Commencez à investir dans l’immobilier


Je viens de faire une offre sur mon 3ème immeuble de placement et mon 4ème immeuble possédé au cours des 5 dernières années. Pourquoi ne pas simplement vous donner la modélisation exacte que j’ai faite pour évaluer mon bien locatif? Voici ma feuille de calcul Excel de location gratuite.

J’adore investir dans l’immobilier. C’est simple et facile à comprendre. De plus, c’est l’une des rares opportunités d’investissement qui vous permettent de gagner un revenu et de réaliser une appréciation du capital au fil du temps.

Dans mon modèle, vous pouvez voir pourquoi l’immobilier est si attrayant.

La valeur de votre immeuble de placement peut en fait diminuer et vous pouvez toujours gagner de l’argent.

Je surveille la valeur de mes immeubles de placement avec Personal Capital. Il est entièrement gratuit et me permet de suivre et de surveiller ma valeur nette au fil du temps.

Pour suivre ma valeur nette, je n’inclus pas les revenus et les flux de trésorerie associés à mes propriétés locatives. Pourquoi? Je considère cela comme une entreprise distincte. Je possède cette entreprise et ces actifs.

Une fois que j’extraire de l’argent de ces comptes à mes actifs personnels, c’est quand je vais le compter. Pour l’instant, les liquidités présentes dans ces comptes ne sont que des réserves pour un financement futur.

La vérité est dans les chiffres. Utilisez l’analyse financière pour en faire plus avec l’investissement immobilier. Cliquez pour tweeter

Ici, je vais souligner exactement comment je pense à investir dans l’immobilier. Je vais vous expliquer comment utiliser un modèle Excel de propriété d’investissement et vous donner le modèle exact que j’utilise tous les jours gratuitement.

Pourquoi j’aime investir dans l’immobilier

L’immobilier est une excellente classe d’actifs pour investir. Vous tirez des flux de trésorerie de votre investissement et vous pouvez profiter du potentiel de rendement à la hausse grâce à l’appréciation du capital. Dans la plupart de mes investissements immobiliers unifamiliaux, je ne présume aucune appréciation du prix de vente.

L’immobilier offre une opportunité d’investissement collante qui est dynamique dans divers cycles économiques. Dans divers cycles économiques, les loyers peuvent en fait augmenter pendant les périodes de récession. Les gens auront toujours besoin d’un endroit pour vivre et pendant une récession, un nouveau bâtiment risque de ralentir.

Les locataires optent généralement pour la location dans des unités de luxe et optent pour la location de duplex ou de maisons individuelles. Vous en avez plus pour votre argent.

Croyez-le ou non, il y a eu des situations où les loyers ont en fait augmenté pendant les périodes de récession.

Jetez un œil à ces données du marketing immobilier de Saint-Louis pendant la Grande Récession.

Marché du logement de St Louis pendant la récession

Vous pouvez voir dans l’image que les nouvelles constructions ont chuté et que les taux d’inoccupation ont légèrement augmenté. Mais les loyers sont restés assez collants et n’ont pas perdu beaucoup de la valeur sous-jacente.

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Vous n’avez pas à vous engager uniquement dans l’investissement immobilier unifamilial. En fait, vous pouvez utiliser Fundrise pour obtenir une exposition à l’immobilier commercial instantanément.

En savoir plus sur Fundrise vs les autres plateformes pour savoir comment l’utiliser à votre avantage.

Voir l’investissement immobilier en tant qu’entreprise avec un horizon à long terme

Trop de gens vont investir dans l’immobilier locatif sans horizon à long terme. Ils ne le verront pas non plus comme une entreprise en activité.

Y aura-t-il des bosses et des ecchymoses en cours de route? Absolument.

Il s’agit d’un investissement à revenu passif avec un peu d’huile de coude saupoudrée.

Avez-vous besoin de savoir comment réparer chaque appareil dans une maison? Non. Personnellement, j’ai besoin d’instructions pour installer simplement une nouvelle ampoule. Mes compétences sont très limitées du point de vue du bricoleur.

C’est bon.

J’ai érodé certaines de mes marges en externalisant les correctifs et les réparations. Cela me libère du temps pour me concentrer sur d’autres façons de gagner de l’argent.

Ne vous laissez pas décourager par les frais de réparation et d’entretien requis. Cela arrivera. Ils viennent en flux. Certains mois, vous aurez un certain nombre de demandes.

Ensuite, vous pourriez avoir plusieurs mois tranquilles. C’est bon. Si vous ne pouvez pas supporter ou vous préparer aux dépenses en capital et à l’entretien, cette entreprise n’est pas pour vous.

Le cycle qui me convient le mieux consiste à prendre mes revenus en ligne et à les placer dans une classe d’actifs sûre et éprouvée comme l’immobilier.

Si vous savez utiliser un modèle, vous pouvez télécharger la calculatrice en cliquant sur le bouton ci-dessous. Sinon, suivez mon tutoriel sur la façon de l’utiliser pour comprendre si le modèle vous convient.

Comment utiliser le modèle Excel de ma propriété d’investissement

Entrons dans les instructions importantes sur la façon d’utiliser ce calculateur de biens locatifs pour déterminer à la fois vos rendements avant et après impôts sur votre investissement.

Il y a quelques choses que vous devez savoir sur l’investissement immobilier qui déterminent la qualité de l’opportunité:

  1. Taux plafond et rendement en espèces
  2. Taux de rendement interne (TRI)
  3. Période de récupération (en nombre d’années)
  4. Multiple sur capital investi (MOIC)

Ma feuille de calcul Excel de propriété locative comprendra chacune de ces mesures. Vous possédez déjà une maison? Vous pouvez utiliser la feuille de calcul pour évaluer si vous devez louer ou vendre votre maison.

