La hausse des prix de l’immobilier pose un risque croissant aux banques


ouvrier du bâtiment barre d'acier
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Selon Fitch Ratings, les hausses des prix de l’immobilier alimentées par le secteur des opérateurs de jeux offshore philippins (POGO) peuvent présenter des risques croissants pour le secteur bancaire.

« Les données récentes indiquent une activité spéculative qui pourrait affecter la stabilité du marché si elle n’est pas contrôlée », a déclaré Fitch dans une note envoyée aux journalistes mercredi.

« Dans la mesure où l’augmentation des prix a été provoquée par un boom dans le secteur des opérateurs de jeux en ligne aux Philippines, cela peut également exposer les banques et le secteur immobilier à un plus grand risque politique. »

Fitch a noté que les prix des propriétés résidentielles ont augmenté de 10% sur un an au troisième trimestre de 2019, ce qui en fait l’une des empreintes de croissance les plus fortes de tous les grands marchés immobiliers depuis 2010.

Les prix des copropriétés dans la région métropolitaine de Manille ont grimpé de 34% « non durables » en glissement annuel, a souligné Fitch.

«La flambée reflète en partie une baisse de 75 points de base (points de base) des taux directeurs aux Philippines depuis avril 2019, mais également une forte demande du secteur POGO, qui, selon des rapports anecdotiques, a représenté environ 30% de la demande de bureaux de Metro Manila au cours du 2018-3T19. », A déclaré l’évaluateur de crédit.

« Fitch pense que cette activité a probablement eu des retombées sur les prix des propriétés résidentielles à proximité », a-t-il ajouté.

Les taux directeurs se situent à quatre pour cent pour la facilité de financement au jour le jour, tandis que les taux de rachat inversé et de financement au jour le jour s’élèvent respectivement à 3,5% et 4,5%, après 75 bps de baisses l’an dernier, ce qui a partiellement compensé les 175 bps de hausses de taux mises en œuvre par le Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) en 2018.

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Un rapport de la société de services immobiliers Leechiu Property Consultants (LPC) en décembre a montré que les POGO étaient devenus la principale source de demande de bureaux dans le pays, l’industrie représentant 44% ou environ 738 000 m². des bureaux de Metro Manila en 2019, dépassant le secteur des technologies de l’information et de la gestion des processus métier (IT-BPM).

Il s’agit d’une augmentation de 67% par rapport aux 443 000 m². de l’espace occupé par les POGO en 2018.

L’afflux de travailleurs POGO s’est à son tour traduit par une forte demande pour les espaces résidentiels, en particulier les copropriétés dans les zones clés où opèrent les POGO – Makati City, Alabang, Quezon City et la soi-disant Bay Area.

‘SPÉCULATIF’
Fitch a déclaré qu’une période prolongée d ‘«inflation rapide des prix des logements» pourrait entraîner une augmentation des emprunts, surtout si la hausse des prix est «spéculative».

La hausse des prix de l’immobilier pourrait également inciter les promoteurs immobiliers à «surinvestir dans l’offre future, ce qui risquerait un excédent de stock si la demande s’affaiblit».

«Les deux tendances ont tendance à accroître l’effet de levier du secteur privé, ce qui rend l’économie plus vulnérable aux risques de baisse. Des études montrent que les bulles d’actifs alimentées par les booms du crédit entraînent généralement des ralentissements plus profonds et plus longs », a déclaré l’évaluateur de crédit.

« Un examen approfondi ou une répression du secteur par les autorités chinoises ou philippines pourrait remettre en question la croissance et la viabilité de l’industrie et peut finalement conduire à des effets d’entraînement sur la demande immobilière intérieure et l’économie en général », a ajouté Fitch.

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Fitch a déclaré que l’exposition des banques à l’immobilier est restée « globalement stable » à environ 20% du total des prêts depuis 2015. Cependant, la croissance du crédit a été élevée à environ 14%, et 13% pour les prêts immobiliers depuis 2015.

Les dernières données du BSP ont montré que les prêts pour les activités immobilières ont augmenté de 19,3% en glissement annuel pour atteindre 1,631 milliards de milliards de dollars en novembre 2019, contre 1,354 billion de dollars l’année précédente.

Fitch a déclaré que les implications de la hausse des prix de l’immobilier sur le crédit dépendraient en partie des normes de souscription des prêteurs, une forte correction du marché immobilier risquant de compromettre la qualité des actifs des banques.

«Un assouplissement significatif des normes de souscription conçues pour tenir compte de l’abordabilité des prix, comme un assouplissement des limites de prêt / valeur ou des ratios du service de la dette, ou un passage à des durées de prêt excessives, pourrait avoir une incidence négative sur notre évaluation de leurs profils de notation, en particulier si couplé à des tampons d’affaiblissement d’absorption des pertes. L’appréciation rapide des prix rend également plus difficile pour les banques d’évaluer la véritable valeur marchande de l’immobilier, ce qui augmente les risques de baisse des évaluations des garanties », a déclaré le surveillant de la dette.

Fitch a déclaré que jusqu’à présent, les normes de souscription de ses banques notées « restent largement acceptables ». En ce qui concerne la qualité de leurs actifs, les ratios de fonds propres actuels des prêteurs devraient leur offrir de larges réserves malgré leur exposition au secteur immobilier. – L.W.T. noble

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