montrer – quelles que soient les enquêtes attitudinales dire.

Fannie Mae annonce des tendances positives en matière de logement

L’édition de décembre de l’indice du sentiment d’achat d’une maison (HPSI) de Fannie s’est améliorée de 0,2 point à 91,7, ce qui la place presque en partie avec le sommet de l’enquête établi en août. Trois des six composantes de l’enquête ont enregistré des gains mensuels, y compris le pourcentage d’Américains qui croient que les valeurs immobilières augmenteront au cours des 12 prochains mois.

Doug Duncan, vice-président directeur et économiste en chef de Fannie, a déclaré:

Le HPSI a atteint et est resté près d’un niveau record en 2019, tiré par l’augmentation de 16 points de pourcentage sur douze mois de la part des consommateurs estimant que le moment est propice à l’achat. La force de l’ISPS soutient notre prévision d’un marché du logement sain en 2020, ainsi que l’appétit et la capacité des consommateurs à absorber l’augmentation attendue des stocks d’entrée de gamme.

L’inventaire d’entrée de gamme est considéré comme essentiel pour la durabilité de la reprise du logement. Jusqu’à présent, de nombreux acheteurs potentiels ont été exclus du marché en raison d’un manque d’options abordables. Les primo-accédants avec des acomptes moins élevés se situent au bas du mât totémique.

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Dans l’ensemble, le rapport indique que les Américains ont une opinion favorable des taux hypothécaires au cours des 12 prochains mois. Si ces attentes changent, l’enquête de Fannie n’aurait pas la même tournure positive.

Fannie s’attend à une baisse des taux hypothécaires

Si 2019 a été l’année où les taux hypothécaires ont persisté en raison de l’intervention de la Réserve fédérale dans l’économie, 2020 sera l’année où les taux d’intérêt les plus bas deviendront la norme.

Une prévision publiée par Fannie en décembre prévoyait que l’hypothèque fixe à 30 ans atteindra en moyenne 3,6% pour la majeure partie de 2020 avant de plonger à 3,5% au quatrième trimestre. Si les prévisions se maintiennent, elles constitueraient la moyenne annuelle la plus faible enregistrée depuis 1973.

Les taux hypothécaires ont fortement baissé depuis mi-2018. Ils se dirigent encore plus bas, selon Fannie. | Graphique: Freddie Mac

Les données de Freddie Mac – une autre entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) – montrent que les taux sont en bonne voie d’atteindre cet objectif. L’hypothèque à taux fixe moyenne sur 30 ans est tombée à 3,64% au cours de la semaine terminée le 9 janvier.

Même Freddie a reconnu que,

La baisse des taux hypothécaires, conjuguée à la vigueur du marché du travail, devrait propulser une hausse continue de la demande des acheteurs de maisons.

La bulle immobilière s’agrandit

En l’absence d’une véritable reprise économique – qui améliore réellement la qualité de vie des citoyens moyens – les taux d’intérêt artificiellement bas ne feront que masquer les tendances troublantes auxquelles sont confrontés les acheteurs de maisons aux États-Unis.

Pour les consommateurs chevauchant une dette record et des salaires réels stagnants, les taux hypothécaires sont la dernière bouée de sauvetage pour devenir propriétaire. Et tandis que les gains horaires moyens se sont améliorés sous le président Trump, ils ne sont que légèrement supérieurs à l’inflation (et probablement bien en dessous de l’inflation «  réelle  » – quelque chose qui n’est pas suivi par les chiffres officiels du gouvernement).

Le marché du logement américain a connu ses premiers problèmes en 2014 lorsque les taux hypothécaires ont commencé à augmenter par rapport à leurs creux d’après-crise. Lorsque le taux à 30 ans a culminé à près de 5% en 2018, les ventes de maisons ont fortement diminué:

Les ventes de maisons existantes aux États-Unis ont fortement diminué en 2018, la hausse des taux hypothécaires ayant fait pression sur les acheteurs de maisons. | Graphique: tradingeconomics.com

Les consommateurs sont devenus extrêmement sensibles aux taux hypothécaires, à tel point que même une augmentation d’un point de pourcentage peut faire la différence entre acheter ou non une maison. Exemple concret: même lorsque les taux ont atteint un sommet en 2018, ils étaient toujours inférieurs de plus de trois points de pourcentage à la moyenne historique.

Il ressort clairement de ces chiffres que les acheteurs de maison dépendent trop du crédit bon marché pour financer leur logement. Si le coût du financement augmente, même légèrement, il y a de fortes raisons de croire que la demande sera affectée.

Le logement n’est pas le seul segment de l’économie américaine dans une bulle. Les actions et les obligations ont également des caractéristiques de type bulle, avec pas moins que la Réserve fédérale pour soutenir le marché. Les mesures de relance à faible taux de la Réserve fédérale devraient rester sur le pilote automatique cette année, même si une contingence croissante des commerçants disent que de nouvelles baisses de taux sont probablement d’ici la fin de l’année.

Il y a de fortes chances que l’économie américaine évite la récession cette année, aidant le président Trump à obtenir un deuxième mandat. Mais la relance des taux bas poussée par la Réserve fédérale ne peut aller jusque-là. Lorsqu’il cesse de fonctionner en raison de l’inflation, de la déflation (un sujet pour une autre fois) ou d’une accumulation massive de dettes, le marché du logement pourrait être l’un des premiers dominos à chuter.

Avertissement: Cet article exprime les opinions de l’auteur et ne reflète pas nécessairement les vues de CCN.com.

Cet article a été édité par Josiah Wilmoth.

Dernière modification: 9 janvier 2020 21:22 UTC

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