Onglet Entrées / Analyse de scénario

Le premier onglet est l’onglet d’analyse de scénario. C’est ici que vous pouvez saisir les hypothèses clés pour tester les stress de différents scénarios.

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J’aime utiliser ceci pour construire dans les scénarios suivants:

  • Étui supérieur
  • Cas de base
  • Cas de baisse
  • Cas de récession

Onglet Entrées - Feuille de calcul Excel d'analyse des propriétés locatives

Dans cet onglet, vous pouvez vraiment apporter n’importe quelle entrée des feuilles suivantes pour l’utiliser comme une vue de tableau de bord de tous vos retours et hypothèses. Il est entièrement personnalisable.

Onglets des revenus et dépenses

Dans les onglets des revenus et des dépenses, vous pouvez les utiliser pour constituer votre compte de profits et pertes en fonction de vos résultats. Les cellules jaunes sont celles qui sont des cellules d’entrée et nécessitent vos résultats.

Vous pouvez augmenter vos revenus et vos dépenses à différents escaliers mécaniques, y compris une vue entièrement personnalisée sur les impôts fonciers.

Ce sont assez simples, mais veuillez me contacter à info [at] financialwolves.com si vous avez des questions.

Onglet hypothécaire

L’onglet hypothécaire est aussi simple que possible. Avec le montant de l’hypothèque, j’aime saisir une hypothèse de 75% LTV à la clôture, ce qui signifie que j’ai mis 25% sur la propriété. Encore une fois, vous pouvez saisir ceci dans un scénario pour le sensibiliser en conséquence.

L’amortissement durera aussi longtemps que votre hypothèse de détention du bien (vente éventuelle dans 5 à 10 ans).

Calendrier d'amortissement des biens locatifs

C’est juste assez de détails pour moi. Je préférerais me concentrer sur les revenus et les dépenses de l’équation plutôt que d’être trop précis sur l’amortissement hypothécaire.

Sommaires des flux de trésorerie avant impôt et après impôt

Les résumés des flux de trésorerie avant et après impôt ne nécessitent aucun apport de votre part. Ce ne sont que des résumés qui vous aident à comprendre les divers revenus, dépenses et flux de trésorerie de votre propriété locative.

Onglet Vente

Voici où vous faites toutes vos hypothèses de prix d’achat et de prix de vente. Pour moi, j’aime utiliser le même prix de vente que mon prix d’achat initial de la propriété. Je ne peux vraiment contrôler que le loyer que je facture et certaines dépenses.

Je ne peux pas toujours contrôler la dynamique du marché local. Je ferai ma meilleure estimation pour trouver des marchés attrayants dans lesquels les gens aiment vivre. Je ne peux tout simplement pas miser sur cela.

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Onglet Flux de trésorerie actualisés (DCF)

Enfin, l’onglet Flux de trésorerie actualisés (DCF) est un excellent moyen de voir à la fois vos retours après impôt et avant impôt sur votre bien locatif. Cela montre également votre bénéfice total, les implications fiscales, le taux de rendement interne et les multiples sur le capital investi.

Utilisez cet onglet pour évaluer l’opportunité et savoir si elle vaut ou non le risque. Cet onglet est la considération la plus importante dans l’évaluation d’un nouvel investissement immobilier locatif.

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Voici un aperçu de l’onglet récapitulatif DCF dans mon modèle de propriété d’investissement.

Flux de trésorerie actualisés (DCF) - Feuille de calcul Excel pour immeubles de placement

Ci-dessus, les sorties TRI avant impôt et après impôt. J’aime cibler les opportunités d’investissement avant impôt qui rapportent au moins un TRI de 10% ou plus.

Prêt à investir plus intelligemment? Cliquez sur le bouton ci-dessous pour télécharger la feuille de calcul Excel des immeubles de placement et commencer à investir dans l’immobilier.

Vous pouvez même configurer un filtre MLS pour commencer à regarder les propriétés afin de vous familiariser avec le calcul des nombres. Cela vous aidera à vous mettre au rythme des différents quartiers et marchés.

Si vous ne construisez pas de modèle financier pour vos investissements, vous investissez à l’aveugle.

Si vous ne construisez pas de modèle financier pour vos investissements, vous investissez à l’aveugle. Cliquez pour tweeter

Conclusion sur la feuille de calcul Excel des biens locatifs

Utiliser l’analyse financière est tout simplement le meilleur moyen de prendre des décisions. Vous pouvez retirer les couches d’une opportunité d’investissement immobilier donnée pour trouver des réponses et des solutions aux problèmes.

Je suis un grand fan de l’utilisation de l’onglet d’analyse de scénario pour prendre de meilleures décisions concernant le profil de flux de trésorerie d’une opportunité ainsi que le potentiel d’appréciation du capital.

Le flux de trésorerie est roi. Parfois, vous n’avez tout simplement pas besoin d’une appréciation des prix de l’immobilier pour gagner beaucoup d’argent en investissant dans l’immobilier.

Sans utiliser un modèle ou une feuille de calcul Excel, vous entrez dans votre investissement complètement aveugle avec les attentes. Vous devez prendre le temps d’établir une prévision réaliste des retours. Ensuite, après la fermeture, assurez-vous de pouvoir dépasser vos attentes en matière de modélisation.

C’est ainsi que vous gagnez de l’argent avec l’immobilier. Pas simplement en investissant aveuglément.

Prêt à investir dans l’immobilier comme un pro? Téléchargez le modèle maintenant pour commencer.

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